Gewerbliche Immobilien: A Landlord's Guide to Opposing a Commercial Lease Renewal under the LTA 1954 due to Breaches of Lease 

Introduced at the end of World War II, at a time when commercial Eigenschaft was at a premium, the Gesetz über Vermieter und Mieter (Landlord and Tenant Act) 1954 (‘the Act’) was designed to address both landlord und kommerziell tenants’ concerns and find an equilibrium of interests. The Conservative government at the time, led by Winston Churchill, responded by granting commercial tenants ‘security of tenure’, the right to remain in situ after their lease expires, also known as ‘holding over’, through the Act. 

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? 

Unless the terms of the lease explicitly state that the lease is to be contracted out of the Act and the correct ‘contracting out’ procedure is followed, a business tenant generally has the right to ‘security of tenure’. 

At the expiry of the contractual term, business leases with security of tenure do not automatically end. The tenancy will continue on the same terms until terminated by either the landlord or the tenant, in accordance with the Act. 

Currently, business tenancies of up to six months are excluded from the benefit of security of tenure. In June of 2025, the Law Commission ‘provisionally concluded that the six-month threshold should be increased, and, in its second consultation paper, expects to consult on increasing the threshold to 2 years.’ Whether and when Parliament wird adopt this recommendation remains to be seen. 

Vested in s30(1), the Act provides seven grounds a landlord can seek to rely upon to oppose a commercial tenant’s lease renewal and serve a ‘hostile’ s25 notice. 

Auf welche Gründe kann ich mich berufen, wenn ein gewerblicher Mieter schwerwiegende Verstöße gegen seinen Mietvertrag begangen hat? 

Obwohl das Gesetz sieben Gründe vorsieht, muss nur ein Grund erfüllt sein, damit ein Vermieter sich erfolgreich gegen die Verlängerung des Mietvertrags eines Mieters wehren kann. 

Ground (c) provides landlords with the ability to oppose a lease renewal where the tenant has committed substantial breaches of their obligations under the lease, or for any reason connected with the tenant’s use or management of the ‘holding’. Under the Act, the ‘holding’ is defined as a part of the premises occupied for business purposes by the tenant. 

Grund (c) besagt, dass der Vermieter die Verlängerung mit der Begründung ablehnen kann, dass... 

“dem Pächter wegen anderer erheblicher Verstöße gegen seine Verpflichtungen aus dem laufenden Pachtverhältnis oder aus anderen Gründen, die mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs durch den Pächter zusammenhängen, kein neues Pachtverhältnis gewährt werden sollte“. 

Bei der Berufung auf den Grund (c) kann der Vermieter zwischen zwei alternativen Anspruchsgrundlagen wählen; 

(i) erhebliche Verstöße gegen das laufende Mietverhältnis; und/oder 

(ii) jeder andere Grund, der mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs zusammenhängt. 

The former requires the landlord to prove there has been a breach, or breaches, of the lease. The latter requires the landlord to provide reason as to why a new lease should not be granted connected with the tenant’s use or management of the premises. The Court will then look to the tenant to provide a rebuttal as to whether the alleged breaches of the lease are accepted and if they are, why the Court should grant a lease despite the reasons put forward by the landlord. 

Auf welche Art von Vertragsverletzung kann sich ein Vermieter berufen, um sich einer Mietvertragsverlängerung durch seinen Mieter zu widersetzen? 

The first head of claim under Ground (c), relating to substantial breaches, is applicable to all breaches of the tenancy, other than the tenant being in rent arrears or failing to comply with obligations to repair the property, as per the lease, as these breaches are covered by Grounds (a) and (b) of The Act. 

In contrast with other Grounds found within s30(1), such as Ground (a), this first head of claim is not limited to the ‘holding’. This means that if a breach were to occur on any part of the premises demised by the tenancy, the breach would still qualify as reason for a landlord to rely on Ground (c). For example, if a lease is granted for the entirety of a building and the tenant occupies the ground floor for business purposes but underlets the first floor, the first floor is not considered to be part of the ‘holding’. However, if the first floor undertenant allows that part of the property to fall into disrepair and failed to comply with its repairing obligations, the landlord could, depending on the evidence, oppose the grant of a new lease to the tenant under Ground (c). 

Was ist ein ‘wesentlicher’ Verstoß für die Zwecke eines Anspruchs nach Grund c)? 

Für die Zwecke von Grund (c) sollte(n) der/die Verstoß(e) nicht trivialer Natur sein. Ob die Verletzung(en), die den Einwand des Vermieters gegen eine Mietvertragsverlängerung bilden, ‘erheblich’ sind, ist eine Frage des Sachverhalts. 

Der Grund (c) wird häufig herangezogen, wenn die im Mietvertrag enthaltenen Nutzungsbestimmungen durch die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter verletzt wurden. 

Unter Youssefi gegen Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, the Court of Berufung considered, amongst several other issues, whether breaches of an access covenant and a user covenant were substantial for the purposes of Ground (c). The Court found that the tenant had breached the former by being obstructive when the landlord attempted to access the property for an inspection, which undermined the efficient working of the landlord-tenant relationship. The tenant had also breached the user covenant that required the premises to be used for retail trade (within Classes A1 or A3 of the Town & Country Planning (Use Classes) Order 1987). The tenant was not operating any business within the relevant use classes and had no intention to do so, despite being on notice of the breach for three years. 

Das Berufungsgericht bestätigte den Verstoß gegen die Zugangsklausel als wesentlichen Verstoß im Sinne von Grund c). Das Berufungsgericht befand auch, dass der Richter unter den besonderen Umständen dieses Falles berechtigt war, festzustellen, dass der Verstoß gegen die Nutzungsvereinbarung erheblich war und die berechtigten Interessen des Vermieters beeinträchtigte. Insbesondere musste der Vermieter keinen anhaltenden oder bezifferbaren Schaden nachweisen, um aus diesem Grund erfolgreich zu sein. 

Kann ein gewerblicher Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags eines Mieters wegen schlechter Verwaltung ablehnen? 

Unlike the first head of claim, Ground (c)’s second basis for refusal does not require the tenant to be in breach of the lease. Instead, it encompasses circumstances connected with the tenant’s use or management of the holding that fall outside specific lease breaches. The Courts have adopted a broad interpretation of this provision, as illustrated in Turner und Bell gegen Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. Here, the tenant’s use was not in breach of the user provisions in the lease, but the local authority had served a planning notice requiring discontinuation of use on the tenant. The Court of Appeal refused to grant a new lease for an illegal use, holding that the intended unlawful user constituted “other reason connected with the tenant’s use” of the premises, thereby justifying refusal under the Act. 

Der Anwendungsbereich der Bestimmung wurde weiter präzisiert in Horne & Meredith Properties gegen Cox und andere [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, which involved sixteen years of litigation between the landlord and tenant over alleged obstructions to the tenant’s rights of way, granted by the lease. The tenant had occupied the retail premises since 1981 under a lease that had been subsequently renewed, which granted two rights of way and the right to park in six designated private car parking spaces. The tenant had initiated all proceedings and made baseless allegations of fraud against the landlord, with both parties incurring substantial legal costs throughout the protracted dispute. The Court of Appeal upheld the High Court’s decision, establishing several important principles: 

1. Ein Verstoß gegen den Pachtvertrag ist nicht erforderlich, damit sich der Verpächter auf einen anderen Grund berufen kann, der mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs durch den Pächter zusammenhängt; 
2. Die geltend gemachten Gründe müssen sich nicht unmittelbar auf das Verhältnis der Parteien als Vermieter und Mieter beziehen, da die Formulierung weit genug gefasst ist, um es dem Gericht zu ermöglichen, alles zu berücksichtigen, was es im Zusammenhang mit dem Betrieb des Mieters für relevant hält; 
3. Der Rechtsstreit zwischen den Parteien stand im Zusammenhang mit der Nutzung und Bewirtschaftung des Betriebs, da er sich auf die durch den Pachtvertrag gewährten Rechte bezog; 
4. Die unangemessene Führung des Rechtsstreits durch den Mieter führte dazu, dass dem Mieter keine Verlängerung des Mietverhältnisses nach Grund c) gewährt werden sollte. 

Der Gerichtshof stellte klar, dass selbst wenn ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden hat, dies nicht automatisch die Verweigerung eines neuen Mietverhältnisses nach Grund (c) rechtfertigt. Der Kontrollmechanismus ist vielmehr das Werturteil des Gerichts darüber, ob es angesichts des früheren Verhaltens des Mieters angemessen wäre, den Vermieter zu zwingen, wieder ein Rechtsverhältnis mit dem Mieter einzugehen. 

Kann ein Gericht einem Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags gewähren, auch wenn Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag festgestellt wurden? 

Kurz gesagt - ja. 

Die Formulierung ‘sollte nicht’ in Abschnitt 30(1)(c) zeigt, dass das Gericht bei der Entscheidung über die Gewährung oder Verweigerung einer Mietvertragsverlängerung nach Grund (c) über einen Ermessensspielraum verfügt. Daraus ergibt sich, dass ein Verstoß des Mieters gegen die Mietbedingungen nicht automatisch zur Ablehnung der Verlängerung führt. 

Wie entscheidet das Gericht, ob dem Mieter ein neuer Mietvertrag zu gewähren ist, wenn der Vermieter die Verlängerung nach Grund (c) ablehnt? 

Bei der Entscheidung über die Gewährung eines neuen Pachtvertrags übt das Gericht ein weites Ermessen aus und berücksichtigt dabei Faktoren wie... 

1) Die besonderen Umstände des Verstoßes/der Verstöße; 

2) Wie sich beide Parteien in Bezug auf den/die Verstoß/Verstöße verhalten haben; 

3) Die kumulativen Auswirkungen der Verstöße (wenn mehrere Verstöße vorliegen); 

4) Ob die Verstöße bis zum Zeitpunkt der Verhandlung behoben wurden; 

5) Die voraussichtlichen Folgen der Gewährung einer Erneuerung; 

6) Ob Schutzbestimmungen in einen neuen Mietvertrag aufgenommen werden könnten, um künftige Verstöße zu verhindern. 

Der Umfang des Ermessensspielraums des Gerichtshofs wurde geprüft in Harmohinder Singh Gill (als Treuhänder des Gillcrest UK Pension Scheme) gegen Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 where the Court of Appeal confirmed that all relevant circumstances must be taken into account. Importantly, where a landlord relies on multiple grounds of opposition, the Court held that each ground should not be examined separately. Instead, the Court must look at the tenant’s conduct, as a whole, across all grounds. This means that even if individual breaches might not justify refusing renewal when considered alone, the cumulative effect of the tenant’s overall behaviour may be sufficient to warrant refusal. 

Unter Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited, the Court of Appeal dismissed the landlord’s appeal and upheld the trial judge’s decision that the tenant was entitled to a new tenancy, on the basis that the tenant had taken steps to remedy its various breaches. 

Welches ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Verstöße gemäß Grund c)? 

The House of Lords addressed the timing question for establishing grounds of opposition in Betty's Cafes Ltd / Phillips Furnishing Stores Ltd (Nr.1) [1959] A.C. 20. While that case primarily concerned Ground (f) and the landlord’s redevelopment intentions, the House of Lords provided guidance applicable to other grounds. The judgment indicated that either a substantial breach or alternative reason must exist when the section 25 notice or counter-notice is served. However, subsequent events following service of the notice also fall within the Court’s consideration. 

Eine weitere Klärung ergab sich in Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited, in dem das Berufungsgericht die Auffassung zurückwies, dass die Tatsachen, die den Einspruch des Vermieters stützen, zu einem einzigen Zeitpunkt beurteilt werden sollten. Der Mieter machte geltend, dass der Richter nur den Zustand der Räumlichkeiten am Tag der Verhandlung prüfen sollte. 

Das Berufungsgericht verfolgte jedoch einen umfassenderen Ansatz und beurteilte, wie der Mieter die Räumlichkeiten während des gesamten Mietverhältnisses instand gehalten hatte. Es stimmte mit dem Vermieter überein, dass das Gericht nicht an eine “einzige Momentaufnahme” gebunden sein sollte.  

Das Gericht erkannte an, dass die Tatsache, dass der Mieter die entsprechenden Reparaturarbeiten zwischen dem Datum der Mitteilung nach § 25 und der Verhandlung durchgeführt hatte, von Bedeutung war, stellte jedoch klar, dass dies an sich keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag begründen würde. Das Gericht erklärte: 

 “Wenn der Mieter eine beklagenswerte Leistung erbringt und die Dinge erst in letzter Minute in Ordnung bringt, ist das meines Erachtens etwas, das das Gericht legitimerweise berücksichtigen kann. (LJ Lewison, Absatz 39) 

Damit wurde klargestellt, dass der Zeitpunkt für die Feststellung der Gründe a) bis c) nicht einfach der Zeitpunkt ist, an dem die Einspruchsmitteilung des Vermieters zugestellt wurde, und auch nicht der Zeitpunkt der Verhandlung. Vielmehr sollte das Gericht die Lage zum Zeitpunkt der Zustellung der Mitteilung an den Mieter bis zum Tag der Verhandlung berücksichtigen. 

By way of example, if a tenant remedies the disrepair that formed the basis of a claim under Ground (c), but does so only shortly before the trial date, the Court will consider this conduct when determining whether the tenant ‘ought not’ be granted renewal of their lease. It should be noted, however, that rectifying the breaches does not automatically result in the claim being struck out; rather, the tenant’s actions and timing will be taken into account by the Court in its assessment. 

Berücksichtigt das Gericht bei der Ausübung seines Ermessens, ob es dem Mieter einen neuen Mietvertrag gewährt, die bisherige und künftige Leistung? 

Der Vermieter muss Beweise vorlegen, die sowohl die begangenen Verstöße als auch das Verhalten des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses belegen, während der Mieter diese Behauptungen durch Beweise widerlegen sollte. Entscheidend ist, dass die Rolle des Gerichts über die Bewertung des Verhaltens in der Vergangenheit hinausgeht und auch die künftigen Wahrscheinlichkeiten im Falle einer Verlängerung beurteilt. Beweise dafür, dass ein Mieter Verstöße vor der Anhörung behoben hat, können die Entscheidung des Gerichts positiv beeinflussen. Das Gericht verlangt jedoch überzeugende Beweise dafür, dass sich ähnliche Verstöße während eines verlängerten Mietverhältnisses nicht wiederholen werden. 

Das Gericht bewertet die Gesamtheit der Umstände eines Verstoßes. Wenn ein Mieter nachweislich nicht versucht, die Verstöße zu beheben, wird der Einspruch des Vermieters wahrscheinlich erfolgreich sein. 

Conversely, where a tenant exhibits genuine willingness to rectify breaches and honour obligations under a new lease, the Court may reject the landlord’s opposition and grant renewal. Tenants may strengthen their position by proposing additional protective covenants in the new lease specifically addressing the breach, including express Verwirkung rights should the breach recur. Additionally, tenants may offer undertakings to the Court to remedy breaches where appropriate. 

Sollte ein Vermieter einen Mietvertrag verwirken, anstatt die Verlängerung nach Grund (c) abzulehnen? 

Führt der Verstoß eines Mieters zu einem Verwirkungsrecht, muss der Vermieter sorgfältig abwägen, ob er eine Verwirkung anstrebt oder sich einer Verlängerung des Mietvertrags nach Grund c) widersetzt, da die beiden Rechtsmittel je nach Art des Verstoßes unterschiedlich wirken. 

If the breach is a once-and-for-all breach, unter a section 25 notice or counter-notice would treat the lease as continuing and therefore likely waive the landlord’s right to forfeit. Conversely, if the breach is continuous, serving a section 25 notice or counter-notice would waive the right to forfeit in respect of breaches up to that point, but a fresh right to forfeit would arise immediately afterwards in respect of any continuing breach. 

Der Mieter ist im Allgemeinen in einer stärkeren Position, wenn er sich gegen einen Antrag auf Verwirkung wehrt, als wenn er einen Antrag auf Verlängerung des Mietvertrags ablehnt. In Verwirkungsverfahren gewährt das Gericht in der Regel einen Aufschub der Verwirkung oder lehnt es ab, die Verwirkung anzuordnen, wenn der Mieter den Verstoß bis zum Anhörungstermin behebt. Bei einem Antrag auf Ablehnung einer Mietvertragsverlängerung nach Grund (c) berücksichtigt das Gericht jedoch das potenzielle künftige Verhalten des Mieters, wenn es über die Beendigung des Mietverhältnisses entscheidet, und kann die Gewährung eines neuen Mietvertrags auch dann ablehnen, wenn der Mieter den Verstoß behoben hat. 

Hat der Vermieter mit seinem Antrag auf Verwirkung Erfolg, wird das Mietverhältnis beendet und der Mieter hat keinen Anspruch mehr auf einen neuen Mietvertrag. Ist der Vermieter mit seinem Antrag auf Verwirkung jedoch nicht erfolgreich, kann er noch eine zweite Möglichkeit haben, das Mietverhältnis durch einen Antrag auf Einspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrags gemäß Grund (c) zu beenden, sofern dies innerhalb der im Gesetz vorgeschriebenen Verjährungsfrist geschieht. 

Wie beginnt ein Vermieter seinen Widerspruch gegen eine Verlängerung nach Grund (c)? 

The landlord must initiate its opposition to the tenant’s statutory right to a lease renewal by either serving a section 25 notice or a counter-notice opposing the renewal on Ground (c). Where the tenant has served a section 26 request, the landlord’s counter-notice must be served within two months of receipt of that request. The landlord should consider whether it is necessary to oppose renewal on multiple grounds. For example, if the tenant is in rent arrears in addition to committing other breaches, claims should be brought under both Ground (b) and Ground (c). Similarly, if there is disrepair within the holding, claims should be prepared under both Ground (a) and Ground (c). 

Alle Widerspruchsgründe müssen in der § 25-Kündigung oder -Gegenkündigung dargelegt werden, da der Vermieter nicht berechtigt ist, nachträglich zusätzliche Gründe vorzubringen. Der Vermieter muss jeden Einspruchsgrund nach Treu und Glauben angeben, obwohl er legitimerweise einen Grund zu einem späteren Zeitpunkt aufgeben kann, auch wenn dies möglicherweise Kosten verursacht. 

Was ist, wenn sich Vermieter und Mieter nicht einigen können, ob ein neuer Mietvertrag nach Zustellung einer "Section 25"-Kündigung oder eines "Section 26"-Antrags gewährt werden soll? 

If the landlord and tenant cannot agree whether a new lease should be granted following service of a section 25 notice or section 26 request, either party may make an application to Court requesting that the Court determine whether the tenant should be granted a new lease. The procedure for issuing such a claim is set out in Civil Procedure Rule 56. It is critical to note that if an application to Court is not made by the termination date specified in the section 25 notice or section 26 request (which may be extended by written agreement), the existing lease will end on that date and the tenant will no longer be entitled to a lease renewal. If the tenant intends to challenge the landlord’s opposition, proceedings must be issued before that date. 

Wer trägt die Gerichtskosten in Fällen von Mietvertragsverlängerungen nach Grund c)? 

If the Sache is settled without proceeding to trial, the landlord and tenant are free to agree who should bear the costs of the dispute and the amount payable. If the matter proceeds to trial, the court has discretion to determine how costs are to be paid. The general rule is that the unsuccessful party will be ordered to pay the costs of the successful party. 

Wann endet der Mietvertrag, wenn der Vermieter nach Grund (c) erfolgreich ist? 

Wehrt sich der Vermieter erfolgreich gegen die Verlängerung nach Grund (c), wird das Mietverhältnis für mindestens drei Monate nach dem Gerichtsbeschluss fortgesetzt. In fast allen Fällen wird das laufende Mietverhältnis fortgesetzt und endet gemäß Abschnitt 64 des Gesetzes drei Monate nach der endgültigen Entscheidung über den Antrag. Die endgültige Erledigung des Antrags erfolgt nach Ablauf der Frist für die Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen den Gerichtsbeschluss, die derzeit 21 Tage nach Erlass des Beschlusses oder eine andere vom Gericht festgelegte Frist beträgt. Wenn also ein Antrag bei Gericht gestellt wurde, endet das laufende Mietverhältnis in der Regel drei Monate und 21 Tage nach Erlass des Beschlusses. Hätte das Mietverhältnis jedoch durch die Kündigung nach Section 25 oder den Antrag nach Section 26 mehr als drei Monate nach dem Datum, an dem das Gericht über den Antrag entschieden hat, geendet, endet das laufende Mietverhältnis zu dem in der Kündigung nach Section 25 oder dem Antrag nach Section 26 genannten Datum, obwohl dieses Szenario in der Praxis kaum vorkommen dürfte. Der Mieter muss die Räumlichkeiten am oder vor dem Datum der Beendigung des Mietverhältnisses räumen. 

Hat ein Mieter Anspruch auf Entschädigung, wenn ein Vermieter nach Grund (c) erfolgreich ist? 

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine gesetzliche Entschädigung, wenn sich der Vermieter erfolgreich gegen eine Verlängerung nach Grund c) wehrt. Das Gericht spricht jedoch eine Entschädigung zu, wenn es feststellt, dass der Vermieter seine Ablehnung falsch dargestellt hat und einer der folgenden Fälle eingetreten ist: 

1) Das Gericht hat einen Beschluss zur Beendigung des Mietverhältnisses erlassen; 

2) Der Mieter hat keinen gerichtlichen Antrag auf einen neuen Mietvertrag gestellt, weil der Vermieter falsche Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat; 

3) Der Mieter hat einen Anspruch auf ein neues Mietverhältnis aufgegeben, weil der Vermieter falsche Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat. 

Where the landlord has misrepresented the position, the tenant will be compensated for the loss suffered due to the termination order or the consequences of quitting the premises and not pursuing a lease renewal. 

Wie kann Ronald Fletcher Baker LLP bei einem Antrag auf Erneuerung eines Mietvertrags helfen? 

Whether you are a landlord seeking to oppose a lease renewal on the basis of substantial breaches or a tenant facing Ground (c) opposition, early specialist advice is essential. The decisions made at the outset of these disputes—from gathering evidence of breaches to adopting the right strategic approach—often determine the outcome. Delay in seeking advice frequently results in lost opportunities, weaker negotiating positions, and avoidable costs. In some cases, it may be in the interests of both parties to negotiate a surrender of the lease or explore settlement discussions, rather than proceeding to court. 

Our litigation team can help assess your circumstances, outline your available options, and advise on the best way forward. David Burns is the Senior Litigation Partner at the firm. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk