Gewerbliche Immobilien: A Landlord's Guide to Opposing a Commercial Lease Renewal under the LTA 1954 due to Breaches of Lease 

Sie wurde am Ende des Zweiten Weltkriegs eingeführt, zu einer Zeit, als Gewerbeimmobilien sehr begehrt waren. Gesetz über Vermieter und Mieter (Landlord and Tenant Act) 1954 (‘das Gesetz’) sollte den Anliegen der Vermieter und der gewerblichen Mieter Rechnung tragen und ein Gleichgewicht der Interessen herstellen. Die damalige konservative Regierung unter Winston Churchill reagierte darauf, indem sie gewerblichen Mietern durch das Gesetz das Recht gewährte, nach Ablauf ihres Mietvertrags an Ort und Stelle zu bleiben, auch bekannt als ’holding over‘. 

Muss ein Gewerbemieter am Ende der Mietzeit ausziehen? 

Sofern in den Bedingungen des Mietvertrags nicht ausdrücklich festgelegt ist, dass der Mietvertrag aus dem Gesetz herausgenommen wird, und das korrekte Verfahren für die Herausnahme aus dem Vertrag befolgt wird, hat ein Gewerbemieter im Allgemeinen das Recht auf ‘Sicherheit der Besitzverhältnisse’. 

Nach Ablauf der Vertragslaufzeit enden Geschäftspachtverträge mit Sicherheit nicht automatisch. Das Mietverhältnis wird zu denselben Bedingungen fortgesetzt, bis es entweder vom Vermieter oder vom Mieter in Übereinstimmung mit dem Gesetz gekündigt wird. 

Derzeit sind gewerbliche Mietverhältnisse mit einer Dauer von bis zu sechs Monaten von dem Vorteil der Sicherheit des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Im Juni 2025 kam die Law Commission ‘vorläufig zu dem Schluss, dass der Schwellenwert von sechs Monaten angehoben werden sollte, und beabsichtigt, in ihrem zweiten Konsultationspapier eine Anhebung des Schwellenwerts auf zwei Jahre zu erwägen’. Ob und wann das Parlament diese Empfehlung annehmen wird, bleibt abzuwarten. 

Das Gesetz, das in § 30(1) verankert ist, sieht sieben Gründe vor, auf die sich ein Vermieter berufen kann, um sich der Verlängerung des Mietvertrags eines gewerblichen Mieters zu widersetzen und eine ‘feindliche’ Kündigung nach § 25 zu erlassen. 

Auf welche Gründe kann ich mich berufen, wenn ein gewerblicher Mieter schwerwiegende Verstöße gegen seinen Mietvertrag begangen hat? 

Obwohl das Gesetz sieben Gründe vorsieht, muss nur ein Grund erfüllt sein, damit ein Vermieter sich erfolgreich gegen die Verlängerung des Mietvertrags eines Mieters wehren kann. 

Der Grund (c) gibt den Vermietern die Möglichkeit, sich einer Pachterneuerung zu widersetzen, wenn der Pächter in erheblichem Maße gegen seine Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag verstoßen hat oder aus einem Grund, der mit der Nutzung oder Verwaltung des ‘Betriebs’ durch den Pächter zusammenhängt. Im Rahmen des Gesetzes wird der ‘Betrieb’ als ein Teil des Grundstücks definiert, der vom Pächter zu Geschäftszwecken genutzt wird. 

Grund (c) besagt, dass der Vermieter die Verlängerung mit der Begründung ablehnen kann, dass... 

“dem Pächter wegen anderer erheblicher Verstöße gegen seine Verpflichtungen aus dem laufenden Pachtverhältnis oder aus anderen Gründen, die mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs durch den Pächter zusammenhängen, kein neues Pachtverhältnis gewährt werden sollte“. 

Bei der Berufung auf den Grund (c) kann der Vermieter zwischen zwei alternativen Anspruchsgrundlagen wählen; 

(i) erhebliche Verstöße gegen das laufende Mietverhältnis; und/oder 

(ii) jeder andere Grund, der mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs zusammenhängt. 

Im ersten Fall muss der Vermieter nachweisen, dass ein oder mehrere Verstöße gegen den Mietvertrag vorliegen. Im zweiten Fall muss der Vermieter begründen, warum ein neuer Mietvertrag nicht gewährt werden sollte, und zwar im Zusammenhang mit der Nutzung oder Verwaltung der Räumlichkeiten durch den Mieter. Das Gericht wird sich dann an den Mieter wenden, um zu widerlegen, ob die behaupteten Verstöße gegen den Mietvertrag anerkannt werden, und wenn ja, warum das Gericht trotz der vom Vermieter vorgebrachten Gründe einen neuen Mietvertrag gewähren sollte. 

Auf welche Art von Vertragsverletzung kann sich ein Vermieter berufen, um sich einer Mietvertragsverlängerung durch seinen Mieter zu widersetzen? 

Der erste Klagegrund unter (c), der sich auf wesentliche Verstöße bezieht, gilt für alle Verstöße gegen das Mietverhältnis, mit Ausnahme von Mietrückständen des Mieters oder der Nichterfüllung von Verpflichtungen zur Instandsetzung der Immobilie gemäß dem Mietvertrag, da diese Verstöße unter die Gründe (a) und (b) des Gesetzes fallen. 

Im Gegensatz zu anderen Gründen, die in § 30(1) enthalten sind, wie Grund (a), ist dieser erste Klagegrund nicht auf den ‘Betrieb’ beschränkt. Das bedeutet, dass ein Vermieter sich auch dann auf Grund (c) berufen kann, wenn ein Verstoß in einem beliebigen Teil des Mietobjekts stattfindet. Wird beispielsweise ein Mietvertrag für das gesamte Gebäude abgeschlossen und der Mieter nutzt das Erdgeschoss für geschäftliche Zwecke, vermietet aber das Obergeschoss unter, wird das Obergeschoss nicht als Teil des ‘Betriebs’ betrachtet. Lässt der Untermieter des ersten Stocks jedoch zu, dass dieser Teil der Immobilie baufällig wird, und kommt er seinen Instandsetzungspflichten nicht nach, könnte der Vermieter je nach Beweislage die Gewährung eines neuen Mietvertrags an den Mieter nach Grund c) ablehnen. 

Was ist ein ‘wesentlicher’ Verstoß für die Zwecke eines Anspruchs nach Grund c)? 

Für die Zwecke von Grund (c) sollte(n) der/die Verstoß(e) nicht trivialer Natur sein. Ob die Verletzung(en), die den Einwand des Vermieters gegen eine Mietvertragsverlängerung bilden, ‘erheblich’ sind, ist eine Frage des Sachverhalts. 

Der Grund (c) wird häufig herangezogen, wenn die im Mietvertrag enthaltenen Nutzungsbestimmungen durch die Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter verletzt wurden. 

Unter Youssefi gegen Mussellwhite [2014] EWCA Civ 885, Das Berufungsgericht befasste sich unter anderem mit der Frage, ob Verstöße gegen eine Zugangs- und eine Nutzungsvereinbarung für die Zwecke des Grundes (c) wesentlich sind. Das Gericht stellte fest, dass der Mieter gegen die Zugangsklausel verstoßen hatte, da er den Vermieter beim Versuch, das Gebäude zu inspizieren, behinderte und damit das reibungslose Funktionieren der Mietverhältnisse beeinträchtigte. Der Mieter hatte auch gegen die Nutzungsvereinbarung verstoßen, die eine Nutzung der Räumlichkeiten für den Einzelhandel (innerhalb der Klassen A1 oder A3 des Town & Country Planning (Use Classes) Order 1987). Der Mieter betrieb kein Geschäft innerhalb der relevanten Nutzungsklassen und hatte auch nicht die Absicht, dies zu tun, obwohl er seit drei Jahren auf den Verstoß hingewiesen worden war. 

Das Berufungsgericht bestätigte den Verstoß gegen die Zugangsklausel als wesentlichen Verstoß im Sinne von Grund c). Das Berufungsgericht befand auch, dass der Richter unter den besonderen Umständen dieses Falles berechtigt war, festzustellen, dass der Verstoß gegen die Nutzungsvereinbarung erheblich war und die berechtigten Interessen des Vermieters beeinträchtigte. Insbesondere musste der Vermieter keinen anhaltenden oder bezifferbaren Schaden nachweisen, um aus diesem Grund erfolgreich zu sein. 

Kann ein gewerblicher Vermieter die Verlängerung des Mietvertrags eines Mieters wegen schlechter Verwaltung ablehnen? 

Im Gegensatz zum ersten Klagegrund setzt der zweite Ablehnungsgrund (c) nicht voraus, dass der Pächter gegen den Pachtvertrag verstoßen hat. Stattdessen umfasst er Umstände, die mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs durch den Pächter zusammenhängen und die nicht unter spezifische Verstöße gegen den Pachtvertrag fallen. Die Gerichte haben diese Bestimmung weit ausgelegt, wie in folgenden Fällen zu sehen ist Turner und Bell gegen Searles (Stanford-le-Hope) Ltd [1977] 33 P & CR 208. In diesem Fall verstieß die Nutzung des Pächters nicht gegen die Nutzungsbestimmungen des Pachtvertrags, aber die örtliche Behörde hatte dem Pächter eine Bauanzeige zugestellt, in der die Einstellung der Nutzung gefordert wurde. Das Berufungsgericht verweigerte die Gewährung eines neuen Mietvertrags für eine rechtswidrige Nutzung und vertrat die Auffassung, dass die beabsichtigte rechtswidrige Nutzung einen “anderen Grund im Zusammenhang mit der Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter” darstellte und somit eine Verweigerung gemäß dem Gesetz rechtfertigte. 

Der Anwendungsbereich der Bestimmung wurde weiter präzisiert in Horne & Meredith Properties gegen Cox und andere [2014] EWCA Civ 423, [2014] 2 P & CR 18, Es handelte sich um einen sechzehn Jahre dauernden Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem Mieter wegen angeblicher Beeinträchtigung der im Mietvertrag eingeräumten Wegerechte des Mieters. Der Mieter hatte das Einzelhandelsgeschäft seit 1981 im Rahmen eines später verlängerten Mietvertrags bewohnt, der ihm zwei Wegerechte und das Recht einräumte, auf sechs ausgewiesenen Privatparkplätzen zu parken. Der Mieter hatte alle Verfahren eingeleitet und dem Vermieter unbegründete Betrugsvorwürfe gemacht, wobei beiden Parteien während des langwierigen Rechtsstreits erhebliche Gerichtskosten entstanden. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung des High Court und stellte mehrere wichtige Grundsätze auf: 

1. Ein Verstoß gegen den Pachtvertrag ist nicht erforderlich, damit sich der Verpächter auf einen anderen Grund berufen kann, der mit der Nutzung oder Bewirtschaftung des Betriebs durch den Pächter zusammenhängt; 
2. Die geltend gemachten Gründe müssen sich nicht unmittelbar auf das Verhältnis der Parteien als Vermieter und Mieter beziehen, da die Formulierung weit genug gefasst ist, um es dem Gericht zu ermöglichen, alles zu berücksichtigen, was es im Zusammenhang mit dem Betrieb des Mieters für relevant hält; 
3. Der Rechtsstreit zwischen den Parteien stand im Zusammenhang mit der Nutzung und Bewirtschaftung des Betriebs, da er sich auf die durch den Pachtvertrag gewährten Rechte bezog; 
4. Die unangemessene Führung des Rechtsstreits durch den Mieter führte dazu, dass dem Mieter keine Verlängerung des Mietverhältnisses nach Grund c) gewährt werden sollte. 

Der Gerichtshof stellte klar, dass selbst wenn ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter stattgefunden hat, dies nicht automatisch die Verweigerung eines neuen Mietverhältnisses nach Grund (c) rechtfertigt. Der Kontrollmechanismus ist vielmehr das Werturteil des Gerichts darüber, ob es angesichts des früheren Verhaltens des Mieters angemessen wäre, den Vermieter zu zwingen, wieder ein Rechtsverhältnis mit dem Mieter einzugehen. 

Kann ein Gericht einem Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags gewähren, auch wenn Verstöße des Mieters gegen den Mietvertrag festgestellt wurden? 

Kurz gesagt - ja. 

Die Formulierung ‘sollte nicht’ in Abschnitt 30(1)(c) zeigt, dass das Gericht bei der Entscheidung über die Gewährung oder Verweigerung einer Mietvertragsverlängerung nach Grund (c) über einen Ermessensspielraum verfügt. Daraus ergibt sich, dass ein Verstoß des Mieters gegen die Mietbedingungen nicht automatisch zur Ablehnung der Verlängerung führt. 

Wie entscheidet das Gericht, ob dem Mieter ein neuer Mietvertrag zu gewähren ist, wenn der Vermieter die Verlängerung nach Grund (c) ablehnt? 

Bei der Entscheidung über die Gewährung eines neuen Pachtvertrags übt das Gericht ein weites Ermessen aus und berücksichtigt dabei Faktoren wie... 

1) Die besonderen Umstände des Verstoßes/der Verstöße; 

2) Wie sich beide Parteien in Bezug auf den/die Verstoß/Verstöße verhalten haben; 

3) Die kumulativen Auswirkungen der Verstöße (wenn mehrere Verstöße vorliegen); 

4) Ob die Verstöße bis zum Zeitpunkt der Verhandlung behoben wurden; 

5) Die voraussichtlichen Folgen der Gewährung einer Erneuerung; 

6) Ob Schutzbestimmungen in einen neuen Mietvertrag aufgenommen werden könnten, um künftige Verstöße zu verhindern. 

Der Umfang des Ermessensspielraums des Gerichtshofs wurde geprüft in Harmohinder Singh Gill (als Treuhänder des Gillcrest UK Pension Scheme) gegen Lees News Limited (Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited) [2023] EWCA Civ 1178 wo das Berufungsgericht bestätigte, dass alle relevanten Umstände berücksichtigt werden müssen. Wichtig ist, dass das Gericht in Fällen, in denen sich ein Vermieter auf mehrere Einspruchsgründe beruft, feststellte, dass nicht jeder Grund separat geprüft werden sollte. Stattdessen muss das Gericht das Verhalten des Mieters in seiner Gesamtheit und aus allen Gründen betrachten. Das bedeutet, dass selbst wenn einzelne Verstöße für sich genommen die Verweigerung der Verlängerung nicht rechtfertigen, die kumulative Wirkung des Gesamtverhaltens des Mieters ausreichen kann, um die Ablehnung zu rechtfertigen. 

Unter Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited, Der Court of Appeal wies die Berufung des Vermieters zurück und bestätigte die Entscheidung des Richters, dass der Mieter Anspruch auf ein neues Mietverhältnis hat, da er Maßnahmen ergriffen hatte, um seine verschiedenen Verstöße zu beheben. 

Welches ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Beurteilung der Verstöße gemäß Grund c)? 

Das House of Lords befasste sich mit der Frage des Zeitpunkts für die Begründung eines Widerspruchs in Betty's Cafes Ltd / Phillips Furnishing Stores Ltd (Nr.1) [1959] A.C. 20. In dieser Rechtssache ging es zwar in erster Linie um den Grund (f) und die Sanierungsabsichten des Vermieters, aber das House of Lords gab auch Hinweise, die für andere Gründe gelten. Aus dem Urteil geht hervor, dass entweder ein wesentlicher Verstoß oder ein alternativer Grund vorliegen muss, wenn die Mitteilung nach Abschnitt 25 oder die Gegenmitteilung zugestellt wird. Allerdings sind auch spätere Ereignisse nach der Zustellung der Kündigung vom Gericht zu berücksichtigen. 

Eine weitere Klärung ergab sich in Harmohinder Singh Gill gegen Lees News Limited, in dem das Berufungsgericht die Auffassung zurückwies, dass die Tatsachen, die den Einspruch des Vermieters stützen, zu einem einzigen Zeitpunkt beurteilt werden sollten. Der Mieter machte geltend, dass der Richter nur den Zustand der Räumlichkeiten am Tag der Verhandlung prüfen sollte. 

Das Berufungsgericht verfolgte jedoch einen umfassenderen Ansatz und beurteilte, wie der Mieter die Räumlichkeiten während des gesamten Mietverhältnisses instand gehalten hatte. Es stimmte mit dem Vermieter überein, dass das Gericht nicht an eine “einzige Momentaufnahme” gebunden sein sollte.  

Das Gericht erkannte an, dass die Tatsache, dass der Mieter die entsprechenden Reparaturarbeiten zwischen dem Datum der Mitteilung nach § 25 und der Verhandlung durchgeführt hatte, von Bedeutung war, stellte jedoch klar, dass dies an sich keinen Anspruch auf einen neuen Mietvertrag begründen würde. Das Gericht erklärte: 

 “Wenn der Mieter eine beklagenswerte Leistung erbringt und die Dinge erst in letzter Minute in Ordnung bringt, ist das meines Erachtens etwas, das das Gericht legitimerweise berücksichtigen kann. (LJ Lewison, Absatz 39) 

Damit wurde klargestellt, dass der Zeitpunkt für die Feststellung der Gründe a) bis c) nicht einfach der Zeitpunkt ist, an dem die Einspruchsmitteilung des Vermieters zugestellt wurde, und auch nicht der Zeitpunkt der Verhandlung. Vielmehr sollte das Gericht die Lage zum Zeitpunkt der Zustellung der Mitteilung an den Mieter bis zum Tag der Verhandlung berücksichtigen. 

Behebt ein Mieter beispielsweise die Mängel, die die Grundlage für eine Klage nach Grund c) bildeten, aber erst kurz vor dem Verhandlungstermin, wird das Gericht dieses Verhalten bei der Entscheidung berücksichtigen, ob dem Mieter eine Verlängerung seines Mietvertrags ‘nicht gewährt werden sollte’. Es ist jedoch zu beachten, dass die Beseitigung der Mängel nicht automatisch zur Streichung der Klage führt; vielmehr werden die Maßnahmen des Mieters und der Zeitpunkt vom Gericht bei seiner Beurteilung berücksichtigt. 

Berücksichtigt das Gericht bei der Ausübung seines Ermessens, ob es dem Mieter einen neuen Mietvertrag gewährt, die bisherige und künftige Leistung? 

Der Vermieter muss Beweise vorlegen, die sowohl die begangenen Verstöße als auch das Verhalten des Mieters während des laufenden Mietverhältnisses belegen, während der Mieter diese Behauptungen durch Beweise widerlegen sollte. Entscheidend ist, dass die Rolle des Gerichts über die Bewertung des Verhaltens in der Vergangenheit hinausgeht und auch die künftigen Wahrscheinlichkeiten im Falle einer Verlängerung beurteilt. Beweise dafür, dass ein Mieter Verstöße vor der Anhörung behoben hat, können die Entscheidung des Gerichts positiv beeinflussen. Das Gericht verlangt jedoch überzeugende Beweise dafür, dass sich ähnliche Verstöße während eines verlängerten Mietverhältnisses nicht wiederholen werden. 

Das Gericht bewertet die Gesamtheit der Umstände eines Verstoßes. Wenn ein Mieter nachweislich nicht versucht, die Verstöße zu beheben, wird der Einspruch des Vermieters wahrscheinlich erfolgreich sein. 

Zeigt ein Mieter hingegen echte Bereitschaft, Verstöße zu beheben und seinen Verpflichtungen im Rahmen eines neuen Mietvertrags nachzukommen, kann das Gericht den Einspruch des Vermieters zurückweisen und die Verlängerung gewähren. Mieter können ihre Position stärken, indem sie im neuen Mietvertrag zusätzliche Schutzklauseln vorschlagen, die sich speziell auf den Verstoß beziehen, einschließlich ausdrücklicher Verwirkungsrechte für den Fall, dass sich der Verstoß wiederholt. Darüber hinaus können Mieter dem Gericht anbieten, sich zu verpflichten, Verstöße gegebenenfalls zu beheben. 

Sollte ein Vermieter einen Mietvertrag verwirken, anstatt die Verlängerung nach Grund (c) abzulehnen? 

Führt der Verstoß eines Mieters zu einem Verwirkungsrecht, muss der Vermieter sorgfältig abwägen, ob er eine Verwirkung anstrebt oder sich einer Verlängerung des Mietvertrags nach Grund c) widersetzt, da die beiden Rechtsmittel je nach Art des Verstoßes unterschiedlich wirken. 

Handelt es sich um eine einmalige Vertragsverletzung, wird der Mietvertrag durch die Zustellung einer Benachrichtigung nach Abschnitt 25 oder einer Gegenbenachrichtigung als fortbestehend behandelt, so dass das Recht des Vermieters auf Verwirkung wahrscheinlich entfällt. Handelt es sich hingegen um einen kontinuierlichen Verstoß, so würde die Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 25 oder einer Gegenmitteilung das Recht auf Verwirkung in Bezug auf die bis zu diesem Zeitpunkt erfolgten Verstöße aufheben, doch würde unmittelbar danach ein neues Recht auf Verwirkung in Bezug auf jeden weiteren Verstoß entstehen. 

Der Mieter ist im Allgemeinen in einer stärkeren Position, wenn er sich gegen einen Antrag auf Verwirkung wehrt, als wenn er einen Antrag auf Verlängerung des Mietvertrags ablehnt. In Verwirkungsverfahren gewährt das Gericht in der Regel einen Aufschub der Verwirkung oder lehnt es ab, die Verwirkung anzuordnen, wenn der Mieter den Verstoß bis zum Anhörungstermin behebt. Bei einem Antrag auf Ablehnung einer Mietvertragsverlängerung nach Grund (c) berücksichtigt das Gericht jedoch das potenzielle künftige Verhalten des Mieters, wenn es über die Beendigung des Mietverhältnisses entscheidet, und kann die Gewährung eines neuen Mietvertrags auch dann ablehnen, wenn der Mieter den Verstoß behoben hat. 

Hat der Vermieter mit seinem Antrag auf Verwirkung Erfolg, wird das Mietverhältnis beendet und der Mieter hat keinen Anspruch mehr auf einen neuen Mietvertrag. Ist der Vermieter mit seinem Antrag auf Verwirkung jedoch nicht erfolgreich, kann er noch eine zweite Möglichkeit haben, das Mietverhältnis durch einen Antrag auf Einspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrags gemäß Grund (c) zu beenden, sofern dies innerhalb der im Gesetz vorgeschriebenen Verjährungsfrist geschieht. 

Wie beginnt ein Vermieter seinen Widerspruch gegen eine Verlängerung nach Grund (c)? 

Der Vermieter muss seinen Widerspruch gegen den gesetzlichen Anspruch des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrags einleiten, indem er entweder eine Mitteilung nach Abschnitt 25 oder eine Gegenmitteilung zustellt, in der er sich gegen die Verlängerung nach Grund (c) ausspricht. Wenn der Mieter einen Antrag nach Abschnitt 26 gestellt hat, muss die Gegenanzeige des Vermieters innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt dieses Antrags zugestellt werden. Der Vermieter sollte prüfen, ob es notwendig ist, der Verlängerung aus mehreren Gründen zu widersprechen. Wenn der Mieter beispielsweise nicht nur mit der Miete im Rückstand ist, sondern auch andere Verstöße begeht, sollten Ansprüche sowohl nach Grund b) als auch nach Grund c) geltend gemacht werden. Ähnlich verhält es sich, wenn der Betrieb baufällig ist; in diesem Fall sollten Klagen sowohl unter Grund (a) als auch unter Grund (c) vorbereitet werden. 

Alle Widerspruchsgründe müssen in der § 25-Kündigung oder -Gegenkündigung dargelegt werden, da der Vermieter nicht berechtigt ist, nachträglich zusätzliche Gründe vorzubringen. Der Vermieter muss jeden Einspruchsgrund nach Treu und Glauben angeben, obwohl er legitimerweise einen Grund zu einem späteren Zeitpunkt aufgeben kann, auch wenn dies möglicherweise Kosten verursacht. 

Was ist, wenn sich Vermieter und Mieter nicht einigen können, ob ein neuer Mietvertrag nach Zustellung einer "Section 25"-Kündigung oder eines "Section 26"-Antrags gewährt werden soll? 

Können sich Vermieter und Mieter nicht darüber einigen, ob nach Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 25 oder eines Antrags nach Abschnitt 26 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden soll, kann jede der beiden Parteien bei Gericht beantragen, dass das Gericht feststellt, ob dem Mieter ein neuer Mietvertrag zu gewähren ist. Das Verfahren für die Einreichung eines solchen Antrags ist in der Civil Procedure Rule 56 festgelegt. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass der bestehende Mietvertrag an diesem Tag endet und der Mieter keinen Anspruch auf eine Verlängerung des Mietvertrags hat, wenn der Antrag auf gerichtliche Entscheidung nicht bis zu dem in der Kündigung nach Abschnitt 25 oder dem Antrag nach Abschnitt 26 angegebenen Datum gestellt wird (das durch schriftliche Vereinbarung verlängert werden kann). Beabsichtigt der Mieter, den Einspruch des Vermieters anzufechten, muss die Klage vor diesem Zeitpunkt eingereicht werden. 

Wer trägt die Gerichtskosten in Fällen von Mietvertragsverlängerungen nach Grund c)? 

Wird die Angelegenheit ohne Gerichtsverfahren beigelegt, können Vermieter und Mieter vereinbaren, wer die Kosten des Rechtsstreits und den zu zahlenden Betrag tragen soll. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, liegt es im Ermessen des Gerichts, wie die Kosten zu tragen sind. In der Regel wird die unterlegene Partei zur Tragung der Kosten der obsiegenden Partei verurteilt. 

Wann endet der Mietvertrag, wenn der Vermieter nach Grund (c) erfolgreich ist? 

Wehrt sich der Vermieter erfolgreich gegen die Verlängerung nach Grund (c), wird das Mietverhältnis für mindestens drei Monate nach dem Gerichtsbeschluss fortgesetzt. In fast allen Fällen wird das laufende Mietverhältnis fortgesetzt und endet gemäß Abschnitt 64 des Gesetzes drei Monate nach der endgültigen Entscheidung über den Antrag. Die endgültige Erledigung des Antrags erfolgt nach Ablauf der Frist für die Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen den Gerichtsbeschluss, die derzeit 21 Tage nach Erlass des Beschlusses oder eine andere vom Gericht festgelegte Frist beträgt. Wenn also ein Antrag bei Gericht gestellt wurde, endet das laufende Mietverhältnis in der Regel drei Monate und 21 Tage nach Erlass des Beschlusses. Hätte das Mietverhältnis jedoch durch die Kündigung nach Section 25 oder den Antrag nach Section 26 mehr als drei Monate nach dem Datum, an dem das Gericht über den Antrag entschieden hat, geendet, endet das laufende Mietverhältnis zu dem in der Kündigung nach Section 25 oder dem Antrag nach Section 26 genannten Datum, obwohl dieses Szenario in der Praxis kaum vorkommen dürfte. Der Mieter muss die Räumlichkeiten am oder vor dem Datum der Beendigung des Mietverhältnisses räumen. 

Hat ein Mieter Anspruch auf Entschädigung, wenn ein Vermieter nach Grund (c) erfolgreich ist? 

Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine gesetzliche Entschädigung, wenn sich der Vermieter erfolgreich gegen eine Verlängerung nach Grund c) wehrt. Das Gericht spricht jedoch eine Entschädigung zu, wenn es feststellt, dass der Vermieter seine Ablehnung falsch dargestellt hat und einer der folgenden Fälle eingetreten ist: 

1) Das Gericht hat einen Beschluss zur Beendigung des Mietverhältnisses erlassen; 

2) Der Mieter hat keinen gerichtlichen Antrag auf einen neuen Mietvertrag gestellt, weil der Vermieter falsche Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat; 

3) Der Mieter hat einen Anspruch auf ein neues Mietverhältnis aufgegeben, weil der Vermieter falsche Angaben gemacht oder Tatsachen verschwiegen hat. 

Hat der Vermieter falsche Angaben gemacht, wird der Mieter für den Schaden entschädigt, der ihm durch die Kündigungsanordnung oder die Folgen der Kündigung und der Nichtverlängerung des Mietvertrags entstanden ist. 

Wie kann Ronald Fletcher Baker LLP bei einem Antrag auf Erneuerung eines Mietvertrags helfen? 

Unabhängig davon, ob Sie als Vermieter versuchen, eine Mietvertragsverlängerung auf der Grundlage wesentlicher Verstöße abzulehnen, oder ob Sie als Mieter mit einem Einspruch nach Grund c) konfrontiert sind, ist eine frühzeitige fachliche Beratung unerlässlich. Die Entscheidungen, die zu Beginn dieser Streitigkeiten getroffen werden - vom Sammeln von Beweisen für Vertragsverletzungen bis hin zur Wahl der richtigen Strategie - sind oft ausschlaggebend für das Ergebnis. Eine verspätete Inanspruchnahme von Beratung führt häufig zu verpassten Chancen, schwächeren Verhandlungspositionen und vermeidbaren Kosten. In einigen Fällen kann es im Interesse beider Parteien sein, über die Rückgabe des Mietvertrags zu verhandeln oder Vergleichsgespräche zu führen, anstatt vor Gericht zu gehen. 

Unser Team für Rechtsstreitigkeiten kann Ihnen dabei helfen, Ihre Situation einzuschätzen, Ihnen die verfügbaren Optionen aufzuzeigen und Sie über die beste Vorgehensweise zu beraten. David Burns ist der Senior Litigation Partner der Kanzlei. Für Anfragen zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk