Geçici Kredi Anlaşmazlıklarında Sabit Ücretli Alacaklılar ve Mülkiyet

Giriş 

Geçici finansman kullanımında önemli bir artış yaşanmış olup, bu durum gayrimenkul geliştiricilerine, yatırımcılara ve ev sahiplerine likiditeye hızlı erişim imkânı sunmaktadır. Ancak, köprü kredileri kısa vade süreleri ve yüksek faiz oranları nedeniyle yüksek bir temerrüt oranına da sahiptir. Borçlu, krediyi zamanında kapatamadığında, köprü kredi verenler genellikle uzun süren mahkeme süreçlerini atlayarak, teminat altına alınan gayrimenkulü haczedip satmak üzere derhal Sabit Yükümlülük veya Mülkiyet Kanunu (LPA) kapsamında atanan tasfiye memurlarını görevlendirir. 

Tarihsel olarak, mal sahibinin kendisinin oturduğu gayrimenkuller söz konusu olduğunda, bu icra yolunu yavaşlatan bir uygulamadaki çelişki ortaya çıkmıştır. Standart ipotek şartlarına göre, alacaklıyı sorumluluktan korumak amacıyla, icra memurları yasal olarak borçlunun temsilcisi olarak belirlenir. Bu durum, zorlu bir hukuki soruna yol açmıştır: Bir temsilci, mülkün mülkiyeti konusunda kendi müvekkiline karşı nasıl dava açabilir? 

Yüksek Mahkeme’de görülen ve dönüm noktası niteliğindeki dava: Menon - Pask Davası 2019 EWHC 2611 (Ch) bu uzun süredir devam eden ikilemi çözdü. 

Geçici Finansman Sürecinde İflas İdaresinin İşleyişi 

Menon v Pask kararının önemini anlamak için, kredi verenlerin geçici çözüm anlaşmalarına ilişkin uyuşmazlıklarda neden tasfiye memurlarına başvurmayı tercih ettiklerini incelemek faydalı olacaktır. 

Bir borçlu, geçici kredinin ödemesini yapamadığında, kredi verenin temel amacı sermayesini mümkün olduğunca çabuk geri almaktır. Kiracıların ya da mal sahibinin hâlâ içinde yaşadığı bir gayrimenkulün satılması, piyasa değerini düşürür ve işlemi geciktirir.  

Kredi verenler şunlara güveniyor: Mülkiyet Hukuku Yasası 1925 ve ipotek şartlarını açıkça belirtmek suretiyle tasfiye memurları atamak. Bu yaklaşım belirgin avantajlar sunmaktadır: 

• Sorumluluktan Muafiyet: Alıcı, borçlunun temsilcisi olarak hareket ettiğinden, kredi veren “mülkiyetinde bulunan ipotek alacaklısı” olarak değerlendirilmekten kaçınır ve bu sayede doğrudan yükümlülüklerden ve muhasebe yükümlülüklerinden muaf kalır. 

• Hız: Alıcılar, gayrimenkulü yönetmek, kiraya vermek veya satışa hazırlamak için hızlı bir şekilde harekete geçebilirler.  

• Uzman Uygulama: Alıcılar genellikle, varlıkların geri kazanımını en üst düzeye çıkarmaya tamamen odaklanmış gayrimenkul uzmanlarıdır. 

Sistem, ticari amaçlı veya kiracıların bulunduğu gayrimenkullerde sorunsuz bir şekilde işliyor. Ancak, borçlu kişi veya müteahhit gayrimenkulden taşınmayı reddederse, tasfiye memurları derhal hukuki engellerle karşı karşıya kalır. 

Gerçekler ve “Ajans Paradoksu” Menon - Pask Davası 

İçinde Menon - Pask Davası, Bay ve Bayan Menon, bir işletme kredisi teminatı olarak Batı Londra’daki konutlarını ipotek ettirdiler. Kredinin geri ödemesi yapılamayınca, kredi veren kurum, varlığın kontrolünü ele geçirmek üzere ortak sabit teminatlı tasfiye memurları atadı. 

Menon ailesi evde kalmaya devam ettiği için, tasfiye memurları İlçe Mahkemesinde mülkiyet devri davası açtı. O dönemde sektördeki genel uygulamalar gereği, dava başlangıçta şu şekilde açılmıştı: 

“Menon ve Menon, Pask ve Goode’un ortak sabit masraf alıcıları sıfatıyla hareket ederek… v Menon ve Menon.” 

Bu, borçluların yasal temsilcileri aracılığıyla teknik olarak mülkiyet hakkı için kendilerine dava açtıkları anlamına geliyordu. Menon ailesi, bu davaya karşı iki ana argüman öne sürerek savunma yaptı: 

1. Temsilci-Vekil Barı: Bir temsilci, müvekkilinin sahip olduğu bir mülkün zilyetliği konusunda müvekkiline karşı dava açamaz. 

2. Mülkiyet Hakkının Olmaması: Alıcılar, arazi üzerinde yasal bir mülkiyet hakkı veya tapuya sahip değildir; bu da, araziyi işgal eden malik üzerinde üstün bir zilyetlik hakkına sahip olmadıkları anlamına gelir. 

İl Mahkemesi bu savunmaları reddetti; bunun üzerine borçlular Yüksek Mahkemeye temyiz başvurusunda bulundu. 

Yüksek Mahkeme’nin Kararı: Ticari Etkinlik ve Dava Yetkisi 

Yargıç Mann, borçluların temyiz başvurusunu reddederek, modern tasfiye işlemlerinin uygulanmasına ilişkin net kurallar belirlemiştir. Yüksek Mahkeme, bu uyuşmazlığı iki temel hukuki kavramı kullanarak çözüme kavuşturmuştur: 

Kendi Adlarına Dava Edildiler 

Mahkeme, borçlunun fiilen kendisine dava açtığı bir davanın açılmasının usul açısından hatalı olduğuna hükmetti. Bunun yerine, tasfiye memurlarının kendi adlarına borçluya karşı mülkiyet iadesi davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu ayrım, tasfiye memurunun kanuni ve sözleşmesel yükümlülüklerine saygı gösterirken usul açısından ortaya çıkan çelişkiyi de çözmektedir. 

Temel İş Etkinlik Testi 

Mahkeme, ilgili ipotek senedinin ticari amacını incelemek üzere katı vekalet kurallarının ötesine baktı. Yargıç Mann, bir tasfiye memurunun mülkiyeti ele geçirme hakkının şu nedenlerden kaynaklandığını açıkladı: 

• İpotek, alıcıya mülkü yönetme, işleme ve satma yetkisini açıkça vermektedir. 

• Alıcı, mülkü boş ve kullanıma hazır bir şekilde devralmadıkça, mülk etkin bir şekilde yönetilemez veya tam değerinden satılamaz. 

• Alıcının, mülkü işgal eden borçluyu tahliye etme hakkını reddetmesi, teminat düzenlemesini işlevsiz hale getirecek ve temel ticari verimlilik ilkeleriyle çelişecektir. 

Karar, bir tasfiye memurunun mülkiyetin teslimini talep etmek için resmi bir mal varlığına ihtiyaç duymadığını teyit etmiştir. Tasfiye memurunun tek ihtiyacı, borçludan daha üstün ve sözleşmeyle desteklenen bir zilyetlik hakkıdır; bu hak, teminatın icra edilebilir hale geldiği anda yürürlüğe girer. 

Borçlular İçin Umut Işığı: 36. Madde’deki Takdir Yetkisi 

Oysa Menon - Pask Davası Kredi verenler için seçenekleri genişletmenin yanı sıra, bireysel konut kredisi alanlar için de hayati önem taşıyan bir koruma önlemi getirmiştir. 

Mahkeme, bir borçlunun şuna dayanıp dayanamayacağını değerlendirmiştir: 1970 tarihli Adalet İdaresi Kanunu’nun 36. maddesi bir tasfiye memuru tarafından açılan mülkiyet devri davasını ertelemek veya askıya almak. Tarihsel olarak, bu koruma yalnızca doğrudan bir ipotek alacaklısı (kredi veren). 

Yargıç Mann, 36. maddenin tasfiye memurları tarafından açılan mülkiyet iadesi davalarına uygulanacağına hükmetti. Mahkeme, tasfiye memurunun, kredi verenin mülkiyet haklarının uygulanmasında bir aracı olarak hareket ettiğine karar verdi. 

Sonuç olarak, bireysel konut kredisi borçlusu, krediyi ödemek veya makul bir süre içinde gecikmiş borçlarını kapatmak için gerçekçi bir plan sunabildiği takdirde, mahkemeden tahliye kararının ertelenmesini, askıya alınmasını veya durdurulmasını talep edebilir. 

Kredi Anlaşmazlıklarını Çözmeye Yönelik Pratik Stratejiler 

Kredi Verenler ve Alıcılar İçin Stratejiler 

• Açık Mülkiyet Hükümleri Taslağı: Kredi sözleşmelerinde ve yasal ipotek belgelerinde, alıcının ipotek veren kişiden mülkü boş olarak devralma konusunda doğrudan bir hakka sahip olduğunun açıkça belirtilmesini sağlayın. 

• Tazminat Taleplerini Doğru Şekilde Sunun: Borçluyu, kayyımın “adına hareket eden” davacı olarak belirtme hatasına düşmeyin. Kayyımların davayı kendi kişisel adlarıyla açmalarını sağlayın. 

• 36. Bölüm’deki Tartışmalara Hazırlanın: Konut amaçlı gayrimenkuller veya bireysel borçlularla ilgili davalarda, savunma tarafının öne sürdüğü gerçekçi olmayan geri ödeme planlarına veya uygulanamaz yeniden finansman takvimlerine itiraz etmeye hazır olun. 

Borçlular ve Kefiller İçin Stratejiler 

• Kurumsal Muafiyetleri Belirleyin: Borçlu bir tüzel kişilik veya limited şirket ise, 36. Madde’nin sağladığı koruma geçerli değildir. Bu durumda, odak noktası, tasfiye memurunun atanmasının geçerliliğine veya temerrüt bildiriminin doğruluğuna itiraz etmeye kaydırılmalıdır. 

• Gerçekçi Çıkış ve Geri Ödeme Kanıtları Sunun: 36. Madde uyarınca erteleme hakkını başarıyla elde edebilmek için, borçluların alternatif bir hizmet sağlayıcıdan gelen resmi bir geri ödeme teklifi veya geçerli ve doğrulanmış bir satış sözleşmesi gibi somut kanıtlar sunmaları gerekmektedir. 

• Krediye İlişkin Ücretlerin Denetlenmesi: Geçici kredi veren tarafından eklenen temerrüt faiz oranları ve idari ücretlerin, 1974 tarihli Tüketici Kredisi Kanunu kapsamında yasadışı bir ceza teşkil edip etmediğini veya haksız bir ilişki yaratıp yaratmadığını kontrol edin. 

Özet 

Şu davadaki karar: Menon - Pask Davası köprü finansmanı sektöründe ticari fayda ile tüketici korumasını dengeler. Temsilcilik paradoksunu çözerek, tasfiye memurlarının teminatın değerini gerçekleştirmek amacıyla mülkü işgal eden borçlulara mülkiyet hakkı talebiyle doğrudan dava açabileceğini teyit eder. 

Aynı zamanda, 36. Maddenin sağladığı korumaların bu davalara da genişletilmesi, bireysel borçluların uygulanabilir bir mali çözüm yolu sunabilmeleri halinde mülklerini kurtarmak için yasal bir araca sahip olmalarını garanti eder. Bu tür uyuşmazlıkların çözülmesi, net belgeler, usulüne uygun başvurular ve ipotek davaları konusunda bilgi sahibi olmayı gerektirir. 

Geçici Kredi Anlaşmazlıkları Avukatı, Ben Lewis – Bize Ulaşın 

Ben Lewis, RFB’nin Dava bölümünde avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis’e e-posta yoluyla şu adresten ulaşın: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.