İngiltere ve Galler’de konut mülklerinin sahipliği ve kontrolüne ilişkin kurallar, bir nesildir görülen en büyük değişimi yaşıyor. On yıllardır bir daire satın almak, kiracılık sisteminin karmaşık dünyasına girmek anlamına geliyordu; bu sistem, alıcıları genellikle artan arsa kiraları, pahalı kira sözleşmesi uzatmaları ve mülk sahipleriyle yaşanan anlaşmazlıklarla baş başa bırakıyordu.
İki yönlü bir yasal reform, gücü geleneksel ev sahiplerinden kalıcı olarak uzaklaştırmayı ve ev sahiplerine geri vermeyi amaçlamaktadır. Bu geçiş, iki önemli yasa tasarısı tarafından yönlendirilmektedir:, 2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Kanunu ve 2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı.
2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu: Mevcut Durum ve Temyiz Mahkemesi Davası
2024 Kiralama ve Mülkiyet Reformu Kanunu, Mayıs 2024’te yürürlüğe girdi; ancak kanunun uygulanması, karmaşık bir süreçle karşı karşıya kaldı. Mülk sahipleri, yasanın getirdiği radikal yapısal değişikliklerin Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin (AİHS) Birinci Protokolü’nün 1. Maddesi (A1P1) kapsamında mülkiyet haklarının hukuka aykırı bir şekilde elinden alınması anlamına geldiğini öne sürerek, derhal önemli bir hukuki direniş başlattılar.
Yargı Denetimi ve Yaklaşan Temyiz Davası
Ekim 2025’te, Yüksek Mahkeme, mülk sahiplerinin idari denetim taleplerini reddeden 167 sayfalık kapsamlı bir karar verdi. Mahkeme, hükümetin konut piyasasındaki sistemik ve rekabeti engelleyici dengesizliği gidermek amacıyla takdir yetkisi dahilinde hareket ettiğine hükmetti.
Ancak, hukuki mücadele henüz sona ermiş değil. 1 Nisan 2026 tarihinde, Temyiz Mahkemesi beş büyük kurumsal mülk sahibi grubuna temyiz izni verdi. Bu ikinci turdaki, sonuçları büyük önem taşıyan dava duruşmalarının 2026 sonu veya 2027 başında görülmesi planlanıyor.
Mülk sahiplerinin itirazı, doğrudan 2024 Yasası’nın üç temel unsuruna odaklanmaktadır:
- Evliliğin Değerinin Ortadan Kaldırılması: 2024 Yasası, kalan süresi 80 yıldan az olan bir kira sözleşmesinin uzatılmasıyla ortaya çıkan varsayımsal kâr olan “evlilik değeri”ni ortadan kaldırmaktadır. Eski sistemde bu değer, kiracı ile mülk sahibi arasında eşit olarak paylaştırılıyordu. Mülk sahipleri, bu payın kaldırılmasının varlık değerinin tazminatsız bir şekilde el konulması anlamına geldiğini savunuyor.
- Arsa Kirası Değerleme Üst Sınırı: Yasa, bir kiracının kira sözleşmesini uzatmak veya mülkiyet hakkını satın almak için ödemesi gereken primin hesaplanmasında, dikkate alınan arsa kirasının bir üst sınırla sınırlandırılmasını öngörerek, mülk sahibine ödenecek nihai tutarı azaltmaktadır.
- Hukuki Masrafların Yükümlülüğünün Değişimi: Tarihsel olarak, kira hakkı sahipleri, mülkiyet hakkı kazanma veya süre uzatma talepleri sırasında sözleşme gereği mülk sahibinin uzmanlık, değerleme ve hukuk masraflarını ödemekle yükümlüydü. 2024 Kanunu bu durumu tersine çevirerek, her bir tarafın kendi masraflarını karşılamasını şart koşmaktadır.
Yürürlükteki Hükümler: Şu An Hangi Hükümler Uygulanabilir?
Temyiz Mahkemesi’nin, yasanın yürürlüğünü durdurmak üzere resmi bir ihtiyati tedbir kararı vermediği sürece – ki bu pek olası değildir – yürürlüğe girme kararlarıyla halihazırda yürürlüğe girmiş olan 2024 Kanunu’nun hükümleri tam olarak geçerli olmaya devam eder:
- İlk Günden İtibaren Oy Hakkı: Tarihi “iki yıl kuralı” yürürlükten kaldırılmıştır. Kira hakkı sahipleri, kira süresinin uzatılması veya toplu mülkiyet hakkı satın alımı için yasal talepte bulunmadan önce, konut amaçlı kira hakkı bulunan bir gayrimenkulü 24 ay boyunca elinde bulundurmak zorunda değildir. Bu yasal hak, mülkiyetin ilk gününden itibaren geçerlidir.
- 50% Karma Kullanımlı Ticari Eşik: Karma kullanımlı planlara sahip binalar (örneğin, perakende satış birimleri veya ticari ofislerin üzerine inşa edilmiş daireler gibi), konut dışı alanın binanın toplam iç alanının 50%’sine kadarını oluşturması halinde artık toplu mülkiyet hakkı ve Yönetim Hakkı’ndan (RTM) yararlanabilir. Bu, önceki kısıtlayıcı 25% yasal sınırına kıyasla önemli bir artış anlamına gelmektedir.
- Güvence Altındaki Kira Statüsünden Çıkarılma: 2025 yılının Aralık ayında hedefli bir yasa değişikliği ile yürürlüğe giren düzenleme uyarınca, uzun süreli konut kira sözleşmeleri (21 yılı aşan süre için yapılanlar), 1988 Konut Kanunu kapsamında “güvence altına alınmış kira sözleşmeleri” olarak sınıflandırılmaktan tamamen hariç tutulmaktadır. Bu düzenleme, mülk sahibinin, yıllık arsa kirası 250 sterlin’i (Londra’da ise 1.000 sterlin’i) aşan kiracıyı, hızlandırılmış özet tahliye davaları yoluyla tahliye edebilmesi gibi tarihsel bir riski ortadan kaldırmaktadır.
- 990 Yıllık Uzatma Standardı: Değerlendirme mekanizmaları tam olarak devreye girdiğinde, kira sözleşmesi sahipleri, eskimiş 90 yıllık yasal uzatma çerçevesinin yerine, sembolik bir arazi kirası (0 sterlin) karşılığında kira sürelerini 990 yıl uzatma konusunda yasal hak kazanacaklardır. Değerleme mekanizmaları devreye girene kadar mevcut uzatma süresinin 90 yıl olarak kalacağına dikkat edilmelidir.
2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı
2024 Yasası mevcut kira mülkiyeti sisteminde değişiklikler getirse de, hükümetin bir sonraki aşaması bu sistemi tamamen ortadan kaldırmayı hedeflemektedir. 27 Ocak 2026 tarihinde, Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetim Bakanlığı (MHCLG), büyük bir merakla beklenen Ortak Mülkiyet ve Kira Mülkiyeti Reformu Tasarısı’nı yayınladı.
Tasarı, kısa sürede resmi yasama öncesi inceleme aşamasına geçti ve bu süreç, 27 Mayıs 2026 tarihinde Konut, Topluluklar ve Yerel Yönetim Özel Komisyonu tarafından yayınlanan kapsamlı bir inceleme raporuyla sonuçlandı.. Yürütme politikasının net çizgisi, Kral’ın Konuşması’na açıkça dahil edilmesiyle daha da sağlamlaştırıldı.
2026 tarihli yasa tasarısının temel unsurları şunlardır:
Ortak Mülkiyet Yasa Tasarısı ve Yeni Dairelerin İnşaat Yasağı
Yasa Tasarısı’nın en önemli önlemi, yeni kira sözleşmeli dairelerin oluşturulmasına veya devredilmesine yönelik mutlak bir yasaktır. Bunun yerine, yasa, tüm yeni çok daireli konut projeleri için “commonhold” sistemini varsayılan yasal mülkiyet şekli olarak belirlemektedir.
Uluslararası kat mülkiyeti çerçevelerini yansıtan bir ortak mülkiyet yapısı kapsamında, daire alıcıları kendi birimlerinin mutlak mülkiyet hakkına sahiptir. Siteye ait ortak kullanım alanları, birim sahiplerinin toplu olarak sahip olduğu bir tüzel kişilik olan Ortak Mülkiyet Derneği tarafından yönetilir ve bu dernek, bu alanların mülkiyetini elinde bulundurur. Dışarıdan bir geri alma hakkına sahip malik yoktur, kira süresi sınırlaması yoktur ve arsa kirası ödenmez.
Hükümet Enstitüsü’nde yaptığı açılış konuşmasında önemli bir politika güncellemesi açıklayan Konut Bakanı Matthew Pennycook, hükümetin yasa tasarısının tüm temel unsurlarını bu Parlamento döneminin sonuna kadar kabul etmeyi hedeflediğini, ancak yeni kira sözleşmeli dairelere yönelik mutlak yasağın muhtemelen 2029 yılına kadar yürürlüğe girmeyeceğini doğruladı. Bu süre, inşaat firmalarına ve kredi kuruluşlarına, inşaat projelerini ve finansal modellerini yeni duruma uyarlamak için zaman tanıyacaktır.
Mevcut Kira Sözleşmelerinde Arazi Kira Ücreti Üst Sınırları
Mevcut uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı kalmış milyonlarca kişinin karşılaştığı sorunları çözmek amacıyla, tasarıda yıllık 250 sterlinlik kapsamlı bir arsa kirası üst sınırı getirilmektedir.
Mevcut taslak hükümlerine göre, bu üst sınır mevcut konut kira sözleşmelerine derhal uygulanacaktır. En önemlisi, taslak metin otomatik bir süre sonu hükmü içermektedir; bu da, 40 yıllık bir sürenin ardından üst sınırın kalıcı olarak sembolik bir kira bedeline (0 £) düşeceği anlamına gelmektedir. Hükümetin mevcut yasama takvimi, ilk 250 sterlinlik üst sınırın 2027 yılının sonlarına doğru yürürlüğe girmesini öngörmektedir.
Ortak Mülkiyete Dönüşüm Eşiğinin Düşürülmesi
Tarihsel olarak, mevcut bir kira sözleşmesi kapsamındaki apartman bloğunu ortak mülkiyet yapısına dönüştürmek için, binadaki her bir kiracı ve ipotek hakkı sahibinin oybirliğiyle onay vermesi gerekiyordu; bu eşik, çoğu durumda bu tür dönüşümleri pratikte imkânsız hale getiriyordu.
2026 tarihli yasa tasarısı, basit bir 50% çoğunluk oy eşiği getirerek bu engeli önemli ölçüde azaltmaktadır. Bir bloktaki şartları karşılayan kiracıların yarısından fazlası dönüşüm lehinde oy kullanırsa, kalan sakinleri ve mülk sahibini binayı ortak mülkiyet yapısına geçirme konusunda yasal olarak zorlayabilirler.
Kira Sözleşmesinin İptal Edilmesinin Tamamen Kaldırılması
Mevcut gayrimenkul hukuku uyarınca, bir mülk sahibi, sadece 350 sterlin tutarındaki borçlar nedeniyle bir konut kiracısına karşı kira sözleşmesinin feshi davası açabilir ve bu sayede, önemsiz bir hizmet bedeli anlaşmazlığı nedeniyle yüzbinlerce sterlin değerinde bir varlığa el koyabilir.
2026 Yasa Tasarısı, uzun süreli konut kira sözleşmelerine ilişkin mülkiyet hakkının elinden alınması uygulamasını tamamen ortadan kaldırmaktadır. Bu yetkiyi, orantılı ve mahkeme tarafından desteklenen bir borç tahsilatı ve kira sözleşmesi icra rejimiyle değiştirerek, ev sahiplerini ihtilaflı ücretler nedeniyle özkaynaklarını kaybetmekten korumaktadır.
Özel Mülkiyet “Fleecehold” Yetkilerinin Kaldırılması
Tasarı, genellikle “fleecehold” olarak anılan, özel sektör tarafından yönetilen mülkiyetli konut projelerindeki sömürücü uygulamaları hedef almaktadır. Yasa tasarısı, 1925 tarihli Mülkiyet Kanunu’nun 121. ve 122. maddelerini tamamen yürürlükten kaldırmayı öngörmektedir. Bu değişiklik, özel konut yönetimi şirketlerinin, ödenmemiş veya ihtilaflı konut kira bedelleri nedeniyle ev sahibinin mülküne girme veya bir ev üzerinde icra kiralama hakkı verme konusundaki yasal haklarını ortadan kaldırmaktadır.
Sonuç: Umutlar, Gecikmeler ve Derin Belirsizlikle Çizilen Bir Ufuk
2024 Kiracılık ve Mülkiyet Reformu Yasası ile 2026 Ortak Mülkiyet ve Kiracılık Reformu Tasarısı’nın eşzamanlı ilerleyişi, İngiltere ve Galler’de konut sahipliğini tamamen yeniden şekillendirmek için tarihi bir girişimdir. Kağıt üzerinde bakıldığında, bu kapsamlı reformlar çok daha adil bir sistem vaat ediyor: kira sahiplerine ilk günden itibaren kira sözleşmesini uzatma hakkı tanıyor, kira sözleşmelerinin uzatılması için ödenmesi gereken tutarı azaltıyor, ev sahiplerini agresif mülk haczi uygulamalarından koruyor ve “ortak mülkiyet öncelikli” bir emlak piyasasına doğru net bir yol haritası çiziyor.
Bununla birlikte, bu yasama alanındaki dönüm noktalarını çevreleyen tüm iyimserlik ve umutlara rağmen, şu anki gerçeklik, süregelen gecikmeler, zorlu siyasi takvimler ve derin hukuki belirsizliklerle şekilleniyor.
Sonuç olarak, İngiltere ve Galler kira hakkı olmayan bir geleceğe doğru ilerliyor olabilir, ancak bu geçiş süreci bir sprintten ziyade bir maraton gibi ilerliyor. Westminster’daki idari mekanizmalar ve mahkemeler yavaş yavaş işlerken, gayrimenkul sektörünün her iki tarafındaki bireyler ve işletmeler için belirsizlik devam ediyor.
Gayrimenkul Davaları / Mülkiyet Hakkı Kazandırma Avukatı, Ben Lewis – Bize Ulaşın
Ben Lewis, RFB’nin dava bölümünde avukat yardımcısı olarak görev yapmaktadır. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen Ben Lewis’e e-posta yoluyla şu adresten ulaşın: B.Lewis@rfblegal.co.uk veya 0203 947 8892 numaralı telefondan ulaşabilirsiniz.
Ben Lewis
Yardımcı Avukat
