Despejos de inquilinos: Um guia para senhorios em Inglaterra

Despejos de inquilinos: Um guia para senhorios em Inglaterra

Este guia de FAQ tem como objetivo dar resposta às perguntas mais frequentes relacionadas com a posse de imóveis residenciais arrendados em Inglaterra por senhorios privados através de Assured Shorthold Tenancies.

Como posso despejar legalmente o meu inquilino?

Como senhorio de um contrato de arrendamento garantido (assured shorthold tenancy) em Inglaterra, se o contrato não terminar por mútuo consentimento, tem duas vias para recuperar a posse da sua propriedade:

Secção 21 (Notificação de ausência de culpa); e

Aviso da Secção 8.  

Tenho direito a apresentar um aviso da Secção 21?

Um Aviso da Secção 21 (que se refere à Secção 21 da Lei da Habitação de 1998) é normalmente referido como o Aviso "Sem Falta", uma vez que não tem de apresentar qualquer razão ou demonstrar qualquer falta por parte do inquilino quando apresenta um Aviso da Secção 21.

Se o senhorio apresentar um aviso válido ao inquilino, o tribunal deve emitir uma ordem de posse.

Existem várias condições prévias que devem ser cumpridas, caso contrário o aviso da secção 21 pode ser inválido. Um aviso da secção 21 pode ser inválido se o senhorio

Não notificou corretamente o aviso da Secção 21

Não cumpriu as regras relativas ao depósito do aluguer

Não apresentou um certificado de desempenho energético (EPC) ou um certificado de segurança do gás

Não forneceu o guia "Como alugar

Não possui uma licença para o imóvel, quando necessário, ou não solicitou uma licença

cobrou uma taxa proibida através da cobrança de um pagamento proibido ou da retenção de um depósito de garantia

Apresentou a notificação após uma queixa sobre a propriedade (despejo retaliatório). Os senhorios devem certificar-se de que não estão a violar a Lei de Despejo por Retaliação e a Lei de Desregulamentação de 2015 ao entregarem um aviso depois de receberem queixas.

Com quanto tempo de antecedência devo avisar?  

Em Inglaterra, um aviso da Secção 21 deve dar aos seus inquilinos um aviso prévio de pelo menos 2 meses para abandonarem a sua propriedade.

O senhorio pode ter de dar um período de pré-aviso mais longo se tiver um arrendamento periódico "contratual". Trata-se de um arrendamento a prazo fixo que terminou, mas que inclui uma cláusula para continuar como arrendamento periódico.  

Se o período de pré-aviso de 2 meses de um aviso da secção 21 tiver expirado, posso voltar a entrar no imóvel?  

Não. A Lei de Proteção contra Despejos de 1977 considera um delito despejar o seu inquilino de uma propriedade residencial sem uma ordem judicial.   

Quando um aviso da secção 21 tiver expirado, desde que todas as condições prévias relevantes estejam satisfeitas, pode recorrer ao Tribunal utilizando o procedimento de posse acelerada. O procedimento de posse acelerada permite que um senhorio obtenha uma ordem de posse sem uma audiência se não houver litígio sobre os factos do caso.

Poderei apresentar um aviso da secção 21 quando a nova lei sobre a reforma dos arrendatários entrar em vigor?  

O projeto de lei sobre a reforma dos arrendatários propõe a supressão total do procedimento da Secção 21 (e do procedimento de posse acelerada).  

Se não puder apresentar um aviso da secção 21, que aviso devo apresentar?  

No âmbito do Lei da habitação de 1988No caso do arrendamento por tempo indeterminado, um aviso da Secção 8 pode ser utilizado para terminar um arrendamento por tempo indeterminado antes de o contrato chegar ao fim.  

Os avisos da Secção 8 só podem ser emitidos se os inquilinos tiverem violado as condições do seu arrendamento de alguma forma, por exemplo, se os inquilinos:

Terem rendas em atraso.

Ter danificado o bem.

Obtiveram o arrendamento fornecendo informações falsas sobre si próprios.

Tornar-se incómodo para os vizinhos.

Ter utilizado o imóvel para actividades criminosas.

Existem motivos obrigatórios que obrigam o tribunal a conceder a posse:

Motivo 1: O senhorio requer a posse porque ocupava a propriedade como sua residência principal ou pretende agora ocupar a propriedade como sua residência principal.

Motivo 2: O imóvel está sujeito a uma hipoteca e o credor hipotecário tem agora o direito de exercer um poder de venda.

Ponto 3: O arrendamento tem uma duração fixa não superior a 8 meses e o imóvel foi anteriormente um arrendamento para férias.

Ponto 4: O arrendamento tem um prazo fixo não superior a 12 meses e o imóvel é um alojamento para estudantes arrendado fora do prazo.

Motivo 5: O imóvel é propriedade de um ministro da religião.

Ponto 6: A propriedade precisa de ser renovada.

Motivo 7: O inquilino faleceu.

Motivo 8: O inquilino tem rendas em atraso.

Existem também motivos discricionários em que o Tribunal pode conceder a posse:

Ponto 9: Está disponível um alojamento alternativo adequado para o inquilino após a posse.

Motivo 10: O inquilino está em atraso com a renda.

Motivo 11: O inquilino atrasou persistentemente o pagamento da renda, independentemente de a renda estar ou não em atraso.

Motivo 12: Qualquer obrigação do contrato de arrendamento foi violada, exceto o pagamento da renda.

Ponto 13: Devido ao comportamento do inquilino, o imóvel deteriorou-se.

Ponto 14: O inquilino está a causar incómodo ou aborrecimento às pessoas que residem na propriedade ou que a visitam. O inquilino foi condenado por praticar actividades ilegais ou utilizar o imóvel para fins imorais.

Ponto 15: O inquilino permitiu que o mobiliário do senhorio se deteriorasse devido a maus tratos.

Ponto 16: O inquilino ocupa o imóvel devido ao facto de ter sido empregado pelo senhorio.

Motivo 17: O senhorio concedeu o arrendamento devido a uma declaração feita pelo arrendatário que mais tarde se verificou ser falsa.

 Os fundamentos para a posse estão definidos no Anexo 2 da Lei da Habitação de 1988 - que pode ser consultado aqui

Se um inquilino tiver rendas em atraso, posso apresentar um aviso da secção 8?

Se um inquilino tiver rendas em atraso, poderá ter o direito de apresentar um aviso da secção 8. Existem três fundamentos que podem ser aplicados - o fundamento 8, o fundamento 10 e o fundamento 11. Cada um deles tem requisitos ligeiramente diferentes a satisfazer e, tal como referido acima, apenas o motivo 8 é obrigatório.  

Deve também certificar-se de que as informações de contacto mais actualizadas do senhorio e/ou agente foram comunicadas ao inquilino (Section 48 Notice).  

Se eu apresentar um aviso da secção 8, haverá uma audiência em tribunal?  

Sim- a menos que as partes cheguem a um acordo antes da audiência no Tribunal.  

A audiência inicial no tribunal terá normalmente a duração de 15 minutos e será apresentada a um juiz que analisará os documentos relevantes. Se o juiz considerar que foi apresentado um fundamento para a posse, esta pode ser concedida nesta audiência. Em alternativa, dependendo das circunstâncias do caso, o juiz pode dar instruções adicionais para as partes cumprirem.  

Como é que o RFB Legal me pode ajudar neste processo?  

Se necessitar de aconselhamento ou assistência no que diz respeito à rescisão de um contrato de arrendamento residencial, contacte a nossa Equipa de contencioso imobiliário sobre 0203 917 1707 ou por correio eletrónico para residentialpossession@rfblegal.co.uk

Informações adicionais

Notícias Autor: David Burns | Marissa Lawrence