A defesa clássica da degradação falha

Rudi Ramdarshan e Marissa Lawrence conseguiram obter a posse de uma propriedade de elevado valor em Westminster, apesar de o inquilino ser um inquilino garantido, de o contrato de arrendamento original ter sido perdido e de terem sido levantadas questões de degradação.

Antecedentes

A firma foi instruída por um dos senhorios da sua carteira relativamente a instalações residenciais em Westminster. Tratava-se de um apartamento situado num edifício propriedade da Câmara Municipal de Westminster, localizado numa zona de conservação. O cliente era proprietário de um contrato de arrendamento de longa duração.

O inquilino ocupava o imóvel desde 1997, inicialmente ao abrigo de um contrato de arrendamento com prazo fixo, que, após o termo do prazo fixo, se tornou num contrato de arrendamento periódico legal. O inquilino tinha levantado questões de degradação que levaram o cliente a decidir desocupar o inquilino e renovar totalmente a propriedade.

Após a renovação, o inquilino ficou em atraso. Em fevereiro de 2018, o senhorio notificou o inquilino com base no fundamento 10 da secção 8, com base em rendas em atraso. Após o termo do aviso, o inquilino continuou em atraso e foi emitido um processo de posse.

As tácticas do arguido

Uma tática comum dos arguidos, quando confrontados com processos de posse com base em rendas em atraso, é invocar alegações de degradação e procurar sugerir que esse montante reduz ou extingue as rendas em atraso. Na prática, apesar de o Tribunal ter o poder de ordenar sumariamente a posse numa primeira audiência quando confrontado com uma defesa sem mérito, os Tribunais têm relutância em fazê-lo sem um inquérito factual, o que muitas vezes significa exigir provas periciais e factuais. Esta tática pode atrasar a concessão da posse durante meses, se não anos, enquanto os pagamentos em atraso continuam provavelmente a acumular-se. Além disso, os senhorios são obrigados a suportar os custos adicionais de um julgamento completo.

Em resposta ao pedido de posse e aos pagamentos em atraso, o inquilino apresentou uma contestação e um pedido reconvencional. O inquilino incluiu vários pedidos na sua reconvenção, sendo uma grande parte dedicada à alegada degradação das instalações e aos danos resultantes da alegada violação do dever do senhorio nos termos da secção 11 da Lei do senhorio e inquilino de 1987.

Durante o processo de litígio, o senhorio (através da RFB e dos seus agentes) solicitou o acesso às instalações para (1) investigar qualquer alegada degradação e (2) concluir quaisquer trabalhos de reparação necessários.

Apesar de o inquilino ter concedido o acesso ao seu próprio perito em reparação e ao perito do senhorio, a inquilina recusou continuamente o acesso ao senhorio com o argumento de que necessitaria de armazenar os seus bens a expensas do senhorio. Os objectos da inquilina armazenados no local consistiam em volumosos sacos de lixo pretos que, como constatou o perito do senhorio, ocupavam quase 70% do espaço do local.

O senhorio e os seus agentes continuaram a afirmar que estavam sempre prontos, dispostos e aptos a efetuar quaisquer reparações, mas o inquilino recusava sistematicamente o acesso ou cancelava as marcações feitas com os empreiteiros - frequentemente no dia da inspeção.

O julgamento

No julgamento destes processos, o inquilino e os agentes do senhorio foram interrogados sobre as questões da comunicação dos casos de degradação, dos pedidos de acesso, da recusa de acesso e do estado das instalações após a renovação anterior.

Na sua decisão, HHJ Luba QC considerou que preferia as provas apresentadas pelos agentes do senhorio. O HHJ Luba QC comentou especificamente o tratamento dado pelo inquilino à propriedade, em particular o facto de o armazenamento excessivo de sacos de lixo preto agravar quaisquer alegados problemas nas instalações. HHJ Luba QC também considerou que, após a renovação anterior, a propriedade foi deixada em boas condições. HHJ Luba QC considerou que a deterioração do estado da Propriedade após a renovação era, no balanço das probabilidades, mais provável que resultasse do uso indevido do inquilino do que de qualquer alegada violação do dever pelo senhorio.

HHJ Luba QC ordenou que a totalidade do pedido reconvencional do inquilino fosse rejeitada, o que incluía a totalidade do pedido de reparação de danos.

Um resultado positivo sem dúvida, mas o cliente teve de suportar um atraso de 4 anos desde a notificação do aviso.

Validade dos aumentos de renda

Outro elemento central da defesa e reconvenção do inquilino era o facto de os aumentos de renda do senhorio não terem seguido a forma estabelecida no contrato de arrendamento e, como tal, serem inválidos. O inquilino incluiu no seu pedido reconvencional um pedido de devolução de alegadas rendas pagas em excesso.

As cláusulas do contrato de arrendamento relativas ao aumento da renda eram as seguintes

"A renda a pagar nos termos do presente contrato é a seguinte

a.Até à primeira data de revisão da renda inicial, e

b.Durante cada período de revisão sucessivo, uma renda ("a nova renda") igual ao maior dos seguintes valores

I. A renda a pagar imediatamente antes da data de revisão, acrescida de 5%;

II.A renda que pode ser determinada de acordo com a subcláusula 3 abaixo;

O O senhorio deve, antes de cada revisão Data notificar por escrito o Locatário da nova renda para o período de revisão."

Ao longo dos anos, o inquilino e o senhorio tinham-se empenhado num processo de acordo sobre a renda antes do período de revisão. O senhorio escrevia frequentemente ao inquilino informando-o de que a renda ia ser aumentada, após o que o inquilino e o senhorio entravam em negociações para chegar a acordo sobre uma nova renda. Esta renda seria inferior ao montante que poderia ter sido exigido ao abrigo das disposições do contrato de arrendamento.

Na reconvenção, o inquilino alegou que (1) os aumentos de renda eram inválidos, uma vez que não seguiam a fórmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) os avisos de aumento de renda deviam ser enviados ao inquilino antes da data de revisão, informando-o da nova renda.

A posição do senhorio era a de que (1) as partes podiam acordar separadamente uma renda diferente da fórmula estabelecida no contrato de arrendamento e (2) a exigência de um aviso de aumento de renda não assumia a forma de um aviso de acionamento (ou seja, o aumento de renda só se tornava válido com a receção de um aviso de aumento de renda válido). Em vez disso, o aviso previsto no contrato de arrendamento era simplesmente uma nota informativa - informando o inquilino do aumento da renda. O aviso não exigia que o senhorio indicasse a renda exacta, mas apenas o mecanismo a aplicar (quer fosse por referência ao RPI ou a um aumento de 5%, uma vez que o inquilino poderia calcular por si próprio). Numa interpretação estrita do contrato de arrendamento, a notificação poderia ser efectuada até às 23h59 da noite anterior ao período de revisão seguinte.   

Durante o contrainterrogatório da arrendatária no julgamento, esta admitiu que era habitual que ela e o senhorio acordassem em privado a renda a pagar, que era inferior à que ela aceitava ser devida nos termos do contrato de arrendamento. A inquilina admitiu igualmente que a renda de que dispunha era paga a título de subsídio de habitação e de pagamentos discricionários à habitação. A inquilina continuou a afirmar que deveria ter direito à devolução de qualquer renda não paga e que entraria em contacto, a título particular, com o serviço de subsídio de habitação para determinar quem ficaria com o pagamento excessivo.

HHJ Luba QC preferiu a interpretação do senhorio dos termos de revisão da renda do contrato de arrendamento e, como tal, ordenou que a renda até ao período de revisão em março de 2018 fosse acordada entre o senhorio e o inquilino e fosse fixada nesses valores.

Posteriormente, na ausência de acordo expresso, a renda aumentaria por referência ao índice de preços a retalho ou por 5%, consoante o que fosse mais elevado. O resultado foi um aumento significativo da renda a partir de 2018. HHJ Luba QC considerou que o aviso de revisão da renda não era um aviso de acionamento, mas, como afirmado pelo senhorio, uma nota informativa que estabelecia o método pelo qual a renda seria aumentada, uma vez que o inquilino tinha confirmação expressa no contrato de arrendamento de qual seria a renda em cada período de revisão, completando os cálculos.

Além disso, durante o contrainterrogatório do inquilino, foi discutida a situação em que o inquilino ficaria se a renda aumentasse para além do montante a pagar imediatamente antes de março de 2018. O inquilino declarou que, se a renda aumentasse para além desse valor, não poderia pagar a renda e teria de explorar a possibilidade de obter um emprego a tempo parcial.

Conclusões

Em suma, este caso foi assolado por vários factores que frustrariam e complicariam até o mais simples dos casos de posse de rendas em atraso. Como os Property Litigators sabem, a combinação do réu de assistência jurídica e de um pedido reconvencional de reparação de danos implica muitas vezes atrasos na mente dos senhorios requerentes, e é demasiado comum ver pedidos reconvencionais de reparação de danos sem mérito serem levados até ao julgamento devido ao facto de as partes se recusarem a fazer concessões razoáveis e, na verdade, a acumulação de processos no Tribunal significa que as datas de listagem para um julgamento por reparação de danos são muitas vezes uma longa espera.

A decisão de HHJ Luba QC neste caso foi prática e totalmente ponderada, e concedeu ao senhorio requerente a vitória há muito esperada. O caso mostra que, embora os inquilinos possam utilizar alegações não meritórias de degradação para atrasar a posse, em última análise, os tribunais acabarão por ultrapassar o ruído e ordenarão a posse.

Informações adicionais

Notícias Autor: Marissa Lawrence | Rudi Ramdarshan