Wat elke commerciële verhuurder moet weten over inbreuken op huurcontracten

Navigeren door de wereld van commercieel vastgoed kan een complexe onderneming zijn, vooral als het gaat om het beheren van huurdersrelaties en huurovereenkomsten. Als verhuurder is het van cruciaal belang om de nuances van huurschendingen te begrijpen om je investering veilig te stellen en een gestage inkomstenstroom te garanderen. Wanneer je te maken krijgt met problemen zoals een huurder die zijn huur niet betaalt of de huurvoorwaarden schendt, is het noodzakelijk om je rechten te kennen en de gevolgen van de actie die je onderneemt. Deze gids gaat dieper in op de juridische overwegingen waar commerciële verhuurders zich bewust van moeten zijn als ze te maken krijgen met huurschendingen. Met de juiste kennis en aanpak kunt u uw eigendomsbelangen beschermen en een harmonieuze relatie tussen verhuurder en huurder onderhouden.

Commerciële huurovereenkomsten begrijpen

Inzicht in de fijne kneepjes van commerciële huurovereenkomsten is van fundamenteel belang voor elke commerciële verhuurder. Een goed opgestelde commerciële huurovereenkomst bevat meestal uitgebreide bepalingen over de rechten en verantwoordelijkheden van zowel de verhuurder als de huurder. Dit artikel gaat in op enkele belangrijke onderdelen van een huurovereenkomst, veelvoorkomende schendingen en de juridische overwegingen waarmee verhuurders rekening moeten houden voordat ze beslissen welke stappen ze moeten ondernemen.

Belangrijkste onderdelen van een leaseovereenkomst

Een commerciële huurovereenkomst is een bindend contract waarin de voorwaarden van de relatie tussen verhuurder en huurder zijn vastgelegd. Belangrijke elementen van een commerciële huurovereenkomst omvatten de leaseperiodeof de huurovereenkomst huurzekerheid biedt krachtens de Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder)de huurbedraghet toegestane gebruik van het Vastgoed en huurdersconvenanten.

Ten eerste, de leaseperiode is belangrijk omdat het de contractuele duur van de huurovereenkomst bepaalt. De huurder kan een automatisch recht hebben op verlenging van de huurovereenkomst bij het verstrijken van de contractuele looptijd als de huurovereenkomst een huurovereenkomst is die de bescherming geniet van de huurzekerheidsbepalingen in de wet op de huurbescherming. Landlord and Tenant Act 1954 (wet verhuurder en huurder).

Ten tweede, de huurbedrag en huurbetalingsdata zijn meestal duidelijk vastgelegd en de gevolgen en opties voor de verhuurder in het geval dat de huurder de huur niet betaalt volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst.

De meeste moderne commerciële huurovereenkomsten bevatten gedetailleerde bepalingen over huurdersconvenanten met betrekking tot verschillende zaken zoals reparatie- en onderhoudsverplichtingen, het gebruik van het eigendom, verbouwingen, overdracht, de gevolgen van het niet naleven van convenanten en het opgeven van het eigendom aan het einde van de looptijd.

Veel voorkomende schendingen van lease-overeenkomsten

Huurschendingen doen zich voor wanneer huurders zich niet houden aan de voorwaarden/convenanten die in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Veelvoorkomende overtredingen omvatten het niet betalen van huur, ongeoorloofde verbouwingen en overtredingen van de toegestane gebruikersclausules in de huurovereenkomst.

• Niet-betaling van huur is misschien wel de meest voorkomende overtreding. Het kan een aanzienlijke impact hebben op het inkomen van een commerciële verhuurder en vereist snelle, maar doordachte actie.
• Ongeoorloofde wijzigingen ontstaat vaak wanneer een commerciële huurder zonder voorafgaande toestemming veranderingen of verbouwingen aan het pand aanbrengt. Dergelijke ongeoorloofde wijzigingen kunnen de waarde of structurele integriteit van het pand aantasten.
• Schendingen van de toegestane gebruikersclausule komen vaak voor wanneer huurders het gebouw gebruiken voor doeleinden die niet overeengekomen of toegestaan zijn volgens de voorwaarden van de huurovereenkomst.

Om deze inbreuken goed te beheren, moeten verhuurders proactief zijn in het identificeren van inbreuken op de huurovereenkomst en de problemen aanpakken op een manier die hun positie beschermt en hun investering veilig stelt.

Wettelijke verplichtingen van een commerciële verhuurder

Als commerciële verhuurder heb je waarschijnlijk bepaalde convenanten / verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Deze verplichtingen kunnen bestaan uit het onderhouden van de externe / structurele delen en gemeenschappelijke delen van het pand, het waarborgen van brandveiligheidsnormen en het respecteren van het recht van de huurder op rustig genot van de huurovereenkomst.

• Onderhoud van de externe, structurele of gemeenschappelijke delen van het eigendom kan soms de verantwoordelijkheid van de verhuurder zijn en het is belangrijk dat de verhuurder dergelijke convenanten naleeft, omdat de verhuurder anders blootgesteld kan worden aan een vordering van een huurder wegens schending van deze verplichtingen.
• Normen voor brandveiligheid Commerciële verhuurders hebben een wettelijke verantwoordelijkheid om de brandveiligheid voor huurders en bezoekers te garanderen onder de Besluit van 2005 inzake de hervorming van de regelgeving (brandveiligheid). Dit houdt in dat er regelmatig brandrisicobeoordelingen worden uitgevoerd, dat er maatregelen worden genomen om brand te voorkomen en dat er voorzorgsmaatregelen worden genomen.
• Het recht van huurders op rustig genot respecteren Dit omvat het minimaliseren van verstoring veroorzaakt door werkzaamheden aan het pand, het voorkomen van onderbreking van het gebruik van het pand door de huurder, kennisgeving doen voordat het pand wordt betreden in overeenstemming met de huurovereenkomst en ervoor zorgen dat de privacy wordt gehandhaafd.

Het nakomen van deze verplichtingen helpt niet alleen juridische geschillen te voorkomen, maar bevordert ook een positieve relatie met huurders.

Inbreuken op huurcontracten vaststellen

Het vroegtijdig identificeren van mogelijke schendingen van huurovereenkomsten kan commerciële verhuurders behoeden voor langdurige geschillen en financieel verlies. In dit gedeelte worden de belangrijkste tekenen van inbreuken beschreven, manieren om de naleving te controleren en het belang van een nauwgezette administratie.

Tekenen van mogelijke inbreuken

Het is van cruciaal belang voor commerciële verhuurders om vroegtijdig tekenen van huurschendingen op te sporen. Indicatoren van mogelijke problemen zijn te late of gemiste huurbetalingen, veranderingen in het gebruik van het pand en verwaarloosd onderhoud van het gehuurde pand of verwaarloosd afvalbeheer.

• Gemiste of te late huurbetalingen kan wijzen op financiële problemen bij de huurder of verwaarlozing van de huurder, wat onmiddellijke aandacht rechtvaardigt.
• Veranderingen in het gebruik van onroerend goed kan niet alleen neerkomen op een schending van de toegestane gebruikersclausule, maar kan ook wijzen op onderverhuur zonder toestemming of toestemming.
• Verwaarloosd onderhoud of materiële schade kan wijzen op een gebrek aan verantwoordelijkheid van de huurder en naleving van de huurvoorwaarden.

Het regelmatig inspecteren van de woning, inclusief gemeenschappelijke ruimten, en het onderhouden van een open communicatie met huurders kan helpen om deze tekenen snel te herkennen.

Naleving door huurders controleren

Toezicht op de naleving door huurders zorgt ervoor dat de huurvoorwaarden worden nageleefd, waardoor het risico op overtredingen afneemt. Effectief toezicht omvat regelmatige inspecties, open communicatie en het gebruik van technologie.

1. Regelmatige inspecties uitvoeren: Plan periodieke bezoeken om ervoor te zorgen dat het pand goed wordt onderhouden en gebruikt.
2. Open communicatie onderhouden: Zorg voor duidelijke communicatielijnen om problemen van huurders aan te pakken en huurvoorwaarden te verduidelijken.
3. Technologie gebruiken: Implementeer softwareoplossingen om huurbetalingen bij te houden en interacties met huurders te documenteren.

Deze maatregelen kunnen verhuurders helpen om op de hoogte te blijven van de activiteiten van huurders, waardoor naleving wordt gewaarborgd en de kans op geschillen wordt verkleind.

Documentatie en registratie

Het bijhouden van grondige documentatie is belangrijk voor commerciële verhuurders. Nauwkeurige gegevens kan kwesties met betrekking tot huurschendingen ondersteunen/bevestigen en kan van onschatbare waarde zijn in juridische procedures.

• Bewaar kopieën van huurovereenkomsten: Bewaar ondertekende kopieën van alle huurovereenkomsten voor referentie en controle op naleving.
• Documenteer interacties met huurders: Leg communicatie vast over geschillen, inspecties en eventuele overeengekomen wijzigingen in de huurvoorwaarden.
• Betalingen en reparaties bijhouden: Bijhouden van gegevens over huurbetalingen en eventueel uitgevoerd onderhoud om aan te tonen dat de regels worden nageleefd of om problemen op te sporen.

Uitgebreide documentatie helpt de belangen van verhuurders te beschermen en kan cruciaal bewijs zijn in geschillen of rechtszaken.

Schendingen van commerciële huurovereenkomsten aanpakken

Wanneer een commerciële huurovereenkomst wordt geschonden, is het voor een commerciële verhuurder van vitaal belang om snel en effectief op te treden. Dit hoofdstuk biedt een leidraad voor de eerste stappen, verkent de rechtsmiddelen en benadrukt het belang van het inschakelen van juridische professionals.

Eerste stappen en communicatie

Wanneer een schending van een huurcontract wordt vastgesteld, is het noodzakelijk om snel actie te ondernemen. Eerste stappen .

1. Identificeer het type inbreuk: Het is belangrijk om te bepalen of de schending een 'eenmalige schending' of een 'voortdurende schending' is. Het soort schending heeft invloed op de rechtsmiddelen die beschikbaar zijn voor verhuurders.
2. Documenteer de inbreuk: Het is belangrijk om duidelijk bewijs van de schending te verkrijgen. Dit kan betekenen dat je een professional zoals een landmeter moet inschakelen als de overtredingen ongeoorloofde wijzigingen betreffen.
3. Praat met een juridisch adviseur: Het is belangrijk om met een juridisch adviseur te spreken en je positie volledig te begrijpen voordat je communiceert met de huurder die een handhavingsactie onderneemt. Het is vaak raadzaam om de communicatie uit te stellen totdat de verhuurder een duidelijk beeld heeft van de juiste vervolgstappen.
4. Document interacties: Leg alle communicatie en gemaakte afspraken vast om toekomstige geschillen te voorkomen.

Rechtsmiddelen bij overtredingen

Wanneer een huurder de voorwaarden van zijn commerciële huurovereenkomst schendt, heeft de verhuurder verschillende mogelijke rechtsmiddelen tot zijn beschikking, afhankelijk van de aard van de schending, de voorwaarden van de huurovereenkomst en de uiteindelijke doelen van de verhuurder, waaronder: 

• Verbeurdverklaring 
• Zelfhulp bij schending van reparatieconvenanten 
• Gerechtelijke verklaring / Specifieke prestatie 
• Schade 
• Injuncties

Verbeurdverklaring 

Verbeurdverklaring, of herinvoering, is het recht van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen wanneer de huurder een van de afspraken in de huurovereenkomst schendt of wanneer zich bepaalde gebeurtenissen voordoen die in de huurovereenkomst zijn gespecificeerd, zoals insolventie. 

De verhuurder van een bedrijfspand moet overwegen of het in zijn commerciële belang is om het pand terug te nemen. Als de verhuurder van mening is dat een nieuwe huurovereenkomst kan worden gesloten tegen vergelijkbare of betere voorwaarden, kan hij het pand terugnemen. Als het echter waarschijnlijk is dat het pand enige tijd leeg zal blijven staan, of als de markt soortgelijke verhuurvoorwaarden niet langer ondersteunt, kan de verhuurder er de voorkeur aan geven de bestaande huurovereenkomst te laten voortbestaan en alternatieve oplossingen na te streven om de schending te compenseren en ervoor te zorgen dat de huurder zijn afspraken in de toekomst nakomt. 

Er zijn een aantal beperkingen aan het recht van de verhuurder om de woning in beslag te nemen en het is belangrijk om juridisch advies in te winnen voordat je stappen onderneemt om de woning weer in bezit te nemen. Als je de inbeslagname verkeerd aanpakt, is er sprake van een onrechtmatige inbeslagname en kun je een schadeclaim van de huurder tegemoet zien.  

Wanneer de verhuurder overweegt om de huurovereenkomst op te zeggen en het recht om op te zeggen is ontstaan onder de voorwaarden van de huurovereenkomst, moet hij ervoor zorgen dat hij niets doet om afstand te doen van dat recht. 

Er is sprake van afstand van het recht op ontbinding wanneer de verhuurder, met kennis van de schending door de huurder, een ondubbelzinnige handeling verricht die erkent dat de huurovereenkomst blijft bestaan en deze handeling aan de huurder meedeelt. 

Om hun recht op verbeurdverklaring te beschermen, staken verhuurders vaak alle communicatie met de huurder en voeren ze een huurstop in om te voorkomen dat er wordt beweerd dat er afstand is gedaan van het recht op verbeurdverklaring. Door bijvoorbeeld huur te eisen of te accepteren, wordt afstand gedaan van dit recht. 

De meeste moderne commerciële huurovereenkomsten leggen huurders overeenkomsten op met betrekking tot het gebruik van het pand, verzekering, reparatie, verbouwing, huur, andere verschuldigde bedragen, het recht op overdracht of onderverhuur, insolventie, planning, illegaal of immoreel gebruik en het naleven van vergunningswetten. 

Voorbeelden van "eenmalige inbreuken" zijn het niet betalen van huur, inbreuken op een convenant om het pand te repareren, inbreuken op vervreemdingsbepalingen en gevallen van insolventie. Voorbeelden van voortdurende inbreuken zijn inbreuken op de overeenkomst om het pand in goede staat te houden, inbreuken op een gebruiksovereenkomst en inbreuken op een verzekeringsovereenkomst. Als de verhuurder afstand doet van het recht op verbeurdverklaring voor een 'eenmalige' schending, verliest hij het recht om de huurovereenkomst voor die schending te verbeurdverklaren. Als de verhuurder afstand doet van het recht om op te eisen bij een 'voortdurende schending', ontstaat de schending elke dag opnieuw, waardoor de verhuurder het recht heeft om op te eisen, zelfs nadat hij eerder afstand heeft gedaan van het recht. 

Betekening van een kennisgeving op grond van artikel 146 

Als de huurder een convenant in de huurovereenkomst schendt, met uitzondering van het niet betalen van huur, moet de verhuurder bepalen of de schending kan worden verholpen voordat hij de huurder een kennisgeving zendt op grond van artikel 146 van de huurovereenkomst. Wet op het eigendomsrecht 1925 (Kennisgeving op grond van artikel 146). 

Als de schending herstelbaar is, moet de huurder in de sectie 146-kennisgeving worden verplicht om de schending binnen een redelijke termijn te verhelpen. Als de huurder geen redelijke termijn krijgt om de schending te verhelpen en de verhuurder stappen onderneemt om de huurovereenkomst te verbeuren, zal dit waarschijnlijk de Sectie 146-kennisgeving ongeldig maken en kan de verhuurder worden blootgesteld aan een vordering wegens onrechtmatige/onterechte verbeurdverklaring. 

Voor inbreuken met betrekking tot het niet betalen van huur is het niet nodig om een Sectie 146 Kennisgeving te doen voorafgaand aan de verbeurdverklaring. Voor meer informatie over de rechtsmiddelen van de commerciële verhuurder wanneer de huurder geen huur betaalt, verwijzen we naar ons artikel "Wat te doen als uw commerciële huurder de huur niet betaalt?. 

Juridische professionals inschakelen

Het inschakelen van juridische professionals kan van onschatbare waarde zijn bij het navigeren door huurschendingen en het begrijpen van je wettelijke verantwoordelijkheid. David Burns, Partner Geschillen kan deskundig advies en vertegenwoordiging bieden.

Professionele begeleiding zorgt ervoor dat verhuurders op een effectieve manier door de juridische complexiteit navigeren en hun belangen beschermen.

Financiële gevolgen voor verhuurders

Huurschendingen kunnen aanzienlijke financiële gevolgen hebben voor commerciële verhuurders. In dit gedeelte wordt ingegaan op de gevolgen voor de huurinkomsten van commercieel vastgoed, de kosten van juridische procedures en strategieën om verliezen te beperken.

Invloed op huurinkomsten

Huurschendingen, met name het niet betalen van huur, kunnen het inkomen van een commerciële verhuurder ernstig aantasten. Financiële spanningen ontstaan wanneer huurders hun verplichtingen niet nakomen.

• Verlies van huurinkomsten: Mislukte betalingen verminderen de cashflow, wat de financiële stabiliteit van de verhuurder beïnvloedt.
• Toegenomen leegstand: Inbreuken die leiden tot uitzettingen of verbeurdverklaring kunnen resulteren in langere perioden van leegstand zonder huurders. Dit hangt vaak af van de marktomstandigheden.
• Devaluatie van onroerend goed: Ongeoorloofde wijzigingen of verwaarlozing kunnen de marktwaarde van een woning verminderen.

Om deze gevolgen te beperken, moeten verhuurders snel handelen om schendingen aan te pakken en consistente communicatie met huurders onderhouden.

Matigingsstrategieën voor commerciële verhuurders

Om financiële risico's te beperken, kunnen verhuurders effectieve mitigatiestrategieën. Deze maatregelen helpen de financiële stabiliteit te waarborgen en investeringen veilig te stellen.

• Huurwaarborg eisen: Borgsommen innen om eventuele schade of onbetaalde huur te dekken.
• Persoonlijke garanties: Verhuurders zouden persoonlijke garanties van huurders kunnen eisen.
• Huurders grondig screenen: Achtergrondcontroles uitvoeren om ervoor te zorgen dat huurders financieel stabiel zijn.
• Duidelijke huurovereenkomsten opstellen: Uitgebreide huurovereenkomsten opstellen om onduidelijkheden en potentiële geschillen tot een minimum te beperken.

Het implementeren van deze strategieën voor je bedrijfspand kan verhuurders helpen om verliezen te minimaliseren en een stabiele inkomstenstroom te behouden.

Toekomstige inbreuken voorkomen

Het voorkomen van toekomstige schendingen van huurovereenkomsten is cruciaal voor het onderhouden van een succesvolle relatie tussen verhuurder en huurder. In dit gedeelte wordt ingegaan op het opstellen van robuuste huurcontracten en commerciële huurovereenkomsten, het evalueren van huurders en het bevorderen van positieve interacties.

Robuuste huurovereenkomsten opstellen

Een goed opgestelde huurovereenkomst is de eerste verdedigingslinie tegen inbreuken. Belangrijkste elementen omvatten duidelijkheid, afdwingbaarheid en uitgebreide voorwaarden.

• Zorg voor duidelijkheid: Gebruik duidelijke taal om rechten, verantwoordelijkheden en gevolgen van overtredingen te schetsen
• Veelvoorkomende problemen aanpakken: Anticipeer op potentiële problemen en pak ze aan binnen de leasetermijnen.

Een robuuste huurovereenkomst vermindert misverstanden en biedt een solide basis voor het oplossen van conflicten.

Regelmatige huurdersevaluaties

Regelmatige evaluaties helpen verhuurders om de geschiktheid van huurders te beoordelen en potentiële problemen vroegtijdig te identificeren. Evaluatieprocessen omvatten kredietcontroles, referentiecontroles en vastgoedinspecties.

• Kredietcontroles uitvoeren: Financiële stabiliteit en betalingsgeschiedenis beoordelen.
• Referenties controleren: Neem contact op met vorige verhuurders of werkgevers om inzicht te krijgen in de betrouwbaarheid van huurders.
• Vastgoedinspecties uitvoeren: Het pand regelmatig inspecteren om ervoor te zorgen dat de huurvoorwaarden worden nageleefd.

Deze evaluaties helpen verhuurders om weloverwogen beslissingen te nemen, waardoor het risico op toekomstige overtredingen afneemt.

Positieve relaties opbouwen tussen verhuurder en huurder

Het bevorderen van een positieve relatie met huurders kan overtredingen voorkomen en samenwerking stimuleren. Strategieën omvatten open communicatie tussen verhuurder en huurder, reactievermogen en het opbouwen van een goede verstandhouding.

• Open communicatie onderhouden: Moedig de dialoog aan om problemen aan te pakken en verwachtingen te verduidelijken.
• Wees responsief: Pak onderhoudsproblemen en vragen van huurders direct aan.
• Een band opbouwen: Ga een dialoog aan met huurders om een vriendelijke en coöperatieve sfeer te creëren.

Een sterke relatie kan resulteren in een grotere tevredenheid van de huurder, waardoor de kans op huurschendingen en geschillen afneemt.

David Burns, Senior Litigation Partner bij Ronald Fletcher Baker LLP, heeft uitgebreide ervaring in het behandelen van zaken die verband houden met commerciële huurders die de voorwaarden van hun huurovereenkomst hebben geschonden. Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met David Burns via e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.