Revisioni storiche degli affitti: Rischi e rimedi per locatori e locatari commerciali

 Le clausole di revisione dell'affitto sono una caratteristica standard dei moderni contratti di locazione commerciale. In genere sono concepite per garantire che l'affitto sia al passo con il mercato nel corso della durata del contratto di locazione. Nella pratica, tuttavia, le revisioni vengono talvolta disattese, ritardate o semplicemente non eseguite.

Il risultato è quello che spesso viene definito "revisione storica dell'affitto", ovvero una revisione dell'affitto che avrebbe dovuto essere effettuata anni prima ma che non è stata attuata.

Quando viene avviata una revisione storica dell'affitto, spesso ne seguono controversie. Possono essere richiesti arretrati consistenti, possono maturare interessi e gli inquilini possono trovarsi di fronte a debiti inaspettati da pagare in breve tempo. Al contrario, i locatori che non sono riusciti a rivedere l'affitto in modo tempestivo possono, in alcune circostanze, scoprire di non poter recuperare quanto sperato.

Lo studio Ronald Fletcher Baker offre regolarmente consulenza a proprietari e inquilini in merito a controversie derivanti da revisioni storiche degli affitti. Questo articolo analizza i motivi per cui si verificano le revisioni storiche degli affitti, il quadro giuridico e le considerazioni pratiche e strategiche per ciascuna parte.

Perché nascono le revisioni storiche degli affitti?

Diversi scenari possono portare a lasciare in sospeso una revisione dell'affitto per un lungo periodo di tempo:

• Svista amministrativa: i locatori o gli agenti di gestione semplicemente non notificano un avviso di revisione in tempo.
• Ritardo strategico: le parti a volte rinviano le discussioni sulla revisione in previsione di cambiamenti del mercato.
• Incertezza sui termini del contratto di locazione: le controversie sulle clausole di revisione possono scoraggiare l'azione.
• Cambio di proprietà: quando i contratti di locazione vengono assegnati o i portafogli di investimento venduti, le opportunità di revisione dell'affitto possono essere trascurate.

Qualunque sia il motivo, la questione diventa spesso se e come sia possibile attuare una revisione dell'affitto.

Il quadro giuridico

Di solito il tempo non è "essenziale". È importante verificare i termini specifici del contratto di locazione per determinare con precisione la situazione. La maggior parte delle moderne clausole di revisione dell'affitto chiariscono che "il tempo non è essenziale" e quindi, a seconda delle circostanze del caso, è possibile che la revisione dell'affitto venga avviata in qualsiasi momento dopo la data di revisione e che il nuovo affitto (una volta determinato) sia pagabile retroattivamente dalla data di revisione.

I tribunali hanno stabilito in casi precedenti che, a meno che il contratto di locazione non preveda espressamente l'essenza del tempo, il locatore non perde il diritto di avviare una revisione solo perché la data della revisione è passata.

La giurisprudenza

Alcuni casi chiave hanno chiarito i principi relativi alla revisione dell'affitto nei contratti di locazione commerciale:

• United Scientific Holdings Ltd contro Burnley Borough Council [1978] A.C. 904: ha confermato che il tempo non è "essenziale" nelle revisioni degli affitti, a meno che non sia espressamente indicato. Una revisione può essere avviata con anni di ritardo e l'affitto rivisto si applicherà retroattivamente.
• Scottish & Newcastle plc contro Raguz [2008] UKHL 65: ha confermato che una volta determinato il canone di locazione rivisto, l'inquilino è responsabile degli arretrati fino alla data di revisione. Ciò sarà soggetto ai termini del contratto di locazione specifico.

Data di valutazione

È importante notare che il canone di locazione viene determinato alla data di revisione, non alla data in cui la revisione viene finalmente condotta. I valutatori devono quindi guardare alle condizioni di mercato a quella data storica, il che può essere difficile se la revisione è in ritardo di molti anni.

 Interessi di mora

La maggior parte dei contratti di locazione prevede che, una volta accertato il canone di locazione rivisto, gli arretrati dalla data di revisione alla determinazione siano pagabili con gli interessi. Questo può rendere le revisioni storiche molto costose per gli inquilini.

Rischi per i locatori

Difficoltà di valutazione: incaricare dei periti di valutare i canoni di locazione di mercato in modo retroattivo può essere complesso, costoso e contestato.

• Resistenza dell'inquilino: l'inquilino può tentare di contestare le revisioni tardive, sostenendo la rinuncia, l'estoppel o che il locatore ha perso il diritto.
• Flusso di cassa: i locatori possono dover affrontare lunghi contenziosi prima di recuperare gli arretrati.
• Lacune nella documentazione: i cambi di proprietà o lo smarrimento di documenti possono compromettere la rivendicazione del locatore.

Rischi per gli inquilini

• Grandi debiti imprevisti: gli arretrati per molti anni, più gli interessi, possono essere invalidanti.
• Incertezza per la pianificazione aziendale: fino a quando la revisione non sarà risolta, non è chiaro quale sia il vero canone di locazione.
• Difese limitate: a meno che il tempo non sia essenziale, a seconda dei fatti del caso specifico, i locatari possono avere difficoltà a sfuggire alla responsabilità.
• Potenziali conseguenze sull'insolvenza: gli arretrati storici di grande entità possono mettere a rischio l'attività dei locatari.

Guida pratica

Per i proprietari

• Controllare regolarmente i contratti di locazione: verificare le date di revisione e assicurarsi che gli avvisi siano notificati tempestivamente.
• Non date per scontato che una revisione dell'affitto sia persa: anche se sono passati anni, potreste ancora avere il diritto di avviarla.
• Rivolgersi a periti specializzati: le valutazioni storiche sono complesse e spesso molto contestate.
• Controllare la formulazione del contratto di locazione: alcuni contratti di locazione più vecchi possono includere una formulazione che rende il tempo essenziale, nel qual caso un ritardo può essere fatale.
• Considerare l'ipotesi di un accordo: in alcuni casi, concordare un canone d'affitto orientato al futuro può essere più commerciale che perseguire gli arretrati storici.

Per gli inquilini

• Esaminate il contratto di locazione: verificate con attenzione se il tempo è esplicitamente definito come essenziale.
• Rivolgetevi tempestivamente a una consulenza peritale: una solida perizia è fondamentale per resistere alle richieste gonfiate del locatore.
• Negoziare gli interessi: anche se gli arretrati sono dovuti, gli inquilini possono essere in grado di negoziare una riduzione o una rinuncia agli interessi.
• Sollevare argomentazioni di carattere equitativo: in alcuni casi, l'estoppel o la rinuncia possono costituire una difesa, in particolare se il comportamento del locatore lasciava intendere che non si sarebbe proceduto alla revisione.
• Pianificare il flusso di cassa: prepararsi all'impatto finanziario di eventuali arretrati.

Considerazioni strategiche

• Transazione vs. contenzioso: le revisioni storiche spesso si basano su controversie di valutazione, che sono costose da affrontare. Un accordo precoce può essere ragionevole dal punto di vista commerciale.
• Condizioni di mercato: se il mercato è sceso dalla data di revisione, gli inquilini possono trarre vantaggio dall'insistere sulla revisione anche se in ritardo. Al contrario, i locatori possono strategicamente ritardare se le date storiche li favoriscono.
• Proprietari/inquilini successivi: le revisioni storiche possono complicare le cessioni e le vendite di investimenti. La due diligence dovrebbe sempre includere una revisione degli affitti.

 Domande frequenti

È mai troppo tardi per un locatore effettuare una revisione dell'affitto (durante la locazione)?

Il caso Scottish & Newcastle Plc v Raguz [2008] UKHL 65 è l'autorità che stabilisce che la responsabilità per un pagamento insufficiente è dovuta il giorno in cui l'affitto è stato concordato o determinato e non quando inizia il periodo di revisione o quando il processo di revisione è stato avviato.

Questo approccio è stato seguito nella causa Bello v Ideal View [2009] EWHC 2808 (QB), in cui il tribunale ha deciso che il diritto del locatore di avviare la revisione dell'affitto non era prescritto, nonostante un ritardo di 13 anni nell'attivazione della revisione dell'affitto.

Poiché il locatore non aveva ancora avviato la revisione dell'affitto e il termine per presentare una richiesta di recupero degli arretrati non scadeva fino a quel momento, aveva diritto all'aumento dell'affitto. Se il contratto di locazione è ancora in essere, il diritto contrattuale del locatore alla revisione dell'affitto sopravvive a tempo indeterminato.

In genere, a condizione che il contratto di locazione non preveda un termine essenziale, può essere possibile attuare revisioni storiche dei canoni di locazione.

C'è modo per un inquilino di resistere?

Tra le possibili argomentazioni vi sono l'estoppel, la rinuncia o il fatto che la formulazione del contratto di locazione preveda l'essenza del tempo. In caso contrario, è difficile evitare la responsabilità.

In generale, il locatore potrebbe essere esonerato dall'avviare la revisione dell'affitto solo se avesse dichiarato all'inquilino che non l'avrebbe avviata e l'inquilino avesse agito a suo danno facendo affidamento su tale dichiarazione. Si tratterebbe di uno scenario insolito.

Cosa succede se il locatore è cambiato durante il periodo di locazione?

A seconda dei fatti specifici del caso, i locatori subentranti possono essere in grado di far valere le revisioni dell'affitto, a condizione che il titolo e gli avvisi siano assegnati e notificati correttamente. Le lacune nella documentazione possono creare controversie.

E se il mercato alla data della revisione fosse inferiore al canone di passaggio?

La maggior parte dei moderni contratti di locazione commerciale contiene clausole "solo al rialzo", il che significa che l'affitto non può diminuire in caso di revisione. Anche se il canone di mercato fosse più basso, l'affitto rimarrebbe invariato.

Il locatore può effettuare una revisione dell'affitto dopo la fine della locazione?

Se il locatore non attiva una revisione dell'affitto durante il contratto di locazione, è improbabile che possa fare affidamento sulle disposizioni in materia di revisione dell'affitto contenute nel contratto di locazione dopo la fine del contratto per poter richiedere il "pagamento mancante". Si tratta dell'aumento dell'affitto tra l'affitto attuale e il nuovo affitto che sarebbe stato dovuto dall'inquilino alla data di revisione, se la revisione dell'affitto fosse stata completata.

I diritti e gli obblighi contenuti nel contratto di locazione cessano al termine della durata contrattuale. In generale, anche il diritto del locatore di richiedere l'aumento del canone di locazione.

Cosa succede se il contratto di locazione commerciale è scaduto ma l'inquilino è rimasto? Il locatore può ancora esercitare una revisione dell'affitto?

Una volta risolto il contratto di locazione (che deve avvenire con un metodo riconosciuto dalla LTA 1954), è improbabile che il locatore possa chiedere una revisione dell'affitto per questo periodo.

È possibile che una revisione storica dell'affitto venga attivata durante una continuazione legale ai sensi del Landlord and Tenant Act del 1954. La causa Willison contro Cheverell Estates Limited [1996] 1 EGLR 116, CA ha chiarito che alcune forme di formulazione della revisione dell'affitto non consentono una revisione dell'affitto una volta terminato il periodo contrattuale. Tuttavia, la sentenza indica che se la formulazione del contratto di locazione fosse stata redatta in modo diverso, si sarebbe potuto ottenere un risultato diverso.

Tuttavia, ogni caso sarà specifico e la legge non è certa su questo punto. Questa situazione complicata illustra quanto sia importante per i locatori tenere sotto controllo le revisioni dell'affitto e assicurarsi di attivarle prima della scadenza del contratto.

Durante il periodo di continuazione legale, il modo abituale di affrontare la revisione dell'affitto per il periodo che va dalla notifica dell'avviso di cui all'articolo 25 alla concessione del nuovo contratto di locazione è quello di presentare una domanda di affitto provvisoria in attesa della concessione di un nuovo contratto di locazione ai sensi della LTA 1954.

L'affitto per il nuovo contratto di locazione sarà stabilito dal tribunale se non concordato.

Qual è l'effetto del Limitation Act 1980?

Una volta concordato o determinato il canone di locazione rivisto, il canone sarà diventato esigibile.

L'articolo 19 del Limitation Act 1980 limita la richiesta di recupero degli arretrati di affitto a 6 anni dalla data in cui gli arretrati sono diventati esigibili, ovvero dalla data in cui l'affitto è stato concordato o stabilito. Una volta completata la revisione dell'affitto, il locatore commerciale deve attivarsi per riscuotere l'aumento dell'affitto. Se passano più di 6 anni, è probabile che il diritto di riscuotere l'affitto maggiorato venga meno.

L'inquilino può far valere l'essenza del tempo notificando un avviso?

La decisione nella causa Proxima GR Properties Ltd v Spencer [2017] UKUT 450 (LC) conferma che il conduttore non è in grado di rendere il tempo essenziale notificando un avviso che pretende di farlo. A meno che il contratto di locazione non preveda un diritto specifico, il conduttore deve attendere che il locatore avvii la procedura.

Conclusione

Le revisioni storiche dei canoni di locazione possono diventare oggetto di forti contestazioni.

Non è consigliabile ritardare la revisione dell'affitto quando è possibile evitarlo. L'inquilino si trova in una posizione difficile, se non è a conoscenza dell'importo dell'affitto aggiuntivo e non ha preventivato il relativo importo. C'è anche un rischio maggiore che l'inquilino si opponga alla revisione dell'affitto, dando origine a un contenzioso.

Per i proprietari, le revisioni storiche degli affitti possono rappresentare un'opportunità per correggere anni di mancati pagamenti, ma comportano anche rischi probatori e di contenzioso. Per gli inquilini, invece, possono portare ad arretrati sostanziali e inaspettati.

La legge è chiara: a meno che il contratto di locazione non preveda espressamente il contrario, esiste una presunzione relativa che il tempo non sia essenziale e quindi le revisioni dell'affitto possono essere avviate in ritardo e la responsabilità può risalire alla data della revisione. Ma ogni caso dipende da un'attenta interpretazione del contratto di locazione.

In Ronald Fletcher Baker, il nostro team di contenzioso immobiliare ha una vasta esperienza nella consulenza sulle controversie in materia di revisione degli affitti, comprese le complesse revisioni storiche. Che siate un proprietario che cerca di recuperare gli arretrati o un inquilino che deve affrontare un reclamo, possiamo guidarvi attraverso i rischi, le difese e le opportunità di risoluzione.

Questioni di contenzioso immobiliare: Contattateci

Ben Lewis è un avvocato associato del dipartimento di contenzioso di RFB insieme al Senior Litigation Partner, David Burns. Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare Ben Lewis via e-mail all'indirizzo B.Lewis@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0203 947 8892 o contattando David Burns al numero D.Burns@rfblegal.co.uk o telefonicamente al numero 0207 467 5751.