Quando si tratta di possedere un immobile, comprendere i concetti di interesse economico e le differenze tra interesse legale e interesse economico può essere fondamentale per prendere decisioni consapevoli. Il presupposto di partenza è che l'interesse beneficiario di un immobile segua l'interesse legale; tuttavia, questi interessi possono essere diversi. In questa guida esploreremo gli elementi essenziali dell'interesse legale e dell'interesse economico, fornendovi le nozioni necessarie per comprendere questo importante aspetto della proprietà immobiliare, in modo da garantire la tutela dei vostri interessi.
Che cos'è l'interesse legale?
Il/i proprietario/i legale/i è la persona o le persone registrate sul titolo di proprietà presso il Catasto.
L'interesse legale conferisce al proprietario i diritti legali sulla proprietà, consentendogli di abitare, vendere o trasferire la proprietà come desidera. In breve, conferisce un diritto di controllo sulla proprietà.
Che cos'è l'interesse economico?
Il beneficiario (o i beneficiari) è la persona (o le persone) che ha diritto ai benefici dell'immobile; tuttavia, non è registrato sul titolo di proprietà presso il Catasto.
I benefici dell'immobile possono essere di natura finanziaria, come il diritto a una quota dell'affitto o a una parte del ricavato della vendita dell'immobile. I benefici possono anche essere di natura pratica, come il diritto di risiedere nell'immobile. Non è necessario essere proprietari legali dell'immobile per avere un diritto di godimento.
Tipi di comproprietà e interessi beneficiari
La proprietà può essere posseduta congiuntamente in varie forme e il modo in cui è strutturata può avere un impatto sugli interessi di una persona nella proprietà. Conoscere i vari tipi di comproprietà è importante per aiutarvi a scegliere l'opzione più adatta a voi.
Contratto di locazione congiunta vs. contratto di locazione in comune
Per quanto riguarda la comproprietà di un immobile, le due strutture principali sono la joint tenancy e la tenancy in common.
La proprietà congiunta significa che tutti i proprietari possiedono congiuntamente tutti gli interessi della proprietà; non ci sono quote distinte o separate. Dato che tutti i proprietari possiedono tutto in comune, quando il primo proprietario muore, tutti gli interessi della proprietà passano automaticamente ai proprietari superstiti. Questo fenomeno si chiama "reversibilità".
La locazione in comune significa che l'interesse economico è detenuto in quote distinte e individuali. Queste quote possono essere pari (ad esempio, 50/50) o in qualsiasi proporzione scelta dai proprietari. Il fatto di essere affittuari in comune consente ai proprietari di avere un maggiore controllo sulle quote della proprietà.
Poiché ogni proprietario ha una quota separata della proprietà, alla sua morte la sua quota sarà distribuita secondo le disposizioni del testamento, se è stato fatto, o secondo le regole dell'intestamento, se non è stato fatto. L'usufrutto della proprietà non passa automaticamente ai proprietari superstiti.
Di seguito viene fornito un breve riepilogo degli effetti e delle differenze tra affittuari congiunti e affittuari in comune.
| Caratteristica | Inquilini comuni | Inquilini in comune |
| Quota di interesse | Ciascuna parte possiede congiuntamente tutti gli interessi | Ogni proprietario ha una quota distinta della proprietà |
| Come si trasmettono gli interessi alla morte del proprietario | Per reversibilità ai restanti proprietari viventi, automaticamente, indipendentemente dal testamento. | Non per reversibilità, né per volontà del proprietario né per intestazione. |
| Impatto sugli interessi beneficiari | Interesse economico uniforme tra i locatari | Beneficiario proporzionale in base alle azioni |
Nella joint tenancy, tutti i comproprietari hanno quote e diritti uguali sulla proprietà. Il concetto di diritto di reversibilità significa che alla morte di un comproprietario, la sua quota si trasferisce automaticamente ai restanti comproprietari. Questo può semplificare la successione, ma potrebbe non essere il modo in cui il proprietario desidera distribuire il proprio patrimonio alla sua morte.
Al contrario, la locazione in comune prevede quote distinte ed eventualmente disuguali. La quota di ciascun inquilino fa parte del suo patrimonio, che può essere trasferito in base al testamento. Ciò offre una certa flessibilità, consentendo ai comproprietari di decidere cosa accadrà alla loro quota.
Proprietà equa e proprietà legale
La proprietà equitativa si riferisce ai diritti di cui godono i beneficiari, mentre la proprietà legale riguarda il titolo di proprietà ufficiale. Questa divisione è fondamentale nel diritto di proprietà.
I proprietari legali sono responsabili del titolo di proprietà, ma i proprietari equi beneficiano dell'uso e del reddito della proprietà. Ad esempio, un fiduciario può detenere il titolo legale, mentre i beneficiari godono dei benefici della proprietà.
| Aspetto | Proprietà legale | Proprietà equa |
| Titolo | Detenuto dal proprietario legale | Non detenuto |
| Vantaggi | Nessun beneficio diretto | Accesso all'uso e reddito |
| Responsabilità | Amministrativo e legale | Godimento e diritti |
Comprendere la distinzione aiuta a chiarire i ruoli e le responsabilità, soprattutto negli scenari di trust. I proprietari legali devono agire nell'interesse dei proprietari equi, assicurando che i diritti di questi ultimi siano protetti.
Come si stabilisce l'interesse beneficiario
Dato che l'usufrutto non è registrato sul titolo di proprietà, può essere difficile determinare i rispettivi interessi beneficiari in un immobile. Come detto, il punto di partenza è l'ipotesi che l'interesse economico di un immobile segua l'interesse legale, quindi è importante stabilire come viene detenuto l'interesse economico, soprattutto se l'ipotesi di partenza non è quella giusta.
Di seguito una breve sintesi dei vari modi per stabilire e registrare gli interessi benefici.
Accordi formali:
Documentazione sulla fiducia -
Se un immobile è un bene di un trust, il documento del trust indicherà i proprietari legali (i trustee) e anche i beneficiari (i beneficiari del trust).
Dichiarazione di fiducia -
Si tratta di un documento legale che stabilisce le quote di proprietà di un immobile e le modalità di divisione dei proventi della vendita. Una dichiarazione di fiducia registra i contributi finanziari a un immobile ed è quindi utile quando i diversi proprietari contribuiscono con importi diversi.
Accordi informali:
Se gli interessi beneficiari della proprietà non sono stati formalmente concordati e registrati, la prova documentale è fondamentale per stabilire gli interessi beneficiari.
Contributi finanziari -
Le registrazioni dei contributi alla proprietà, come i pagamenti dei mutui, possono dimostrare l'esistenza di un interesse economico.
Corrispondenza -
Le e-mail o le lettere in cui si discutono le intenzioni e gli accordi sull'uso della proprietà possono servire come prova.
Tale documentazione aiuta a comprovare le richieste di risarcimento, fornendo una chiara registrazione degli accordi. Inoltre, aiuta a risolvere le controversie delineando le intenzioni delle parti coinvolte.
Modifica dell'interesse beneficiario
L'interesse beneficiario può cambiare nel corso del tempo, sia attraverso accordi formali come le dichiarazioni di fiducia, sia attraverso la modifica dei contributi finanziari alla proprietà.
In determinate circostanze, può essere vantaggioso trasferire o donare parte dell'interesse economico di un immobile a terzi, ad esempio un genitore che trasferisce parte dell'interesse economico dell'immobile ai figli adulti.
Questa operazione ha diverse implicazioni fiscali ed è consigliabile consultare un avvocato prima di procedere, poiché ci sono molti fattori da considerare.
Giuseppe Humphreys
Avvocato associato
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