Reclami per deterioramento: Una guida per i proprietari privati di immobili residenziali

In qualità di private residenziale landlord, one of the most costly and time-consuming challenges you may face is a tenant’s claim for disrepair. It is not uncommon for landlords dealing with tenants in substantial rent arrears to also face a disrepair counterclaim when attempting to recover possession under articolo 8 della legge sull'edilizia abitativa del 1988. 

In questo articolo illustriamo gli aspetti fondamentali delle richieste di risarcimento per danni causati dal mancato mantenimento dell'immobile e forniamo consigli pratici per aiutare i proprietari di immobili residenziali privati ad adempiere ai propri obblighi di manutenzione, riducendo al minimo il rischio di richieste di risarcimento per danni causati dal mancato mantenimento. 

Elementi di una richiesta di risarcimento per danni da degrado 

Per far valere con successo una richiesta di risarcimento per cattivo stato di manutenzione, l'inquilino deve dimostrare che: 

1. There is a contract between the landlord and the tenant (typically a tenancy agreement, whether written or oral). 

2. Il contratto prevede una clausola che impone al locatore di mantenere l'immobile in buono stato e in condizioni adeguate. Anche in assenza di tale clausola, i locatori rimangono comunque tenuti per legge a provvedere alla manutenzione dell'immobile ai sensi del Legge sui proprietari e gli inquilini del 1985. 

3. Il proprietario non ha provveduto a mantenere l'immobile in buono stato e in condizioni adeguate. 

4. The landlord was made aware of or had knowledge of the disrepair. 

5. Di conseguenza, l'inquilino ha subito un danno. 

Obblighi del locatore 

Landlords are legally required to maintain the following aspects of a property (with tenancy agreements sometimes outlining aggiuntivo obligations agreed between landlords and tenants): 

• Problemi legati all'umidità e alla muffa 

• La struttura e l'esterno dell'edificio 

• Condutture idrauliche e impianti, compresi vasche da bagno, lavandini, sistemi di scarico e servizi igienici 

• Tubazioni del gas e impianti elettrici 

• Tetti, finestre, grondaie e scarichi 

• Impianti di riscaldamento e di acqua calda 

Landlords must also ensure the property is fit for human habitation. This includes addressing inherent design defects that may result in condensation, dampness, poor ventilation, or ineffective heating. 

Proteggere la propria posizione 

Inventario e verbale di consegna 

Al momento dell'inserimento di un nuovo inquilino, raccomandiamo vivamente ai proprietari di incaricare una società esterna di redigere un inventario fotografico completo e un verbale delle condizioni dell'immobile il più vicino possibile alla data di ingresso dell'inquilino. 

This document serves as evidence of the property’s condition at the start of the tenancy. The inventory and schedule of condition should be provided to the tenant, who should sign to confirm agreement with its contents. Tenants should be encouraged to review the document carefully and highlight any discrepancies at the outset to avoid disputes later. 

Ispezioni periodiche 

I proprietari dovrebbero effettuare ispezioni periodiche dell'immobile per tenere sotto controllo le riparazioni necessarie e monitorarne lo stato. Durante ogni ispezione, è consigliabile: 

• Scatta delle foto di tutte le stanze. 

• Compilare un rapporto di ispezione. 

• Fornire una copia del rapporto all'inquilino. 

È fondamentale affrontare tempestivamente i problemi che richiedono un intervento di riparazione. I ritardi spesso comportano un aggravarsi dei problemi nel tempo, con conseguenti costi di riparazione notevolmente più elevati e interventi più complessi. 

Conservazione della documentazione relativa alla corrispondenza 

Tenere un registro accurato di tutta la corrispondenza con gli inquilini è una buona pratica che può far risparmiare ai proprietari tempo e denaro. 

A common dispute arises when landlords have no record of a reported issue, while tenants claim they reported it via a phone call. To mitigate this risk, landlords should: 

• Prendi nota in modo dettagliato di tutte le telefonate con gli inquilini. 

• Tieni un registro di tutti i problemi segnalati, indicando anche la data in cui sono stati segnalati. 

• Registrare quando le riparazioni sono state completate. 

This is important, as when an issue falling within your repairing obligations is brought to your attention, the clock starts ticking on the time you ought to remedy that particular issue.   

The mere existence of an item of disrepair does not automatically mean that you have breached your repairing obligations. Your obligation to remedy disrepair begins with the date on which you become aware of the disrepair. You then have a ‘reasonable time’ in which to remedy any issue (reasonable time volontà vary depending on the severity of the issue). If a ‘reasonable time’ has passed without the landlord remedying the disrepair, then the landlord is likely to be in breach of their repairing obligations.   

Keeping evidence of correspondence is also crucial in circumstances where a tenant has been reporting issues of disrepair, but then you and your contractors are having difficulties in obtaining access to the property to inspect and carry out any necessary repairs. We discuss this in more detail below, but keeping track of written requests for access is extremely useful.   

Alla ricerca di un secondo parere 

At Ronald Fletcher Baker LLP, we frequently act in complex disrepair disputes where there is disagreement between the landlord and the tenant over responsibility for an issue. 

Spesso capita che i proprietari si avvalgano dei propri appaltatori abituali per ispezionare gli immobili ed eseguire le riparazioni segnalate dagli inquilini. A quel punto, si basano sulle informazioni fornite dagli appaltatori per stabilire l'entità dei lavori necessari e se la responsabilità di tali riparazioni ricada sul proprietario.   

In circumstances where you have a suspicion or are told by your contractor that the tenant may be contributing to the issues being reported, getting a second opinion on the issue is recommended. It would be beneficial for this to be a surveyor specialising in housing disrepair cases, who should arrange to attend the property on a date agreed between the parties, complete a full inspection, and report on their findings. This should give the landlord a good idea of whether the tenant is contributing to issues and give the tenant an opportunity to change some of their actions to avoid further issues re occurring following any remedial works.   

È raro che un inquilino contribuisca deliberatamente al deterioramento dell'immobile, poiché si tratta della sua casa, e in genere gli inquilini non desiderano vivere in un'abitazione in condizioni di degrado. A volte capita che gli inquilini non si rendano conto, ad esempio, che stendere il bucato in casa durante l'inverno, senza riscaldamento e senza deumidificatore, contribuisca a creare problemi di umidità e condensa. Una conversazione ragionevole tra il proprietario e l'inquilino può spesso risolvere rapidamente le questioni tra le parti ed evitare controversie prolungate e spesso tese – e, cosa fondamentale, garantire che l'immobile rimanga in buono stato di manutenzione e in buone condizioni, senza umidità, condensa o muffa.   

I proprietari come locatari 

In alcuni casi, i locatori sono locatari e potrebbero non essere responsabili di determinate riparazioni. Un esempio comune è quello di un locatario di un appartamento all'ultimo piano che subisce infiltrazioni d'acqua dal tetto, dove la responsabilità del tetto ricade sul proprietario. 

If a tenant reports such an issue, the landlord should notify the freeholder immediately, providing photographic evidence and referring to the relevant clauses in their lease. If the freeholder fails to take action, the landlord may need to pursue legal proceedings to enforce repairs. 

In questi casi è fondamentale conservare la documentazione relativa a tutte le comunicazioni con il proprietario. 

Problemi di accesso 

Come accennato in precedenza, è fondamentale conservare traccia di tutta la corrispondenza con gli inquilini. Quando si richiede l'accesso per verificare o riparare i danni segnalati, i proprietari dovrebbero: 

1. Assicurarsi che tutte le richieste di accesso siano conformi al contratto di locazione. Se il contratto prevede un preavviso scritto di almeno 24 ore, assicurarsi che tale preavviso venga fornito. 

2. Offri all'inquilino diverse opzioni di date e orari per le ispezioni o le riparazioni, tenendo conto dei suoi impegni lavorativi. 

3. Se non ricevi risposta alla tua richiesta iniziale, riprova. Questa volta, stabilisci la data e l'ora in cui tu o i tuoi appaltatori vi recherete presso l'immobile. Specifica chiaramente che è necessario l'accesso in data [x] all'ora [x] per il completamento dei lavori [x]. 

4. Se l'accesso viene negato, è necessario documentare il mancato accesso. Gli appaltatori devono redigere un rapporto scritto in cui siano indicati la data, l'ora e il motivo del rifiuto. Tale documento deve essere conservato nel fascicolo dell'inquilino. 

5. If the issue persists, attempt to resolve it amicably. However, if the tenant continues to deny access, legal action may be required to obtain an injunction for entry. 

Se, tuttavia, avete seguito tutti questi passaggi e l'inquilino non risponde oppure ha concordato diverse date per l'accesso che sono state poi disattese all'ultimo momento o vi è stato negato l'accesso una volta giunti sul posto, ciò non significa necessariamente che il vostro obbligo di riparazione venga meno.   

Naturalmente, si tratta di una circostanza attenuante da tenere in considerazione nel caso in cui l'inquilino avvii un procedimento per stato di degrado; tuttavia, un locatore che debba eseguire lavori per porre rimedio a uno stato di degrado o a danni all'immobile e il cui inquilino ne neghi l'accesso, avrebbe il diritto di richiedere un'ingiunzione che obblighi l'inquilino a consentirgli l'accesso per l'esecuzione di tali lavori.   

Conseguenze del mancato adempimento degli obblighi di riparazione 

Sebbene effettuare le riparazioni possa essere costoso, non farlo può rivelarsi molto più oneroso. Un locatore che perda una causa per mancato mantenimento dell'immobile potrebbe essere ritenuto responsabile per: 

• Il costo dei lavori di riparazione (che potrebbe risultare più elevato a causa dei ritardi). 

• Risarcimento al locatario per eventuali perdite subite. 

• Le spese legali dell'inquilino. 

Inoltre, se un inquilino ha smesso di pagare l'affitto e il proprietario intende ottenere il possesso dell'immobile, una domanda riconvenzionale per stato di degrado può ritardare il procedimento, spesso di oltre un anno. 

Tenere un registro preciso delle condizioni dell'immobile, delle ispezioni e di tutte le comunicazioni con gli inquilini può aiutare a tutelare i proprietari da tali reclami. 

Hai un problema di degrado? Contattaci

If you find yourself dealing with an issue of disrepair / dispute with your tenant, contact Marissa Lawrence e David Burns a 0302 917 1707 o e-mail m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.