Il disegno di legge sui diritti degli affittuari: quali cambiamenti ha apportato il lavoro?

L'11 settembre 2024, il governo laburista ha pubblicato il tanto atteso Proposta di legge sui diritti degli inquilini. Si prevede che questa proposta di legge diventi legge prima della fine dell'anno. Il governo laburista ha svolto un ruolo fondamentale nel proporre e portare avanti questo disegno di legge, che mira a rafforzare la tutela degli inquilini e a migliorare le condizioni nel settore degli affitti privati. Il disegno di legge ha attraversato numerose fasi, durante le quali sia le associazioni degli inquilini che quelle dei proprietari hanno presentato osservazioni significative sul suo contenuto.

Il disegno di legge contiene diversi elementi fondamentali che i proprietari dovrebbero conoscere ora per prepararsi alle sue conseguenze. Tra i cambiamenti più significativi figura l'introduzione di un nuovo sistema di locazione volto a migliorare la sicurezza e la stabilità degli inquilini.

Introduzione al disegno di legge

Il disegno di legge sui diritti degli inquilini mira a trasformare il settore degli affitti privati in Inghilterra. Una delle disposizioni chiave del disegno di legge è l’abolizione degli sfratti ’senza giusta causa“ ai sensi della Sezione 21 , che da tempo sono fonte di preoccupazione per gli inquilini che possono essere sfrattati senza motivo, cercando al contempo di bilanciare le preoccupazioni dei proprietari che potrebbero richiedere il possesso del proprio immobile per motivi che attualmente non sono previsti dalla legge sull'edilizia abitativa del 1988. Il disegno di legge introduce inoltre un nuovo sistema di locazioni periodiche, in sostituzione dei contratti di locazione a tempo determinato (AST).

Fine della Sezione 21

È ormai ufficiale che Sezione 21 ‘Gli sfratti ’senza colpa" stanno per essere gradualmente aboliti.

Il disegno di legge mira a raggiungere questo obiettivo abolendo i contratti di locazione a breve termine garantiti (AST) e sostituendoli con contratti di locazione periodici garantiti, della durata massima di un mese. Questo cambiamento significativo comporta che i proprietari non potranno più rientrare in possesso dell'immobile avvalendosi della Sezione 21.

In una data futura, che sarà specificata nella normativa, tutti i contratti di locazione (AST) in Inghilterra — siano essi di diritto, a scadenza periodica o a tempo determinato — si trasformeranno in contratti di locazione garantiti a scadenza periodica (Periodic Assured Tenancies), a meno che non sia già in corso un procedimento ai sensi della Sezione 21. Tale data dovrebbe cadere poco dopo l'approvazione del disegno di legge da parte della Regina, in linea con l'impegno elettorale del Partito Laburista.

Nuovi motivi di espropriazione ai sensi dell'articolo 8

Nei nostri articoli precedenti abbiamo parlato di alcuni dei nuovi motivi che è stato proposto di aggiungere a Sezione 8.

Come nella precedente versione di questo disegno di legge (il disegno di legge sulla riforma degli affitti), saranno introdotti nuovi motivi di sfratto che riguardano:

1. Il proprietario che intende vendere l'immobile; e
2. Il proprietario, o un suo familiare, che desidera abitare nell'immobile.

Nessuno di questi motivi può essere invocato entro il primo anno di locazione, e il periodo trascorso dal locatario nell’ambito del precedente contratto AST sarà conteggiato ai fini di tale termine. Inoltre, i locatori saranno tenuti a fornire un preavviso di quattro mesi. Se il locatore richiede il possesso per vendere, vi sarà una restrizione di 12 mesi che impedirà che l'immobile venga riaffittato o messo sul mercato per la locazione dopo la notifica del preavviso.

Se un proprietario affitta nuovamente l'immobile o lo mette sul mercato prima della scadenza di tale termine, potrebbe incorrere in una sanzione pecuniaria fino a 7.000 sterline inflitta dall'amministrazione locale.

Il motivo 8A, precedentemente proposto, relativo agli arretrati di affitto, è stato eliminato. Rimane invece il motivo 8 (sfratto d'ufficio per arretrati di affitto), con alcune modifiche al periodo minimo di arretrato — da due a tre mesi — e un termine di preavviso esteso a quattro settimane, rispetto alle due precedenti.

Documenti richiesti

I proprietari che hanno acquistato immobili con contratti di locazione di lunga data, nei quali i proprietari originari non hanno ottemperato ai requisiti previsti dalla Sezione 21 — quali la presentazione dei certificati di sicurezza del gas e degli attestati di prestazione energetica (EPC) — possono tirare un piccolo sospiro di sollievo. Ai sensi della Sezione 8, non sarà necessario presentare tali documenti all'inizio del contratto di locazione per poter richiedere il rilascio dell'immobile.

Tuttavia, i proprietari dovrebbero comunque assicurarsi di rispettare gli obblighi di legge relativi alla presentazione di tali documenti, poiché il mancato rispetto di tali obblighi potrebbe causare gravi problemi.

È importante sottolineare che, ai sensi del presente disegno di legge, non è possibile emettere alcun provvedimento di sfratto (salvo nei casi di comportamento antisociale) qualora non siano stati soddisfatti i requisiti relativi alla tutela del deposito cauzionale.

Ordinanze di pagamento dell'affitto

Il disegno di legge sui diritti degli inquilini introduce inoltre alcune modifiche agli ordini di rimborso dell'affitto (RRO). Attualmente, la responsabilità per le violazioni dei requisiti relativi alle abitazioni in occupazione multipla (HMO) ricade sul soggetto che gestisce o ha il controllo dell'immobile. Per i proprietari che hanno aderito a programmi di subaffitto, ciò ha storicamente comportato la responsabilità del proprietario intermedio.

Ai sensi della nuova legge sui diritti degli inquilini, i locatori principali saranno responsabili in caso di ordinanze di restituzione dell'affitto. I locatori dovrebbero quindi prestare attenzione quando stipulano accordi di sublocazione e assicurarsi che venga svolta la dovuta diligenza. Sebbene l'affitto garantito e il minor coinvolgimento amministrativo possano risultare allettanti, tali accordi potrebbero comportare costi più elevati a causa delle ordinanze di restituzione dell'affitto, che supererebbero di gran lunga qualsiasi potenziale risparmio.

Come previsto dalla normativa vigente, gli inquilini possono richiedere un provvedimento di rimborso dell'affitto qualora si sia verificata una violazione della licenza HMO, qualora l'immobile avrebbe dovuto essere in possesso di una licenza HMO (obbligatoria o aggiuntiva) ma non lo fosse, e qualora l'immobile avrebbe dovuto essere in possesso di una licenza selettiva, la cui necessità dipende dall'autorità locale in cui si trova l'immobile. I proprietari dovrebbero tenersi sempre aggiornati su eventuali cambiamenti nella zona in cui si trovano i loro immobili per assicurarsi di disporre delle licenze necessarie.

Inoltre, il periodo di validità dei RRO passerà da 12 a 24 mesi e gli inquilini avranno due anni di tempo per richiederne l'emissione. Ciò significa che un inquilino potrebbe richiedere un RRO a seguito di una violazione e, qualora il locatore fosse ritenuto responsabile, potrebbe essere tenuto a rimborsare all'inquilino l'equivalente di 24 mesi di affitto.

Il disegno di legge introduce inoltre nuovi reati che potrebbero comportare un provvedimento di restituzione dell'affitto, tra cui:

• Uso improprio di un motivo di possesso
• Violazione di una restrizione alla locazione
• Persistenza della violazione dopo l'irrogazione di una sanzione civile
• Violazione del sistema di ricorso a favore dei locatari
• Fornire informazioni false alla banca dati dei proprietari

Il tribunale potrà inoltre tenere conto di precedenti RRO o sanzioni civili nel determinare l'importo del risarcimento. L'introduzione del servizio di mediazione mira a favorire la risoluzione delle controversie in modo rapido ed economico.

Sfratti illegali

Come ben sanno i proprietari, lo sfratto illegittimo di un inquilino costituisce una violazione Sezione 1 della Legge sulla tutela contro lo sfratto del 1977 e comporta responsabilità penale. Il disegno di legge sui diritti degli inquilini estende tale disposizione conferendo alle autorità locali il potere di infliggere sanzioni civili fino a 40.000 sterline in caso di violazione del PEA.

Divieto di rilancio sull'affitto

Il disegno di legge vieterà ai proprietari e agli agenti immobiliari di chiedere ai potenziali inquilini di fare offerte sul canone di locazione o di incoraggiare offerte superiori all'importo indicato nell'annuncio. Inoltre, ai proprietari e agli agenti immobiliari sarà vietato affittare gli immobili a un prezzo superiore a quello indicato nell'annuncio.

Niente più anticipi consistenti sull'affitto

Il disegno di legge impedirà inoltre ai proprietari di richiedere ai potenziali inquilini il pagamento anticipato di importi elevati a titolo di affitto. Il disegno di legge modificherà il Legge sulle spese a carico degli inquilini del 2019 vietare ai proprietari e agli agenti immobiliari di richiedere il pagamento dell'affitto prima della stipula del contratto di locazione. Il proprietario potrà richiedere solo l'importo corrispondente a un mese di affitto una volta che il contratto di locazione sia stato concordato e firmato prima dell'inizio del contratto.

Il disegno di legge modificherà inoltre il Legge sugli alloggi del 1988 in senso che, qualora i contratti di locazione in essere contengano clausole che prevedono ingenti anticipi, tali clausole non saranno applicabili.

Aumenti dell'affitto

In base ai nuovi contratti di locazione a durata determinata, gli affitti possono essere aumentati solo una volta all'anno utilizzando il Procedura ai sensi dell'articolo 13 della legge sull'edilizia abitativa del 1988. Attualmente, gli inquilini possono impugnare un aumento dell'affitto ai sensi della Sezione 13 dinanzi al Tribunale di primo grado, il quale valuta se l'affitto proposto superi i prezzi di mercato.

Il disegno di legge restringe l'ambito di competenza del Tribunale, consentendogli di fissare un canone di locazione pari al minore tra (a) il canone di mercato e (b) il canone proposto dal locatore. Inoltre, il Tribunale avrà il potere di valutare la validità di un avviso ai sensi dell'articolo 13, cosa che attualmente non può fare.

Sezione 10A della Legge sui rapporti tra locatori e locatari del 1985 – La legge di Awaab

La legge Awaab, già in vigore per i locatori di alloggi sociali, verrà applicata anche al settore privato. Sebbene non estenda gli obblighi di riparazione dei locatori oltre a quelli già previsti ai sensi di Articoli 9A e 11 della legge del 1985 sui rapporti tra locatori e locatari, stabilisce un termine entro il quale rispondere ai reclami relativi a difetti. I proprietari privati dovrebbero seguire con attenzione le norme una volta emanate e assicurarsi che tutti i sistemi interni siano aggiornati per conformarsi ad esse.

Animali domestici

Come già indicato nel nostro precedente articolo sulla versione precedente del disegno di legge, gli inquilini potranno ora tenere animali domestici negli immobili in affitto. Tuttavia, il disegno di legge prevede che gli inquilini debbano stipulare un'assicurazione per gli animali domestici e la mancata osservanza di tale obbligo costituirebbe una violazione del contratto di locazione. I proprietari devono prendere in considerazione queste richieste relative agli animali domestici e non possono rifiutarle senza una valida ragione, garantendo la tutela dei diritti degli inquilini e definendo al contempo le condizioni alle quali i proprietari possono opporre un rifiuto.

Discriminazione

Il disegno di legge introduce un divieto generale per i proprietari di rifiutare di affittare a inquilini che percepiscono sussidi o hanno figli, a meno che non sussista un motivo legittimo. Le clausole contenute nei contratti di mutuo o nelle polizze assicurative che escludono i beneficiari di sussidi o le famiglie con figli saranno inapplicabili e nulle.

I proprietari possono comunque tenere conto del reddito di un potenziale inquilino per valutare se questi sia effettivamente in grado di sostenere l'affitto.

Il database dei proprietari

Il disegno di legge prevede inoltre la creazione di una banca dati nazionale dei proprietari. Gli inquilini potranno consultare tale banca dati per verificare se i proprietari abbiano adempiuto ai propri obblighi di legge. La banca dati è stata concepita per aiutare i proprietari a comprendere i propri obblighi di legge e garantirne il rispetto. Il Segretario di Stato può, mediante regolamenti, specificare quali informazioni contenute nella banca dati debbano essere rese disponibili al pubblico (anche i consigli comunali avranno accesso).

Possono essere inclusi dettagli quali i certificati di sicurezza del gas, gli attestati di prestazione energetica (EPC) e i rapporti di ispezione elettrica (EICR), nonché eventuali condanne penali o sanzioni amministrative. Il mancato rispetto dei requisiti previsti per la banca dati potrebbe comportare sanzioni amministrative fino a 7.000 sterline, con la possibilità di un procedimento penale in caso di violazioni più gravi.

Inoltre, la mancata iscrizione nella banca dati nazionale dei locatori prima di richiedere lo sgombero ai sensi del nuovo sistema comporterà l'invalidità di qualsiasi atto di richiesta di sgombero. Tuttavia, secondo l'attuale bozza del disegno di legge, è possibile sanare la mancata iscrizione, purché ciò avvenga prima della notifica di qualsiasi atto di richiesta di sgombero.

Applicazione e regolamentazione

Il disegno di legge sui diritti degli inquilini introduce una serie di nuove misure di applicazione volte a proteggere gli inquilini dai proprietari disonesti e a garantire che questi ultimi rispettino i propri obblighi di legge. Il disegno di legge istituisce una nuova banca dati dedicata al settore degli affitti privati, che costituirà un'unica fonte di informazioni sui proprietari e sui loro immobili. Ciò aiuterà le autorità locali a identificare e intervenire contro i proprietari disonesti che non adempiono ai propri obblighi. Il disegno di legge introduce inoltre un nuovo sistema di mediazione, che fornirà un servizio equo e imparziale per la risoluzione delle controversie tra proprietari e inquilini. Inoltre, il disegno di legge conferisce alle autorità locali nuovi poteri per intervenire contro i proprietari che commettono violazioni continue o ripetute dei propri obblighi, compreso il potere di imporre multe e altre sanzioni. Alle autorità locali saranno inoltre concessi maggiori poteri investigativi nell'ambito delle indagini su presunte violazioni.

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Con importanti cambiamenti all'orizzonte, i proprietari devono tenersi informati e assicurarsi di essere pienamente conformi ai nuovi requisiti una volta che il disegno di legge sarà diventato legge.

Per consigli su controversie immobiliari in ambito residenziale, si prega di contattare il Senior Associate Marissa Lawrence oppure socio senior del dipartimento contenzioso David Burns.