On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Proposta di legge sui diritti degli inquilini. It is expected that this legislation volontà become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Il disegno di legge contiene diversi elementi fondamentali che i proprietari dovrebbero conoscere ora to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introduzione al disegno di legge
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Sezione 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier proprietà on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
Fine della Sezione 21
È ormai ufficiale che Sezione 21 ‘Gli sfratti ’senza colpa" stanno per essere gradualmente aboliti.
Il disegno di legge mira a raggiungere questo obiettivo abolendo i contratti di locazione a breve termine garantiti (AST) e sostituendoli con contratti di locazione periodici garantiti, della durata massima di un mese. Questo cambiamento significativo comporta che i proprietari non potranno più rientrare in possesso dell'immobile avvalendosi della Sezione 21.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Nuovi motivi di espropriazione ai sensi dell'articolo 8
Nei nostri articoli precedenti abbiamo parlato di alcuni dei nuovi motivi che è stato proposto di aggiungere a Sezione 8.
Come nella precedente versione di questo disegno di legge (il disegno di legge sulla riforma degli affitti), saranno introdotti nuovi motivi di sfratto che riguardano:
- Il proprietario che intende vendere l'immobile; e
- Il proprietario, o un suo familiare, che desidera abitare nell'immobile.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after servire notice.
Se un proprietario affitta nuovamente l'immobile o lo mette sul mercato prima della scadenza di tale termine, potrebbe incorrere in una sanzione pecuniaria fino a 7.000 sterline inflitta dall'amministrazione locale.
The previously proposed Ground 8A, relating to rent arrears, has been scrapped. However, Ground 8 (mandatory possession for rent arrears) remains, with changes to the minimum arrears period—from two months to three months—and an extended notice period of four weeks, up from two.
Documenti richiesti
Landlords who have acquired properties with historic tenancies where original owners failed to comply with Section 21 requirements, such as serving gas safety certificates and EPCs, can breathe a small sigh of relief. Under Section 8, it will not be necessary to serve these documents at the outset of the tenancy in order to seek possession.
Tuttavia, i proprietari dovrebbero comunque assicurarsi di rispettare gli obblighi di legge relativi alla presentazione di tali documenti, poiché il mancato rispetto di tali obblighi potrebbe causare gravi problemi.
È importante sottolineare che, ai sensi del presente disegno di legge, non è possibile emettere alcun provvedimento di sfratto (salvo nei casi di comportamento antisociale) qualora non siano stati soddisfatti i requisiti relativi alla tutela del deposito cauzionale.
Ordinanze di pagamento dell'affitto
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
Ai sensi della nuova legge sui diritti degli inquilini, i locatori principali saranno responsabili in caso di ordinanze di restituzione dell'affitto. I locatori dovrebbero quindi prestare attenzione quando stipulano accordi di sublocazione e assicurarsi che venga svolta la dovuta diligenza. Sebbene l'affitto garantito e il minor coinvolgimento amministrativo possano risultare allettanti, tali accordi potrebbero comportare costi più elevati a causa delle ordinanze di restituzione dell'affitto, che supererebbero di gran lunga qualsiasi potenziale risparmio.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or aggiuntivo) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Inoltre, il periodo di validità dei RRO passerà da 12 a 24 mesi e gli inquilini avranno due anni di tempo per richiederne l'emissione. Ciò significa che un inquilino potrebbe richiedere un RRO a seguito di una violazione e, qualora il locatore fosse ritenuto responsabile, potrebbe essere tenuto a rimborsare all'inquilino l'equivalente di 24 mesi di affitto.
Il disegno di legge introduce inoltre nuovi reati che potrebbero comportare un provvedimento di restituzione dell'affitto, tra cui:
- Uso improprio di un motivo di possesso
- Violazione di una restrizione alla locazione
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Violazione del sistema di ricorso a favore dei locatari
- Providing false information to the landlord database
Il tribunale potrà inoltre tenere conto di precedenti RRO o sanzioni civili nel determinare l'importo del risarcimento. L'introduzione del servizio di mediazione mira a favorire la risoluzione delle controversie in modo rapido ed economico.
Sfratti illegali
Come ben sanno i proprietari, lo sfratto illegittimo di un inquilino costituisce una violazione Sezione 1 della Legge sulla tutela contro lo sfratto del 1977 and carries criminal liability. The Renters’ Rights Bill extends this by giving local authorities the power to impose civil penalties of up to £40,000 for breaches of the PEA.
Divieto di rilancio sull'affitto
Il disegno di legge vieterà ai proprietari e agli agenti immobiliari di chiedere ai potenziali inquilini di fare offerte sul canone di locazione o di incoraggiare offerte superiori all'importo indicato nell'annuncio. Inoltre, ai proprietari e agli agenti immobiliari sarà vietato affittare gli immobili a un prezzo superiore a quello indicato nell'annuncio.
Niente più anticipi consistenti sull'affitto
Il disegno di legge impedirà inoltre ai proprietari di richiedere ai potenziali inquilini il pagamento anticipato di importi elevati a titolo di affitto. Il disegno di legge modificherà il Legge sulle spese a carico degli inquilini del 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
Il disegno di legge modificherà inoltre il Legge sugli alloggi del 1988 to the effect that if any existing tenancies contain terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Aumenti dell'affitto
In base ai nuovi contratti di locazione a durata determinata, gli affitti possono essere aumentati solo una volta all'anno utilizzando il Procedura ai sensi dell'articolo 13 della legge sull'edilizia abitativa del 1988. Currently, tenants can challenge a Section 13 rent increase at the First-tier Tribunal, which determines whether the proposed rent exceeds market rates.
Il disegno di legge restringe l'ambito di competenza del Tribunale, consentendogli di fissare un canone di locazione pari al minore tra (a) il canone di mercato e (b) il canone proposto dal locatore. Inoltre, il Tribunale avrà il potere di valutare la validità di un avviso ai sensi dell'articolo 13, cosa che attualmente non può fare.
Sezione 10A della Legge sui rapporti tra locatori e locatari del 1985 – La legge di Awaab
La legge Awaab, già in vigore per i locatori di alloggi sociali, verrà applicata anche al settore privato. Sebbene non estenda gli obblighi di riparazione dei locatori oltre a quelli già previsti ai sensi di Articoli 9A e 11 della legge del 1985 sui rapporti tra locatori e locatari, it imposes a timeframe for responding to defect complaints. Private landlords should closely monitor the regulations once issued and ensure that all internal systems are updated to comply.
Animali domestici
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Discriminazione
Il disegno di legge introduce un divieto generale per i proprietari di rifiutare di affittare a inquilini che percepiscono sussidi o hanno figli, a meno che non sussista un motivo legittimo. Le clausole contenute nei contratti di mutuo o nelle polizze assicurative che escludono i beneficiari di sussidi o le famiglie con figli saranno inapplicabili e nulle.
I proprietari possono comunque tenere conto del reddito di un potenziale inquilino per valutare se questi sia effettivamente in grado di sostenere l'affitto.
Il database dei proprietari
Il disegno di legge prevede inoltre la creazione di una banca dati nazionale dei proprietari. Gli inquilini potranno consultare tale banca dati per verificare se i proprietari abbiano adempiuto ai propri obblighi di legge. La banca dati è stata concepita per aiutare i proprietari a comprendere i propri obblighi di legge e garantirne il rispetto. Il Segretario di Stato può, mediante regolamenti, specificare quali informazioni contenute nella banca dati debbano essere rese disponibili al pubblico (anche i consigli comunali avranno accesso).
Details such as gas safety certificates, EPCs, and EICRs may be included, as well as any convictions or civil penalties. Failure to comply with the database requirements could result in civil penalties of up to £7,000, with prosecution also possible for more serious breaches.
Inoltre, la mancata iscrizione nella banca dati nazionale dei locatori prima di richiedere lo sgombero ai sensi del nuovo sistema comporterà l'invalidità di qualsiasi atto di richiesta di sgombero. Tuttavia, secondo l'attuale bozza del disegno di legge, è possibile sanare la mancata iscrizione, purché ciò avvenga prima della notifica di qualsiasi atto di richiesta di sgombero.
Applicazione e regolamentazione
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
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Con importanti cambiamenti all'orizzonte, i proprietari devono tenersi informati e assicurarsi di essere pienamente conformi ai nuovi requisiti una volta che il disegno di legge sarà diventato legge.
Per consigli su controversie immobiliari in ambito residenziale, please contact Senior Associate Marissa Lawrence or Senior Contenzioso Partner David Burns.
Marissa Lawrence
Avvocato Associato Senior
