On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Renters’ Rights Bill. It is expected that this legislation will become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Les propriétaires doivent se familiariser avec plusieurs éléments clés du projet de loi maintenant to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introduction to the Bill
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Section 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier property on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
La fin de l'article 21
Il est désormais officiel que Article 21 les expulsions "sans faute" sont progressivement supprimées.
Le projet de loi vise à atteindre cet objectif en abolissant les Assured Shorthold Tenancies (AST) et en les remplaçant par des Periodic Assured Tenancies, d'une durée maximale d'un mois. Ce changement important signifie que les propriétaires ne seront plus en mesure de recouvrer la possession en utilisant la section 21.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Nouveaux motifs de possession en vertu de l'article 8
Dans nos articles précédents, nous avons discuté de certains des nouveaux motifs qu'il a été proposé d'ajouter à la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (LIPR). Section 8.
As with the previous iteration of this Bill (the Renters Reform Bill), there will be new grounds of possession covering:
- Le propriétaire souhaitant vendre le bien ; et
- Le propriétaire, ou un membre de sa famille, souhaite vivre dans le logement.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serving notice.
Si un propriétaire reloue ou commercialise le bien avant l'expiration de ce délai, il s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres imposée par les autorités locales.
Le motif 8A proposé précédemment, relatif aux arriérés de loyer, a été supprimé. Cependant, le motif 8 (possession obligatoire en cas d'arriérés de loyer) est maintenu, avec des modifications de la période minimale d'arriérés - de deux mois à trois mois - et une période de préavis prolongée de quatre semaines, au lieu de deux.
Documents prescrits
Les propriétaires qui ont acquis des biens immobiliers avec des baux historiques dont les propriétaires d'origine n'ont pas respecté les exigences de la section 21, telles que la signification des certificats de sécurité du gaz et des EPC, peuvent pousser un petit soupir de soulagement. En vertu de l'article 8, il ne sera pas nécessaire de signifier ces documents au début de la location pour obtenir la possession du bien.
Toutefois, les propriétaires doivent veiller à respecter les exigences légales en matière de fourniture de ces documents, car le non-respect de ces exigences peut entraîner des problèmes importants.
Il est important de noter qu'aucune ordonnance de prise de possession ne peut être rendue (sauf pour des motifs de comportement antisocial) en vertu de ce projet de loi si les exigences en matière de protection des dépôts n'ont pas été respectées.
Ordonnances de remboursement des loyers
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
En vertu du nouveau projet de loi sur les droits des locataires, les propriétaires supérieurs seront responsables des ordres de remboursement des loyers. Les propriétaires doivent donc faire preuve de prudence lorsqu'ils concluent des accords de location-vente et s'assurer qu'ils ont fait preuve de diligence. Bien que le loyer garanti et la réduction de la charge administrative puissent être attrayants, ces accords pourraient entraîner des coûts plus élevés en raison des ordres de remboursement du loyer, dépassant de loin toute économie potentielle.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or additional) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Furthermore, the period covered by RROs will increase from 12 months to 24 months, and tenants will have two years to apply for an order. Meaning that a tenant could apply for a RRO in respect of a breach and, if found liable, the landlord could have to repay to the tenant 24 months’ of rent.
Le projet de loi introduit également de nouvelles infractions pouvant donner lieu à une ordonnance de remboursement de loyer, notamment :
- Utilisation abusive d'un motif de possession
- Violation d'une restriction de location
- Poursuite de la violation après l'imposition d'une sanction civile
- Violation du système de recours des propriétaires fonciers
- Fournir de fausses informations à la base de données des propriétaires
The tribunal will also be able to consider previous RROs or civil penalties when deciding on an award. The introduction of the ombudsman service is intended to help settle disputes quickly and cost-effectively.
Expulsions illégales
Comme le savent les propriétaires, l'expulsion illégale d'un locataire constitue une violation de la législation sur les droits de l'homme. Article 1 de la loi de 1977 sur la protection contre les expulsions (Protection from Eviction Act 1977) et entraîne une responsabilité pénale. Le projet de loi sur les droits des locataires étend cette disposition en donnant aux autorités locales le pouvoir d'imposer des sanctions civiles pouvant aller jusqu'à 40 000 livres sterling en cas d'infraction à la loi sur la protection de l'environnement.
Interdiction des enchères sur les loyers
The Bill will ban landlords and agents from requiring potential tenants to bid on rent or encouraging offers above the advertised rent. Moreover, landlords and agents will be prohibited from letting properties for more than the advertised amount.
No more large pre-payments of rent
The Bill will also prevent landlords from demanding large amounts of rent in advance from prospective tenants. The Bill will amend the Tenant Fees Act 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
The Bill will also amend the Loi sur le logement de 1988 to the effect that if any existing tenancies contain terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Augmentation des loyers
Dans le cadre des nouveaux contrats de location périodique, les loyers ne peuvent être augmentés qu'une fois par an, en utilisant le système d'évaluation des loyers. Procédure de l'article 13 de la loi sur le logement de 1988. Actuellement, les locataires peuvent contester une augmentation de loyer en vertu de l'article 13 devant le First-tier Tribunal, qui détermine si le loyer proposé dépasse les taux du marché.
The Bill narrows the Tribunal’s scope, allowing it to determine rent that is the lower of (a) the market rent or (b) the landlord’s proposed rent. Additionally, the Tribunal will have the power to determine the validity of a Section 13 notice, which it cannot do at present.
Section 10A de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985) – Awaab’s Law
Awaab’s Law, already in effect for social landlords, will also be applied to the private sector. While it does not extend landlords’ repair obligations beyond those already established under Articles 9A et 11 de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985)En outre, il impose un délai pour répondre aux plaintes concernant les défauts. Les propriétaires privés doivent suivre de près l'évolution de la réglementation une fois qu'elle sera publiée et veiller à ce que tous les systèmes internes soient mis à jour pour s'y conformer.
Animaux de compagnie
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Discrimination
Le projet de loi introduit une interdiction générale pour les propriétaires de refuser de louer à des locataires qui reçoivent des allocations ou qui ont des enfants, à moins qu'il n'y ait une raison légitime. Les clauses des hypothèques ou des polices d'assurance qui excluent les bénéficiaires d'allocations ou les familles avec enfants seront inapplicables et nulles.
Landlords can still take into account a prospective tenant’s income to assess whether they can realistically afford the rent.
La base de données des propriétaires
The Bill also includes a provision for a national landlord database. Tenants will be able to search this database to check whether landlords have complied with legal obligations. The database is designed to help landlords understand their legal obligations and ensure compliance. The Secretary of State can, by regulations, specify what information in the database is to be available to the public (Councils also get access).
Des détails tels que les certificats de sécurité du gaz, les EPC et les EICR peuvent être inclus, ainsi que toute condamnation ou sanction civile. Le non-respect des exigences relatives à la base de données peut entraîner des sanctions civiles allant jusqu'à 7 000 livres sterling, des poursuites étant également possibles en cas d'infractions plus graves.
Further, a failure to have registered on the national landlord database before seeking possession under the new system will result in any notice seeking possession being deemed invalid. However, a failure to register can be remedied under the current draft of the Bill, so long as this is done before the service of any notice seeking possession.
Enforcement and Regulation
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
Residential Property Dispute Solicitors - Nous contacter
Des changements importants se profilant à l'horizon, les propriétaires doivent se tenir informés et s'assurer qu'ils respectent pleinement les nouvelles exigences une fois que le projet de loi sera entré en vigueur.
Pour des conseils sur litiges en matière de propriété résidentielle, please contact Senior Associate Marissa Lawrence ou associé principal en contentieux David Burns.
Marissa Lawrence
Avocat senior associé
