Le 11 septembre 2024, le gouvernement travailliste a publié la très attendue Projet de loi sur les droits des locataires. Cette législation devrait devenir une loi avant la nouvelle année. Le gouvernement travailliste a joué un rôle déterminant dans la proposition et l'avancement de ce projet de loi, qui vise à renforcer les protections des locataires et à améliorer les conditions dans le secteur locatif privé. Le projet de loi a franchi de nombreuses étapes, et les groupes de locataires et de propriétaires ont fait des représentations substantielles sur son contenu.
Les propriétaires doivent se familiariser avec plusieurs éléments clés du projet de loi maintenant pour se préparer à son impact. L'un des changements les plus importants est l'introduction d'un nouveau système de location visant à améliorer la sécurité et la stabilité des locataires.
Introduction au projet de loi
Le projet de loi sur les droits des locataires vise à transformer le secteur locatif privé en Angleterre. L'une des principales dispositions du projet de loi est l'abolition des expulsions "sans faute" de l'article 21, qui sont depuis longtemps une source de préoccupation pour les locataires qui peuvent être expulsés sans raison, tout en essayant d'équilibrer les préoccupations des propriétaires qui peuvent exiger la possession de leur bien pour des motifs qui ne sont actuellement pas disponibles en vertu de la loi sur le logement de 1988. Le projet de loi introduit également un nouveau système de baux périodiques, remplaçant les baux à court terme assurés à durée déterminée (AST).
La fin de l'article 21
Il est désormais officiel que Article 21 les expulsions "sans faute" sont progressivement supprimées.
Le projet de loi vise à atteindre cet objectif en abolissant les Assured Shorthold Tenancies (AST) et en les remplaçant par des Periodic Assured Tenancies, d'une durée maximale d'un mois. Ce changement important signifie que les propriétaires ne seront plus en mesure de recouvrer la possession en utilisant la section 21.
À une date ultérieure, qui sera précisée dans la législation, tous les AST en Angleterre - qu'ils soient statutaires, périodiques ou à durée déterminée - seront convertis en Periodic Assured Tenancies, à moins qu'une procédure en vertu de l'article 21 ne soit déjà en cours. Cette date devrait intervenir peu de temps après que le projet de loi aura reçu l'assentiment royal, conformément à la promesse électorale du parti travailliste.
Nouveaux motifs de possession en vertu de l'article 8
Dans nos articles précédents, nous avons discuté de certains des nouveaux motifs qu'il a été proposé d'ajouter à la loi sur l'immigration et la protection des réfugiés (LIPR). Section 8.
Comme pour la précédente version de ce projet de loi (Renters Reform Bill), il y aura de nouveaux motifs de possession :
- Le propriétaire souhaitant vendre le bien ; et
- Le propriétaire, ou un membre de sa famille, souhaite vivre dans le logement.
Aucun de ces motifs ne peut être invoqué au cours de la première année de location, et le temps passé par le locataire dans le cadre de l'AST précédent sera pris en compte dans cette période. En outre, les propriétaires devront donner un préavis de quatre mois. Si le propriétaire cherche à obtenir la possession pour vendre, il y aura une restriction de 12 mois empêchant la relocation ou la commercialisation de la propriété après la signification du préavis.
Si un propriétaire reloue ou commercialise le bien avant l'expiration de ce délai, il s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 7 000 livres imposée par les autorités locales.
Le motif 8A proposé précédemment, relatif aux arriérés de loyer, a été supprimé. Cependant, le motif 8 (possession obligatoire en cas d'arriérés de loyer) est maintenu, avec des modifications de la période minimale d'arriérés - de deux mois à trois mois - et une période de préavis prolongée de quatre semaines, au lieu de deux.
Documents prescrits
Les propriétaires qui ont acquis des biens immobiliers avec des baux historiques dont les propriétaires d'origine n'ont pas respecté les exigences de la section 21, telles que la signification des certificats de sécurité du gaz et des EPC, peuvent pousser un petit soupir de soulagement. En vertu de l'article 8, il ne sera pas nécessaire de signifier ces documents au début de la location pour obtenir la possession du bien.
Toutefois, les propriétaires doivent veiller à respecter les exigences légales en matière de fourniture de ces documents, car le non-respect de ces exigences peut entraîner des problèmes importants.
Il est important de noter qu'aucune ordonnance de prise de possession ne peut être rendue (sauf pour des motifs de comportement antisocial) en vertu de ce projet de loi si les exigences en matière de protection des dépôts n'ont pas été respectées.
Ordonnances de remboursement des loyers
Le projet de loi sur les droits des locataires apporte également des modifications aux ordonnances de remboursement des loyers (RRO). Actuellement, la responsabilité des manquements aux exigences relatives aux HMO (House in Multiple Occupation) incombe à la partie qui gère ou contrôle le bien. Pour les propriétaires qui se sont engagés dans des programmes de location, cela signifiait historiquement que le propriétaire intermédiaire était responsable.
En vertu du nouveau projet de loi sur les droits des locataires, les propriétaires supérieurs seront responsables des ordres de remboursement des loyers. Les propriétaires doivent donc faire preuve de prudence lorsqu'ils concluent des accords de location-vente et s'assurer qu'ils ont fait preuve de diligence. Bien que le loyer garanti et la réduction de la charge administrative puissent être attrayants, ces accords pourraient entraîner des coûts plus élevés en raison des ordres de remboursement du loyer, dépassant de loin toute économie potentielle.
En vertu de la loi actuelle, les locataires peuvent demander un ordre de remboursement des loyers en cas de violation d'une licence HMO, si la propriété aurait dû avoir une licence HMO (obligatoire ou supplémentaire) mais ne l'a pas eue, et si la propriété aurait dû avoir une licence sélective qui dépend de l'autorité locale dans laquelle la propriété est située. Les propriétaires doivent toujours se tenir au courant de tout changement dans la zone où se trouvent leurs biens afin de s'assurer qu'ils disposent des licences nécessaires.
En outre, la période couverte par les ARL passera de 12 à 24 mois, et les locataires disposeront de deux ans pour demander une ordonnance. Cela signifie qu'un locataire peut demander un ordre de recherche en cas de violation et, s'il est reconnu responsable, le propriétaire peut être tenu de rembourser au locataire 24 mois de loyer.
Le projet de loi introduit également de nouvelles infractions pouvant donner lieu à une ordonnance de remboursement de loyer, notamment :
- Utilisation abusive d'un motif de possession
- Violation d'une restriction de location
- Poursuite de la violation après l'imposition d'une sanction civile
- Violation du système de recours des propriétaires fonciers
- Fournir de fausses informations à la base de données des propriétaires
Le tribunal pourra également prendre en compte les ORR ou les sanctions civiles antérieures lorsqu'il décidera de l'attribution d'une somme d'argent. L'introduction du service de médiation a pour but d'aider à régler les litiges rapidement et à moindre coût.
Expulsions illégales
Comme le savent les propriétaires, l'expulsion illégale d'un locataire constitue une violation de la législation sur les droits de l'homme. Article 1 de la loi de 1977 sur la protection contre les expulsions (Protection from Eviction Act 1977) et entraîne une responsabilité pénale. Le projet de loi sur les droits des locataires étend cette disposition en donnant aux autorités locales le pouvoir d'imposer des sanctions civiles pouvant aller jusqu'à 40 000 livres sterling en cas d'infraction à la loi sur la protection de l'environnement.
Interdiction des enchères sur les loyers
Le projet de loi interdira aux propriétaires et aux agents d'exiger des locataires potentiels qu'ils fassent une offre de loyer ou qu'ils encouragent les offres supérieures au loyer annoncé. En outre, il sera interdit aux propriétaires et aux agents de louer des biens immobiliers à un prix supérieur à celui annoncé.
Plus de paiements anticipés de loyers importants
Le projet de loi empêchera également les propriétaires d'exiger d'importants montants de loyer à l'avance de la part des locataires potentiels. Le projet de loi modifiera la Loi sur les frais de location 2019 d'interdire aux propriétaires et aux agents d'exiger le paiement d'un loyer avant la conclusion du contrat de location. Un propriétaire ne pourra demander qu'un mois de loyer au maximum une fois que le contrat de location aura été accepté et signé avant le début du bail.
Le projet de loi modifiera également la Loi sur le logement de 1988 qui stipule que si des baux existants contiennent des clauses exigeant des paiements anticipés importants, ces clauses seront inapplicables.
Augmentation des loyers
Dans le cadre des nouveaux contrats de location périodique, les loyers ne peuvent être augmentés qu'une fois par an, en utilisant le système d'évaluation des loyers. Procédure de l'article 13 de la loi sur le logement de 1988. Actuellement, les locataires peuvent contester une augmentation de loyer en vertu de l'article 13 devant le First-tier Tribunal, qui détermine si le loyer proposé dépasse les taux du marché.
Le projet de loi restreint le champ d'action du Tribunal, lui permettant de déterminer le loyer le plus bas entre (a) le loyer du marché ou (b) le loyer proposé par le propriétaire. En outre, le Tribunal aura le pouvoir de déterminer la validité d'une notification en vertu de l'article 13, ce qu'il ne peut pas faire actuellement.
Section 10A de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985) - La loi d'Awaab
La loi Awaab, déjà en vigueur pour les bailleurs sociaux, sera également appliquée au secteur privé. Bien qu'elle n'étende pas les obligations de réparation des propriétaires au-delà de celles déjà établies dans le cadre de la loi de l Articles 9A et 11 de la loi de 1985 sur les propriétaires et les locataires (Landlord and Tenant Act 1985)En outre, il impose un délai pour répondre aux plaintes concernant les défauts. Les propriétaires privés doivent suivre de près l'évolution de la réglementation une fois qu'elle sera publiée et veiller à ce que tous les systèmes internes soient mis à jour pour s'y conformer.
Animaux de compagnie
Comme dans notre précédent article sur l'ancienne version du projet de loi, les locataires seront désormais autorisés à garder des animaux de compagnie dans les immeubles locatifs. Toutefois, le projet de loi prévoit que les locataires doivent souscrire une assurance pour animaux de compagnie, faute de quoi il y aurait rupture du contrat de location. Les propriétaires doivent prendre en considération les demandes de garde d'animaux et ne peuvent pas les refuser sans raison, ce qui garantit la promotion des droits des locataires tout en précisant les conditions dans lesquelles les propriétaires peuvent refuser.
Discrimination
Le projet de loi introduit une interdiction générale pour les propriétaires de refuser de louer à des locataires qui reçoivent des allocations ou qui ont des enfants, à moins qu'il n'y ait une raison légitime. Les clauses des hypothèques ou des polices d'assurance qui excluent les bénéficiaires d'allocations ou les familles avec enfants seront inapplicables et nulles.
Les propriétaires peuvent toujours prendre en compte les revenus d'un locataire potentiel pour évaluer s'il peut raisonnablement payer le loyer.
La base de données des propriétaires
Le projet de loi prévoit également la création d'une base de données nationale des propriétaires. Les locataires pourront consulter cette base de données pour vérifier si les propriétaires ont respecté leurs obligations légales. La base de données est conçue pour aider les propriétaires à comprendre leurs obligations légales et à les respecter. Le secrétaire d'État peut, par voie réglementaire, préciser quelles informations contenues dans la base de données doivent être mises à la disposition du public (les conseils y ont également accès).
Des détails tels que les certificats de sécurité du gaz, les EPC et les EICR peuvent être inclus, ainsi que toute condamnation ou sanction civile. Le non-respect des exigences relatives à la base de données peut entraîner des sanctions civiles allant jusqu'à 7 000 livres sterling, des poursuites étant également possibles en cas d'infractions plus graves.
En outre, le fait de ne pas s'être enregistré dans la base de données nationale des propriétaires avant de demander la possession dans le cadre du nouveau système entraînera la nullité de tout avis de demande de possession. Toutefois, le projet de loi actuel permet de remédier à ce défaut d'enregistrement, à condition que cela soit fait avant la signification d'un avis de demande de possession.
Mise en œuvre et réglementation
Le projet de loi sur les droits des locataires introduit une série de nouvelles mesures d'application pour protéger les locataires contre les propriétaires malhonnêtes et veiller à ce que les propriétaires respectent leurs obligations légales. Le projet de loi crée une nouvelle base de données sur le secteur locatif privé, qui constituera une source unique d'informations sur les propriétaires et leurs biens. Cette base de données aidera les autorités locales à identifier les propriétaires indélicats qui ne respectent pas leurs obligations et à prendre des mesures à leur encontre. Le projet de loi introduit également un nouveau système de médiateur, qui fournira un service équitable et impartial pour résoudre les litiges entre propriétaires et locataires. En outre, le projet de loi donne aux autorités locales de nouveaux pouvoirs pour prendre des mesures à l'encontre des propriétaires qui commettent des infractions continues ou répétées à leurs obligations, y compris le pouvoir d'imposer des amendes et d'autres pénalités. Les autorités locales se verront également accorder des pouvoirs d'investigation accrus lorsqu'elles enquêteront sur des infractions présumées.
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Des changements importants se profilant à l'horizon, les propriétaires doivent se tenir informés et s'assurer qu'ils respectent pleinement les nouvelles exigences une fois que le projet de loi sera entré en vigueur.
Pour des conseils sur litiges en matière de propriété résidentielleVeuillez contacter le Senior Associate Marissa Lawrence ou associé principal en contentieux David Burns.
Marissa Lawrence
Avocat senior associé
