Défaut de remboursement d'un crédit-relais : que se passe-t-il si un administrateur judiciaire est désigné à la suite d'un défaut de remboursement d'un crédit-relais ?

Dans cet article, nous abordons certaines questions courantes qui se posent lorsqu'un administrateur judiciaire est désigné à la suite d'un défaut de paiement sur un prêt.

Quelle est la différence entre un créancier LPA et un créancier privilégié ?

On pense souvent qu’un ‘ administrateur judiciaire LPA ’ et un ‘ administrateur judiciaire chargé des charges fixes ’ sont une seule et même chose, et ces termes sont souvent utilisés de manière interchangeable. Il est courant d’entendre l’expression ‘ administrateur judiciaire LPA ’ utilisée – à tort – pour désigner n’importe quel administrateur judiciaire. Il existe pourtant des différences importantes entre les deux.   

The powers of an LPA Receiver are derived from the Loi de 1925 sur le droit immobilier (“ LPA 1925 ”). Ces pouvoirs sont extrêmement limités et, bien que l'administrateur judiciaire LPA soit habilité à percevoir les loyers, il ne dispose d'aucun pouvoir de vente. 

Given the limitations of LPA receivership, typically a secured lender va appoint a receiver that has the powers of an LPA receiver under the Law of Propriété Act 1925 (LPA 1925), as well as the contractual powers given to them by the document creating the charge (paragraphe 101, alinéa 3), LPA 1925). Un tel créancier est appelé « créancier privilégié ». 

Le titulaire d'une sûreté réelle peut-il désigner un administrateur judiciaire ?

Yes, a fixed charge holder (usually a secured lender) can appoint a receiver if the borrower defaults on their loan. This is typically done under the terms of the loan agreement. The receiver is appointed to take control of, manage, or sell the charged property to recover the outstanding debt. 

Quels sont généralement les pouvoirs d'un administrateur chargé de la gestion des frais fixes ?

Un administrateur judiciaire chargé de la gestion des biens grevés est généralement désigné par un prêteur garanti afin de recouvrer les créances dues par un emprunteur qui s'est trouvé en défaut de paiement sur un prêt garanti par un bien immobilier ou un terrain. Le rôle du FCR consiste à prendre le contrôle et à gérer le bien grevé afin de protéger les intérêts du prêteur, de recouvrer autant que possible la dette impayée, y compris les intérêts mensuels, et de rendre compte de tous les frais associés.

Les pouvoirs généralement conférés à un bénéficiaire d'une charge fixe par une charge légale sont les suivants :

• Le pouvoir de vendre ou de céder de toute autre manière le bien immobilier
• Prendre possession du bien immobilier
• Mener à bien tout projet d'aménagement du terrain
• La capacité de protéger des biens, par exemple en les assurant contre les dommages ou en organisant leur réparation.
• The power to lease and manage the property.

Souvent, un acte de constitution de sûreté comporte également une clause “ fourre-tout ” qui autorise le séquestre à accomplir tout ce qu’un propriétaire du bien immobilier est habilité à faire, mais ce n’est pas toujours le cas.

Dans quels cas un prêteur peut-il désigner un administrateur chargé de la garantie réelle ?

Avant qu'un prêteur puisse nommer un administrateur judiciaire en vertu d'une sûreté, il doit pouvoir exercer le pouvoir de nomination qui lui est conféré par celle-ci.

Typically, most charge documents disapply the restrictions of the LPA 1925 that prevent the appointment of a receiver until the mortgage money is due and the lender can exercise their right of sale. Most charge documents provide that the lender can appoint a receiver when the security becomes enforceable, which is usually on the occurrence of an event of default.

The events of default may be set out in the charge document or in a related financer document, for example the facility agreement. Among other things, the events of default will usually include any failure by the borrower to pay any sum when due to the lender.

Dès lors que le prêteur peut exercer son droit de nommer un administrateur judiciaire en vertu d'une sûreté, il peut procéder à la nomination d'un administrateur judiciaire chargé de la sûreté.

La désignation d'un administrateur judiciaire chargé de la gestion des créances fixes se déroule généralement en trois étapes, qui doivent être suivies dans l'ordre :

1. La signature du document de nomination par le responsable.
2. La remise du document de nomination au(x) administrateur(s) judiciaire(s) désigné(s) ou, si l'emprunteur est une société, au(x) administrateur(s) judiciaire(s) désigné(s) ou à une personne agissant en leur nom.
3. The acceptance of the appointment by the receiver(s) or, if the borrower is a company, by the receiver(s) or someone duly authorised on their behalf by the end of the next business day.

Le document de nomination doit respecter les formalités prévues par le document de charge.

Si le prêteur désigne un administrateur chargé de la gestion des actifs d'une société, il doit en informer le greffe des sociétés dans un délai de sept jours.

Que se passe-t-il si la désignation d'un destinataire de frais fixes n'est pas valide ?

La nomination du séquestre est nulle si le prêteur qui procède à cette nomination ne respecte pas les conditions requises pour une nomination valide. 

Si la nomination du séquestre est nulle et que celui-ci se trouve sur la propriété de l'emprunteur, il est considéré comme un intrus. Le séquestre est tenu de rendre compte à l'emprunteur de toute opération qu'il effectue sur la propriété en tant qu'intrus. Cela peut inclure une responsabilité civile délictuelle pour atteinte illicite au droit de propriété de l'emprunteur sur ses biens. 

Les liquidateurs agissent-ils en tant que mandataires de l'emprunteur ?

Oui – Il est important de souligner la relation de mandataire qui caractérise la mise sous séquestre pour garantie réelle. Un séquestre pour garantie réelle agit toujours en tant que mandataire de l'emprunteur, et non du prêteur. Il a donc un devoir de diligence envers l'emprunteur et tout garant des dettes garanties par cette sûreté. 

C'est l'emprunteur, et non le prêteur, qui sera responsable des actes accomplis par le mandataire dans le cadre de son mandat. 

À qui un administrateur judiciaire a-t-il des obligations et quelles sont ces obligations ?

The receiver owes their duties primarily to the appointing lender.  

Le syndic a toutefois l'obligation, envers l'emprunteur, d'agir de bonne foi dans l'exercice de ses fonctions. 

La mission principale du séquestre consiste à préserver et (pour autant qu'il en ait le pouvoir) à réaliser les actifs dont il a la charge, afin de rembourser les dettes de l'emprunteur garanties par la sûreté. 

Un administrateur judiciaire ne peut se contenter d'adopter une attitude passive, mais doit s'employer activement à gérer et à réaliser les actifs dans le but de rembourser les dettes garanties. Dans l'exercice de ses fonctions, l'administrateur judiciaire doit agir avec une compétence raisonnable. Ce qui est raisonnable dépendra, en partie, des circonstances propres à la procédure d'administration judiciaire concernée. 

Lorsqu'il s'agit de la vente de biens immobiliers, les administrateurs judiciaires ont pour obligation d'obtenir le meilleur prix raisonnablement possible compte tenu des circonstances au moment de la vente. Les principales critiques adressées aux administrateurs judiciaires chargés de la vente de biens grevés d'une charge fixe portent sur le fait qu'ils n'ont pas suffisamment mis le bien en vente et l'ont vendu à un prix inférieur à sa valeur.  

There have been numerous Court cases and challenges of Receiver’s conduct over the years and the following cases provide a good insight as to how a LPA or Fixed Charge Receiver should deal with the sale of a property: 

Silven Properties Ltd et un autre c. Royal Bank of Scotland Plc et autres [2004]

In Silven Properties Ltd & Anor v Royal Bank of Scotland Plc & Ors [2004] it was determined that a Receiver is not under a duty to pursue applications for planning permission or to undertake renovations to properties with a view to increasing their value. So while Fixed Charge Receivers do have the power to improve properties, if they think that that is appropriate, they are not under an obligation to do so, i.e. they are entitled to sell the property as is, as long as they try to get the best price for it in its current state.

Bell c. Long [2008] et McDonagh c. Bank of Scotland Plc [2018]

In Bell v Long [2008] and McDonagh v Bank of Scotland Plc [2018] it was determined that a Receiver was free to sell properties individually, or as a part of a portfolio of properties.  The issue is of course that greater realisations would be made when selling the properties individually, but there would be greater costs incurred, and it would take longer.  The Court made it clear that Receivers should obtain independent advice on the cost benefit analysis of selling a portfolio as opposed to selling the properties individually.  However if that advice was to sell the properties as a portfolio they were entitled to do so.

Glatt c. Sinclair [2011]

In Glatt v Sinclair [2011] EWCA Civ 1317 the Courts held that a Receiver should take advice on the marketing strategy and the property market in general and any factors that may affect the sales price significantly.

Répartition du produit

Bien que la loi de 1925 sur les sûretés réelles (LPA 1925) prévoie un système de répartition du produit de la réalisation des actifs, le prêteur et l'emprunteur peuvent convenir d'un ordre de priorité différent dans les clauses de l'acte constitutif de la sûreté. 

The terms of a charge will typically contenir provisions about how the receiver should distribute the proceeds of the asset realisations that the receiver makes in the course of their appointment. 

It is usual for the charge to follow the broad scheme of section 109(8) of the LPA 1925, but with modifications, usually to the commercial benefit of the receiver and the lender. For example, a charge will often provide for the receiver to pay their remuneration and any disbursements or expenses incurred in the course of their appointment in priority to all other claims. 

Un administrateur judiciaire peut-il vendre un bien immobilier si le contrat hypothécaire ne prévoit rien à ce sujet ?

Non. Un séquestre ne dispose d'un droit de vente que si la sûreté le lui confère. Aucun droit de vente n'est présumé pour le séquestre. 

For enquiries on this topic about defaults on loans and the appointment of Fixed Charge Receivers, please contact David Burns on D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0207 467 5751.