Uno de los problemas más comunes a los que se enfrentan los arrendadores y los administradores de fincas arrendadas es el de los arrendatarios que cuestionan la razonabilidad de los gastos de mantenimiento.
A la hora de determinar si se debe pagar una cuota de servicio concreta, el primer paso es evaluar si entra dentro de las disposiciones sobre cuotas de servicio del contrato de arrendamiento.
Si lo hace, el Ley de arrendamientos de 1985 establece que:
"El arrendador sólo podrá incluir los costes en la cuota de servicio en la medida en que los costes se hayan contraído razonablemente y las obras o servicios a los que se refieran se hayan realizado conforme a un nivel razonable."
El importe de cualquier anticipo por gastos de servicio debe ser razonable.
Los costes que no superen estas pruebas de razonabilidad no pueden incluirse en la tasa de servicio. Los inquilinos tienen derecho a solicitar que se determine si se debe pagar una tasa de servicio en virtud del artículo 27A de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 (LTA 1985).
¿Son "razonables" los gastos de servicio?
La Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 establece un criterio para determinar si los gastos de comunidad son razonables. Los dos elementos clave de esta prueba son:
a) El arrendador sólo podrá incluir los gastos en la cuota de servicio si éstos se han contraído razonablemente y las obras o servicios se han llevado a cabo de forma razonable.
b) Los anticipos de las tasas de servicio deben ser razonables.
Los gastos que no cumplan estos criterios no pueden incluirse en la tasa de servicio.
a) Costes razonablemente incurridos y obras o servicios realizados a un nivel razonable
En Forcelux Ltd contra Sweetman y Parker [2001] 2 EGLR 173 (LT)el Tribunal de Tierras sostuvo que para determinar si los costes fueron razonablemente incurridos se requiere una prueba en dos fases: en primer lugar, si el proceso de toma de decisiones del arrendador fue razonable y, en segundo lugar, si la suma cobrada fue razonable a la luz de las pruebas de mercado.
En Waller contra Hounslow LBCel Tribunal de Apelación aclaró que, si bien se aplica el mismo criterio jurídico tanto a las reparaciones como a las mejoras, los factores que un arrendador debe tener en cuenta en relación con las mejoras pueden ser más amplios que en el caso de las reparaciones. Si más de un resultado era razonable, corresponde al arrendador elegir entre ellos.
b) Los anticipos deben ser razonables
Es habitual que los contratos de arrendamiento de viviendas exijan pagos a cuenta de los gastos de servicio a intervalos regulares a lo largo del año. En tal caso, el pago intermedio debe ser razonable, tal como se establece en el artículo 19(2) de la LTA 1985.
El caso de Avon Ground Rents Ltd contra Cowley [2019] EWCA Civ 1827 estableció que no existe una regla rígida para determinar si los pagos por adelantado son razonables; depende de los hechos del caso. En este caso, se consideró poco razonable que los arrendatarios de viviendas pagaran por adelantado el coste total de las obras de reparación cuando se esperaba un pago casi equivalente de la NHBC, sin retrasos previstos.
Solicitudes de determinación del carácter razonable
Cuando los arrendatarios solicitan una resolución del Tribunal, los factores que suelen plantear son los siguientes:
- El nivel del trabajo realizado.
- Posibles conflictos de intereses cuando los contratistas estén vinculados al propietario o al agente gestor.
- La frecuencia de las obras.
- El historial de mantenimiento.
- El tamaño de la propiedad.
- El beneficio para todos los arrendatarios.
Es esencial que los agentes y propietarios mantengan registros precisos para demostrar que su toma de decisiones fue razonable y que los costes incurridos estaban justificados en caso de impugnación.
Pasos para protegerse
Si un arrendatario recurre al Tribunal, es responsabilidad del propietario demostrar que los gastos son razonables (en lugar de que el arrendatario tenga que demostrar que no lo son).
Algunas formas prácticas de asegurarse de que está cobrando unos gastos de servicio razonables, y de que puede demostrarlo en caso necesario, son las siguientes:
- Obtenga varios presupuestos de distintos proveedores del mercado.
- Esté preparado para explicar sus decisiones. Lo razonable no exige seleccionar la opción más barata, siempre que el gasto se ajuste a la norma del mercado.
- Llevar un registro detallado de las decisiones, ya estén relacionadas con el nombramiento de contratistas o la programación de las obras.
- Facilitar a los inquilinos la comunicación de sus opiniones sobre los servicios e investigar los problemas que planteen.
- Revisar periódicamente los contratos y los proveedores para garantizar la rentabilidad.
- Cíñase a sus normas de servicio. No se comprometa a fechas de finalización sin un calendario claro o si el proceso de licitación no ha comenzado.
- Mantenga una comunicación abierta con los arrendatarios y hágales partícipes de la toma de decisiones. Esto puede ayudar a evitar disputas en los tribunales y fomentar relaciones positivas con los arrendatarios.
Si necesita ayuda con la recuperación de los gastos de servicio, o si un arrendatario ha iniciado una solicitud de determinación del Tribunal, póngase en contacto con nuestro Equipo de litigios inmobiliarios en 0203 917 1707 o por correo electrónico a m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.
Marissa Lawrence
Abogado Asociado Senior
