'Gittiğin Kadar Öde' Dönemi: Kiracı İflasında Ticari Kira Gecikmelerinde Yol Almak

Ticari kira hukuku alanındaki geleneksel yapıda, bir kiracının iflas idaresine girmesi, eskiden tamamen takvime dayalı bir “kazanan her şeyi alır” senaryosunu tetikliyordu. On yıllar boyunca, iflas idaresi atamasının “Çeyrek Günü”ne göre zamanlaması, ev sahibinin ödemenin tamamını mı yoksa hiçbir şey almayacağını mı belirliyordu. Ancak, modern içtihat hukuku ve 1986 İflas Kanunu, bu durumu, ev sahibinin varlığının kullanımı karşılığında ödeme alma hakkını koruyan, daha adil bir “kullanım başına ödeme” modeline doğru kaydırmıştır.

1. 2014“ün ”Oyunun Kurallarını Değiştiren Davası”: Jervis v Pillar Denton Ltd

Modern ticari gayrimenkul hukukundaki en önemli değişim, genel olarak “Game Station davası” olarak bilinen Jervis v Pillar Denton Ltd davasında Temyiz Mahkemesi’nin 2014 yılında verdiği kararla gerçekleşti. Bu dönüm noktası niteliğindeki karar öncesinde, sektör Goldacre ve Luminar davalarındaki “ya hep ya hiç” ilkeleri çerçevesinde işliyordu.

Eski kurallara göre, bir kiracının, çeyrek günün (kiranın peşin olarak ödenmesi gereken gün) hemen bir gün sonra iflas idaresine girmesi durumunda, üç aylık kiranın tamamı “iflas öncesi” borç olarak sınıflandırılıyordu. Bu, borcun önceliği düşük bir teminatsız alacak olarak değerlendirilmesi nedeniyle, iflas idarecisinin çeyreğin geri kalan süresi boyunca kiraya tek kuruş ödemeden işyerinden yasal olarak faaliyet gösterebileceği anlamına geliyordu.

2014 tarihli Game Station kararı, bu “kira tuzağını” ortadan kaldırdı. Temyiz Mahkemesi, ticari kira ilişkileri için üç devrim niteliğinde temel ilke belirledi:

• · Günlük Tahakkuk: Kira, artık bir yöneticinin mülkü fiilen kullandığı belirli dönem boyunca günlük olarak tahakkuk eden bir tutar olarak değerlendirilmektedir.
• Gider Durumu: Bu kullanım süresi boyunca ortaya çıkan her türlü kira bedeli, “idari gider” statüsüne yükseltilir. Bu, yüksek öncelikli bir statüdür; yani, ev sahibine yapılacak ödeme, idarecinin kendi ücretlerinden ve değişken teminat sahiplerine yapılacak ödemelerden önce gerçekleştirilmelidir.
• Taktiksel Zamanlamanın Sonu: Yöneticiler artık, kirasız bir çeyrek dönem “kazanmak” için atama zamanlamasını ayarlayamazlar. Dükkânı, ofisi veya depoyu stok satmak veya işletmeyi devretmek amacıyla kullanırlarsa, bu ayrıcalığın bedelini orantılı olarak ödemek zorundadırlar.

2. “Kullanım” Kavramının Tanımlanması: Yönetici, mülkü ne zaman ‘kullanıyor’?

Ticari gayrimenkul sahipleri ile kiracıların iflas davalarında, bazen idarecinin “kullanım” kavramını tam olarak nasıl tanımlayacağı konusu etrafında önemli bir ihtilaf noktası ortaya çıkabilir. Bu durum, kiranın öncelikli bir gider mi, yoksa potansiyel olarak değersiz bir teminatsız borç mu olduğunu belirler.

Lundy Granite ilkesine göre kira bedeli, ancak mülk idarenin yararına kullanıldığında bir gider olarak kabul edildiğinden, mahkemeler aşağıda genel hatlarıyla özetlenen ince ayrımlar yapmak zorunda kalmıştır:

• Aktif Ticari Faaliyet: Yönetici kapıları açık tutar, personel istihdam eder ve ürün satarsa, bu durum tartışmasız bir “kullanım” olarak değerlendirilecektir. Kasa her gün çalıştığı sürece kira bedelinin tamamı ödenmelidir.
• Varlıkların Depolanması: İşletme halka “kapalı” olsa bile, tesislerin tesisat, makine veya satılmamış stokları depolamak amacıyla kullanılması, alacaklılar için bir menfaat teşkil eder. Stokları ticari bir depoya taşımayarak, tasfiye memuru, mal sahibinin masrafları karşılığında tasfiye malvarlığına tasarruf sağlar. Dolayısıyla, bu durumun “kullanım” olarak değerlendirilmesi muhtemeldir.”
• “Bekletme Durumu”: Bu, potansiyel olarak belirsiz bir alandır. Bir yönetici, kira sözleşmesinden feragat edip etmeyeceğine ya da üçüncü bir tarafa satıp satmayacağına karar verirken anahtarları sadece elinde tutuyorsa —ancak bina fiziksel olarak boşsa— bunu “kullanmadığını” ileri sürebilir. Ancak, kira sözleşmesini şirketin değerli bir varlığı olarak aktif bir şekilde pazarlıyorsa, mal sahibi bu “satış amacıyla elinde tutma” durumunun bir tür menfaat amaçlı kullanım olduğunu ileri sürebilir.
• Çevresel veya Yasal Zorunluluk: Eğer yönetici, sigorta şartlarına veya çevresel izinlere uymak için mülkiyetin elinde kalması gerekiyorsa (endüstriyel kiralamalarda yaygın bir durumdur), bu durum potansiyel olarak “kullanım” olarak nitelendirilebilir.”

3. Moratoryumun Kaldırılması: Kontrolün Yeniden Ele Alınması

Bir ticari kiracı iflas idaresine girdiğinde, otomatik olarak bir “yasal moratoryum” devreye girer. Bu, ev sahiplerinin mülkün el koyma (kilitleri değiştirme) veya Ticari Kira Borçlarının Tahsili (CRAR) gibi standart icra işlemlerini gerçekleştirmesini engelleyen yasal bir “koruma kalkanı”dır.

Bu durumu aşmak için, mülk sahibinin moratoryumun kaldırılması için mahkemeye başvurması gerekir. Bu, mahkemenin zor durumda olan işletmenin ihtiyaçları ile mülk sahibinin hakları arasında bir “denge kurmaya” çalıştığı, sonuçları ağır olabilecek bir hukuki manevradır. Mahkeme genellikle şu hususları değerlendirir:

• Yönetimin Amacı: Eğer yönetici, işyerindeki işlerin korunması ya da şirketin faaliyetlerini sürdürür halde satılması için mal sahibinin uzak tutulmasının zorunlu olduğunu kanıtlayabilirse, mahkeme moratoryumu sürdürebilir.
• Ev Sahibinin Uğradığı Zarar: Ev sahibi, moratoryumun “orantısız bir zarara” yol açtığını kanıtlayabilirse —örneğin, daha yüksek kira bedeliyle kira sözleşmesi imzalamaya hazır yeni bir kiracısı varsa— mahkemenin kira sözleşmesinin feshedilmesine izin verme olasılığı daha yüksektir.
• Masrafların Ödenmemesi: En önemlisi, bir yönetici Game Station kuralları uyarınca mekanı kullanıyor ancak “kullan-öde” kirasını ödemiyorsa, mahkemenin moratoryumu kaldırma olasılığı daha yüksek olacaktır. Yasa, bir idarecinin diğer alacaklılar için bir nakit fonu oluştururken ev sahibinin mülkünü ücretsiz olarak kullanmasına izin vermez.

4. Ev Sahipleri İçin Stratejik Gerçeklik

İflasın bu niş yönlerini ele almak, acil eylem gerektirir. Bir ev sahibi, bir sonraki çeyrek günün gelmesini bekleme lüksüne sahip değildir. Ev sahibi, idareciden derhal bir “kullanım izni” talep etmeli ve ödeme yapılmazsa, moratoryumu kaldırmak için hızlıca harekete geçmelidir. İflas Kanunu ile Game Station emsali arasındaki etkileşimi anlayarak, ev sahipleri bir “kötü borcu” öncelikli bir ödemeye dönüştürebilirler.

Ticari Ev Sahibi Avukatları - Bize Ulaşın

Ronald Fletcher Baker LLP’nin Kıdemli Dava Ortağı David Burns, kira sözleşmelerinin şartlarını ihlal eden ticari kiracılarla ilgili konuların ele alınmasında geniş deneyime sahiptir. Bu konuyla ilgili sorularınız için lütfen David Burns ile D.Burns@rfblegal.co.uk adresinden e-posta yoluyla veya 0207 467 5751 numaralı telefondan iletişime geçiniz.