Birçok ev sahibinin korktuğu kabus senaryosu, gecekonducuların ticari tesislerine girmesi, yerleşmesi ve mahkeme kararı olmadan boşaltmayı reddetmesidir.
Birçok işgalci genellikle ne yaptıklarını ve haklarını bilir. Ev sahipleri, işgalcilerin kapıya bir tür bildirim yapıştırdıklarını görebilirler.‘BU KONUT DIŞI BİR BİNADIR - Bölüm 144 LAPSO geçerli DEĞİLDİR’ - ve haklı olurlar.
Ev sahiplerinin seçenekleri nelerdir?
Çoğu ev sahibinin ilk başvuracağı yer doğal olarak polisi aramaktır. Ancak çoğu kişi, mahkemeden ‘geçici zilyetlik emri’ (“IPO”) alınmadığı sürece polisin olaya dahil olmayacağını fark eder. IPO, kararın alınmasından ve işgalcilere tebliğ edilmesinden sonraki 24 saat içinde mülkü boşaltmadıkları takdirde polisin işgalcileri uzaklaştırmasına izin veren bir ceza bildirimi taşır. Bu nedenle, işgalciler tutuklanabilir ve evi boşaltmazlarsa para cezası ve hatta hapis cezası gibi cezai yaptırımlarla karşı karşıya kalabilirler.
Dolayısıyla, bir ev sahibi ya ‘standart’ şekilde izinsiz girenlere karşı zilyetlik işlemleri başlatabilir ya da kriterleri karşılıyorlarsa bir IPO talep edebilir. IPO talep etmeleri halinde, başvurunun işgalden haberdar olduktan sonraki 28 gün içinde yapılması gerektiğinden hızlı hareket etmeleri gerekir.
Yasal test
Halka arz sadece aşağıdaki durumlarda verilebilir:
(1) davacı sadece zilyetlik talebinde bulunmaktadır. Davacı, başka bir çözüm yolu (örneğin tazminat) için talepte bulunuyorsa halka arz talebinde bulunamaz; ve
(2) talep sahibinin derhal zilyetlik hakkına sahip olması ve yasadışı işgal süresi boyunca böyle bir hakka sahip olması; ve
(3) davalılar mülke izinsiz girmişlerdir.
Yaygın bir yanlış anlama, ticari mülk sahiplerinin IPO elde etmeleri için yasal testin, izinsiz girenlere karşı standart bir zilyetlik emri elde etmekle aynı olduğudur - sonuçta, bir işgalci bir izinsiz girendir ve bir IPO elde etmek için söz konusu kişilerin mülke izinsiz girmiş olması gerekir (yukarıdaki gibi).
Ancak durum böyle değildir. İzinsiz girenlere karşı standart bir zilyetlik emri almak için (bu emre uyulmaması halinde aynı cezai yaptırımlar uygulanmaz), ev sahibinin yalnızca zilyetlik hakkına sahip olması gerekir (acil bir hak değil). IPO almak için böyle bir durum söz konusu değildir.
Anında mülkiyet hakkı ve olası sorunlar
Derhal mülkiyet hakkı, kişinin tam mülkiyet hakkı talep edebileceği ve önünde engel teşkil eden herhangi bir yasal menfaat bulunmadığı anlamına gelir.
Kayıt boşlukları
Bir ev sahibinin karşılaşabileceği oldukça öngörülebilir bir sorun, bir mülkü satın alması ve yeniden kiraya vermeden önce hemen tadilat ve tamirat işlerini üstlenmesidir. İnşaat alanı gibi görünen ve tam olarak güvence altına alınmamış, tadilat işlerine tabi olan boş ticari mülkler, gecekonducular için başlıca hedeflerdir.
Bir ev sahibinin karşılaşabileceği sorun, HMLR'nin ev sahibinin mülkiyetini kaydettirmek için başvuruyu tamamlamasının aylar sürebilmesidir. Kayıt boşluğu olarak bilinen bu süre zarfında, ev sahibi mülkün intifa hakkı sahibidir ve kayıt tamamlanana kadar (ve kayıt boşluğu sona erene kadar) derhal mülkiyet hakkına sahip değildir, bu noktada yasal kayıtlı mal sahibi olurlar.
Bu durumda, mahkeme muhtemelen tescilin tamamlandığını görmek isteyecektir, bu nedenle Davacıların tescil için herhangi bir başvuruyu hızlandırmaları ve en azından duruşma gününde güncellenmiş HMLR ofis kopyalarını sunmaya hazır olmaları çok önemlidir. Bu yapılmazsa, hakimin tescilli mal sahibinin derhal zilyetlik hakkına sahip tek taraf olduğu görüşünü benimsemesi riskiyle karşı karşıya kalırlar ve talep başarısız olabilir.
Kiralamalar
Boş mülkiyetten önce genellikle Kira Kontratının teslim edilmesi gelmektedir. Kayıt boşluklarına benzer şekilde, HMLR'nin Kira Sözleşmesini kayıttan çıkarmak için bir başvuruyu tamamlaması aylar sürebilir. Bu durumda mahkeme, Ev Sahibinin derhal zilyetlik hakkına sahip olmadığını ve aslında bu hakka sahip olanın Kiracı olduğunu düşünebilir. Yine, Ev Sahibinin Kira Sözleşmesini tapudan kaldırmak için herhangi bir başvuruyu hızlandırması veya hakimin bu görüşü benimsemesi riskini alması hayati önem taşımaktadır.
Sonuç
IPO'lar işgalcileri hızlı bir şekilde ortadan kaldırmak için mükemmel araçlardır, ancak Ev Sahiplerinin hızlı hareket etmeleri ve prosedürel gereklilikleri yerine getirdiklerinden emin olmaları gerekir. IPO'ların taşıdığı cezai ihtar, hakimlerin genellikle standart zilyetlik taleplerine göre daha temkinli bir yaklaşım sergileyebileceği anlamına gelir, bu nedenle Ev Sahiplerinin her şeyin yerinde olduğundan ve derhal zilyetlik haklarından memnun olduklarından emin olmaları gerekir.
Ayrıca, IPO sadece (adı üstünde) bir ara emirdir ve iade tarihine kadar zilyetlik emri kesinleşmez. Öngörülen başvuru formu ve tanık ifadesinin bir parçası olarak, Ev Sahipleri bir dizi taahhütte bulunacaktır - standart zilyetlik yolundan bir başka belirgin fark - bunlardan biri, zilyetlik talebi karara bağlanana kadar mülkü yeniden kiralamama veya zarar vermeme taahhütlerini içerir. Bu nedenle ev sahiplerinin bu ara dönemde verdikleri taahhütlerden herhangi birini ihlal etmediklerinden emin olmaları gerekir ve işgalcilerin IPO'yu takiben boşaltmaları durumunda bile şüpheden kaçınmak için süreci nihai bir emre kadar görmeleri tavsiye edilir.
Daha fazla bilgi için veya gecekonducuların mülkünüze yerleştiği bir durumla karşılaşan bir ev sahibiyseniz, lütfen ekibimizle iletişime geçin: Harry Medway at h.medway@rfblegal.co.uk, Rudi Ramdarshan r.ramdarshan@rfblegal.co.uk, Ben Frost b.frost@rfblegal.co.uk veya Victoria Huxley'den v.huxley@rfblegal.co.uk.
Harry Medway tarafından yazıldı.
Harry Medway
Yardımcı Avukat
