O Supremo Tribunal proferiu recentemente dois acórdãos com consequências importantes para os senhorios e agentes de gestão de imóveis residenciais, como se indica a seguir.
Aviva Investors Ground Rent GP Ltd e outros -v- Williams e outros [2023] UKSC 6
Este caso envolvia apartamentos em Southsea, que faziam parte de um bloco comercial e residencial de utilização mista. Os arrendatários recorreram inicialmente ao First Tier Tribunal para determinar se a repartição das taxas de serviço efectuada pelos senhorios era permitida pelos seus contratos de arrendamento.
Cada contrato de arrendamento previa que o arrendatário pagasse uma taxa de serviço composta por uma parte de três tipos de custos de manutenção do edifício e do património mais vasto - seguros, serviços de construção e serviços de património.
A quota-parte dos arrendatários em cada tipo de custos foi fixada numa percentagem fixa, ou "a parte que o senhorio possa determinar de forma razoável".
Ao longo dos anos, o senhorio tinha exigido uma taxa de serviço diferente da percentagem fixada em cada contrato de arrendamento individual. O senhorio alegou que a disposição supramencionada lhe permitia alterar a repartição fixada.
Os arrendatários argumentaram que as disposições da secção 27A(6) da Lei do senhorio e inquilino de 1985 (Landlord and Tenant Act 1985 ("LTA 1985") significavam que a disposição que permitia ao senhorio alterar a taxa fixada era nula.
A secção 27A(6) da LTA de 1985 prevê o seguinte "um acordo do inquilino de uma habitação (que não seja uma convenção de arbitragem pós-contencioso) é nulo na medida em que pretenda prever a determinação - (a) de uma forma específica ou (b) com base em provas específicas, de qualquer questão que possa ser objeto de um pedido nos termos dos n.ºs 1 ou 3.
As disposições das subsecções (1) e (3) da Secção 27A referem-se a requerimentos que podem ser apresentados pelos arrendatários ao tribunal para saber se são devidas taxas de serviço ou custos de serviços, reparações, manutenção, melhoramentos, seguros ou gestão e, em caso afirmativo; (a) a pessoa a quem são devidas (b) a pessoa a quem são devidas (c) o montante a pagar (d) a data em que são devidas e (e) a forma como são devidas.
O First Tier Tribunal decidiu que o facto de o senhorio se afastar das taxas fixadas era razoável e devia ser aplicado. O Upper Tribunal inverteu esta decisão e considerou que a Secção 27A(6) funcionava de forma a tornar a disposição relevante nula, a menos que os arrendatários concordassem em afastar-se das taxas fixadas nos seus contratos de arrendamento.
O Tribunal de Recurso deu provimento ao recurso do senhorio e declarou que o efeito da Secção 27A(6) era transferir o poder de alterar as taxas fixadas do senhorio para o Tribunal de Primeira Instância. Os arrendatários recorreram da decisão para o Supremo Tribunal.
O Supremo Tribunal determinou que a Secção 27A(6) não foi concebida para "privar essa forma de decisão de gestão por parte dos proprietários" (ou seja, para impedir que o senhorio se baseie nessa cláusula do contrato de arrendamento se se determinar que é necessário tomar certas medidas relativamente à propriedade que exigiriam que certos arrendatários pagassem uma percentagem maior desses custos).
O Supremo Tribunal determinou que os arrendatários ainda poderiam contestar se as taxas decididas pelo senhorio ou os custos incorridos eram razoáveis, mas não se a cláusula em si era razoável ou se o senhorio tinha o direito de se basear nela, como tinha feito neste caso. Uma vez que o First Tier Tribunal determinou que as taxas aplicadas e os custos incorridos eram ambos considerados razoáveis, o Supreme Court restabeleceu a decisão e o raciocínio do First Tier Tribunal.
Este caso fornece uma clarificação importante para os senhorios e agentes de gestão de contratos de arrendamento de longa duração que têm disposições semelhantes nos seus contratos.
Rakusen -v- Jepsen e outros [2023] UKSC 9
Este processo será relevante para os senhorios e agentes de gestão envolvidos em contratos de arrendamento de curta duração, em especial os que exploram casas de habitação múltipla (HMO) e os que têm contratos de arrendamento para alugar, os senhorios intermediários e os agentes de gestão.
O requerido neste processo, o Sr. Rakusen, era o arrendatário de um apartamento em Finchley Road, no norte de Londres, que concedeu um contrato de arrendamento ao Kensington Property Investment Group Limited. A Kensington celebrou então acordos com vários inquilinos, concedendo a cada um deles a posse de uma divisão do apartamento.
Em novembro de 2018, o apartamento era um HMO e tinha de ser licenciado - embora o apartamento nunca tenha sido de facto licenciado como HMO.
Em setembro de 2019, os inquilinos do HMO solicitaram ao Tribunal de Primeira Instância uma Ordem de Reembolso de Rendas contra o Sr. Rakusen, com base no facto de a Propriedade estar a ser gerida como um HMO não licenciado (secção 41 da Lei de Habitação e Planeamento de 2016). O Sr. Rakusen negou ter cometido uma infração e apresentou um pedido de anulação com base no facto de que uma ordem de reembolso de rendas só pode ser feita contra o senhorio imediato do requerente.
O First Tier Tribunal não rejeitou o pedido e considerou que o Sr. Rakusen era "um" senhorio, embora não fosse "o" senhorio dos inquilinos. Em recurso, a Upper Tribunal considerou que uma ordem de reembolso de rendas pode ser proferida contra um senhorio superior de um inquilino, mas autorizou o Sr. Rakusen a recorrer para o Court of Appeal.
Divergindo do Tribunal, o Tribunal de Recurso deu provimento ao recurso do Sr. Rakusen e considerou que uma ordem de reembolso de rendas não podia ser proferida contra um senhorio superior. Os inquilinos recorreram para o Supremo Tribunal.
A disposição principal que foi objeto de recurso foi a Secção 40(1) e (2) da Lei da Habitação e do Planeamento de 2016. Estas secções estabelecem: (1) Este capítulo confere poderes ao Tribunal de Primeira Instância para proferir uma decisão de reembolso de renda quando um senhorio cometeu uma infração à qual este capítulo se aplica. (2) Uma ordem de reembolso de renda é uma ordem que exige que o senhorio, no âmbito de um contrato de arrendamento de habitação em Inglaterra, (a) reembolse um montante de renda pago pelo inquilino, ou (b) pague a uma autoridade local de habitação um montante relativo a uma atribuição relevante de crédito universal pago (a qualquer pessoa) relativamente à renda do contrato de arrendamento."
O Supremo Tribunal decidiu que não só a secção 40 deveria ser interpretada de forma simples - para se aplicar apenas ao senhorio do arrendamento específico - mas que decidir que as decisões de reembolso de rendas estão disponíveis contra senhorios superiores poderia resultar em dificuldades práticas quando existe uma longa cadeia de vários arrendamentos a diferentes partes.
Além disso, o Supremo Tribunal considerou que, quando existem numerosas outras sanções disponíveis contra senhorios desonestos e o risco de estes tentarem contornar a ação judicial estabelecendo grandes cadeias de arrendamentos/criando empresas de fachada para funcionarem como senhorios intermediários, era menor do que o problema que se desenvolveria se se afastassem da definição clara de uma Ordem de Reembolso de Rendas, tal como estabelecido na secção 40(2) da Lei da Habitação e do Planeamento de 2016.
Os senhorios e os agentes de gestão que celebram contratos de aluguer para arrendamento devem, por conseguinte, garantir o cumprimento das regras de licenciamento dos HMO.
Informações adicionais
- Notícias Autor:Marissa Lawrence
Marissa Lawrence
Solicitador Associado Sénior
