Wat is een Beneficial Interest in Eigendom?

Als het gaat om het bezitten van onroerend goed, kan het van cruciaal belang zijn om de concepten van uiteindelijk belang en de verschillen tussen juridisch belang en uiteindelijk belang te begrijpen om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen. Het uitgangspunt is dat het uiteindelijk belang in een eigendom het juridisch belang volgt; deze belangen kunnen echter verschillen. In deze gids gaan we in op de essentie van wettelijke en economische belangen, zodat u de nodige inzichten krijgt om dit belangrijke aspect van eigendom te begrijpen, zodat u ervoor kunt zorgen dat uw belangen worden beschermd.  

Wat is wettelijke rente?   

De wettelijke eigenaar(s) is/zijn de persoon/personen die geregistreerd staat/staan op de eigendomsakte van het onroerend goed bij het Kadaster.   

De wettelijke rente geeft de eigenaar de wettelijke rechten op het eigendom, waardoor hij het naar eigen goeddunken kan bewonen, verkopen of overdragen. Kortom, het geeft hen een recht van controle over het eigendom. 

Wat is Beneficial Interest? 

De uiteindelijke gerechtigde(n) is (zijn) de persoon (personen) die recht heeft (hebben) op de voordelen van het onroerend goed, maar die niet geregistreerd staat (staan) op de eigendomsakte van het onroerend goed bij het Kadaster.   

De voordelen van het onroerend goed kunnen van financiële aard zijn, zoals het recht op een deel van de huur of een deel van de verkoopopbrengst indien het onroerend goed wordt verkocht. De voordelen kunnen ook van praktische aard zijn, zoals het recht om in het onroerend goed te wonen. U hoeft geen juridische eigenaar van het onroerend goed te zijn om er een economisch belang in te vestigen.   

Soorten gezamenlijk eigendom en belangen  

Onroerend goed kan op verschillende manieren in gezamenlijk eigendom zijn, en de manier waarop het eigendom is geregeld, kan van invloed zijn op iemands aandeel in het onroerend goed. Het is belangrijk om inzicht te hebben in de verschillende vormen van gezamenlijk eigendom, zodat u de optie kunt kiezen die het beste bij u past. 

Gezamenlijke huur vs. gemeenschappelijke huur  

Als het gaat om mede-eigendom van onroerend goed, zijn gezamenlijk eigendom en onverdeeld eigendom de twee belangrijkste vormen die van invloed zijn op het economisch eigendom.   

Gezamenlijke huur betekent dat alle eigenaren gezamenlijk alle belangen in het onroerend goed bezitten; er zijn geen afzonderlijke of afzonderlijke aandelen. Aangezien alle eigenaren gezamenlijk eigenaar zijn, gaat, wanneer de eerste eigenaar overlijdt, al het belang in het onroerend goed automatisch over op de overlevende eigenaren. Dit wordt ‘erfopvolging’ genoemd.  

Bij gezamenlijk eigendom wordt het economisch belang verdeeld in afzonderlijke en individuele aandelen. Deze aandelen kunnen gelijk verdeeld zijn (bijvoorbeeld 50/50), maar kunnen ook in elke verhouding worden verdeeld die de eigenaren kiezen. Door gezamenlijk eigenaar te zijn, hebben de eigenaren meer zeggenschap over de aandelen in het onroerend goed.   

Aangezien elke eigenaar een afzonderlijk aandeel in het eigendom heeft, wordt zijn belang bij overlijden verdeeld volgens de bepalingen van zijn testament, als hij dat heeft opgesteld, of volgens de regels van het testament als hij dat niet heeft gedaan. Het vruchtgebruik van het eigendom gaat niet automatisch over op de langstlevende eigenaars.   

Hieronder volgt een korte samenvatting van de gevolgen en verschillen tussen gezamenlijke eigenaren en mede-eigenaren.   

In mede-eigendom hebben alle mede-eigenaars gelijke aandelen en rechten op het eigendom. Het concept van het overlevingsrecht houdt in dat bij het overlijden van een mede-eigenaar diens belang automatisch overgaat op de overige mede-eigenaren. Dit kan de erfopvolging vereenvoudigen, maar het is misschien niet de manier waarop de eigenaar zijn nalatenschap wil verdelen bij zijn overlijden.   

Daarentegen biedt gezamenlijk eigendom de mogelijkheid om afzonderlijke en mogelijk ongelijke aandelen vast te stellen, wat van invloed is op het economische belang van elke eigenaar in het onroerend goed. Het aandeel van elke mede-eigenaar maakt deel uit van zijn of haar nalatenschap en kan volgens het testament worden overgedragen. Dit biedt flexibiliteit, waardoor mede-eigenaren zelf kunnen bepalen wat er met hun aandeel gebeurt.  

Billijk vs. wettelijk eigendom  

Functioneel eigendom heeft betrekking op de rechten van degenen die een economisch belang hebben, terwijl juridisch eigendom betrekking heeft op de officieel geregistreerde eigendomstitel; beide kunnen van invloed zijn op de verkoop van het onroerend goed. Dit onderscheid is van fundamenteel belang in het eigendomsrecht.  

De juridische eigenaren zijn verantwoordelijk voor het eigendomsrecht op het onroerend goed, maar de economische eigenaren profiteren van het gebruik en de opbrengsten ervan. Zo kan een trustee bijvoorbeeld de juridische eigendom hebben, terwijl de begunstigden de vruchten van het onroerend goed plukken. 

Inzicht in dit onderscheid helpt om rollen en verantwoordelijkheden te verduidelijken, met name in situaties waarbij sprake is van een trust. Wettelijke eigenaren moeten handelen in het belang van de feitelijke eigenaren en ervoor zorgen dat de rechten van laatstgenoemden worden gewaarborgd.  

Hoe Beneficial Interest wordt vastgesteld  

Aangezien het economisch eigendom niet in de eigendomsakte is vastgelegd, kan het lastig zijn om de respectieve economische eigendomsrechten op een onroerend goed vast te stellen. Zoals gezegd is het uitgangspunt de veronderstelling dat het economisch belang in een onroerend goed het juridisch belang volgt, dus is het belangrijk vast te stellen hoe het economisch belang wordt gehouden – vooral als de uitgangsveronderstelling niet klopt.   

Hieronder volgt een korte samenvatting van verschillende manieren om economische belangen vast te leggen en te registreren.   

Formele overeenkomsten:   

Documentatie voor vertrouwen -   

Als een onroerend goed deel uitmaakt van het vermogen van een trust, worden in de trustakte zowel de juridische eigenaren (de trustees) als de economische eigenaren (de begunstigden van de trust) vermeld.   

Vertrouwensverklaring -   

Dit is een juridisch document waarin wordt vastgelegd in welke verhoudingen een onroerend goed in eigendom is en hoe de opbrengst van de verkoop zal worden verdeeld. In een trustverklaring worden de financiële bijdragen aan een onroerend goed vastgelegd; dit is dus nuttig wanneer verschillende eigenaren verschillende bedragen inbrengen, wat van invloed kan zijn op de waarde van het onroerend goed.   

Informele afspraken-

Als de economische eigendom van het onroerend goed niet formeel is overeengekomen en vastgelegd, is schriftelijk bewijs van cruciaal belang om de economische eigendom aan te tonen.   

Financiële bijdragen -    

Bewijzen van bijdragen aan het onroerend goed, zoals hypotheekaflossingen, kunnen een economisch belang aantonen.  

Correspondentie -   

E-mails of brieven waarin de plannen en afspraken met betrekking tot het gebruik van het onroerend goed worden besproken, kunnen als bewijs dienen.  

Dergelijke documentatie helpt claims te onderbouwen en zorgt voor een duidelijk verslag van de afspraken. Het helpt ook bij het oplossen van geschillen door de bedoelingen van de betrokken partijen te schetsen.  

Verandering van Beneficial Interest  

Het vruchtgebruik kan in de loop der tijd veranderen, door formele overeenkomsten zoals trustverklaringen of door wijzigingen in de financiële bijdragen aan het onroerend goed.   

In bepaalde omstandigheden kan het voordelig zijn om een deel van het economische belang in een eigendom over te dragen of te schenken aan een derde partij - bijvoorbeeld een ouder die een deel van het economische belang in het eigendom overdraagt aan zijn volwassen kinderen.   

Dit heeft verschillende belastingimplicaties en is iets wat je eerst met een advocaat moet overleggen, omdat er veel factoren zijn om rekening mee te houden.