Reclami per deterioramento: Una guida per i proprietari privati di immobili residenziali

In qualità di locatori privati di immobili residenziali, una delle sfide più costose e dispendiose in termini di tempo è rappresentata dalla richiesta di risarcimento da parte dell'inquilino per morosità. Non è raro che i proprietari che hanno a che fare con inquilini in forte arretrato con l'affitto si trovino ad affrontare anche una domanda riconvenzionale di morosità nel tentativo di recuperare il possesso ai sensi della legge. sezione 8 della legge sugli alloggi del 1988. 

In questo articolo illustriamo gli elementi chiave delle richieste di risarcimento per morosità e forniamo consigli pratici per aiutare i proprietari di immobili residenziali privati a rispettare i loro obblighi di riparazione, riducendo al minimo il rischio di richieste di risarcimento per morosità. 

Elementi di un reclamo per deterioramento 

Per poter presentare con successo una richiesta di risarcimento per deterioramento, l'inquilino deve dimostrare che: 

1. Esiste un contratto tra il locatore e l'inquilino (in genere un contratto di locazione, scritto o orale). 

2. Il contratto include una clausola che impone al locatore di mantenere l'immobile in buone condizioni. Anche se tale clausola è assente, i locatori rimangono legalmente obbligati a mantenere l'immobile in base alla legge. Legge sui proprietari e gli inquilini del 1985. 

3. Il locatore non ha mantenuto l'immobile in buone condizioni. 

4. Il locatore era a conoscenza o era a conoscenza del degrado. 

5. L'inquilino ha subito un danno come conseguenza. 

Doveri del locatore 

I proprietari sono tenuti per legge a mantenere i seguenti aspetti di un immobile (i contratti di locazione talvolta definiscono ulteriori obblighi concordati tra proprietari e inquilini): 

• Problemi di umidità e muffa 

• La struttura e l'esterno dei locali 

• Tubazioni e impianti idrici, compresi bagni, lavandini, sistemi di drenaggio e servizi igienici 

• Tubi del gas e cablaggio elettrico 

• Tetti, finestre, grondaie e scarichi 

• Sistemi di riscaldamento e acqua calda 

I locatori devono anche garantire che l'immobile sia idoneo all'abitazione. Ciò include la risoluzione dei difetti intrinseci di progettazione che possono causare condensa, umidità, scarsa ventilazione o riscaldamento inefficace. 

Proteggere la propria posizione 

Inventario e prospetto delle condizioni 

Al momento dell'insediamento di un nuovo inquilino, consigliamo vivamente ai proprietari di incaricare una terza parte di effettuare un inventario fotografico completo e un prospetto delle condizioni il più possibile vicino alla data di trasloco dell'inquilino. 

Questo documento serve a dimostrare le condizioni dell'immobile all'inizio della locazione. L'inventario e il prospetto delle condizioni devono essere consegnati all'inquilino, che deve firmare per confermare l'accordo con il suo contenuto. Gli inquilini devono essere incoraggiati a esaminare attentamente il documento e a evidenziare eventuali discrepanze fin dall'inizio, per evitare controversie successive. 

Ispezioni regolari 

I locatori dovrebbero effettuare ispezioni periodiche dell'immobile per tenere sotto controllo le riparazioni necessarie e monitorare le condizioni dell'immobile. Durante ogni ispezione, si consiglia di: 

• Fotografare tutte le stanze. 

• Compilare un rapporto di ispezione. 

• Fornire una copia del rapporto all'inquilino. 

Affrontare tempestivamente i problemi di riparazione è fondamentale. I ritardi spesso fanno sì che i problemi si aggravino nel tempo, portando a costi di riparazione significativamente più elevati e a interventi più estesi. 

Conservare le prove della corrispondenza 

Mantenere un registro accurato di tutta la corrispondenza con gli inquilini è la prassi migliore e può far risparmiare ai proprietari tempo e spese significative. 

Una controversia comune si verifica quando i proprietari non hanno traccia di un problema segnalato, mentre gli inquilini affermano di averlo segnalato tramite una telefonata. Per ridurre questo rischio, i proprietari dovrebbero: 

• Prendere appunti dettagliati su tutte le telefonate con gli inquilini. 

• Tenere un registro di tutti i problemi segnalati, compresa la data in cui sono stati sollevati. 

• Registrare il completamento delle riparazioni. 

Questo è importante, perché quando un problema che rientra nei vostri obblighi di riparazione viene portato alla vostra attenzione, inizia a scorrere il tempo in cui dovrete porre rimedio a quel particolare problema.   

La semplice esistenza di un elemento di deterioramento non significa automaticamente che il locatario abbia violato l'obbligo di riparazione. L'obbligo di porre rimedio al disservizio decorre dalla data in cui si viene a conoscenza del disservizio. Avete quindi un "tempo ragionevole" per rimediare a qualsiasi problema (il tempo ragionevole varia a seconda della gravità del problema). Se è trascorso un "tempo ragionevole" senza che il locatore abbia posto rimedio al disservizio, è probabile che il locatore abbia violato i suoi obblighi di riparazione.   

Conservare le prove della corrispondenza è fondamentale anche nei casi in cui l'inquilino abbia segnalato problemi di degrado, ma voi e i vostri appaltatori abbiate difficoltà a ottenere l'accesso all'immobile per ispezionare ed eseguire le riparazioni necessarie. Ne parliamo in dettaglio più avanti, ma tenere traccia delle richieste scritte di accesso è estremamente utile.   

Cercare un secondo parere 

Lo studio Ronald Fletcher Baker LLP si occupa spesso di controversie complesse in materia di disservizi, in cui vi è disaccordo tra il proprietario e l'inquilino sulla responsabilità di un problema. 

Spesso i locatori utilizzano i loro appaltatori abituali per intervenire nelle proprietà e completare le riparazioni segnalate dagli inquilini. Si basano quindi sulle informazioni fornite dai loro appaltatori per determinare l'entità dei lavori necessari e se il locatore è responsabile di tali riparazioni.   

Nel caso in cui abbiate il sospetto o vi sia stato detto dall'appaltatore che l'inquilino potrebbe contribuire ai problemi segnalati, è consigliabile ottenere un secondo parere sul problema. Sarebbe utile che si trattasse di un perito specializzato in casi di degrado abitativo, che dovrebbe organizzare una visita all'immobile in una data concordata tra le parti, completare un'ispezione completa e presentare un rapporto sulle sue scoperte. In questo modo il locatore potrà capire se l'inquilino sta contribuendo ai problemi e avrà l'opportunità di modificare alcune delle sue azioni per evitare che si verifichino altri problemi dopo i lavori di riparazione.   

È raro che un inquilino contribuisca deliberatamente a creare problemi di degrado, poiché si tratta della sua casa e, in genere, gli inquilini non vogliono vivere in un'abitazione in condizioni di degrado. A volte capita che gli inquilini non si rendano conto, ad esempio, che asciugare il bucato in casa durante l'inverno, senza riscaldamento e senza deumidificatore, contribuisce a creare un problema di umidità/condensa. Una conversazione ragionevole tra il locatore e l'inquilino può spesso risolvere rapidamente i problemi tra le parti, evitando controversie prolungate e spesso conflittuali e, soprattutto, garantendo che l'immobile rimanga in buono stato di manutenzione e di conservazione, senza umidità, condensa o muffa.   

Proprietari come locatari 

In alcuni casi, i proprietari sono locatari e potrebbero non essere responsabili di alcune riparazioni. Un esempio comune è quello di un locatario di un appartamento all'ultimo piano che subisce infiltrazioni d'acqua dal tetto, mentre la responsabilità del tetto è del proprietario. 

Se un inquilino segnala un problema di questo tipo, il locatore deve informare immediatamente il proprietario, fornendo prove fotografiche e facendo riferimento alle clausole pertinenti del contratto di locazione. Se il locatore non interviene, può essere necessario avviare un procedimento legale per ottenere la riparazione. 

In questi casi è fondamentale conservare la documentazione di tutte le comunicazioni con il proprietario del terreno. 

Problemi di accesso 

Come già detto, è essenziale tenere un registro di tutta la corrispondenza con gli inquilini. Quando si chiede l'accesso per indagare o riparare i disservizi segnalati, i locatori devono: 

1. Assicurarsi che tutte le richieste di accesso siano conformi al contratto di locazione. Se il contratto prevede un preavviso scritto di almeno 24 ore, assicurarsi che venga fornito. 

2. Offrire all'inquilino diverse opzioni di date e orari per le ispezioni o le riparazioni, tenendo conto dei suoi impegni di lavoro. 

3. Se non ricevete una risposta alla vostra richiesta iniziale, chiedete di nuovo. Questa volta, decidete la data e l'ora in cui voi o i vostri appaltatori vi recherete presso la proprietà. Indicate chiaramente che l'accesso è necessario il giorno [x] all'ora [x] per il completamento di [x] lavori. 

4. Se l'accesso viene rifiutato, documentare la mancata visita. Gli appaltatori devono fornire un rapporto scritto che riporti la data, l'ora e il motivo dell'accesso negato. Il rapporto deve essere conservato nel fascicolo dell'inquilino. 

5. Se il problema persiste, cercate di risolverlo in modo amichevole. Tuttavia, se l'inquilino continua a negare l'accesso, potrebbe essere necessaria un'azione legale per ottenere un'ingiunzione di ingresso. 

Tuttavia, se si adottano tutte queste misure e l'inquilino non risponde o ha concordato più date per l'accesso che sono state rinnegate all'ultimo momento / l'accesso è stato rifiutato quando si è arrivati all'immobile, ciò non significa necessariamente che l'obbligo di riparazione venga meno.   

Naturalmente, si tratta di un fattore attenuante da tenere in considerazione nel caso in cui l'inquilino avvii un procedimento per morosità, ma un locatore che debba completare i lavori per rimediare alla morosità/ai danni di un immobile e il cui inquilino rifiuti l'accesso, avrebbe il diritto di emettere un'ingiunzione che richieda all'inquilino di concedergli l'accesso per tali lavori.   

Conseguenze del mancato rispetto degli obblighi di riparazione 

Se effettuare le riparazioni può essere costoso, non farlo può essere molto più costoso. Il locatore che perde una causa per morosità può essere ritenuto responsabile per: 

• Il costo dei lavori di riparazione (che potrebbe essere più elevato a causa dei ritardi). 

• Risarcimento dell'inquilino per le perdite subite. 

• Le spese legali dell'inquilino. 

Inoltre, se l'inquilino ha smesso di pagare l'affitto e il locatore cerca di entrare in possesso del bene, una controdenuncia per deterioramento può ritardare il processo, spesso di oltre un anno. 

Mantenere un registro chiaro delle condizioni dell'immobile, delle ispezioni e di tutte le comunicazioni con gli inquilini può aiutare a proteggere i proprietari da tali reclami. 

Avete un problema di degrado? Contattateci

Se vi trovate ad avere a che fare con un problema di disservizio/controversia con il vostro inquilino, contattate Marissa Lawrence e David Burns a 0302 917 1707 o e-mail m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.