Cosa fare se l'inquilino commerciale viola il contratto di locazione

Nota: questo articolo esamina i rimedi a disposizione dei proprietari quando un inquilino commerciale viola un contratto di locazione. Non si occupa dei rimedi per il mancato pagamento dell'affitto, che sono descritti in dettaglio nell'articolo "Cosa fare se l'inquilino di un locale commerciale non paga l'affitto".. 

Quando un inquilino viola i termini del suo contratto di locazione commerciale, il locatore ha a disposizione diversi rimedi potenziali, a seconda della natura della violazione, dei termini del contratto di locazione e degli obiettivi finali del locatore, tra cui: 

• Confisca 

• Autotutela per violazione dei patti di riparazione 

• Dichiarazione del tribunale / Esecuzione specifica 

• Danni 

• Ingiunzioni 

Confisca 

La decadenza, o rientro, è il diritto del locatore di rescindere il contratto di locazione quando l'affittuario viola uno qualsiasi dei patti previsti dal contratto o al verificarsi di determinati eventi specificati nel contratto, come l'insolvenza. 

Il locatore di un immobile commerciale deve valutare se è nel suo interesse commerciale riprendersi l'immobile. Se il locatore ritiene che un nuovo contratto di locazione possa essere concesso a condizioni simili o superiori, potrebbe voler rientrare in possesso dell'immobile. Tuttavia, se è probabile che l'immobile rimanga sfitto per un certo periodo di tempo, o se il mercato non è più favorevole a condizioni di locazione simili, il locatore potrebbe preferire mantenere il contratto di locazione esistente e perseguire rimedi alternativi che possano compensare la violazione e garantire il futuro adempimento dei patti del conduttore. 

Il diritto del locatore di confiscare l'immobile è soggetto a una serie di limitazioni ed è importante avvalersi di una consulenza legale prima di intraprendere qualsiasi azione di pignoramento dell'immobile. Se la decadenza è sbagliata, si tratta di una decadenza illegittima e il locatore potrebbe chiedere un risarcimento danni all'inquilino.  

Quando si prende in considerazione la decadenza del contratto di locazione e il diritto alla decadenza è sorto in base ai termini del contratto di locazione, il locatore deve assicurarsi di non fare nulla per rinunciare a tale diritto. 

La rinuncia al diritto di decadenza si verifica quando il locatore, a conoscenza dell'inadempimento del conduttore, compie un atto inequivocabile che riconosce la continuità del contratto di locazione e lo comunica al conduttore. 

Per tutelare il diritto di decadenza, i proprietari spesso interrompono tutte le comunicazioni con l'inquilino e attuano un blocco dell'affitto per evitare di sostenere che il diritto di decadenza sia stato rinunciato. La richiesta o l'accettazione dell'affitto, ad esempio, farebbe decadere questo diritto. 

La maggior parte dei moderni contratti di locazione commerciale impone agli affittuari patti relativi all'uso dei locali, all'assicurazione, alle riparazioni, alle modifiche, all'affitto, ad altre somme dovute, al diritto di cessione o subaffitto, all'insolvenza, alla pianificazione, all'uso illegale o immorale e al rispetto delle leggi sulle licenze. 

Esempi di "violazioni una tantum" sono il mancato pagamento dell'affitto, le violazioni del patto di riparazione dei locali, le violazioni delle clausole di alienazione e gli eventi di insolvenza. Esempi di violazioni continuative sono le violazioni del patto di manutenzione dell'immobile, le violazioni del patto di utilizzo e le violazioni del patto di assicurazione. Se il locatore rinuncia al diritto di decadenza per una violazione "una volta per tutte", perde il diritto di decadere dal contratto di locazione per tale violazione. Se il locatore rinuncia al diritto di decadenza per una "violazione continuativa", la violazione si ripresenta ogni giorno, consentendo al locatore di decadere anche dopo aver rinunciato al diritto. 

Notifica dell'avviso della Sezione 146 

Se l'inquilino viola un patto del contratto di locazione, ad eccezione del mancato pagamento dell'affitto, il locatore deve stabilire se la violazione è sanabile prima di notificare un avviso all'inquilino ai sensi dell'articolo 146 della legge. Legge sulla proprietà del 1925 (Avviso della Sezione 146). 

Se la violazione è rimediabile, l'avviso dell'articolo 146 deve richiedere al locatario di porvi rimedio entro un termine ragionevole. Se all'inquilino non viene concesso un periodo di tempo ragionevole per rimediare alla violazione e il locatore intraprende azioni per incamerare il contratto di locazione, questo probabilmente invaliderà l'avviso dell'articolo 146 e potrebbe esporre il locatore a una richiesta di risarcimento per decadenza illegittima/errata. 

Per le violazioni relative al mancato pagamento dell'affitto, non è necessario notificare un avviso della Sezione 146 prima della decadenza. Per maggiori dettagli sui rimedi a disposizione del locatore commerciale in caso di mancato pagamento dell'affitto, si rimanda al nostro articolo "Cosa fare se l'inquilino di un locale commerciale non paga l'affitto".. 

Requisiti aggiuntivi per la violazione del Patto di Riparazione 

Sezione 1 della Legge sulla proprietà locativa (riparazioni) del 1938 (LPRA 1938) limita la possibilità del locatore di rinunciare al contratto di locazione in caso di applicazione della LPRA 1938. La LPRA 1938 si applica se il contratto di locazione è stato concesso per una durata di almeno sette anni e ha almeno tre anni di durata residua. La comunicazione del locatore ai sensi della Sezione 146 deve fare riferimento ai diritti del locatario ai sensi della LPRA 1938. Se l'inquilino rivendica il beneficio della LPRA 1938, il locatore non può intraprendere azioni volte a far decadere il contratto di locazione o a richiedere il risarcimento dei danni per violazione del patto di riparazione senza il consenso del tribunale. 

Se l'inquilino non rispetta i patti di riparazione, il locatore può allegare all'avviso di cui all'articolo 146 un prospetto delle dilapidazioni che illustra le violazioni. 

In alcuni casi, il locatore può decidere di notificare un avviso della Sezione 146 all'inquilino che viola il contratto di locazione, anche se non intende necessariamente procedere alla decadenza del contratto, in quanto l'avviso può indurre l'inquilino a porre rimedio alle violazioni. 

Post confisca 

Nel caso in cui il locatore abbia rinunciato al contratto di locazione commerciale, vi sono ulteriori considerazioni da fare per il locatore: 

Sollievo dalla decadenza 

L'inquilino o altre parti (ad esempio un subaffittuario o un ipotecario) possono richiedere un'esenzione dalla decadenza. Se il locatore intende concedere un nuovo contratto di locazione dell'immobile a terzi, vorrà sapere al più presto se il conduttore (o qualsiasi altra parte) intende presentare tale domanda. Il locatore vorrà evitare di avere un immobile sfitto in attesa della domanda di decadenza del conduttore o di altri soggetti. 

Il locatore può decidere di avvisare coloro che hanno il diritto di chiedere lo sgravio, indicando che verrà concesso un nuovo contratto di locazione e chiedendo loro di presentare immediatamente la domanda di sgravio se intendono farlo. 

Arredi e attrezzature degli inquilini lasciati nell'immobile 

Per quanto riguarda i beni dell'inquilino, la posizione generale è che, in assenza di disposizioni speciali nel contratto di locazione, quando il contratto di locazione è decaduto a seguito di un rientro pacifico, il diritto dell'inquilino di rimuovere qualsiasi bene è perso. 

Per quanto riguarda i beni mobili, il locatore dovrà probabilmente diventare un depositario involontario e dovrà dare al terzo la possibilità di ritirarli notificandogli un avviso ai sensi del Torts (Interference with Goods) Act 1977. 

Rimozione di iscrizioni sul titolo catastale 

Se il contratto di locazione è registrato presso il Catasto, il locatore potrebbe dover prendere provvedimenti per chiudere il titolo di locazione e rimuovere qualsiasi voce associata al contratto di locazione dai titoli superiori. 

Responsabilità per le tariffe commerciali dopo la decadenza 

In caso di decadenza del contratto di locazione, il locatore torna a essere responsabile del pagamento delle imposte (fatte salve eventuali agevolazioni), in quanto avente diritto al possesso. 

Autotutela per violazione dei patti di riparazione 

Esistono limitazioni legali all'ammontare dei danni che un locatore può recuperare per la violazione degli obblighi di riparazione del conduttore durante la durata di un contratto di locazione commerciale. In alcuni casi, il locatore può entrare nell'immobile ed eseguire personalmente i lavori se il contratto di locazione lo prevede (clausola "Jervis contro Harris"). 

Questo può essere uno strumento utile per i locatori, in quanto hanno il diritto di recuperare il costo dei lavori dall'inquilino come debito e non come danno. Tuttavia, il locatore deve valutare attentamente l'entità dell'inadempimento e i lavori che esegue. Se i lavori eseguiti dal locatore vanno oltre il deterioramento specifico legato alla violazione, il locatore potrebbe essere responsabile di violazione di domicilio, non avendo il diritto di entrare nell'immobile per tali lavori. 

Dichiarazione del tribunale / Esecuzione specifica 

In caso di controversia sulla violazione del contratto di locazione da parte dell'inquilino, sull'azione necessaria o su ciò che il locatore può fare in via autonoma, il locatore può prendere in considerazione la possibilità di chiedere al tribunale una dichiarazione. Tale richiesta potrebbe anche essere abbinata a una domanda di esecuzione specifica, con la quale si chiede al locatario di rispettare i suoi patti, o a una richiesta di risarcimento danni per compensare il locatore delle violazioni del locatario. 

L'esecuzione in forma specifica è un rimedio equitativo che il tribunale può concedere se il risarcimento del danno non è un rimedio adeguato. È disponibile solo se l'obbligazione da eseguire è sufficientemente precisa da poter essere eseguita in modo specifico. In genere, l'esecuzione specifica non viene ordinata se il contratto richiede un'esecuzione o una supervisione costante per un periodo di tempo e se gli obblighi del contratto non sono chiaramente definiti. 

Danni 

Un altro potenziale rimedio per il locatore in caso di violazione del contratto di locazione da parte del conduttore è la richiesta di risarcimento danni. Il punto di partenza è che il locatore ha diritto a essere rimesso nella posizione in cui si sarebbe trovato se il conduttore avesse rispettato i suoi obblighi. Per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa dell'inadempimento del conduttore, il locatore deve provare il proprio danno e stabilire che è stato causato dall'inadempimento del conduttore. Se il collegamento tra l'inadempimento e la perdita è troppo remoto, è probabile che la richiesta di risarcimento fallisca. 

La richiesta di risarcimento danni può essere costosa e prolungata e, a seconda della natura dell'inadempimento dell'inquilino e di altre circostanze, il risarcimento danni da solo può non essere un rimedio adeguato. 

Il locatore può ancora essere in grado di recuperare i danni da un inquilino per violazione del patto, anche se il locatore ha già rinunciato al diritto di decadenza per tale violazione. 

Ingiunzioni 

Un'ingiunzione è un'ordinanza del tribunale che impone a una parte di compiere (obbligatoriamente) o astenersi dal compiere (proibitivamente) determinate azioni. Nel caso di una violazione dei patti, l'ingiunzione può richiedere al conduttore di astenersi da un'azione specifica (come la cessazione del subaffitto) o di adottare alcune misure positive per rispettare i termini del contratto di locazione o del trasferimento (come l'esecuzione di riparazioni). Come nel caso dell'esecuzione specifica, il provvedimento ingiuntivo è fondato sull'equità e sarà concesso o rifiutato in base all'equità. 

Nei casi appropriati, quando è necessario un rimedio urgente, ad esempio per la cessazione di lavori non autorizzati, il locatore può richiedere un'ingiunzione provvisoria in prima istanza, seguita da un'ingiunzione definitiva in una fase successiva. 

La prima fase è un'ingiunzione "provvisoria", una misura temporanea destinata a durare un periodo definito, di solito fino all'udienza finale. L'ingiunzione viene emessa con un esame limitato dei documenti e delle prove, data la natura urgente della richiesta, e la soglia per emettere l'ingiunzione è più bassa. Il tribunale deve valutare se vi sia una questione seria da risolvere, se il risarcimento dei danni sia un rimedio adeguato e dove risieda l'equilibrio di convenienza (ad esempio, l'inconveniente se l'ingiunzione viene concessa rispetto all'inconveniente se non viene concessa). 

Di solito, la parte che richiede un'ingiunzione fornisce un impegno incrociato al risarcimento dei danni, con il quale accetta di pagare i danni alla controparte se questa subisce un danno a causa della concessione dell'ingiunzione provvisoria, nel caso in cui all'udienza finale emerga che l'ingiunzione provvisoria non avrebbe dovuto essere emessa. Le ingiunzioni definitive vengono concesse dopo l'udienza finale e sono generalmente concepite per durare a tempo indeterminato. 

Locatori commerciali - Contattaci 

David BurnsDavid Burns, Senior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, ha una vasta esperienza nella gestione di questioni relative a locatari commerciali che hanno violato i termini del loro contratto di locazione. Per richieste di informazioni su questo argomento, contattare David Burns all'indirizzo e-mail D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 07762318409.