La fin de l'article 21 : ce à quoi les propriétaires et les locataires doivent s'attendre

Depuis plus de trente ans, l'article 21 de la loi sur le logement de 1988 permet aux propriétaires de baux à court terme assurés (AST) d'obtenir la possession du logement sans avoir à prouver la faute du locataire. Le paysage est sur le point de changer. Le projet de loi du gouvernement sur les droits des locataires ("le projet de loi") en est à ses dernières étapes parlementaires et, une fois adopté, il abolira l'article 21 et fera passer le secteur à un système unique de baux périodiques avec des motifs de possession renforcés en vertu de l'article 8.

Avant de nous tourner vers l'avenir, il est essentiel de clarifier le droit actuel. Au 22 août 2025, l'article 21 reste en vigueur. Le projet de loi a terminé sa troisième lecture à la Chambre des Lords le 21 juillet 2025 et retournera à la Chambre des Communes pour l'examen des amendements des Lords après les vacances d'été, au début du mois de septembre. La sanction royale est largement attendue pour cet automne, avec une entrée en vigueur probable au début de 2026, mais la date exacte d'entrée en vigueur n'a pas encore été fixée.

Où en sommes-nous aujourd'hui : comment fonctionne l'article 21 (législation actuelle)

Une notification valide en vertu de l'article 21 (formulaire 6A) permet toujours au propriétaire d'obtenir la possession du logement par voie administrative, souvent par le biais d'une procédure accélérée (pas d'audience, sauf si elle est ordonnée). Pour qu'une notification soit valable, les propriétaires doivent remplir une liste de conditions préalables et de délais prévus par la loi :

• Préavis minimum : au moins deux mois.
• Service le plus précoce : pas dans les 4 premiers mois de la location.
• En général, la procédure doit être engagée dans les 6 mois suivant la notification (ou dans les 4 mois suivant l'expiration de l'avis si un avis plus long est requis).
• Dépôt : protéger le dépôt et transmettre les informations prescrites.
• Documents : présentez un certificat de sécurité du gaz valide, un EPC et le guide How to Rent actuel (au début/au renouvellement, conformément aux réglementations de 2015). Les tribunaux peuvent toujours accepter un certificat de sécurité pour le gaz délivré tardivement, à condition qu'il ait été remis avant l'avis de la section 21 (voir Maison Trecarrel).
• Permis : détenir tout permis requis.

Dans le cadre de la procédure accélérée, une audience n'a lieu que si le juge en ordonne une ; dans le cas contraire, la demande est réglée sur pièces. Si les propriétaires réclament également des arriérés de loyer, ils doivent suivre la voie normale.

Pourquoi l'article 21 est-il aboli ?

 Le moteur de la politique est la sécurité d'occupation : il s'agit d'éliminer la menace d'une expulsion arbitraire "sans faute", de permettre aux locataires de contester les mauvaises pratiques et de moderniser les normes de location. Le guide du gouvernement confirme que le projet de loi abolit la section 21 et remplace les contrats à durée déterminée par un système périodique unique.

Ce qui remplace l'article 21 dans le cadre du projet de loi sur les droits des locataires

• Un système de locations périodiques : toutes les locations assurées seront périodiques. Les locataires peuvent y mettre fin en donnant un préavis de deux mois et les propriétaires doivent s'appuyer sur les motifs de l'article 8 pour recouvrer la possession. Le gouvernement a l'intention de mettre en œuvre cette mesure en une seule étape, plutôt qu'en plusieurs phases.
• Motifs élargis et clarifiés pour l'article 8 : le projet de loi conserve une approche fondée sur les motifs (obligatoires et discrétionnaires), mais l'actualise et l'élargit. Les principales propositions sont les suivantes

1. Le propriétaire vend ou emménage : motifs exprès pour recouvrer la possession afin de vendre ou pour que le propriétaire (ou sa famille proche) emménage. Il existe une période de protection de 12 mois au début d'une location pendant laquelle ces motifs ne peuvent être utilisés, et les propriétaires doivent donner un préavis de quatre mois lorsqu'ils s'en prévalent.
2. Arriérés de loyer importants (motif 8) : le seuil est porté à trois mois d'arriérés et la période de préavis pour les motifs d'arriérés est portée à quatre semaines.
3. Arriérés répétés : un nouveau motif obligatoire pour les locataires qui ont accumulé deux mois d'arriérés à trois reprises en l'espace de trois ans, même s'ils ont été blanchis lors de l'audience.
4. Expulsions indirectes : garanties contre l'utilisation d'augmentations de loyer supérieures au prix du marché pour forcer les locataires à partir, sous le contrôle du tribunal

• Des réformes plus larges en plus de la possession : le projet de loi introduit également un médiateur pour le secteur locatif privé, une base de données sur le secteur locatif privé, des restrictions sur les offres de location, des obligations renforcées en matière de logements décents et des demandes d'animaux de compagnie qui ne peuvent être refusées sans raison (avec une assurance autorisée contre les dommages causés par les animaux de compagnie).

Veuillez noter que ces mesures ne sont pas encore en vigueur et que les derniers détails pourraient encore changer avant la sanction royale et l'entrée en vigueur.

Calendrier : Quand l'article 21 prendra-t-il fin ?

21 juillet 2025 : Troisième lecture du projet de loi aux Lords

Début septembre 2025 : Retour aux Communes pour examen des amendements des Lords

Sanction royale : Largement attendue à l'automne 2025 (non confirmée)

Début : Démarrage unique prévu début 2026 (le gouvernement indique une mise en œuvre en une seule étape, mais n'a pas fixé la date).

Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi, les propriétaires peuvent toujours se prévaloir de l'article 21, à condition que toutes les conditions soient remplies.

Ce que cela signifie en pratique

Pour les propriétaires

• Fin de l'article 21 : il est prévu de procéder en vertu de l'article 8. La procédure accélérée de l'article 21 disparaîtra et la plupart des demandes d'indemnisation seront traitées selon la procédure normale, avec des preuves et (généralement) une audience.
• Nouvelle possibilité de vente ou d'emménagement : si vous avez l'intention de vendre ou d'emménager, le projet de loi prévoit des motifs pour le faire, mais seulement après 12 mois et avec un préavis de quatre mois. Établissez des calendriers en fonction de ces contraintes.
• Stratégie en matière d'arriérés : veiller à ce que les registres soient méticuleux. Le seuil plus élevé du motif 8 (3 mois) et les arriérés répétés détermineront la sélection des cas et le calendrier.
• Conformité : il faut s'attendre à un examen plus approfondi des licences et des documents une fois qu'ils seront en ligne.

Pour les locataires

• Plus de sécurité : une location périodique par défaut et la fin de l'expulsion "sans faute".
• Avis et garanties : plus de temps lorsque les propriétaires cherchent à obtenir la possession du logement pour le vendre ou l'habiter. Possibilité de contester les augmentations de loyer excessives destinées à forcer la sortie.
• L'expulsion reste possible : des arriérés de loyer graves ou persistants, un comportement antisocial et d'autres motifs peuvent toujours justifier l'expulsion.

Mesures pratiques à prendre dès maintenant

Propriétaires

1. Vérifier la paperasserie de chaque AST : conformité des dépôts, sécurité du gaz, EPC, guide de la location, licences. Les défauts font dérailler l'article 21 de la législation actuelle et affaiblissent la crédibilité de l'article 8.
2. Planifiez les cessions : si vous vendez, intégrez dans votre calendrier la période de protection de 12 mois et le préavis de quatre mois.
3. Protocoles relatifs aux arriérés : agir rapidement en cas d'arriérés, documenter minutieusement et calibrer les demandes en fonction du seuil de 3 mois/du nouveau motif d'arriérés répétés.
4. Il faut s'attendre à un plus grand nombre de contestations de possession : organiser les preuves, les dossiers d'inspection et les registres de réparation.

Locataires

1. Conservez des archives : signalez les problèmes de réparation par écrit et conservez une trace écrite.
2. Connaître l'heure : si vous recevez une notification au titre de l'article 21 avant l'ouverture de la procédure, les règles actuelles en matière de notification, de délais et de moyens de défense restent d'application. Demandez conseil rapidement.
3. Budget : les arriérés resteront un motif important après la réforme. Obtenez de l'aide rapidement si vous avez des difficultés.

Questions fréquemment posées

L'article 21 a-t-il déjà disparu ?

Non, elle reste en vigueur aujourd'hui. L'abolition intervient à la date d'entrée en vigueur du projet de loi, qui n'a pas encore été fixée.

Y aura-t-il un moyen rapide d'entrer en possession de l'argent ?

La procédure accélérée est spécifique à l'article 21. Après l'abolition, il faudra s'attendre à la voie normale de la possession en vertu de l'article 8 (fondée sur des preuves, généralement avec une audience).

Les propriétaires peuvent-ils encore reprendre possession de leur logement pour le vendre ou l'habiter ?

Oui, par de nouveaux terrains avec garde-corps : pas d'utilisation au cours des 12 premiers mois et préavis de quatre mois.

Quels sont les changements pour les arriérés de loyer ?

Le motif obligatoire 8 passe à trois mois d'arriérés. Le préavis est de quatre semaines et il existe un nouveau motif d'arriérés répétés (obligatoire) dans des circonstances bien définies. La formulation finale sera confirmée lors de l'entrée en vigueur.

Notre point de vue

L'abolition de l'article 21 est une réinitialisation structurelle. Pour les propriétaires, le succès dépendra de la conformité et des preuves apportées dans le cadre de l'article 8, en particulier pour les arriérés et les motifs de vente ou d'emménagement. Pour les locataires, les réformes offrent une plus grande stabilité mais ne suppriment pas la perspective d'une expulsion lorsque les motifs sont avérés.

Chez Ronald Fletcher Baker, notre équipe chargée des litiges immobiliers conseille les propriétaires et les locataires sur la stratégie de possession, dès à présent (en vertu de la section 21/section 8) et après l'entrée en vigueur de la loi. Si vous devez planifier une vente, défendre une réclamation ou réorganiser vos procédures d'arriérés avant le changement, nous pouvons vous aider à faire les choses correctement.

Questions relatives aux propriétaires et aux locataires : Nous contacter

Ben Lewis est avocat associé au sein du département contentieux de RFB. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter Ben Lewis par courrier électronique à l'adresse suivante B.Lewis@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 0203 947 8892.