Qu'est-ce qu'un droit de bénéficiaire sur un bien immobilier ?

Lorsqu'il s'agit de posséder un bien immobilier, il est essentiel de comprendre les concepts de droit de jouissance et les différences entre le droit légal et le droit de jouissance pour prendre des décisions éclairées. On part du principe que le droit de jouissance d'un bien immobilier suit le droit de propriété, mais ces droits peuvent être différents. Dans ce guide, nous allons explorer les éléments essentiels du droit légal et du droit de jouissance, en vous fournissant les informations nécessaires pour comprendre cet aspect important de la propriété, afin que vous puissiez vous assurer que vos intérêts sont protégés. 

Qu'est-ce que l'intérêt légal ?  

Le(s) propriétaire(s) légal(aux) est (sont) la(les) personne(s) inscrite(s) sur le titre de propriété au cadastre.  

L'intérêt juridique confère au propriétaire les droits légaux sur le bien, ce qui lui permet de l'habiter, de le vendre ou de le transférer comme il l'entend. En bref, il lui donne un droit de contrôle sur le bien. 

Qu'est-ce qu'un intérêt bénéficiaire ?

Le(s) bénéficiaire(s) effectif(s) est(sont) la(les) personne(s) qui a(ont) droit aux bénéfices du bien immobilier ; cependant, il(s) n'est(ne sont) pas enregistré(s) sur le titre de propriété du bien au Registre foncier.  

Les avantages du bien peuvent être de nature financière, comme le droit à une part du loyer ou à une part du produit de la vente si le bien est vendu. Les avantages peuvent également être de nature pratique, comme le droit de résider dans le bien. Il n'est pas nécessaire d'être le propriétaire légal du bien pour avoir un droit de jouissance sur celui-ci.  

Types de propriété conjointe et d'intérêts bénéficiaires 

Les biens peuvent être détenus conjointement sous différentes formes, et la façon dont la propriété est structurée peut avoir un impact sur les intérêts d'une personne dans le bien. Il est important de comprendre les différents types de propriété conjointe pour vous aider à choisir l'option qui vous convient le mieux.

Tenance conjointe ou tenance en commun 

En matière de copropriété, la location conjointe et la location en commun sont deux structures principales.  

L'indivision signifie que tous les propriétaires possèdent conjointement tous les intérêts dans le bien ; il n'y a pas de parts distinctes ou séparées. Étant donné que tous les propriétaires sont conjointement propriétaires de tout, lorsque le premier propriétaire décède, tous les intérêts dans le bien sont automatiquement transférés aux propriétaires survivants. C'est ce qu'on appelle la "survivance". 

La location en commun signifie que le droit de propriété est détenu par des parts distinctes et individuelles. Ces parts peuvent être égales (par exemple, 50/50) ou dans la proportion choisie par les propriétaires. Le fait d'être locataires en commun permet aux propriétaires d'avoir plus de contrôle sur les parts de la propriété.  

Étant donné que chaque propriétaire possède une part distincte dans le bien, au décès d'un propriétaire, sa participation sera distribuée conformément aux dispositions de son testament, s'il en a fait un, ou selon les règles de l'intestat s'il n'en a pas fait. Le droit de jouissance du bien n'est pas automatiquement transmis aux propriétaires survivants.  

Voici un bref résumé des impacts et des différences entre les locataires conjoints et les locataires en commun.  

Fonctionnalité	Locataires conjoints	Locataires communs
Part d'intérêt	Chaque partie possède conjointement tous les intérêts	Chaque propriétaire possède une part distincte du bien
Comment les intérêts sont-ils transmis en cas de décès du propriétaire ?	Par survivance aux propriétaires vivants restants, automatiquement, indépendamment de ce qui figure dans un testament.	Pas par survivance, que ce soit selon la volonté du propriétaire ou par ab intestat.
Impact sur les intérêts bénéficiaires	Droit de jouissance uniforme entre les locataires	Intérêt bénéficiaire proportionnel basé sur les actions

Dans la copropriété, tous les copropriétaires ont des parts et des droits égaux sur le bien. Le concept du droit de survie signifie qu'au décès d'un copropriétaire, son intérêt est automatiquement transféré aux autres copropriétaires. Cela peut simplifier la succession, mais ce n'est pas forcément la façon dont le propriétaire souhaite répartir ses biens à son décès.  

À l'inverse, le "tenancy in common" prévoit des parts distinctes et éventuellement inégales. La part de chaque locataire fait partie de son patrimoine, qui peut être transféré conformément à son testament. Cela offre une certaine flexibilité, permettant aux copropriétaires de décider de ce qu'il adviendra de leur part. 

Propriété équitable et propriété légale 

La propriété équitable concerne les droits dont jouissent les bénéficiaires, tandis que la propriété légale concerne le titre détenu officiellement. Cette division est fondamentale dans le droit de la propriété. 

Les propriétaires légaux sont responsables du titre de propriété, mais les propriétaires équitables bénéficient de l'utilisation et des revenus de la propriété. Par exemple, un fiduciaire peut détenir le titre de propriété légal, tandis que les bénéficiaires profitent des avantages du bien.

Aspect	Propriété légale	Propriété équitable
Titre	Détenu par le propriétaire légal	Non retenu
Avantages	Pas de bénéfices directs	Accès à l'utilisation et aux revenus
Responsabilités	Administratif et juridique	Jouissance et droits

Comprendre cette distinction permet de clarifier les rôles et les responsabilités, en particulier dans les scénarios de fiducie. Les propriétaires légaux doivent agir dans l'intérêt des propriétaires équitables, en veillant à ce que les droits de ces derniers soient protégés. 

Comment l'existence d'un intérêt bénéficiaire est établie 

Étant donné que le droit de jouissance n'est pas enregistré sur les titres de propriété, il peut être difficile de déterminer les droits de jouissance respectifs d'un bien immobilier. Comme indiqué, le point de départ est l'hypothèse que le droit de jouissance d'un bien immobilier suit le droit légal, il est donc important d'établir comment le droit de jouissance est détenu - en particulier si l'hypothèse de départ n'est pas le cas.  

Vous trouverez ci-dessous un bref résumé des différentes manières d'établir et d'enregistrer les intérêts bénéficiaires.  

Accords formels :  

Documentation fiduciaire -  

Si un bien est un actif d'un trust, l'acte de fiducie indiquera les propriétaires légaux (les fiduciaires) et les propriétaires effectifs (les bénéficiaires du trust).  

Déclaration de confiance -  

Il s'agit d'un document juridique qui définit les parts de propriété d'un bien immobilier et la manière dont le produit de la vente sera divisé. Une déclaration de fiducie enregistre les contributions financières à un bien immobilier et s'avère donc utile lorsque différents propriétaires apportent des montants différents.  

Arrangements informels :  

Si les droits de propriété n'ont pas fait l'objet d'un accord formel et n'ont pas été enregistrés, les preuves documentaires sont essentielles pour établir les droits de propriété.  

Contributions financières -   

Les documents relatifs aux contributions au bien, tels que les paiements hypothécaires, peuvent démontrer l'existence d'un intérêt bénéficiaire. 

Correspondance -  

Des courriels ou des lettres discutant des intentions et des arrangements concernant l'utilisation des biens peuvent servir de preuve. 

Cette documentation permet d'étayer les demandes, en fournissant un enregistrement clair des accords. Elle facilite également la résolution des litiges en précisant les intentions des parties concernées. 

Modification de l'intérêt bénéficiaire 

L'intérêt bénéficiaire peut changer au fil du temps, soit par des accords formels tels que des déclarations de fiducie, soit par des changements dans les contributions financières au bien.  

Dans certaines circonstances, il peut être avantageux de transférer ou de donner une partie du droit de jouissance d'un bien à un tiers - par exemple, un parent qui transfère une partie du droit de jouissance du bien à ses enfants adultes.  

Cela aura diverses implications fiscales et vous devriez consulter un avocat avant de le faire, car il y a de nombreux facteurs à prendre en compte.