En la legislación sobre propietarios e inquilinos, pocas palabras han tenido tanto peso práctico como "comenzado". Las Leyes de Vivienda de 1985 y 1988 exigen que los procedimientos de posesión se "inicien" dentro de los estrictos plazos legales siguientes a la notificación. Durante décadas, la interpretación convencional ha sido clara: el procedimiento se "inicia" cuando el tribunal expide el formulario de demanda, tal como se establece en las Normas de Procedimiento Civil y confirma el Tribunal de Apelación en el asunto Ayuntamiento de Salford contra Garner.
Esa certeza se tambaleó en Brent London Borough Council contra Hajan. El Tribunal de Apelación sostuvo que el procedimiento también puede considerarse "iniciado" cuando un arrendador modifica una reclamación existente, siempre que la modificación siga el plazo legal en una notificación posterior.
Un año después, Hajan sigue influyendo en la práctica de la posesión, y sus ramificaciones siguen desarrollándose, lo que pone de relieve la necesidad de un asesoramiento jurídico sólido.
El marco estatutario: Por qué es importante el calendario
Las principales vías legales de posesión imponen plazos estrictos:
- Sección 21 (4D), Ley de Vivienda de 1988El procedimiento debe iniciarse en un plazo de seis meses a partir de la notificación de la notificación (o en un plazo de cuatro meses a partir de la fecha especificada en la notificación, si es posterior).
- Artículo 8(3) de la Ley de la Vivienda de 1988: el procedimiento debe iniciarse en un plazo de doce meses a partir de la notificación.
- Sección 83A(2), Ley de la Vivienda de 1985El procedimiento debe iniciarse después de la fecha especificada en la notificación y mientras ésta siga en vigor (normalmente 12 meses).
El CPR también establece:
- RPC 7.2(1): El procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda a petición del demandante.
- CPR PD 7A párrafo 6.1: distingue entre procedimientos "incoados" e "iniciados".
Tradicionalmente, esto significaba que si el tribunal no había emitido una demanda dentro del plazo legal, el procedimiento estaba fuera de plazo y era susceptible de desestimación. Esta interpretación causó problemas particulares en virtud de la sección 21, donde en la práctica los propietarios sólo tenían cuatro meses después de la expiración de la notificación para garantizar la emisión, lo que podría conducir a la necesidad de una orden de desalojo.
Los hechos en Brent LBC contra Hajan
- El 30 de noviembre de 2022, Brent entregó una notificación solicitando la posesión bajo artículo 83 de la Ley de la Vivienda de 1985alegando motivos de conducta antisocial (motivos 1 y 2, anexo 2).
- El 21 de diciembre de 2022, el ayuntamiento inició un procedimiento de posesión en virtud de dicha notificación.
- El 4 de mayo de 2023, tras la condena del inquilino por un delito grave, Brent notificó una nueva notificación en virtud del Artículo 83ZA (el motivo "absoluto" obligatorio introducido por la Ley contra la conducta antisocial, la delincuencia y la actuación policial de 2014).
- El 6 de junio de 2023, el consejo solicitó modificar sus pretensiones en el procedimiento existente para basarse en el motivo obligatorio. El 5 de julio de 2023, un juez de distrito adjunto concedió la modificación.
- El inquilino recurrió, alegando que el procedimiento no se había "iniciado" después de la fecha que figuraba en la notificación del artículo 83ZA y que, por lo tanto, era defectuoso.
El razonamiento del Tribunal de Apelación
El Tribunal de Apelación desestimó el recurso del arrendatario. Su razonamiento puede resumirse del siguiente modo:
- Norma literal insuficiente: Aunque RCP 7.2 establece que el procedimiento se inicia cuando el tribunal expide un formulario de demanda, esto no puede aplicarse directamente a los procedimientos modificados. De hacerlo, se produciría una duplicación inútil.
- Interpretación intencionada: Se habían observado las protecciones sustantivas del régimen legal, exigiendo un intervalo de tiempo entre la notificación y los procedimientos de posesión, y ofreciendo a los inquilinos la oportunidad de revisión. El hecho de que los propietarios se vieran obligados a abandonar los procedimientos en curso y a volver a notificar socavaría la finalidad del régimen.
- Procedimiento "iniciado" por modificación: Cuando el tribunal permite una modificación y especifica una fecha de entrada en vigor, el procedimiento puede considerarse "iniciado" en esa fecha a efectos de los plazos legales.
El Tribunal advirtió memorablemente que "no debe permitirse que la cola procesal menee al perro sustantivo".
¿Cómo le sienta esto a Garner?
En Salford CC contra Garnerel Tribunal de Apelación parecía haber establecido el significado de "iniciado" en consonancia con el CPR 7.2, es decir, la emisión del formulario de demanda. Interesante, Hajan no consideró expresamente Garner. En lugar de ello, eludió la cuestión al sostener que la CPR 7.2 "no puede aplicarse" en casos de modificación.
El resultado es una tensión incómoda: por un lado, Garner sigue siendo buena ley, pero sólo para las reclamaciones recién emitidas. Hajan crea efectivamente una categoría separada en la que las propias enmiendas pueden marcar el momento en que se "inician" los procedimientos.
Implicaciones prácticas (un año después)
Para los propietarios
- Hajan ofrece un salvavidas potencial cuando las notificaciones son posteriores al inicio del procedimiento. En lugar de tener que empezar de nuevo, los propietarios pueden modificar y mantener viva la demanda.
- Especialmente útil en los casos en que los retrasos se debían a la acumulación de trabajo en los tribunales y no a las propias acciones del propietario.
- Sin embargo, el permiso para modificar es discrecional. Los arrendadores no pueden dar por sentado que siempre se concederán las modificaciones, especialmente si ya han expirado las condiciones legales (por ejemplo, las activaciones limitadas en el tiempo en virtud del artículo 83ZA).
Para inquilinos
- Puede considerarse que la sentencia diluye la protección estricta de los plazos legales.
- Un inquilino puede enfrentarse ahora a un procedimiento modificado incluso si la demanda original era posiblemente "extemporánea".
- Por otro lado, las protecciones sustantivas, como el periodo de notificación y los derechos de revisión, permanecen intactas.
Para los profesionales
- Es previsible que aumente el número de solicitudes de modificación de las demandas en los procedimientos de posesión, especialmente cuando los propietarios hayan entregado notificaciones posteriores.
- Es posible que los tribunales se muestren más dispuestos a permitir la modificación cuando ello evite la duplicación de costes y esfuerzos.
- No obstante, los profesionales deben seguir aconsejando a los propietarios que emitan a tiempo para evitar depender de la discrecionalidad del tribunal.
¿Podrían revivir las reclamaciones "muertas"?
Uno de los aspectos más debatidos de Hajan es si los procedimientos que estaban "muertos" desde el principio, porque la demanda original se emitió fuera del plazo legal, podrían ser "revividos" por enmienda, lo que podría afectar a la emisión de una orden de suspensión de la posesión.
Aunque el Tribunal no se pronunció expresamente sobre este punto, su razonamiento sugiere que, en algunos casos, la modificación podría dar vida a reclamaciones que de otro modo serían defectuosas. Esto es especialmente importante en el caso de las reclamaciones en virtud de los artículos 21 y 8, en las que los plazos han sido históricamente ajustados, sobre todo en los casos de atrasos en el pago de alquileres.
La posición en 2025
Un año después, Hajan ha empezado a filtrarse en la práctica, afectando en particular a los arrendadores privados:
- Los tribunales de condado se encuentran cada vez más con solicitudes de enmienda que citan Hajan.
- Hay pruebas anecdóticas de un menor número de desestimaciones directas por estar "fuera de plazo", y más decisiones de gestión de casos centradas en si la enmienda es apropiada.
- El caso aún no ha sido examinado en el Tribunal Supremo, y su interacción con Garner sigue sin resolverse.
De cara al futuro
- Expansión potencial: mientras Hajan surgió en virtud de la sección 83ZA, su razonamiento puede extenderse a las reclamaciones de las secciones 8 y 21. Esto podría representar una suavización más amplia de los plazos legales.
- La incertidumbre persiste: hasta que un tribunal superior revise la cuestión, los profesionales deben navegar por la tensión entre Garner y Hajan.
- Repercusiones políticas: la sentencia refleja la voluntad judicial de dar prioridad a la eficacia frente a normas procesales estrictas. Es probable que se siga discutiendo si esto logra el equilibrio adecuado entre la flexibilidad del propietario y la protección del inquilino.
Conclusión
Brent LBC contra Hajan ha redibujado el mapa de los procedimientos de posesión. Al sostener que las demandas modificadas pueden considerarse "iniciadas", el Tribunal de Apelación ha introducido flexibilidad e incertidumbre en un ámbito que antes se consideraba resuelto y que puede afectar a la interpretación de los contratos de arrendamiento.
Para los propietarios, la decisión supone una valiosa herramienta para evitar gastos inútiles. Para los inquilinos, representa una relajación de las estrictas salvaguardias legales. Para los tribunales, refleja un enfoque pragmático en una época de recursos limitados.
Un año después, Hajan sigue siendo un caso a tener en cuenta. Sus implicaciones sólo quedarán claras cuando los tribunales lo apliquen a todo el espectro de demandas de posesión.
Asuntos de propietarios e inquilinos: Contacte con nosotros
Ben Lewis es abogado asociado del departamento de litigios de RFB. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en la dirección B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892.
Ben Lewis
Abogado asociado
