Disputas sobre préstamos puente: Cómo gestionar impagos, ejecuciones y cláusulas abusivas

Los préstamos puente son préstamos a corto plazo, normalmente garantizados con una propiedad, diseñados para proporcionar financiación rápida. Suelen tener una duración de entre 6 y 18 meses, conllevan tipos de interés más altos que las hipotecas normales y suelen incluir comisiones de apertura, amortización e impago. 

Bien utilizados, los créditos puente pueden ser una herramienta valiosa. Pueden ayudar a los propietarios a comprar en subasta, permitir a los promotores desbloquear proyectos paralizados y dar un respiro a los inversores. 

Pero las mismas características que hacen atractivos los créditos puente (rapidez, flexibilidad y plazos cortos) son también las que los hacen arriesgados. Si falla una estrategia de salida o se incumplen los plazos, los litigios surgen rápidamente y tanto los prestatarios como los prestamistas pueden verse expuestos.  

En Ronald Fletcher Baker, asistimos a un número creciente de litigios relacionados con préstamos puente. A continuación, explicamos cómo suelen surgir estos litigios, los principios jurídicos en juego y las medidas prácticas que deben tener en cuenta prestatarios y prestamistas.  

Problemas comunes en los litigios sobre préstamos puente 

Impago y ejecución 

El problema más común es el impago, es decir, que el prestatario no pueda devolver el dinero en la fecha acordada. Esto puede deberse al fracaso de una venta, a la denegación de financiación a largo plazo o a un cambio en las condiciones del mercado. Los prestamistas suelen responder: 

• Exigir el reembolso inmediato de la totalidad del saldo; 
• Cobrar intereses de demora (a menudo muy superiores al tipo normal); 
• Nombramiento de síndicos de la Ley de Propiedad (LPA) para que tomen el control y vendan la propiedad garantizada; y/o 
• Inicio del procedimiento de posesión.  

Los prestatarios suelen discutir si la ejecución fue válida o si el prestamista actuó injustamente al actuar con tanta rapidez.  

Elevado interés de demora 

Los contratos de crédito puente suelen incluir tipos de interés más elevados en caso de impago. El tipo de interés de demora es a veces de varios puntos porcentuales al mes. Los prestatarios que se enfrentan a una espiral de deudas pueden alegar que el tipo de interés de demora no es recuperable si en derecho equivale a una penalización inaplicable. 

Según el Derecho inglés, una cláusula contractual puede ser anulada si se trata de una cláusula penal, es decir, si impone un perjuicio desproporcionado en relación con el interés comercial legítimo del prestamista. Tras la sentencia del Tribunal Supremo en el asunto Cavendish contra Makdessi [2015], los tribunales adoptan un enfoque matizado.  

La cuestión de si una cláusula de un acuerdo es una sanción se decide en función de la interpretación de la disposición pertinente, y en esencia (a) si la cláusula sirve y protege un interés comercial legítimo, y (b) si el tipo es, no obstante, extravagante, exorbitante o desproporcionado. 

Relación desleal (Ley de crédito al consumo de 1974) 

Algunos préstamos puente están regulados por la Ley de Crédito al Consumo de 1974. Esto es más probable si el prestatario es un particular (en lugar de una empresa) y el préstamo no se destina íntegramente a fines comerciales.  

Si la relación entre el prestamista y el acreedor es injusta por uno o varios de los motivos expuestos en el artículo 140A(1)(a)-(c) de la CCA, el tribunal dispone de recursos para garantizar que la relación deje de ser injusta. 

Una relación puede considerarse desleal por: (a) las cláusulas del acuerdo o de cualquier acuerdo relacionado; (b) la forma en que el acreedor ejerció sus derechos en virtud del acuerdo; o (c) cualquier otra cosa hecha o no hecha por, o en nombre de, el acreedor. Algunos ejemplos de factores podrían ser: 

• Cargos excesivos de comisiones ocultas. 
• Falta de transparencia en las condiciones. 
• Aplicación agresiva  

Si el tribunal está de acuerdo, puede ejercer poderes muy amplios, entre ellos: 

• Alterar los términos del acuerdo. 
• Reducción de la responsabilidad del prestatario. 
• Liberar o modificar la seguridad.  

Incluso si el préstamo no está regulado, el riesgo para la reputación significa que los prestamistas deben ser cautelosos sobre cómo se presentan y aplican las condiciones.  

Administración judicial y ventas por debajo del valor real 

Las entidades crediticias suelen nombrar administradores judiciales una vez que el prestatario incumple sus obligaciones. El trabajo del administrador es tomar el control de la propiedad y venderla para recuperar la deuda. 

Los prestatarios suelen impugnar la administración judicial por motivos como: 

• El nombramiento no era válido. 
• Los síndicos no comercializaron la propiedad adecuadamente.  
• La propiedad se vendió por debajo de su valor.  

La principal obligación del síndico es conservar y (en el supuesto de que esté facultado para ello) realizar los activos para los que ha sido designado, con el fin de reembolsar las obligaciones del deudor garantizadas por la carga. 

Los receptores deben actuar de buena fe y tomar medidas razonables para lograr el mejor precio razonablemente obtenible, pero tenga en cuenta que no son garantes del "mejor precio posible". Jurisprudencia como Medforth contra Blake y Silven Properties contra RBS confirman que los receptores disponen de un amplio margen de discrecionalidad, siempre que actúen de forma razonable.  

Un administrador judicial no puede ser pasivo, sino que debe trabajar activamente para gestionar y realizar los activos con el objetivo de reembolsar los pasivos garantizados (Silven Properties). 

En el cumplimiento de sus obligaciones, el síndico debe actuar con una competencia razonable (Medforth contra Blake). Lo que es razonable dependerá, en parte, de las circunstancias de cada administración. Por ejemplo, si se designan activos de naturaleza especializada, para los que existe un pequeño mercado de expertos, el administrador razonablemente competente buscará asesoramiento especializado y asistencia en la comercialización y venta de los activos para garantizar que el mercado se explota adecuadamente. 

Aunque es libre de elegir cuándo vender los activos de la administración judicial, una vez tomada la decisión de vender, el administrador debe tomar medidas razonables para obtener el mejor precio posible en el momento de la venta (Downsview Nominees Ltd). 

El administrador judicial no puede cumplir su obligación de obtener el valor real de mercado de los activos delegando la comercialización y venta de los bienes en un asesor. Por consiguiente, si un asesor proporciona un asesoramiento negligente en cuanto al valor de los activos gravados, corre el riesgo de que el administrador incumpla su obligación para con el acreedor garantizado (American Express). 

Falseamiento y conducta de los agentes de bolsa 

Los litigios suelen surgir por la forma en que se vendió el préstamo. Los prestatarios pueden alegar que se les dijo que la refinanciación sería sencilla, cuando en realidad no lo era, o que las comisiones o gastos no se explicaron adecuadamente, o que los tipos de interés no estaban claros o eran engañosos.  

Cuando intervienen corredores o intermediarios, pueden surgir dudas sobre quién es responsable de las declaraciones erróneas. Los prestatarios pueden reclamar tanto a los intermediarios como a los prestamistas.  

Cuestiones de valoración 

Los prestamistas puente suelen basarse en las tasaciones de los inmuebles antes de adelantar los fondos. Si esas valoraciones son demasiado optimistas, pueden producirse pérdidas. Entonces pueden surgir litigios: 

• Los prestamistas pueden reclamar a los tasadores por negligencia. 
• Los prestatarios pueden alegar que se basaron en una tasación inflada al suscribir el préstamo. 

Estos litigios suelen requerir pruebas periciales y pueden volverse complejos con rapidez.  

Principios jurídicos a tener en cuenta 

• Tipos de interés de demora: En cuanto a los principios de derecho relativos a si una disposición sobre intereses de demora es una sanción no ejecutable, el Tribunal Supremo aprobó una prueba de tres etapas en Cavendish Square Holding BV v Talal El Makdessi (Rev 3) [2015] UKSC 67: 

Una cláusula de indemnización por daños y perjuicios no equivaldrá a una sanción inaplicable, siempre que: (1) se trate de una obligación derivada de un incumplimiento de contrato (se trata de una cuestión de umbral); (2) la cláusula responda a un interés legítimo de la parte inocente en el cumplimiento de la obligación principal; (3) y la cláusula no sea exorbitante o desproporcionada.  

• Los atrasos se producen por impago: Una vez que comienzan a correr los intereses de demora, el pasivo puede aumentar rápidamente. 
• Las obligaciones de los receptores son limitadas pero reales: Deben actuar de buena fe y conseguir un valor de mercado adecuado, pero no tienen por qué esperar al "comprador perfecto".  
• La relación desleal es una herramienta real: En los préstamos regulados, los tribunales tienen amplios poderes para intervenir en circunstancias en las que la relación era injusta.  

El funcionamiento de estas disposiciones ha sido muy útilmente resumido en el discurso de Lord Leggatt JSC en Smith v Royal Bank of Scotland plc [2024] AC 955 en [12]-[29]. En resumen: 

(1) El tribunal debe determinar si la relación derivada del acuerdo (y no el acuerdo en sí) es abusiva.  

(2) La cuestión es si la relación es abusiva en el momento en que se adopta la resolución, incluso si la relación ha finalizado (lo que no ha sucedido en el presente caso).  

(3) La atención debe centrarse en determinar si la relación es injusta debido a una o más de las tres causas establecidas en el artículo 140A, que he expuesto en el apartado 148 anterior. Se trata de posibles causas de injusticia extremadamente amplias, y no existe ninguna restricción sobre las cuestiones que el tribunal puede tener en cuenta para decidir si la relación es injusta para el deudor, siempre que el tribunal las considere pertinentes.  

(4) El tribunal debe considerar toda la historia de la relación, remontándose no sólo a la celebración del contrato de crédito, sino a cualquier acto u omisión relevante del prestamista antes de la celebración de dicho contrato o de cualquier contrato relacionado.  

(5) El tribunal dispone de un amplio margen de discrecionalidad, cuando se determina la existencia de una relación desleal, para decidir qué orden dictar, en su caso. El objetivo es eliminar la(s) causa(s) de la injusticia que el tribunal ha identificado, e invertir cualquier consecuencia financiera perjudicial para el deudor de dicha injusticia, de modo que la relación en su conjunto ya no pueda considerarse injusta. 

Qué deben hacer los prestatarios 

• Actúe pronto: si el reembolso parece difícil o hay problemas con la salida prevista, contacte con el prestamista antes del impago. El silencio suele acelerar la ejecución. 
• Revise las condiciones del préstamo: compruebe la redacción de los intereses, las comisiones y los derechos de ejecución.  
• Conserve las pruebas: si el agente o el prestamista le han hecho promesas, anótelas.  
• Busque asesoramiento: algunos préstamos pueden estar regulados, lo que abre protecciones adicionales. El asesoramiento jurídico es vital antes de impugnar las condiciones o la ejecución.  
• Considere la negociación: acordar condiciones revisadas puede ser más realista que litigar mientras aumentan los intereses.  

Qué deben hacer los prestamistas 

• Sea transparente: establezca claramente desde el principio todas las comisiones, tipos de interés y derechos de ejecución. 
• Mantenga registros: conserve un registro en papel de lo que se dijo al prestatario y de la información que facilitó.  
• Aplíquelo con cuidado: actuar con demasiada rapidez o dureza puede dar a los prestatarios argumentos de injusticia.  
• Recurrir a administradores judiciales acreditados: para minimizar los problemas de ejecución y los valores de venta. 
• Obtenga asesoramiento jurídico en una fase temprana, especialmente cuando se trate de múltiples valores, garantías personales o incumplimientos cruzados.  

Preguntas frecuentes 

¿Están siempre regulados los créditos puente? 

No. Muchos no están regulados, especialmente cuando el prestatario es una empresa o el préstamo tiene fines comerciales. Pero algunos préstamos con fines de consumo están regulados bajo la autoridad de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA), principalmente la Orden de 2001 de la Ley de Servicios y Mercados Financieros de 2000 (Actividades Reguladas), y por la Ley de Crédito al Consumo.  

¿Se pueden impugnar los intereses de demora? 

Sí, en determinados casos. En determinadas circunstancias, los tribunales pueden anular las cláusulas penales o abusivas. 

¿Se puede impedir que los receptores vendan? 

A veces. Los prestatarios pueden acudir a los tribunales para impugnar los nombramientos o las ventas, pero que el nombramiento pueda impugnarse con éxito depende de las circunstancias concretas de cada caso.  

¿Los receptores tienen que conseguir el mejor precio de venta posible? 

No, pero deben actuar de buena fe y tomar medidas razonables para obtener un valor de mercado adecuado. 

¿Puede un prestatario retrasar la ejecución? 

En algunos casos, los prestatarios pueden acudir a los tribunales para impugnar las cláusulas abusivas o la ejecución. Pero los plazos en los préstamos puente son ajustados, por lo que hay que buscar asesoramiento urgentemente.  

 ¿Qué ocurre si la propiedad se vende por un precio inferior al del arrendamiento? 

Por lo general, el prestatario sigue siendo responsable de cualquier déficit, más costes e intereses, a menos que se modifiquen las condiciones mediante negociación u orden judicial. 

Conclusión 

Los préstamos puente tienen una finalidad comercial real, pero son productos implacables. Para los prestatarios, el impago puede convertirse rápidamente en una espiral de grandes deudas. Para los prestamistas, una ejecución agresiva conlleva riesgos de litigio.  

Los litigios en este ámbito suelen girar en torno a la letra pequeña del contrato de préstamo, la forma en que han actuado el prestamista o los administradores judiciales y si el préstamo está regulado. Ambas partes necesitan un asesoramiento claro y temprano para proteger su posición.  

En Ronald Fletcher Baker, hemos representado tanto a prestatarios como a prestamistas en litigios sobre préstamos puente, incluyendo demandas sobre ejecución y cláusulas abusivas. Si se enfrenta a un litigio sobre un préstamo puente, nuestro equipo de Litigios Inmobiliarios está aquí para ayudarle. 

Litigios inmobiliarios: Contáctenos 

Ben Lewis es abogado asociado en el departamento de litigios de RFB y David Burns es socio senior de litigios. 

Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con Ben Lewis por correo electrónico en B.Lewis@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0203 947 8892 o David Burns en D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en el 0207 467 5751.