On 11 September 2024, the Labour Government published the long-anticipated Proyecto de ley de derechos de los inquilinos. It is expected that this legislation will become an Act before the new year. The Labour Government has been instrumental in proposing and advancing this bill, which aims to enhance tenant protections and improve conditions in the private rented sector. The Bill has gone through numerous stages, with both tenant and landlord groups making substantial representations on its contents.
Hay varios elementos clave en el proyecto de ley con los que los propietarios deben familiarizarse ahora to prepare for its impact. One of the significant changes includes the introduction of a new tenancy system aimed at improving renter security and stability.
Introducción al proyecto de ley
The Renters’ Rights Bill is aimed at transforming the private rented sector in England. One of the key provisions of the bill is the abolition of Sección 21 “no-fault” evictions, which have long been a source of concern for tenants who can be evicted without reason, whilst trying to balance the concerns of landlords who may require possession of thier propiedad on grounds which currently are not available under the Housing Act 1988. The bill also introduces a new system of periodic tenancies, replacing fixed-term assured shorthold tenancies (ASTs).
Fin de la Sección 21
Ya es oficial que Sección 21 ‘Se están eliminando progresivamente los desahucios ’sin culpa".
El proyecto de ley pretende conseguirlo suprimiendo los arrendamientos de duración determinada (AST) y sustituyéndolos por arrendamientos de duración determinada periódicos, con una duración máxima de un mes. Este cambio significativo significa que los propietarios ya no podrán recuperar la posesión utilizando la Sección 21.
At a future date, which will be specified in legislation, all ASTs in England—whether statutory, periodic, or fixed-term—will convert into Periodic Assured Tenancies, unless Section 21 proceedings are already in progress. This date is likely to come soon after the Bill receives Royal Assent, in line with Labour’s election pledge.
Nuevos motivos de posesión en virtud del artículo 8
En nuestros artículos anteriores, analizamos algunos de los nuevos motivos que se proponía añadir a Sección 8.
Al igual que en la iteración anterior de este proyecto de ley (el proyecto de ley de reforma de los inquilinos), habrá nuevos motivos de posesión que abarcarán:
- El arrendador que desea vender la propiedad; y
- El propietario, o un familiar, quiere vivir en la vivienda.
Neither of these grounds can be used within the first year of the tenancy, and the tenant’s time under the previous AST will count towards this period. Additionally, landlords will be required to provide four months’ notice. If the landlord seeks possession to sell, there will be a 12-month restriction preventing the property from being re-let or marketed to let after serving notice.
Si un propietario vuelve a alquilar o comercializar la vivienda antes de que finalice este periodo, podría enfrentarse a una multa de hasta 7.000 libras impuesta por la autoridad local.
The previously proposed Ground 8A, relating to rent arrears, has been scrapped. However, Ground 8 (mandatory possession for rent arrears) remains, with changes to the minimum arrears period—from two months to three months—and an extended notice period of four weeks, up from two.
Documentos prescritos
Landlords who have acquired properties with historic tenancies where original owners failed to comply with Section 21 requirements, such as serving gas safety certificates and EPCs, can breathe a small sigh of relief. Under Section 8, it will not be necessary to serve these documents at the outset of the tenancy in order to seek possession.
No obstante, los propietarios deben garantizar el cumplimiento de los requisitos legales para facilitar estos documentos, ya que no hacerlo podría acarrear problemas importantes.
Es importante señalar que no se puede dictar ninguna orden de posesión (excepto por motivos de comportamiento antisocial) en virtud de este proyecto de ley si no se han cumplido los requisitos de protección de depósitos.
Órdenes de devolución del alquiler
The Renters’ Rights Bill also introduces changes to Rent Repayment Orders (RROs). Currently, responsibility for breaches of HMO (House in Multiple Occupation) requirements falls on the party managing/in contorl of the property. For landlords who have entered into rent-to-rent schemes, this has historically meant that the intermediate landlord was liable.
En virtud de la nueva Ley de Derechos de los Inquilinos, los arrendadores superiores serán responsables de las órdenes de devolución del alquiler. Por lo tanto, los propietarios deben actuar con cautela a la hora de suscribir acuerdos de alquiler con opción a compra y asegurarse de que se lleva a cabo la diligencia debida. Aunque el alquiler garantizado y la reducción de la intervención administrativa pueden resultar atractivos, estos acuerdos podrían dar lugar a costes más elevados debido a las órdenes de devolución del alquiler, lo que superaría con creces cualquier ahorro potencial.
As under the current law, tenants can apply for a rent repayment order if there has been a breach of a HMO licence, if the property should have had a HMO (mandatory or adicional) licence but did not, and if the property should have had a selective licence which depends on the local authority in which the property is situated. Landlords should always keep up to date with any changes in the area of thier properties to ensure they have the necessary licences in place.
Además, el periodo cubierto por las RRO aumentará de 12 a 24 meses, y los inquilinos tendrán dos años para solicitar una orden. Esto significa que un inquilino podría solicitar una RRO por incumplimiento y, si se le declara responsable, el propietario podría tener que devolver al inquilino 24 meses de alquiler.
El proyecto de ley también introduce nuevos delitos que podrían dar lugar a una orden de devolución del alquiler, entre ellos:
- Uso indebido de un motivo de posesión
- Incumplimiento de una restricción de arrendamiento
- Continued breach after a civil penalty has been imposed
- Incumplimiento del Plan de Compensación a los Arrendadores
- Providing false information to the landlord database
El tribunal también podrá tener en cuenta anteriores RRO o sanciones civiles a la hora de decidir una indemnización. La introducción del servicio del Defensor del Pueblo pretende ayudar a resolver los litigios de forma rápida y rentable.
Desahucios ilegales
Como bien saben los propietarios, desahuciar ilegalmente a un inquilino vulnera Artículo 1 de la Ley de protección contra el desahucio de 1977 and carries criminal liability. The Renters’ Rights Bill extends this by giving local authorities the power to impose civil penalties of up to £40,000 for breaches of the PEA.
Prohibición de pujar por el alquiler
El proyecto de ley prohibirá a propietarios y agentes exigir a los posibles inquilinos que pujen por el alquiler o fomentar ofertas por encima del alquiler anunciado. Además, se prohibirá a propietarios y agentes alquilar inmuebles por un precio superior al anunciado.
Se acabaron los grandes pagos por adelantado del alquiler
El proyecto de ley también impedirá que los propietarios exijan grandes cantidades de alquiler por adelantado a los posibles inquilinos. El proyecto de ley modificará la Ley de tasas de arrendamiento de 2019 to prohibit landlords and agents from requiring any payment of rent in advance of the tennacy being entered into. A landlord will only be able to request up to one months’ rent once a tenancy agreement has been agreed and signed before commencement.
El proyecto de ley también modificará la Ley de la vivienda de 1988 to the effect that if any existing tenancies contienen terms which require large pre-payment requirements, those terms will be unenforceable.
Aumentos de alquiler
En virtud del nuevo régimen de alquileres asegurados periódicos, los alquileres sólo pueden aumentarse una vez al año mediante el régimen de alquileres asegurados periódicos. Procedimiento del artículo 13 de la Ley de Vivienda de 1988. Currently, tenants can challenge a Section 13 rent increase at the First-tier Tribunal, which determines whether the proposed rent exceeds market rates.
El proyecto de ley reduce el ámbito de actuación del Tribunal, permitiéndole determinar el alquiler que sea el más bajo de (a) el alquiler de mercado o (b) el alquiler propuesto por el propietario. Además, el Tribunal estará facultado para determinar la validez de una notificación en virtud del artículo 13, lo que no puede hacer en la actualidad.
Artículo 10A de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 - Ley de Awaab
La Ley Awaab, ya en vigor para los arrendadores sociales, se aplicará también al sector privado. Aunque no amplía las obligaciones de reparación de los propietarios más allá de las ya establecidas en virtud de la Artículos 9A y 11 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985 (Landlord and Tenant Act 1985), it imposes a timeframe for responding to defect complaints. Private landlords should closely monitor the regulations once issued and ensure that all internal systems are updated to comply.
Mascotas
As in our previous article on the old iteration of the Bill, tenants will now be allowed to keep pets in rental properties. However, the Bill implies that tenants must have pet insurance, and failing to do so would constitute a breach of the tenancy. Landlords must consider these pet requests and cannot unreasonably refuse them, ensuring that tenants’ rights are promoted while outlining the conditions under which landlords can refuse.
Discriminación
El proyecto de ley introduce una prohibición general de que los propietarios se nieguen a alquilar a inquilinos que reciban prestaciones o tengan hijos, a menos que exista una razón legítima. Las cláusulas de hipotecas o pólizas de seguros que excluyan a solicitantes de prestaciones o familias con hijos serán inaplicables y nulas.
Los propietarios pueden seguir teniendo en cuenta los ingresos de un posible inquilino para evaluar si puede permitirse un alquiler realista.
Base de datos de arrendadores
El proyecto de ley también prevé la creación de una base de datos nacional de arrendadores. Los inquilinos podrán consultar esta base de datos para comprobar si los propietarios han cumplido sus obligaciones legales. La base de datos está diseñada para ayudar a los propietarios a comprender sus obligaciones legales y garantizar su cumplimiento. El Secretario de Estado puede, mediante reglamentos, especificar qué información de la base de datos debe estar a disposición del público (los Ayuntamientos también tienen acceso).
Details such as gas safety certificates, EPCs, and EICRs may be included, as well as any convictions or civil penalties. Failure to comply with the database requirements could result in civil penalties of up to £7,000, with prosecution also possible for more serious breaches.
Además, si no se registra en la base de datos nacional de propietarios antes de solicitar la posesión en virtud del nuevo sistema, cualquier notificación de solicitud de posesión se considerará inválida. Sin embargo, la falta de registro puede subsanarse con arreglo al actual proyecto de ley, siempre que se haga antes de la notificación de cualquier requerimiento de posesión.
Cumplimiento y regulación
The Renters’ Rights Bill introduces a range of new enforcement measures to protect tenants from rogue landlords and ensure that landlords comply with their legal obligations. The bill establishes a new private rented sector database, which will provide a single source of information on landlords and their properties. This will help local authorities to identify and take action against rogue landlords who are failing to meet their obligations. The bill also introduces a new ombudsman scheme, which will provide a fair and impartial service for resolving disputes between landlords and tenants. Furthermore, the bill gives local authorities new powers to take action against landlords who are committing continuing or repeated breaches of their obligations, including the power to impose fines and other penalties. Local authorities will also be granted increased investigative powers when investigating any alleged breaches.
Disputa de Propiedad Residencial Abogados - Contáctenos
Ante los importantes cambios que se avecinan, los propietarios deben mantenerse informados y asegurarse de que cumplen plenamente los nuevos requisitos una vez que el proyecto de ley se convierta en ley.
Para obtener asesoramiento sobre litigios sobre propiedad residencial, please contact Senior Associate Marissa Lawrence or Senior Litigios Socio David Burns.
Marissa Lawrence
Abogado Asociado Senior
