Ein Leitfaden für gewerbliche Vermieter: Stellt die Annahme der Miete durch einen Vertreter einen Verzicht auf das Recht auf Verwirkung dar?

Ein Vermieter kann unter bestimmten Umständen einen gewerblichen Mietvertrag entweder durch friedliche Wiederinbesitznahme der Immobilie oder durch Einleitung eines Räumungsverfahrens gegen den Mieter im Falle eines Verstoßes gegen die Mietvertragsbedingungen kündigen. Eine Rücknahme erfolgt, wenn der Vermieter ein im Mietvertrag vorgesehenes Recht ausübt, diesen zu kündigen und den Besitz der Immobilie wiederzuerlangen. Das Recht des Vermieters auf Rücknahme wegen Vertragsverletzung unterliegt jedoch mehreren Einschränkungen. Eine wesentliche Einschränkung besteht darin, dass ein Vermieter, der auf das Recht zur Kündigung verzichtet hat, den gewerblichen Mietvertrag nicht kündigen kann. 

In diesem Artikel untersuchen wir den Fall von Tropical Zoo GmbH (Mieter) gegen den Bürgermeister und die Stadträte des Londoner Stadtbezirks Hounslow (Vermieter) [2024] EWHC 1240 (Ch), in dem der High Court zwischen “einmaligen” und “fortdauernden” Vertragsverletzungen unterschied. In dem Fall wurde auch die Rolle von Verwaltungsgesellschaften beim Verzicht auf das Recht des Vermieters auf Kündigung des Mietvertrags geprüft. 

Hintergrund 

Am 7. März 2012 schloss der Vermieter mit dem Kläger einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 125 Jahren ab. Der Pachtvertrag enthielt eine Verpflichtung, wonach der Pächter innerhalb von zwei Jahren ein Zoogebäude und ein Bildungszentrum errichten musste. Er enthielt außerdem eine Verfallsklausel mit folgendem Wortlaut: 

“Jeden Verstoß gegen eine Mietverpflichtung, der dem Mieter vom Vermieter mitgeteilt wurde, so schnell wie möglich, spätestens jedoch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Mitteilung, zu beheben.” 

Der Mieter hat es versäumt, den Zoo zu errichten oder mit den Bauarbeiten zu beginnen. Am 6. November 2020 hat der Vermieter dem Mieter eine Aufforderung zugestellt, in der er ihn aufforderte, den Vertragsverstoß innerhalb der festgelegten Frist von zwei Monaten zu beheben. Diese Frist ist abgelaufen, ohne dass der Mieter der Aufforderung nachgekommen ist, und der Mieter hat keine weiteren Schritte unternommen, um den Bau des Zoos voranzutreiben. 

Am 16. Februar 2021 stellte der Vermieter eine weitere Mahnung gemäß § 146 des Immobiliengesetzes von 1925 zu, in der er die Beseitigung des Verstoßes innerhalb einer angemessenen Frist forderte und seine Absicht bekräftigte, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen, sollte der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommen. 

In der Zwischenzeit wies der Vermieter seinen Inkassobeauftragten an, keine Mietzahlungen mehr vom Mieter einzufordern oder anzunehmen. Obwohl keine weiteren Mietforderungen gestellt wurden, leistete der Mieter bis Ende 2022 weiterhin Zahlungen auf das Kundenkonto des Beauftragten. Mit Ausnahme von drei Zahlungen wurden alle diese Zahlungen umgehend zurücküberwiesen. 

Im Juli 2022 führten die Parteien Gespräche, um den Streit außergerichtlich beizulegen, doch es kam zu keiner Einigung. 

Am 3. August 2022 reichte der Mieter Klage ein, um feststellen zu lassen, dass er nicht gegen den Mietvertrag verstoßen habe. Der Vermieter reichte am 26. August 2022 eine Klageerwiderung ein und hielt an seiner Absicht fest, den Mietvertrag am 26. April 2023 – zwei Jahre nach Zustellung der zweiten Mitteilung gemäß § 146 – zu kündigen, sofern der Mieter seine Vertragsverletzungen nicht durch die Fertigstellung des Zoolauds behebe. 

Art des Vertragsbruchs durch den Mieter 

Das Gesetz unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Vertragsverletzungen. Die entscheidende Unterscheidung lag in diesem Fall darin, ob es sich um eine “einmalige” oder eine “fortdauernde” Vertragsverletzung handelte. Diese Unterscheidung ist von entscheidender Bedeutung, weil: 

• Ist ein Vertragsverstoß “einmalig”, kann der Vermieter auf sein Recht auf Vertragsauflösung verzichten, indem er durch sein Verhalten zu erkennen gibt, dass er den Mietvertrag als fortbestehend betrachtet (z. B. indem er nach dem Vertragsverstoß die Miete einfordert). Hat der Vermieter einmal darauf verzichtet, kann er zu einem späteren Zeitpunkt keine Vertragsauflösung wegen dieses Verstoßes mehr geltend machen. 

• Im Gegensatz dazu entsteht ein “fortdauernder” Vertragsbruch jeden Tag aufs Neue, was bedeutet, dass der Vermieter trotz eines früheren Verzichts weiterhin die Möglichkeit hat, den Mietvertrag zu kündigen. 

Auch wenn die Einstufung vom genauen Wortlaut eines Mietvertrags abhängt, gelten die folgenden Vertragsverletzungen im Allgemeinen als “endgültige” Vertragsverletzungen: 

• bis zu einem bestimmten Zeitpunkt instand setzen oder Reparaturen durchführen 

• Ohne Zustimmung dürfen keine Änderungen vorgenommen oder Schilder angebracht werden 

• zur Zahlung der Miete oder anderer im Rahmen des Mietvertrags fälliger Beträge (z. B. Nebenkosten und Versicherungen) 

Entsprechend muss der Vermieter, wenn ein Mieter gegen diese Vereinbarungen verstößt, darauf achten, dass er nicht auf sein Recht auf Vertragsauflösung verzichtet. 

Verzicht auf das Verfallsrecht 

Ein Vermieter kann unbeabsichtigt auf das Recht verzichten, einen Verstoß gegen den Mietvertrag zur Kündigung zu nutzen, ohne sich dessen überhaupt bewusst zu sein, indem er: 

• Kenntnis von dem Verstoß; 

• eine Handlung vornehmen, durch die der Mietvertrag als fortbestehend anerkannt wird; und 

• Dem Mieter diese Maßnahme mitteilen. 

Die Annahme von Miete, die nach dem Zeitpunkt fällig wird, zu dem der Vermieter von einem Vertragsbruch Kenntnis erlangt hat, wurde häufig als Verzicht auf das Recht auf Vertragsauflösung gewertet. 

Stellt die Entgegennahme der Miete durch einen Makler einen Verzicht dar? 

Ein zentraler Streitpunkt in diesem Fall war der Umfang der Befugnisse des Verwalters. Der High Court stellte fest, dass der Verwalter nicht über die volle Befugnis zur Verwaltung der Immobilie verfügte, sondern lediglich befugt war, die Miete einzufordern und entgegenzunehmen. Die Entscheidungsbefugnis des Verwalters hinsichtlich der Fortführung des Mietvertrags war daher eingeschränkt. 

Das Gericht stellte fest: 

“Ein Beauftragter, der tatsächlich oder scheinbar befugt ist, über die Fortführung eines Mietverhältnisses nach einem Vertragsbruch zu entscheiden, kann durch die Annahme der Miete auf den Verlust des Mietverhältnisses verzichten, selbst wenn er angewiesen wurde, dies nicht zu tun, und selbst wenn die Annahme der Miete unbeabsichtigt erfolgte…[Der Vermieter] gilt nicht als jemand, der die Miete angenommen und damit auf das Recht auf Vertragsauflösung verzichtet hat, allein aufgrund der Tatsache, dass eine Mietzahlung von der Bank des Vermieters oder einem anderen Beauftragten angenommen wurde, wenn dieser Beauftragte zwar befugt ist, die Miete einzufordern und/oder einzuziehen, aber keine weitergehende Befugnis besitzt, geschäftliche Entscheidungen im Namen des Vermieters zu treffen.”

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters; es stellte fest, dass die nicht standardmäßige Bestimmung zur Behebung eines Verstoßes gegen eine Mietverpflichtung eine eigenständige Verpflichtung darstellte und der Beklagte daher berechtigt war, den Mietvertrag zu kündigen. Der Richter stellte zudem fest, dass die Verzögerungen bei der Rückzahlung der drei Mietzahlungen keine Annahme der Miete darstellten und daher auf das Recht auf Kündigung nicht verzichtet worden sei. Ein Antrag des Mieters auf Aufhebung der Kündigung wurde ebenfalls abgelehnt. 

Schlussfolgerung 

Der Umfang der Weisungen und Befugnisse des Bevollmächtigten hinsichtlich der Entscheidung über die Fortführung des Mietverhältnisses war für das Gericht ein wichtiger Gesichtspunkt bei der Beurteilung der Frage, ob die Entgegennahme der Miete in diesem Fall einen Verzicht des Vermieters auf sein Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses darstellte.   

In der Praxis dürfte diese Entscheidung dazu führen, dass zwischen Verwaltungsgesellschaften und Vermögensverwaltern unterschieden wird. 

Man könnte argumentieren, dass angesichts dieser Entscheidung die Entgegennahme der Miete durch einen reinen Verwalter – dessen Rolle sich auf die Einforderung und Einziehung der Miete beschränkt – keinen Verzicht darstellen könnte, es sei denn, sie geht mit anderen Handlungen des Vermieters oder des Vermögensverwalters einher oder die Entgegennahme erstreckt sich über einen längeren Zeitraum. 

Übt ein Verwalter jedoch zusätzliche Aufgaben aus, die über die “Finanzaufgaben” hinausgehen, wie beispielsweise die Verwaltung von Dienstleistungen oder die Klärung von Vertragsverletzungen mit Mietern, kann seine Rolle eher mit der eines Vermögensverwalters verglichen werden, was möglicherweise seine Befugnisse erweitert und das Risiko eines Verzichtserklärungsbedarfs erhöht. 

Anwälte für gewerbliches Mietrecht – Kontaktieren Sie uns 

David Burns, Senior Litigation Partner bei Ronald Fletcher Baker LLP, verfügt über umfangreiche Erfahrung in der Bearbeitung von Streitigkeiten mit gewerblichen Mietern, die gegen Mietvertragsbedingungen verstoßen haben, sowie in Fragen im Zusammenhang mit der Vertragsauflösung. Für eine Beratung zu diesem Thema wenden Sie sich bitte per E-Mail an David Burns unter D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.