Note: This article examines the remedies available to landlords when a commercial tenant breaches a lease. It does not cover remedies for non-payment of rent, as this is detailed in the article “Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt”.
When a tenant breaches the terms of its Geschäftsmiete, die landlord has several potential remedies available, depending on the nature of the breach, the terms of the lease, and the landlord’s ultimate aims, including:
- Verwirkung
- Selbsthilfe bei Verletzung von Reparaturverpflichtungen
- Gerichtserklärung / Besondere Leistungen
- Schadenersatz
- Unterlassungsklagen
Verwirkung
Verwirkung, or re-entry, is the landlord’s right to terminate the lease when the tenant breaches any of its covenants in the lease or upon the occurrence of certain events specified in the lease, such as Insolvenz.
The landlord of a Gewerbeimmobilie should consider whether it is in their commercial interests to take the Eigenschaft back. If the landlord believes that a new tenancy could be granted on similar or superior terms, they may wish to repossess the property. However, if the property is likely to remain vacant for some time, or the market no longer supports similar letting terms, the landlord may prefer to keep the existing tenancy in place and pursue alternative remedies that could compensate for the breach and secure future performance of the tenant’s covenants.
There are a number of limitations to the landlord’s right to forfeit and it is important to take legal advice before you take any steps to repossess the property. If you get the forfeiture wrong, it would amount to an unlawful forfeiture and you could face a damages claim from the tenant.
Wenn die Verwirkung des Mietvertrags in Betracht gezogen wird und das Recht zur Verwirkung gemäß den Bedingungen des Mietvertrags entstanden ist, sollte der Vermieter sicherstellen, dass er nichts unternimmt, um auf dieses Recht zu verzichten.
Waiver of the right to forfeit occurs when the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant.
Um ihr Recht auf Verwirkung zu schützen, stellen Vermieter häufig jegliche Kommunikation mit dem Mieter ein und verhängen einen Mietstopp, um das Argument zu vermeiden, dass das Recht auf Verwirkung aufgegeben wurde. Die Forderung oder Annahme von Miete würde zum Beispiel auf dieses Recht verzichten.
Most modern commercial leases impose covenants on tenants related to the use of premises, insurance, repair, alterations, rent, other sums due, the right to assign or sublet, insolvency, planning, illegal or immoral use, and adherence to licensing laws.
Beispiele für “einmalige Verstöße” sind die Nichtzahlung der Miete, Verstöße gegen eine Instandsetzungsvereinbarung, Verstöße gegen Veräußerungsbestimmungen und Insolvenzfälle. Beispiele für kontinuierliche Verstöße sind Verstöße gegen die Instandhaltungsverpflichtung, Verstöße gegen eine Nutzungsvereinbarung und Verstöße gegen eine Versicherungsvereinbarung. Verzichtet der Vermieter auf das Recht, den Mietvertrag wegen einer einmaligen Verletzung zu kündigen, verliert er das Recht, den Mietvertrag wegen dieser Verletzung zu kündigen. Verzichtet der Vermieter auf das Verwirkungsrecht bei einem ‘andauernden Verstoß’, tritt der Verstoß jeden Tag aufs Neue ein, so dass der Vermieter das Recht auf Verwirkung auch dann noch ausüben kann, wenn er zuvor auf dieses Recht verzichtet hat.
Zustellung der Mitteilung nach Abschnitt 146
If the tenant breaches a covenant in the lease, except for non-payment of rent, the landlord must determine whether the breach is capable of remedy vorher unter a notice on the tenant under Section 146 of the Gesetz über das Eigentumsrecht 1925 (§ 146 Bekanntmachung).
If the breach is remediable, the Section 146 Notice must require the tenant to remedy the breach within a reasonable time. If the tenant is not given a reasonable period to remedy the breach and the landlord takes steps to forfeit the lease, this wird likely invalidate the Section 146 notice and could expose the landlord to a claim for unlawful/wrongful forfeiture.
Bei Verstößen im Zusammenhang mit der Nichtzahlung der Miete ist es nicht erforderlich, vor der Verwirkung eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen. Weitere Einzelheiten zu den Rechtsbehelfen des gewerblichen Vermieters, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, finden Sie in unserem Artikel “Was tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt”.
Zusätzliche Voraussetzungen für die Verletzung einer Reparaturverpflichtung
Abschnitt 1 der Gesetz über Pachtgrundstücke (Reparaturen) von 1938 (LPRA 1938) limits the landlord’s ability to forfeit the lease where the LPRA 1938 applies. The LPRA 1938 applies if the lease was granted for a term of at least seven years and has at least three years left to run. The landlord’s Section 146 notice must refer to the tenant’s rights under the LPRA 1938. If the tenant claims the benefit of the LPRA 1938, the landlord cannot take steps to forfeit the lease or claim damages for breach of the repair covenant without the consent of the court.
Verstößt der Mieter gegen seine Instandsetzungsverpflichtungen, kann der Vermieter der § 146-Kündigung eine Aufstellung der Mängel beifügen, in der die Verstöße aufgeführt sind.
In einigen Fällen kann ein Vermieter beschließen, einem Mieter, der gegen den Mietvertrag verstößt, eine Mitteilung nach Abschnitt 146 zuzustellen, auch wenn der Vermieter nicht unbedingt beabsichtigt, den Mietvertrag aufzuheben, da die Mitteilung den Mieter dazu veranlassen kann, die Verstöße zu beheben.
Nach der Verjährung
Wenn der Vermieter den Gewerbemietvertrag verwirkt hat, gibt es weitere Überlegungen für den Vermieter:
Befreiung von der Verwirkung
Der Mieter oder andere Parteien (z. B. ein Untermieter oder Hypothekengläubiger) können einen Antrag auf Aufhebung der Verwirkung stellen. Wenn der Vermieter einem Dritten einen neuen Mietvertrag über die Immobilie gewähren möchte, wird er so bald wie möglich wissen wollen, ob der Mieter (oder eine andere Partei) einen solchen Antrag zu stellen beabsichtigt. Der Vermieter möchte vermeiden, dass die Immobilie leer steht, während er auf den Antrag eines Mieters oder einer anderen Partei auf Aufhebung der Verwirkung wartet.
Der Vermieter kann beschließen, die Anspruchsberechtigten zu benachrichtigen und ihnen mitzuteilen, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, und sie aufzufordern, unverzüglich einen Antrag auf Befreiung zu stellen, wenn sie dies beabsichtigen.
Am Objekt zurückgelassene Einrichtungsgegenstände des Mieters
Was das Inventar des Mieters betrifft, so gilt im Allgemeinen, dass der Mieter sein Recht auf Entfernung des Inventars verliert, wenn keine besonderen Bestimmungen im Mietvertrag vorliegen und der Mietvertrag durch friedliches Wiederbetreten verwirkt wird.
Bei beweglichen Sachen muss der Vermieter wahrscheinlich unfreiwilliger Verwahrer werden und sollte dem Dritten die Möglichkeit geben, sie abzuholen, indem er ihm eine Mitteilung gemäß dem Torts (Interference with Goods) Act 1977 zustellt.
Löschung von Einträgen im Grundbuchamt
Wenn der Pachtvertrag beim Grundbuchamt eingetragen ist, muss der Vermieter unter Umständen Schritte unternehmen, um das Erbbaurecht zu schließen und alle damit zusammenhängenden Einträge zum Pachtvertrag aus übergeordneten Titeln zu entfernen.
Haftung für Unternehmenssteuern nach Verwirkung
Where a landlord forfeits the lease, the landlord will once more become responsible for paying rates (subject to any reliefs that may be available), as the person entitled to possession.
Selbsthilfe bei Verstößen gegen die Reparaturverpflichtungen
There are statutory limitations on the amount of damages a landlord can recover for the breach of the tenant’s repair covenants during the term of a commercial lease. In some instances, landlords may enter the property and carry out the works themselves if the lease provides for this (known as a “Jervis v Harris” clause).
This can be a useful tool for landlords, as they are entitled to recover the cost of the works from the tenant as a debt, not as damages. However, the landlord must carefully consider the extent of the breach and the works it carries out. If the works carried out by the landlord go beyond the specific disrepair related to the breach, the landlord could be liable for trespass, having had no right to enter the property for those works.
Gerichtserklärung / Besondere Leistung
Wenn es Streit darüber gibt, ob der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt, welche Maßnahmen erforderlich sind oder was der Vermieter im Wege der Selbsthilfe tun kann, könnte der Vermieter erwägen, das Gericht um eine Erklärung zu ersuchen. Dies könnte auch mit einem gerichtlichen Antrag auf eine bestimmte Leistung kombiniert werden, mit der der Mieter zur Einhaltung seiner Verpflichtungen aufgefordert wird, oder mit einer Schadensersatzklage, um den Vermieter für die Verstöße des Mieters zu entschädigen.
Die spezifische Erfüllung ist ein Rechtsbehelf nach dem Billigkeitsrecht, den das Gericht gewähren kann, wenn Schadenersatz kein angemessener Rechtsbehelf ist. Sie kann nur dann gewährt werden, wenn die durchzusetzende Verpflichtung hinreichend genau ist, um eine spezifische Erfüllung zu ermöglichen. Im Allgemeinen wird eine besondere Leistung nicht angeordnet, wenn der Vertrag die Erfüllung oder ständige Überwachung über einen bestimmten Zeitraum vorschreibt und die Verpflichtungen im Vertrag nicht klar definiert sind.
Schadenersatz
Another potential remedy for a landlord where a tenant has breached the lease is to bring a claim for damages. The starting point is that the landlord is entitled to be put back into the position they would have been in if the tenant had complied with its obligations. To get compensation for loss suffered due to the tenant’s breach, the landlord must prove their loss and establish that it was caused by the tenant’s breach. If the link between the breach and the loss is too remote, the claim will likely fail.
Die Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs kann teuer und langwierig sein, und je nach Art des Verstoßes des Mieters und anderer Umstände ist Schadensersatz allein möglicherweise kein angemessenes Mittel.
Der Vermieter kann immer noch Schadenersatz von einem Mieter für die Verletzung der Vereinbarung verlangen, selbst wenn der Vermieter bereits auf das Recht verzichtet hat, für diese Verletzung zu verwirken.
Unterlassungsklagen
An injunction is a court order requiring a party to take (mandatory) or refrain from taking (prohibitory) certain actions. In the case of a breach of covenant, the order may require the tenant to refrain from a specific action (such as ceasing sub-letting) or to take some positive steps to comply with the terms of lease or transfer (such as undertaking repairs). As with specific performance, injunctive relief is grounded in equity and will be granted or refused based on fairness.
In appropriate cases, where an urgent remedy is required, for example to cease unauthorised works, the landlord may apply for an interim injunction in the first instance, to be followed by a final injunction at a later stage.
The first stage is an ‘interim’ injunction, a temporary measure designed to last a defined period, usually until the final hearing. The order is made with limited scrutiny of the paperwork and evidence, given the urgent nature of the application, and the threshold for making the order is lower. The court must consider whether there is a serious issue to be tried, whether damages would be an adequate remedy, and where the balance of convenience lies (e.g., the inconvenience if the injunction is granted compared to the inconvenience if it is not).
Usually, the party applying for an injunction gives a cross-undertaking in damages, by which they agree to pay damages to the other party if the other party suffers loss as a result of the interim injunction being granted, should it transpire at the final hearing that the interim order should not have been made. Final injunctions are then granted following the final hearing and are generally designed to last indefinitely.
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David Burns, Senior Rechtsstreitigkeiten Partner at Ronald Fletcher Baker LLP, has extensive experience handling issues related to commercial tenants who have breached the terms of their lease. For inquiries on this topic, please contact David Burns via email at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.
David Burns
Senior Partner für Rechtsstreitigkeiten
