Was ist zu tun, wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt?

When a kommerziell tenant fails to pay rent and other sums due under a lease, there are several remedies a landlord can pursue to remedy der breach and recover payment. These include:

• Verwirkung
• Abhebung von einem Einlagenkonto
• Verfolgung eines Bürgen oder ehemaligen Mieters
• Gerichtsverfahren zur Eintreibung von Forderungen
• Commercial Rent Arrears Recovery (CRAR)
• Statutory demand and Zahlungsunfähigkeit proceedings
• Payment agreement

Allgemeine Punkte, die gewerbliche Vermieter beachten sollten

Commercial landlord and tenant law can be complex, particularly when disputes arise. It’s crucial to consider all available options and your ultimate aim. The following points should be considered when a commercial tenant is not paying rent:

• Are there any other breaches of the lease that require remedy?
• Is this a one-off incident, or are there persistent delays in paying rent?
• Do you want the Eigenschaft back, or do you want to maintain the landlord-tenant relationship?
• How solvent is the tenant generally, and wird the chosen remedy push the tenant into insolvency?
• Wie kosteneffizient ist die jeweilige Maßnahme im Verhältnis dazu, wie lange es dauern wird, bis die Zahlungsrückstände beglichen sind?
• Gibt es einen Dritten, der zur Zahlung der Rückstände herangezogen werden könnte?

Sollte ich den Mietvertrag kündigen?

Most modern commercial leases enthalten a forfeiture clause that allows the landlord to terminate the lease or peaceably re-enter if the tenant breaches any obligations under the lease, or on the occurrence of certain events specified in the lease, such as non-payment of rent.

Erwägungen:

• Möchten Sie die Immobilie zurückerhalten? Ist der Mietmarkt stark, kann der Vermieter zuversichtlich sein, schnell einen neuen Mieter zu einer höheren Miete zu finden. In diesem Fall kann der Vertragsverfall für einen gewerblichen Vermieter eine attraktive Option sein. Wenn die Immobilie jedoch voraussichtlich für einige Zeit leer stehen wird oder der Markt ähnliche Vermietungsbedingungen nicht mehr zulässt, könnte der Vermieter daran interessiert sein, das bestehende Mietverhältnis aufrechtzuerhalten und stattdessen alternative Rechtsmittel einzulegen, um die künftige Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen des Mieters sicherzustellen.
• Sie sollten auch die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass ein Mieter bei Nichtzahlung der Miete eine Befreiung vom Verfall der Mietrechte erwirken kann. Es ist wahrscheinlich, dass ein Mieter eine Befreiung vom Verfall der Mietrechte erhält, wenn er alle Mietrückstände, Zinsen und Kosten begleicht.
• When dealing with a Geschäftsmiete, and numerous breaches, a landlord may forfeit the lease for the non-payment of rent alone. No section 146 notice is required for this, unlike certain other breaches of a lease. If, however, the tenant were to obtain relief from forfeiture, the landlord could find itself having to allow the tenant back into occupation without any resolution of the other breaches. 
• Falls Sie den Mietvertrag kündigen, sollten Sie auch einen Plan haben, wie Sie die Forderung eintreiben können, falls der Mieter keinen Antrag auf Aufhebung der Kündigung stellt.

Habe ich auf das Recht verzichtet, den Mietvertrag zu kündigen?

If the right to forfeit has arisen and the landlord is considering re-entry, care must be taken to ensure that nothing is done to waive that right. 

Waiver of the right to forfeit will occur where the landlord, with knowledge of the tenant’s breach, performs an unequivocal act that recognises the lease as continuing to exist and communicates that act to the tenant. You should seek legal advice as soon as your tenant stops paying rent, to ensure you take the best approach for you. Non-payment of rent is a “once and for all” breach, which means that if the landlord waives the right to forfeit in respect of a rent payment, it cannot forfeit the lease for that breach. However, the landlord might be able to forfeit at a later date, should the tenant breach the lease again. 

Manchmal besteht die beste Vorgehensweise für einen Vermieter, der sein Recht auf Kündigung wahren möchte, darin, jeglichen Kontakt mit dem Mieter einzustellen, um jeglichen Vorwurf zu vermeiden, er habe auf dieses Recht verzichtet.  

Kann ich von der Mietkaution Geld abheben?

A commercial landlord may be able to draw down from a rent deposit to recover rent arrears or other sums due under the lease. This is a secure source of funds, and the timing of any draw down should be considered carefully.

Erwägungen:

• Ist die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters ungewiss und gibt es andere Möglichkeiten, die Forderung einzutreiben, könnte der Vermieter diese nutzen und die Mietkaution als Sicherheit für etwaige künftige Mietrückstände einbehalten. 
• Sind die Mietrückstände hingegen ein Einzelfall und ist der Mieter in der Lage, die Mietkaution aufzustocken, stellt dies eine schnelle und einfache Methode zur Eintreibung der Forderung dar, die es ermöglicht, das Mietverhältnis fortzusetzen. 
• Be mindful that a draw down on the rent deposit could waive the right to forfeit. The wording of the rent deposit deed should be considered and, if allowed, the landlord may first forfeit the lease and then draw down the rent deposit if the landlord wants to take the property back.

Kann ich Ansprüche gegen einen Bürgen oder einen ehemaligen Mieter geltend machen?

Der Vermieter kann Mietrückstände und andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge möglicherweise von Bürgen oder ehemaligen Mietern gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags auf der Grundlage einer vertraglichen Bürgschaft oder der Regeln zur Vertragsbindung einfordern.

Wenn Sie einen Mieter haben, der nicht der ursprüngliche Mieter im Rahmen eines Mietvertrags ist, sollten Sie sich jetzt Gedanken darüber machen.

Nicht alle Mieter (oder deren Bürgen), die einen Mietvertrag abgetreten haben, haften weiterhin für die Miete und andere Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Dies hängt davon ab, ob es sich um einen ‘alten Mietvertrag’ oder einen ‘neuen Mietvertrag’ handelt, der am oder nach dem 1. Januar 1996 abgeschlossen wurde, und ob im Falle eines neuen Mietvertrags eine Vereinbarung über eine autorisierte Bürgschaft geschlossen wurde. Der erste Schritt besteht darin, zu prüfen, wer neben Ihrem derzeitigen Mieter und dessen Bürgen (falls vorhanden) möglicherweise noch haftbar ist.

Um den ausstehenden Betrag von einem ehemaligen Mieter (oder ehemaligen Bürgen) einzufordern, der haftbar ist, muss ein Vermieter diesem zunächst innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit der Forderung eine Mitteilung gemäß § 17 des Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA) zustellen. Dies ist eine relativ kurze Frist für Vermieter.

Alle im Rahmen des Mietvertrags fälligen Zahlungen fallen unter dieses Verfahren. 

Wenn ein Vermieter es versäumt, dem ehemaligen Mieter (oder ehemaligen Bürgen) die Mitteilung gemäß § 17 innerhalb der sechsmonatigen Frist zuzustellen, haftet der ehemalige Mieter (oder ehemalige Bürge) nicht mehr für die Schuld.

Erhält eine Partei eine Mitteilung gemäß § 17 und leistet anschließend die vollständige Zahlung, hat sie gemäß § 19 des LTCA das Recht, einen ‘vorrangigen Mietvertrag’ zu verlangen – wodurch sie faktisch zum direkten Mieter des Vermieters wird.

Therefore, landlords should only consider unter a Section 17 notice on a party whom the landlord is happy to have as a potential tenant. It would be advisable for the landlord to consider the covenant strength of all parties before serving a Section 17 Notice.

Sollte ich ein Gerichtsverfahren einleiten, um die Forderung einzutreiben?

Ein Vermieter kann ein Gerichtsverfahren gegen den Mieter einleiten, um die Miete oder andere im Rahmen des Mietvertrags fällige Beträge einzufordern.

Erwägungen:

• In some instances, the tenant will have no defence, and summary judgment could potentially be obtained and the usual means of enforcing a judgment debt are then available, such as sending in bailiffs or attachment of earnings or insolvency proceedings. This may be useful if you wish to put pressure on the tenant to pay without losing the tenant.
• In anderen Fällen, beispielsweise wenn Mieter die Forderung bestreiten, können sich Gerichtsverfahren in die Länge ziehen. Ein Gerichtstermin wird möglicherweise erst nach mehreren Monaten angesetzt, und der Mieter sieht in dieser Zeit möglicherweise keinen Anreiz, die Zahlungsrückstände zu begleichen.
• Wenn der Vermieter dem Mieter Zeit geben möchte, seine finanziellen Angelegenheiten in Ordnung zu bringen und die Mietrückstände zu begleichen, um das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, kann ein Gerichtsverfahren der geeignetste Weg sein, um die ausstehenden Mieten einzufordern.

Eintreibung von gewerblichen Mietrückständen (CRAR)

Commercial rent arrears recovery (CRAR) is a method of enforcement for recovering rent arrears relating to Gewerbeimmobilie which allows an enforcement agent to take control of a tenant’s goods and sell them to recover arrears. This method, effective from 6 April 2014, abolished the common law right to distress.

Hat ein Vermieter gemäß CRAR das Recht, Miete von seinem Mieter einzufordern, so hat er auch das Recht, Miete von einem Untermieter einzufordern.

Erwägungen:

• CRAR is only exercisable against arrears of principal rent. If any of the arrears relate to service charges, insurance rent, or other sums due under the lease, CRAR cannot be used to recover them.
• Um CRAR in Anspruch nehmen zu können, muss der Vermieter die Vollstreckung 7 Tage im Voraus ankündigen. Nach Ablauf dieser Frist dürfen zertifizierte Vollstreckungsbeamte die Immobilie (durch eine offene oder unverschlossene Tür) betreten, um Gegenstände zu beschlagnahmen.

Soll ich dem Mieter eine Mahnung zustellen oder ein Insolvenzverfahren gegen ihn einleiten?

Where the tenant has failed to pay rent or other sums due under the lease, the landlord may wish to consider commencing insolvency proceedings. Where there is no dispute as to the amount of the debt, the landlord could consider serving a statutory demand on the tenant. If this remains unpaid after 21 days, and it is £5,000 or more in relation to a tenant who is an individual (more than £750 for corporate tenants), then this may be deemed evidence of inability to pay a debt and therefore gives grounds to present a bankruptcy oder winding up petition. 

Oft reicht schon die Androhung eines Insolvenzverfahrens aus, um den Mieter dazu zu bewegen, die Mietrückstände vorrangig zu behandeln und zügig zu begleichen. Bestehen jedoch Streitigkeiten hinsichtlich der Forderung, könnte der Mieter die Aufhebung der Zahlungsaufforderung beantragen; sollte er damit Erfolg haben, könnte der Vermieter am Ende für erhebliche Kosten aufkommen müssen.

Sollte ich mit dem Mieter eine Zahlungsvereinbarung treffen?

Je nach den Umständen könnte eine Zahlungsvereinbarung in Betracht gezogen werden, die den Mieter verpflichtet, die Mietrückstände in Raten zu begleichen.

Erwägungen:

• The payment agreement must be carefully drafted. The landlord should ensure that there is a clear distinction between payment of arrears under the payment agreement and continued payment of the rent under the lease. The payment agreement should contain termination provisions and a full payment of any outstanding arrears if either party disposes of its interest in the lease: or there is any default by the tenant in meeting the payment agreement deadlines. 
• Der Vermieter sollte in Erwägung ziehen, die Zahlungsvereinbarung mit dem Mietvertrag zu verknüpfen, damit ihm bei einem Verstoß gegen diese Vereinbarung ein zusätzliches Recht auf Kündigung des Mietvertrags zusteht. 
• Der Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung sichert das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter und verschafft dem Mieter etwas Zeit, um etwaige finanzielle Probleme zu lösen; im Erfolgsfall wird so die vollständige Begleichung der Zahlungsrückstände erreicht.
• Wenn der Mieter grundsätzlich zahlungsfähig ist und es sich bei den Zahlungsrückständen um einen Einzelfall handelte, kann dies eine sinnvolle Vorgehensweise sein. Allerdings könnte dies auch die unvermeidliche Einleitung anderer Maßnahmen zur Eintreibung der Forderungen verzögern und – sofern die Vereinbarung nicht korrekt formuliert ist – das Recht auf Geltendmachung dieser Zahlungsrückstände gefährden.

Wenn Ihr gewerblicher Mieter die Miete nicht zahlt – wenden Sie sich an uns: Rechtsanwälte für Rechtsstreitigkeiten im Bereich Gewerbeimmobilien

For inquiries on this topic, please contact David Burns, RFB’s Senior Rechtsstreitigkeiten Partner, at D.Burns@rfblegal.co.uk oder per Telefon unter 07762318409.