Nota: questo articolo prosegue la nostra serie di indicazioni pratiche per i locatori sul tema della decadenza, in particolare sulla questione della rinuncia al diritto di decadenza da parte dei locatori.
Ho il diritto di rinunciare al contratto di locazione?
Il diritto di decadenza deve essere espressamente riservato nel contratto di locazione. Se il contratto di locazione non riserva espressamente questo diritto, il locatore ha solo un diritto implicito di decadenza se l'inquilino nega il titolo del locatore o viola una condizione (rispetto a un semplice patto) del contratto di locazione.
Il locatore dovrebbe essere in grado di rinunciare al contratto di locazione per il mancato pagamento dell'affitto anche quando il diritto non è espressamente riservato, a condizione che la riserva dell'affitto sia una condizione adeguata.
È necessario notificare un avviso ai sensi dell'articolo 146 prima di dichiarare la decadenza del contratto di locazione?
Il locatore non può far valere il diritto di decadenza per una violazione del patto, se non in alcuni casi come il mancato pagamento dell'affitto, a meno che e fino a quando non abbia notificato un'ingiunzione di pagamento. Sezione 146 avviso. L'avviso deve dare all'inquilino un tempo ragionevole per porre rimedio alla violazione, se è possibile farlo.
Inoltre:
- Un locatore non può far valere un diritto di rientro o di decadenza dei locali "affittati come abitazione" senza un'ordinanza del tribunale se una persona risiede legalmente nei locali (Sezione 2, Legge sulla protezione dagli sfratti del 1977 (PEA 1977)).
- Per i locali ad uso misto è necessario ottenere un'ordinanza del tribunale ai sensi dell'articolo 2 del PEA 1977 (Pirabakaran contro Patel e altri [2006] EWCA Civ 685).
- Se l'inquilino diventa insolvente, il locatore può avere bisogno del consenso o dell'autorizzazione del tribunale per rinunciare al contratto di locazione.
Per ulteriori indicazioni sui limiti di confisca e sui requisiti di Sezione 146 del Law of Property Act del 1925, si rimanda ai nostri articoli precedenti:
Come si verifica la rinuncia al diritto di decadenza del contratto di locazione?
Una volta che il diritto di decadenza è sorto e il locatore sta valutando la possibilità di rientrare, il locatore deve fare attenzione a non fare nulla per rinunciare al diritto di decadenza del contratto di locazione.
Nel caso in cui sia sorto il diritto di decadenza, la rinuncia si verifica se il locatore:
- Il locatore è a conoscenza dell'inadempienza dell'inquilino;
- Il locatore compie un atto inequivocabile che riconosce che il contratto di locazione continua ad esistere; e
- Questo atto viene comunicato all'inquilino.
Il principio di base è che, una volta che si verifica una situazione di decadenza, il locatore deve scegliere se decadere dal contratto di locazione o se considerare il contratto come continuativo, rinunciando al diritto di decadenza. Il locatore non può affermare che il contratto di locazione è terminato e contemporaneamente affermarne la continuazione.
Una volta che il locatore ha scelto di non rinunciare, il diritto di farlo per quella violazione è definitivamente perso (anche se può sorgere un nuovo diritto in caso di violazioni continue).
Violazioni continue contro violazioni una tantum
- Violazioni continue: Un nuovo diritto di decadenza sorge ogni giorno finché l'inadempimento continua. La rinuncia si applica solo alle violazioni verificatesi prima dell'atto di rinuncia del locatore. Non impedisce al locatore di incamerare il contratto per la violazione continuata, dopo l'atto di rinuncia, quando il diritto di incamerare si ripresenterà.
- Violazioni una tantum: Si tratta di violazioni una tantum, come il mancato rispetto di una scadenza, e il diritto di decadenza si perde definitivamente con la rinuncia.
La rinuncia è quindi più importante in relazione alle violazioni una tantum che alle violazioni continuative. Come principio generale, se esiste un obbligo di compiere un atto entro una data determinata o entro un periodo di tempo ragionevole, si tratterà di una violazione una tantum se quell'atto non viene compiuto entro quella data.
Ciò potrebbe avere gravi conseguenze commerciali e comportare per il locatore perdite significative.
Quali azioni possono costituire una rinuncia al diritto di decadenza?
Se un inquilino viola il contratto di locazione, dando luogo al diritto di decadenza del locatore, le seguenti azioni del locatore possono rinunciare a tale diritto:
- Accettare o richiedere canoni di locazione maturati dopo la data della violazione del patto di cui il locatore è venuto successivamente a conoscenza.
- Accettare o esigere somme di servizio maturate dopo la data della violazione del patto di cui il locatore è venuto successivamente a conoscenza.
- Esercizio del recupero degli arretrati di affitto commerciale (CRAR)
- Notifica di un avviso di abbandono o avviso di sezione 25 ai sensi del Landlord and Tenant Act 1954
- Entrare in contatto con l'inquilino in merito al consenso alla cessione/sottoaffitto, al consenso alla modifica dei locali o alla potenziale rinuncia a un contratto di locazione.
Caso di studio: Faiz contro Burnley Borough Council [2021]
Per quanto riguarda la questione dell'accettazione e della richiesta di affitto, la decisione della Corte d'Appello in Mohammed Majeed Faiz (1) Shakeela Faiz (2) e Sassf Ltd (3) contro il Burnley Borough Council [2021] EWCA Civ 55 ha fatto chiarezza sull'approccio dei tribunali alla rinuncia del locatore al diritto di recesso.
In questo caso, il locatore, il Burnley Borough Council ("il Consiglio"), ha concesso un contratto di locazione di 10 anni escluso per un bar a Towneley Hall, nel Lancashire. Il contratto di locazione comprendeva una clausola che stabiliva che il canone assicurativo doveva essere pagato entro 7 giorni dalla richiesta.
Il 26 settembre 2019, il Consiglio ha emesso una richiesta di affitto assicurativo all'inquilino per il periodo dal 1° aprile 2019 alla data di scadenza del contratto di locazione. Il canone assicurativo, in conformità al contratto di locazione, doveva essere pagato entro il 2 ottobre 2019.
Dopo che il locatore aveva richiesto il pagamento del canone assicurativo, i legali dell'inquilino hanno scoperto che era stato concesso un subaffitto, vietato dal contratto di locazione.
Dopo la scoperta della sublocazione, il locatore ha notificato un avviso ai sensi dell'articolo 146 e pochi giorni dopo, il 4 novembre 2019, ha notificato una fattura riveduta per i canoni assicurativi calcolati fino alla data in cui il locatore è venuto a conoscenza della violazione. Il pagamento della fattura è stato effettuato dagli inquilini l'11 novembre 2019.
Il 22 novembre 2019, il locatore ha chiesto la decadenza del contratto di locazione con un'azione di rientro pacifico.
L'inquilino ricorrente ha sostenuto davanti all'Alta Corte che l'accettazione del canone assicurativo da parte del locatore l'11 novembre 2019 ha rinunciato al diritto del locatore di decadere dal contratto di locazione, poiché il locatore ha richiesto e accettato il pagamento dopo essere venuto a conoscenza dell'inadempienza degli inquilini.
La Corte d'appello ha confermato la decisione dell'Alta Corte, stabilendo che il locatore non aveva rinunciato al suo diritto di decadere dal contratto di locazione.
La Corte d'appello ha preso in considerazione due questioni fondamentali per la sua decisione:
La prima questione era se l'accettazione del canone di locazione da parte del locatore dopo che si era verificata la violazione, con la consapevolezza di tale violazione, potesse rinunciare al diritto di decadenza, in circostanze in cui (i) il canone di locazione in questione era stato richiesto prima che il locatore fosse a conoscenza della violazione; ma (ii) il canone di locazione era stato richiesto dopo la violazione stessa; e (iii) il locatore aveva accettato il canone di locazione dopo essere venuto a conoscenza della violazione.
A questo proposito, il Lord Justice Lewison ha ritenuto che:
"[...] il principio è che la rinuncia ha luogo quando il locatore richiede o accetta un canone di locazione maturato dopo la data di una violazione nota al locatore. Quando la violazione consiste in un subaffitto illegale (come nel caso in questione), ritengo che il locatore debba sapere non solo che il subaffitto ha avuto luogo, ma anche che l'affitto richiesto o accettato è maturato dopo la data della violazione".
Di conseguenza, è stato accettato che il locatore non fosse a conoscenza dell'inadempimento al momento della prima richiesta di affitto, in quanto l'onere della prova per stabilire la rinuncia spetta ai locatari e, in questo caso, si è ritenuto che i locatari non avessero assolto a tale onere.
La seconda questione era se la nuova richiesta di affitto fatta il 4 novembre 2019 fosse una nuova richiesta di affitto dovuta dopo che il locatore era venuto a conoscenza dell'inadempimento. La Corte d'appello ha ritenuto che la fattura rivista non costituisse una nuova fattura, ma fosse semplicemente un riconoscimento da parte del locatore di essere disposto ad accettare un importo inferiore per l'affitto rispetto a quello precedentemente richiesto il 26 settembre 2019.
La sentenza Faiz/Burnley fornisce un utile chiarimento ai locatori sulla questione della decadenza, ma serve anche a ricordare di prestare attenzione alle potenziali conseguenze dell'avanzare richieste di locazione senza prima verificare se si è verificata una violazione.
TLDR: Faiz contro Burnley Borough Council [2021] (Sintesi)
La Corte d'appello ha chiarito i principi chiave in materia di rinuncia in questo caso:
- Conoscenza della violazione: La rinuncia si verifica quando il locatore richiede o accetta un canone di locazione maturato dopo l'inadempimento e dopo che il locatore è venuto a conoscenza dell'inadempimento. In questo caso, la richiesta del locatore di un canone assicurativo è stata fatta prima che il locatore fosse a conoscenza dell'inadempimento dell'inquilino.
- Domanda rivista: Una fattura modificata emessa dopo che il locatore è venuto a conoscenza dell'inadempimento è stata considerata un adeguamento, non una nuova richiesta.
Questo caso sottolinea l'importanza di verificare la presenza di violazioni prima di emettere richieste, per evitare di rinunciare involontariamente al diritto di confisca.
Quali azioni non costituiscono una rinuncia al diritto di recesso del locatore?
Alcune azioni non sono considerate un'affermazione della continuazione del contratto di locazione e pertanto non rinunciano al diritto di decadenza:
- Richiedere o accettare l'affitto dovuto prima che si verificasse la violazione.
- notifica di un avviso della Sezione 146 (in quanto è una fase preliminare alla confisca).
- Negoziazione senza pregiudizio con l'inquilino. Tuttavia, i locatori devono prestare attenzione per evitare di affermare inavvertitamente il contratto di locazione attraverso la comunicazione.
Posso rinunciare al diritto di decadenza e continuare a far valere il mio diritto nei confronti dell'inquilino?
È importante distinguere tra:
- Rinuncia al diritto di recesso: Impedisce al locatore di decadere per la specifica violazione, ma non impedisce richieste di risarcimento danni o altri rimedi.
- Rinuncia alla violazione di un patto: Implica il consenso e impedisce al locatore di perseguire qualsiasi rimedio per tale violazione.
Come si può ridurre il rischio di rinunciare al diritto di recesso?
Per evitare di rinunciare al diritto di recesso, i locatori dovrebbero:
- Cessare ogni comunicazione con l'inquilino non appena si viene a conoscenza di una violazione.
- Attuare un blocco degli affitti e bloccare le richieste di affitto.
- Astenersi dalla corrispondenza di routine che potrebbe implicare la continuazione del contratto di locazione.
Contatto
David BurnsSenior Litigation Partner di Ronald Fletcher Baker LLP, ha una vasta esperienza nella gestione di casi che coinvolgono inquilini commerciali che violano i loro termini di locazione. Per una consulenza, contattate David all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o 07762318409.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
