Investimenti immobiliari nel Regno Unito da parte di iraniani
Londra ospita una numerosa comunità iraniana e, storicamente, gli investimenti immobiliari nel Regno Unito sono stati uno dei modi più sicuri per proteggere il proprio patrimonio. Pertanto, dopo la revoca delle sanzioni secondarie statunitensi nel gennaio 2016, ci si aspettava che gli iraniani diventassero importanti investitori nel mercato immobiliare residenziale londinese.
‘Secondo una nuova ricerca condotta da [...], la revoca delle sanzioni contro l'Iran potrebbe portare a investimenti pari a 6 miliardi di sterline nel settore immobiliare estero nei prossimi 5-10 anni, secondo una nuova ricerca condotta da [...]. Rokstone e La ricchezza del Nuovo Mondo,’, ha riportato Ham High. 1 È stato persino sostenuto che ‘gli iraniani potrebbero risollevare il mercato immobiliare di lusso di Londra’. 2 Tuttavia, questa aspettativa non si è concretizzata a causa di un ostacolo di rilievo per gli investitori iraniani: il trasferimento dei loro fondi legittimi dall’Iran al Regno Unito ai fini dell’acquisto.
Procedura di trasferimento di proprietà
Di norma, il processo di acquisto di un immobile inizia con gli agenti immobiliari. Questi agenti presentano all’acquirente un immobile che questi può prendere in considerazione. Qualora l’acquirente decida di procedere con l’acquisto, presenterà un’offerta. Successivamente, se il venditore accetta l’offerta, ha inizio il processo di trasferimento della proprietà e ciascuna parte incarica un avvocato di seguire l’iter fino alla conclusione.
Al momento dell’acquisto, la maggior parte degli acquirenti ha accesso all’intero importo dei propri fondi e per pagare l’immobile è sufficiente un semplice bonifico bancario. Tuttavia, per gli iraniani, nella maggior parte dei casi, i fondi si trovano in Iran e devono trasferirli dall’Iran al Regno Unito, ma non esiste un rapporto bancario diretto tra l’Iran e il Regno Unito. Ciò rappresenta un’ulteriore complicazione per gli investitori iraniani.
Metodo di trasferimento di fondi per gli investitori iraniani
Non esiste alcuna legge che vieti alle banche britanniche di collaborare con l’Iran e di agevolare i trasferimenti relativi all’Iran. Infatti, molti funzionari britannici hanno incoraggiato il ripristino dei rapporti bancari tra Regno Unito e Iran e, nel gennaio 2016, la Banca d’Inghilterra ha riattivato le licenze per le banche iraniane con sede a Londra. 3 Tuttavia, a distanza di quasi due anni, non esistono canali bancari diretti (SWIFT) tra l’Iran e il Regno Unito, e le banche britanniche non accettano fondi legati all’Iran per due ragioni principali.
In primo luogo, sebbene le sanzioni secondarie degli Stati Uniti nei confronti dell’Iran siano state revocate nel gennaio 2016, quelle primarie rimangono in vigore e molte banche britanniche hanno legami con gli Stati Uniti. Pertanto, hanno bisogno di piani di conformità estremamente dettagliati e onerosi per facilitare le transazioni relative all’Iran, al fine di evitare pesanti sanzioni statunitensi. Di conseguenza, molte banche britanniche hanno deciso, dal punto di vista commerciale, che per loro è più redditizio evitare i fondi legati all’Iran.
In secondo luogo, il sistema bancario iraniano si sta riprendendo dalle sanzioni paralizzanti e non è ancora ‘conforme alle norme bancarie internazionali’. 4 Pertanto, la maggior parte delle banche britanniche considera le banche iraniane come partner ad alto rischio, non ancora pronte per instaurare un rapporto bancario.
Di conseguenza, gli iraniani non dispongono di opzioni bancarie dirette per trasferire i propri fondi dall’Iran al Regno Unito al fine di acquistare immobili nel Regno Unito e sono costretti a ricorrere a società di cambio valuta. Le società di cambio valuta dispongono solitamente di valuta in entrambe le parti coinvolte nella transazione, ovvero sia in Iran che nel Regno Unito. Pertanto, ricevono rial (la valuta iraniana) in Iran e depositano sterline sul conto bancario britannico di riferimento. Nella maggior parte dei casi, il versamento delle sterline su un conto bancario britannico avviene tramite versamenti in contanti e da parte di terzi. Ciò desta sospetti nelle banche e spesso comporta il congelamento o la chiusura del conto bancario nel Regno Unito. Restrizioni e chiusure dei conti bancari I versamenti in contanti e da parte di terzi su un conto costituiscono un valido motivo per le banche per sottoporre il conto a verifica e richiedere una spiegazione. Qualora una banca non conduca un’indagine adeguata o ignori la spiegazione fornita e proceda alla chiusura di un conto semplicemente per aver ricevuto fondi provenienti dall’Iran, potrebbe agire in modo discriminatorio. Nella maggior parte dei casi, gli investitori iraniani dispongono di una documentazione completa e chiara sulla provenienza dei fondi e sono in grado di spiegare l’attività del proprio conto.
Se la banca adotta un comportamento discriminatorio, attraverso un’azione legale potremo riattivare il tuo conto corrente e ottenere per tuo conto un risarcimento per danni morali e spese legali. Nella maggior parte dei casi, ciò avviene prima ancora di avviare un procedimento giudiziario, poiché la maggior parte delle banche preferisce evitare la pubblicità derivante dall’essere oggetto di una denuncia per discriminazione razziale.
Consigli utili
Mentre ti prepari ad acquistare un immobile, puoi seguire questi passaggi per ridurre al minimo il rischio di complicazioni bancarie:
1. Rivolgiti a una società di cambio valuta autorizzata con sede nel Regno Unito per effettuare i tuoi trasferimenti di denaro.
Queste società possono ricevere rial da te in Iran e poi versare sterline sul tuo conto bancario nel Regno Unito dal loro conto aziendale britannico. In questo modo, puoi evitare di effettuare più versamenti in contanti o tramite terzi sul tuo conto bancario nel Regno Unito. Ricevere fondi in questo modo non è illegale, ma comporta una verifica del tuo conto e può portare alla sua chiusura o a restrizioni. Inoltre, se il terzo che invia i fondi ha problemi legali complessi, potresti essere coinvolto in tali questioni.
Se avete bisogno di un elenco delle società di cambio con sede nel Regno Unito, vi preghiamo di contattare il nostro Iran Desk.
2. Preparare la documentazione completa relativa alla provenienza dei fondi.
Indipendentemente dalla modalità di trasferimento, è necessario disporre di una documentazione completa che attesti la provenienza dei fondi, come ad esempio un contratto di vendita tradotto, dichiarazioni dei redditi o contratti di locazione. Se non siete sicuri di quali documenti sia necessario preparare, vi invitiamo a contattare il nostro Iran Desk: saremo lieti di fornirvi assistenza.
3. Informate in anticipo la vostra banca di eventuali aumenti o diminuzioni improvvisi previsti del saldo del vostro conto.
Le banche monitorano abitualmente i conti per individuare aumenti o diminuzioni improvvisi del saldo e, in tali casi, possono limitare l'utilizzo del conto o delle transazioni. Pertanto, se prevedete di ricevere o effettuare una transazione di importo elevato, è opportuno avvisare preventivamente la vostra banca per iscritto.
4. Avere sempre due conti bancari.
Questo ti consentirà di gestire le tue finanze nel caso in cui un conto venisse improvvisamente bloccato. Lo svantaggio è che probabilmente otterrai un risarcimento inferiore per il danno morale subito, dato che proverai meno stress e ansia, ma questo ti permetterà nel frattempo di pagare le bollette e andare avanti con la tua vita.
5. Contattateci immediatamente qualora la banca dovesse richiedere informazioni relative al vostro conto, o dovesse limitare o chiudere il vostro conto corrente.
È importante fornire alla banca risposte corrette e chiare per evitare eventuali problemi con il Suo conto. Pertanto, deve assicurarsi di disporre della documentazione corretta relativa alla provenienza dei fondi e, prima si rivolgerà al nostro studio, meglio potremo assisterLa. Le consigliamo quindi di contattare senza indugio il nostro Iran Desk.
Dichiarazione di non responsabilità
Il presente articolo fornisce solo informazioni di carattere generale e non costituisce una consulenza legale. Ogni caso è diverso e deve essere valutato singolarmente. Per saperne di più sui vostri diritti e sulle opzioni a vostra disposizione, vi invitiamo a contattare il nostro Iran Desk.
1 ‘Hampstead e St John’s Wood sono indicati come le zone più ambite dai ricchi iraniani che intendono acquistare immobili nella capitale dopo la revoca delle sanzioni dell’UE’, disponibile all’indirizzo: http://www.hamhigh.co.uk/property/iranian-investors-predicted-to-bring-over-1-billion-to-london-s-residential-property-market-1-4457815
2 ‘Come gli iraniani potrebbero salvare il mercato immobiliare di lusso di Londra’, disponibile all’indirizzo http://www.telegraph.co.uk/finance/property/investment/12110031/How-the-Iranians-could-rescue-Londons-luxury-property-market.html.
3 ‘Le autorità di regolamentazione britanniche aiutano le banche iraniane a uscire dall’isolamento’, disponibile all’indirizzo https://www.ft.com/content/54144ec2-c692-11e5-b3b1-7b2481276e45
4 ‘Rouhani in Iran affronta la sfida della riforma bancaria’, disponibile all’indirizzo https://www.ft.com/content/ee47505a-7cd7-11e7-9108-edda0bcbc928
