L'11 settembre 2024, il governo laburista ha pubblicato il tanto atteso Proposta di legge sui diritti degli affittuari. Si prevede che questa legislazione diventerà una legge prima del nuovo anno. Il governo laburista è stato determinante nel proporre e far avanzare questo disegno di legge, che mira a rafforzare le tutele degli inquilini e a migliorare le condizioni del settore privato degli affitti. Il disegno di legge ha attraversato numerose fasi, con gruppi di inquilini e proprietari che hanno presentato osservazioni sostanziali sui suoi contenuti.
Il disegno di legge contiene diversi elementi chiave con cui i locatori dovrebbero familiarizzare ora per prepararsi al suo impatto. Uno dei cambiamenti più significativi è l'introduzione di un nuovo sistema di locazione che mira a migliorare la sicurezza e la stabilità degli affittuari.
Introduzione al disegno di legge
Il disegno di legge sui diritti degli inquilini mira a trasformare il settore degli affitti privati in Inghilterra. Una delle disposizioni chiave del disegno di legge è l'abolizione della Sezione 21 degli sfratti "senza colpa", che sono stati a lungo fonte di preoccupazione per gli inquilini che possono essere sfrattati senza motivo, cercando di bilanciare le preoccupazioni dei proprietari che possono richiedere il possesso della loro proprietà per motivi che attualmente non sono disponibili ai sensi dell'Housing Act 1988. Il disegno di legge introduce anche un nuovo sistema di locazioni periodiche, che sostituisce le locazioni a tempo determinato (AST).
La fine della Sezione 21
È ora ufficiale che Sezione 21 Gli sfratti "senza colpa" vengono gradualmente eliminati.
Il disegno di legge mira a raggiungere questo obiettivo abolendo le Assured Shorthold Tenancies (AST) e sostituendole con Periodic Assured Tenancies, con una durata massima di un mese. Questo cambiamento significativo significa che i locatori non saranno più in grado di recuperare il possesso utilizzando l'Articolo 21.
In una data futura, che sarà specificata nella legislazione, tutti gli AST in Inghilterra - siano essi statutari, periodici o a tempo determinato - si convertiranno in Periodic Assured Tenancies, a meno che non siano già in corso procedimenti di Section 21. Questa data è probabile che arrivi subito dopo che il disegno di legge avrà ricevuto il Royal Assent, in linea con l'impegno elettorale dei laburisti. È probabile che questa data arrivi subito dopo che il disegno di legge avrà ricevuto il Royal Assent, in linea con l'impegno elettorale dei laburisti.
Nuovi motivi di possesso ai sensi dell'articolo 8
Nei nostri precedenti articoli, abbiamo discusso alcuni dei nuovi motivi che sono stati proposti per essere aggiunti a Sezione 8.
Come per la precedente iterazione di questo disegno di legge (il Renters Reform Bill), ci saranno nuovi motivi di copertura del possesso:
- Il locatore che desidera vendere l'immobile; e
- Il locatore, o un suo familiare, desidera abitare nell'immobile.
Nessuno di questi motivi può essere utilizzato entro il primo anno di locazione, e il periodo di tempo trascorso dall'inquilino sotto il precedente AST conterà per questo periodo. Inoltre, i proprietari dovranno fornire un preavviso di quattro mesi. Se il proprietario chiede il possesso per vendere, ci sarà una restrizione di 12 mesi che impedirà all'immobile di essere riaffittato o commercializzato dopo la notifica del preavviso.
Se il locatore riaffitta o commercializza l'immobile prima della scadenza di questo periodo, può incorrere in una multa fino a 7.000 sterline comminata dall'autorità locale.
Il motivo 8A precedentemente proposto, relativo agli arretrati di affitto, è stato eliminato. Tuttavia, il motivo 8 (possesso obbligatorio per arretrati di affitto) rimane, con modifiche al periodo minimo di arretrati - da due mesi a tre mesi - e un periodo di preavviso esteso a quattro settimane, da due.
Documenti prescritti
I locatori che hanno acquistato immobili con locazioni storiche in cui i proprietari originari non hanno rispettato i requisiti della Sezione 21, come la notifica dei certificati di sicurezza del gas e degli EPC, possono tirare un piccolo sospiro di sollievo. In base alla Sezione 8, non sarà necessario notificare questi documenti all'inizio del contratto di locazione per chiedere il possesso.
Tuttavia, i locatori devono comunque garantire la conformità ai requisiti di legge per la fornitura di questi documenti, in quanto la mancata osservanza di tali requisiti potrebbe creare problemi significativi.
È importante notare che non è possibile emettere un ordine di possesso (tranne che per motivi di comportamento antisociale) ai sensi del presente disegno di legge se non sono stati soddisfatti i requisiti di protezione del deposito.
Ordini di rimborso dell'affitto
Il disegno di legge sui diritti degli affittuari introduce anche modifiche agli ordini di rimborso dell'affitto (RRO). Attualmente, la responsabilità per le violazioni dei requisiti HMO (House in Multiple Occupation) ricade sulla parte che gestisce o controlla la proprietà. Per i proprietari che hanno aderito a schemi di rent-to-rent, ciò ha significato storicamente che il locatore intermedio era responsabile.
In base alla nuova legge sui diritti degli affittuari, i proprietari superiori saranno responsabili di ordini di rimborso dell'affitto. I locatori devono quindi prestare attenzione quando stipulano accordi di rent-to-rent e assicurarsi di svolgere la dovuta diligenza. Sebbene l'affitto garantito e il ridotto coinvolgimento amministrativo possano essere allettanti, questi accordi potrebbero comportare un aumento dei costi dovuti alle ingiunzioni di rimborso dell'affitto, superando di gran lunga ogni potenziale risparmio.
In base alla legge attuale, gli inquilini possono richiedere un ordine di rimborso dell'affitto in caso di violazione di una licenza HMO, se la proprietà avrebbe dovuto avere una licenza HMO (obbligatoria o aggiuntiva) ma non l'ha avuta, e se la proprietà avrebbe dovuto avere una licenza selettiva che dipende dall'autorità locale in cui è situata la proprietà. I locatori dovrebbero sempre tenersi aggiornati su eventuali cambiamenti nell'area delle loro proprietà per assicurarsi di avere le licenze necessarie.
Inoltre, il periodo coperto dalle RRO passerà da 12 a 24 mesi e gli inquilini avranno due anni di tempo per richiedere un ordine. Ciò significa che un inquilino potrebbe richiedere un RRO in relazione a una violazione e, se ritenuto responsabile, il proprietario potrebbe dover rimborsare all'inquilino 24 mesi di affitto.
Il disegno di legge introduce anche nuovi reati che possono portare a un ordine di rimborso dell'affitto, tra cui:
- Uso improprio di un terreno di possesso
- Violazione di un vincolo di locazione
- Continuazione della violazione dopo l'imposizione di una sanzione civile
- Violazione del regime di risarcimento dei locatori
- Fornire informazioni false al database dei locatori
Il tribunale potrà anche prendere in considerazione precedenti RRO o sanzioni civili al momento di decidere una sentenza. L'introduzione del servizio di ombudsman ha lo scopo di aiutare a risolvere le controversie in modo rapido ed economico.
Sfratti illegali
Come i proprietari di casa sanno, lo sfratto illegittimo di un inquilino viola Sezione 1 della Legge sulla protezione dagli sfratti del 1977 e comporta una responsabilità penale. La legge sui diritti degli affittuari estende questa possibilità dando alle autorità locali il potere di imporre sanzioni civili fino a 40.000 sterline per le violazioni del PEA.
Divieto di fare offerte di affitto
Il disegno di legge vieta ai proprietari e agli agenti di richiedere ai potenziali inquilini di fare offerte per l'affitto o di incoraggiare offerte superiori all'affitto pubblicizzato. Inoltre, ai proprietari e agli agenti sarà vietato affittare le proprietà a un prezzo superiore a quello pubblicizzato.
Basta con i grandi pagamenti anticipati dell'affitto
Il disegno di legge impedirà inoltre ai proprietari di casa di richiedere ai potenziali inquilini un'ingente somma anticipata per l'affitto. Il disegno di legge modificherà il Legge sulle tasse degli inquilini 2019 vietare ai locatori e agli agenti di richiedere il pagamento dell'affitto prima della stipula del contratto di locazione. Il locatore potrà richiedere fino a un mese di affitto solo dopo che il contratto di locazione è stato concordato e firmato prima dell'inizio.
Il disegno di legge modificherà anche la Legge sugli alloggi del 1988 che se i contratti di locazione esistenti contengono clausole che richiedono un pagamento anticipato elevato, tali clausole saranno inapplicabili.
Aumenti dell'affitto
In base ai nuovi contratti di locazione periodica assicurata, gli affitti possono essere aumentati solo una volta all'anno utilizzando il Procedura della Sezione 13 ai sensi dell'Housing Act 1988. Attualmente, gli inquilini possono contestare un aumento dell'affitto ai sensi dell'articolo 13 presso il First-tier Tribunal, che stabilisce se l'affitto proposto supera i tassi di mercato.
Il disegno di legge restringe il campo di applicazione del Tribunale, consentendogli di determinare un canone di locazione che sia il più basso tra (a) il canone di mercato e (b) il canone proposto dal locatore. Inoltre, il Tribunale avrà il potere di determinare la validità di un avviso della Sezione 13, cosa che attualmente non può fare.
Sezione 10A Legge sui proprietari e gli inquilini del 1985 - Legge di Awaab
La legge Awaab, già in vigore per i locatori sociali, sarà applicata anche al settore privato. Sebbene non estenda gli obblighi di riparazione dei locatori oltre a quelli già stabiliti dalla legge Sezioni 9A e 11 del Landlord and Tenant Act del 1985.Il regolamento impone una tempistica per rispondere ai reclami relativi ai difetti. I locatori privati dovrebbero monitorare attentamente le norme una volta emanate e assicurarsi che tutti i sistemi interni siano aggiornati per essere conformi.
Animali domestici
Come nel nostro precedente articolo sulla vecchia iterazione del disegno di legge, gli inquilini potranno ora tenere animali domestici nelle proprietà in affitto. Tuttavia, il disegno di legge prevede che gli inquilini debbano avere un'assicurazione per gli animali domestici, e la mancanza di tale assicurazione costituirebbe una violazione del contratto di locazione. I locatori devono prendere in considerazione le richieste di animali domestici e non possono rifiutarle in modo irragionevole, assicurando che i diritti degli inquilini siano promossi e delineando al contempo le condizioni in cui i locatori possono rifiutare.
Discriminazione
Il disegno di legge introduce un divieto generalizzato per i proprietari che rifiutano di affittare a inquilini che ricevono sussidi o hanno figli, a meno che non vi sia un motivo legittimo. Le clausole dei mutui o delle polizze assicurative che escludono i beneficiari di sussidi o le famiglie con bambini saranno inapplicabili e nulle.
I locatori possono ancora prendere in considerazione il reddito di un potenziale inquilino per valutare se può realisticamente permettersi l'affitto.
Il database dei locatori
Il disegno di legge prevede anche l'istituzione di una banca dati nazionale dei locatori. Gli inquilini potranno consultare questo database per verificare se i proprietari hanno rispettato gli obblighi di legge. Il database è progettato per aiutare i proprietari a comprendere i loro obblighi legali e a garantirne l'osservanza. Il Segretario di Stato può, tramite regolamenti, specificare quali informazioni del database devono essere disponibili al pubblico (anche i consigli hanno accesso).
Possono essere inclusi dettagli come certificati di sicurezza del gas, EPC e EICR, nonché eventuali condanne o sanzioni civili. Il mancato rispetto dei requisiti della banca dati può comportare sanzioni civili fino a 7.000 sterline, con la possibilità di azioni penali per le violazioni più gravi.
Inoltre, la mancata registrazione nel database nazionale dei locatori prima di richiedere il possesso secondo il nuovo sistema comporterà l'invalidità di qualsiasi avviso di richiesta di possesso. Tuttavia, la mancata registrazione può essere sanata secondo l'attuale bozza del disegno di legge, a condizione che ciò avvenga prima della notifica di qualsiasi avviso di possesso.
Applicazione e regolamentazione
Il disegno di legge sui diritti degli inquilini introduce una serie di nuove misure di applicazione per proteggere gli inquilini dai proprietari disonesti e garantire che i proprietari rispettino i loro obblighi legali. Il disegno di legge istituisce un nuovo database del settore degli affitti privati, che fornirà un'unica fonte di informazioni sui proprietari e sulle loro proprietà. Questo aiuterà le autorità locali a identificare e ad agire contro i proprietari disonesti che non rispettano i loro obblighi. Il disegno di legge introduce anche un nuovo sistema di ombudsman, che fornirà un servizio equo e imparziale per risolvere le controversie tra proprietari e inquilini. Inoltre, il disegno di legge conferisce alle autorità locali nuovi poteri per intraprendere azioni contro i proprietari che violano in modo continuativo o ripetuto i loro obblighi, compreso il potere di imporre multe e altre sanzioni. Le autorità locali avranno anche maggiori poteri investigativi quando indagano su presunte violazioni.
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Con i cambiamenti significativi che si profilano all'orizzonte, i locatori devono tenersi informati e assicurarsi di essere pienamente conformi ai nuovi requisiti una volta che il disegno di legge sarà diventato legge.
Per consigli su controversie sulla proprietà residenziale, si prega di contattare l'Associato Senior Marissa Lawrence o socio senior di contenzioso David Burns.
Marissa Lawrence
Avvocato Associato Senior
