Cosa fare se il vostro inquilino commerciale non paga l'affitto

Quando un locatario commerciale non paga l'affitto e le altre somme dovute in base a un contratto di locazione, il locatore può ricorrere a diversi rimedi per rimediare alla violazione e recuperare il pagamento. Questi includono:

• Confisca
• Prelievo da un deposito
• Perseguire un garante o un ex inquilino
• Procedimenti giudiziari per il recupero del credito
• Recupero degli arretrati di affitto commerciale (CRAR)
• Richiesta legale e procedura di insolvenza
• Accordo di pagamento

Punti generali da considerare per i locatori commerciali

Il diritto dei locatori e degli affittuari commerciali può essere complesso, soprattutto in caso di controversie. È fondamentale considerare tutte le opzioni disponibili e il vostro obiettivo finale. Quando un locatario commerciale non paga l'affitto, è opportuno considerare i seguenti punti:

• Ci sono altre violazioni del contratto di locazione che richiedono un rimedio?
• Si tratta di un caso isolato o ci sono ritardi persistenti nel pagamento dell'affitto?
• Volete riavere la proprietà o volete mantenere il rapporto proprietario-inquilino?
• Quanto è solvibile l'inquilino in generale e il rimedio scelto lo porterà all'insolvenza?
• Qual è il rapporto costo-efficacia di ciascun rimedio, valutato rispetto al tempo necessario per ottenere il pagamento degli arretrati?
• Esiste un terzo che potrebbe essere tenuto a pagare gli arretrati?

Devo rinunciare al contratto di locazione?

La maggior parte dei moderni contratti di locazione commerciale contiene una clausola di decadenza che consente al locatore di risolvere il contratto di locazione o di rientrare pacificamente se l'inquilino viola gli obblighi previsti dal contratto di locazione o al verificarsi di determinati eventi specificati nel contratto, come il mancato pagamento dell'affitto.

Considerazioni:

• Volete riavere l'immobile? Se il mercato degli affitti è forte, il locatore può essere sicuro di riuscire a trovare rapidamente un nuovo inquilino a un canone più alto. In questo caso, la confisca può essere un'opzione interessante per un proprietario commerciale. Tuttavia, se è probabile che l'immobile rimanga sfitto per un certo periodo di tempo, o se il mercato non è più in grado di sostenere condizioni di locazione simili, il locatore potrebbe voler mantenere il contratto di locazione esistente e perseguire invece rimedi alternativi e garantire il futuro adempimento dei patti dell'inquilino.
• Dovreste anche considerare la possibilità che un inquilino possa ottenere un'esenzione dalla decadenza per il mancato pagamento dell'affitto. È probabile che un inquilino ottenga l'esonero dalla decadenza se paga tutti gli arretrati, gli interessi e le spese.
• Quando si tratta di un contratto di locazione commerciale e di numerose violazioni, il locatore può dichiarare la decadenza del contratto di locazione solo per il mancato pagamento dell'affitto. A differenza di altre violazioni del contratto di locazione, non è necessaria alcuna notifica ai sensi dell'articolo 146. Se, tuttavia, l'affittuario dovesse ottenere un'esenzione dalla decadenza, il locatore potrebbe trovarsi a dover riammettere l'affittuario nell'occupazione senza risolvere le altre violazioni. 
• In caso di decadenza del contratto di locazione, è opportuno prevedere anche un piano per il recupero del credito nel caso in cui l'inquilino non chieda l'esonero dalla decadenza.

Ho rinunciato al diritto di decadere dal contratto di locazione?

Se il diritto di decadenza è sorto e il locatore sta valutando la possibilità di rientrare, è necessario assicurarsi che non venga fatto nulla per rinunciare a tale diritto. 

La rinuncia al diritto di decadenza si verifica quando il locatore, a conoscenza dell'inadempimento dell'inquilino, compie un atto inequivocabile che riconosce che il contratto di locazione continua ad esistere e lo comunica all'inquilino. È opportuno rivolgersi a un legale non appena l'inquilino smette di pagare l'affitto, per essere certi di adottare l'approccio migliore per voi. Il mancato pagamento dell'affitto è una violazione "una volta per tutte", il che significa che se il locatore rinuncia al diritto di decadenza per il pagamento dell'affitto, non può decadere dal contratto di locazione per tale violazione. Tuttavia, il locatore potrebbe essere in grado di rinunciare al diritto di recesso in un momento successivo, qualora l'inquilino violasse nuovamente il contratto di locazione. 

A volte l'approccio migliore per un locatore che desidera tutelare il proprio diritto di decadenza può essere quello di interrompere tutte le comunicazioni con l'inquilino per evitare di sostenere che il diritto di decadenza sia stato rinunciato.  

È possibile utilizzare il deposito per l'affitto?

Un locatore commerciale può attingere a un deposito per recuperare gli arretrati o altre somme dovute in base al contratto di locazione. Si tratta di una fonte di finanziamento sicura e la tempistica di un eventuale prelievo deve essere valutata con attenzione.

Considerazioni:

• Se la solvibilità a lungo termine dell'inquilino è incerta e ci sono altri metodi per recuperare il debito, il locatore potrebbe volerli utilizzare e mantenere il deposito per eventuali arretrati futuri. 
• D'altra parte, se gli arretrati sono un caso isolato e l'inquilino è in grado di integrare il deposito per l'affitto, si tratta di un metodo rapido e semplice per recuperare il debito, che consente di continuare il rapporto tra proprietario e inquilino. 
• Tenete presente che un prelievo sul deposito per l'affitto potrebbe far decadere il diritto di recesso. Occorre tenere conto della formulazione dell'atto di deposito dell'affitto e, se consentito, il locatore può prima incamerare il contratto di locazione e poi prelevare il deposito dell'affitto se vuole riprendersi l'immobile.

Posso perseguire un garante o un ex inquilino?

Il locatore può essere in grado di recuperare gli arretrati dell'affitto e altre somme dovute in base al contratto di locazione da qualsiasi garante o ex locatario in base alle norme sulla garanzia contrattuale o sulla privativa contrattuale.

Se avete un inquilino che non è un inquilino originario di un contratto di locazione, dovreste prendere in considerazione questo aspetto.

Non tutti gli inquilini (o i loro garanti) che hanno ceduto un contratto di locazione saranno ancora responsabili dell'affitto e degli altri obblighi previsti dal contratto. Dipenderà dal fatto che si tratti di un "vecchio contratto di locazione" o di un "nuovo contratto di locazione" concesso il 1° gennaio 1996 o successivamente, e se è stato stipulato un contratto di garanzia autorizzato nel caso di un nuovo contratto di locazione. Il primo passo consiste nell'indagare su chi, oltre all'attuale inquilino e al suo eventuale garante, possa essere ancora responsabile.

Per recuperare la somma non pagata da un ex inquilino (o da un ex garante) che ha un debito, il locatore deve innanzitutto notificargli un avviso ai sensi della Sezione 17 del Landlord and Tenant (Covenants) Act 1995 (LTCA), entro 6 mesi dalla scadenza del debito. Si tratta di un termine relativamente breve per i locatori.

Tutti gli importi dovuti in base al contratto di locazione sono coperti da questa procedura. 

Se il locatore non notifica la Section 17 Notice all'ex inquilino (o all'ex garante) entro il periodo di 6 mesi, l'ex inquilino (o l'ex garante) non è più responsabile del debito.

Se una parte riceve un avviso ai sensi dell'articolo 17 e poi effettua il pagamento completo, ha il diritto, ai sensi dell'articolo 19 dell'LTCA, di richiedere un "overriding lease", diventando di fatto l'affittuario diretto del locatore.

Pertanto, i locatori dovrebbero prendere in considerazione la possibilità di notificare un avviso ai sensi dell'articolo 17 solo a coloro che il locatore è felice di avere come potenziali inquilini. Sarebbe opportuno che il locatore prendesse in considerazione la forza del patto tra tutte le parti prima di notificare l'avviso di cui all'art. 17.

Devo avviare un procedimento giudiziario per recuperare il debito?

Il locatore può avviare un procedimento giudiziario contro l'inquilino per recuperare l'affitto o altre somme dovute in base al contratto di locazione.

Considerazioni:

• In alcuni casi, l'inquilino non avrà alcuna difesa e si potrebbe ottenere un giudizio sommario, con i consueti mezzi di esecuzione del debito, come l'invio di ufficiali giudiziari, il pignoramento dei guadagni o la procedura di insolvenza. Questo può essere utile se si vuole fare pressione sull'inquilino affinché paghi senza perdere l'inquilino.
• In altri casi, ad esempio quando l'inquilino si difende, il procedimento giudiziario può protrarsi a lungo. L'udienza può essere fissata solo dopo diversi mesi e l'inquilino potrebbe non sentire alcuno stimolo a pagare gli arretrati in questo periodo.
• Se il locatore vuole dare all'inquilino il tempo di mettere in ordine i propri affari finanziari e pagare gli arretrati, preservando il rapporto tra locatore e inquilino, il procedimento giudiziario può essere il modo più appropriato di agire per ottenere l'affitto non pagato.

Recupero degli arretrati di affitto commerciale (CRAR)

Il recupero degli arretrati degli affitti commerciali (CRAR) è un metodo di esecuzione per il recupero degli arretrati degli affitti relativi a proprietà commerciali che consente a un agente esecutivo di prendere il controllo dei beni dell'inquilino e di venderli per recuperare gli arretrati. Questo metodo, in vigore dal 6 aprile 2014, ha abolito il diritto di pignoramento di diritto comune.

Se il locatore ha il diritto di recuperare l'affitto dal suo inquilino in base al CRAR, ha anche il diritto di recuperare l'affitto da un subaffittuario.

Considerazioni:

• Il CRAR può essere esercitato solo contro gli arretrati dell'affitto principale. Se gli arretrati riguardano spese di servizio, canoni assicurativi o altre somme dovute in base al contratto di locazione, il CRAR non può essere utilizzato per recuperarli.
• Per utilizzare il CRAR, il locatore deve fornire un preavviso di 7 giorni per l'esecuzione. Una volta scaduto questo periodo, gli agenti esecutivi certificati possono entrare nella proprietà (attraverso una porta aperta o non chiusa a chiave) per sequestrare i beni.

Devo presentare un'istanza legale o avviare una procedura di insolvenza contro l'inquilino?

Se il conduttore non ha pagato l'affitto o altre somme dovute in base al contratto di locazione, il locatore può prendere in considerazione l'avvio di una procedura di insolvenza. Se l'importo del debito non è contestato, il locatore può considerare di notificare al conduttore un'ingiunzione legale. Se dopo 21 giorni il debito non è ancora stato saldato ed è pari o superiore a 5.000 sterline per gli inquilini persone fisiche (più di 750 sterline per gli inquilini di società), ciò può essere considerato una prova dell'incapacità di pagare un debito e quindi un motivo per presentare un'istanza di fallimento o di liquidazione. 

Spesso, la semplice minaccia di una procedura di insolvenza può incoraggiare l'inquilino a dare priorità agli arretrati di affitto e a pagare rapidamente. Tuttavia, in caso di contestazione del debito, l'inquilino potrebbe chiedere l'annullamento della domanda giudiziale e, se l'inquilino ottiene un esito positivo, il locatore potrebbe trovarsi a dover sostenere costi significativi.

Devo stipulare un accordo di pagamento con l'inquilino?

A seconda delle circostanze, si può prendere in considerazione un accordo di pagamento che imponga all'inquilino di pagare gli arretrati a rate.

Considerazioni:

• L'accordo di pagamento deve essere redatto con cura. Il locatore deve assicurarsi che vi sia una chiara distinzione tra il pagamento degli arretrati ai sensi dell'accordo di pagamento e la continuazione del pagamento dell'affitto ai sensi del contratto di locazione. L'accordo di pagamento deve contenere clausole di risoluzione e il pagamento completo di tutti gli arretrati in sospeso nel caso in cui una delle due parti ceda il proprio interesse nel contratto di locazione o nel caso in cui l'inquilino non rispetti le scadenze dell'accordo di pagamento. 
• Il locatore dovrebbe prendere in considerazione la possibilità di collegare l'accordo di pagamento al contratto di locazione, in modo che il mancato rispetto dell'accordo dia al locatore un ulteriore diritto di decadenza dal contratto di locazione. 
• La stipula di un piano di pagamento preserverà il rapporto tra locatore e inquilino, darà tempo all'inquilino di risolvere eventuali problemi finanziari e, in caso di successo, consentirà di ottenere il rimborso completo degli arretrati.
• Se l'inquilino è generalmente solvibile e gli arretrati sono stati un caso isolato, questo può essere un modo sensato di procedere. Tuttavia, potrebbe anche ritardare l'inevitabile perseguimento di altri metodi di recupero del denaro e, se non redatto correttamente, compromettere il diritto di perseguire questi arretrati.

Se il vostro inquilino commerciale non paga l'affitto, contattateci: Contenzioso in materia di proprietà commerciale

Per richieste di informazioni su questo argomento, si prega di contattare David Burns, Senior Litigation Partner di RFB, a D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 07762318409.