Il diritto di prelazione: Informazioni chiave per locatori e inquilini

Il diritto di primo rifiuto ai sensi del Legge sui proprietari e gli inquilini del 1987 (la "Legge del 1987") concede agli inquilini qualificati un'opzione di acquisto della casa prima che il proprietario la venda a terzi o sul mercato libero. 

La Legge del 1987 è un labirinto di regole e obblighi, che sono complicati e hanno implicazioni più ampie di quanto la maggior parte delle persone si renda conto. Se siete un locatore e non rispettate la Legge del 1987, rischiate sanzioni civili e penali, che possono includere una multa salata. È opinione comunemente errata che la Legge del 1987 si applichi solo quando un locatore si propone di vendere il proprio immobile. In realtà, gli obblighi del locatore relativi al diritto di prelazione possono essere applicati in vari scenari (proposte di vendita), tra cui: 

• Se siete proprietari di un condominio e volete vendere la proprietà all'asta o a terzi. 
• Se siete il proprietario di un edificio a uso misto che concede in locazione lo spazio aereo. 
• Se siete il locatore di un edificio residenziale o a uso misto che concede un atto di variazione per includere ulteriori locali, come spazi di disimpegno o spazi aerei. 
• Se siete il locatore e il vostro inquilino vi cede il contratto di locazione. 

In questo articolo di domande e risposte, affrontiamo sei domande comuni sul Diritto di prelazione per demistificare i diritti e gli obblighi e la procedura, sia che siate proprietari che inquilini. 

Questo articolo è una guida generale. Si prega di contattare Juni Jamtli a j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley a v.huxley@rfblegal.co.uk, o Ben Frost a b.frost@rfblegal.co.uk per qualsiasi domanda.

1. Che cos'è il diritto di prelazione? 

Il diritto di prelazione è un diritto previsto dalla legge che consente agli inquilini qualificati di acquistare l'immobile che il locatore sta proponendo di vendere o alienare, anziché destinarlo all'acquirente proposto dal locatore o metterlo all'asta. La legge del 1987 prevede alcuni requisiti che devono essere soddisfatti affinché il diritto possa essere esercitato. 

Gli inquilini non possono obbligare il proprietario a vendere loro la proprietà ai sensi della Legge del 1987. Se siete un inquilino e desiderate una consulenza sull'acquisizione della proprietà libera nell'ambito del processo di affrancamento obbligatorio, contattateci. 

2. Il diritto di prelazione si applica a me? 

La Legge del 1987 si applica al locatore, sia che si tratti di un proprietario libero o di un locatore intermedio che cede il proprio interesse nell'immobile. In genere, se c'è più di un locatore, solo la cessione da parte del locatore immediato degli inquilini rientra nel campo di applicazione della Legge del 1987. 

Il diritto di prelazione è a beneficio degli "inquilini qualificati", che sono tipicamente quelli con contratti di locazione lunghi in edifici residenziali contenenti appartamenti, fatte salve alcune esenzioni. 

Se avete un contratto di locazione di 99 anni in un condominio residenziale, siete probabilmente un inquilino qualificato. Ciò significa che se il vostro locatore cede la proprietà e scatta il diritto di prelazione, avrete il diritto di acquistare la proprietà, insieme agli altri locatari del condominio. 

3. Quando si applica il diritto di prelazione? 

Il diritto può scattare quando il locatore intende cedere l'immobile o parte di esso. Tali cessioni non sono limitate alle sole vendite a titolo oneroso e possono applicarsi anche nel caso in cui il locatore intenda trasferire l'immobile o parte di esso a titolo gratuito, o dietro altro compenso. 

In qualità di locatori o affittuari, è importante sapere che esistono delle eccezioni che non rientrano nel campo di applicazione della Legge del 1987, chiamate "cessioni esenti", come ad esempio la donazione della proprietà da parte del locatore a un membro della sua famiglia o a un ente di beneficenza. 

Il locatore deve assicurarsi di verificare se la cessione proposta rientra nel campo di applicazione della Legge del 1987 prima di intraprendere qualsiasi azione per la cessione stessa. Se l'alienazione non è esente, il locatore deve notificare un avviso ai sensi della legge del 1987. Sezione 5 della Legge del 1987 ("Avviso della Sezione 5") agli inquilini idonei. 

L'avviso dell'articolo 5 deve fornire informazioni dettagliate sull'immobile, sul prezzo e su altri termini rilevanti della vendita proposta. Se il locatore non include le informazioni necessarie o se le informazioni non sono accurate, l'avviso dell'articolo 5 potrebbe non essere valido. Se il locatore non è riuscito a notificare correttamente un avviso di vendita valido ai suoi inquilini, è probabile che non abbia rispettato gli obblighi previsti dalla legge del 1987. 

4. Non ho rispettato il diritto di prelazione, cosa posso aspettarmi? 

Se siete un locatore e non avete notificato un avviso valido della Sezione 5, o non vi siete conformati in altro modo alla Legge del 1987, prima di cedere la vostra proprietà, rischiate sia (1) un'azione civile che (2) un'azione penale. Queste sanzioni sono severe e possono includere una pesante multa. 

Fino a poco tempo fa avremmo potuto dirvi che non c'era mai stato un procedimento penale ai sensi della legge del 1987. Non è più così e di recente abbiamo assistito al primo caso in cui un'autorità locale per l'edilizia residenziale ha emesso una citazione (un ordine di comparizione in tribunale) contro un locatore. Anche se questo caso non ha portato a un'azione penale, è un monito per i locatori che devono rispettare la legge del 1987 o affrontare azioni penali e sanzioni civili. 

5. Se non ho rispettato il diritto di prelazione, il trasferimento di proprietà sarà comunque valido? 

Qualsiasi cessione effettuata dal locatore, anche in violazione degli obblighi previsti dalla Legge del 1987, rimarrà valida. Ciò significa che un nuovo acquirente potrà comunque ottenere e trasmettere un buon titolo di proprietà. 

Tuttavia, è importante notare che i locatari qualificati dell'immobile possono avere diritti successivi nei confronti dell'acquirente entrante o dei suoi successori per ottenere l'immobile alle stesse condizioni dell'acquirente entrante. Questo potrebbe essere significativamente inferiore al valore dell'immobile in quella fase. 

Se siete un acquirente entrante di un condominio residenziale o di un immobile a uso misto, prima di impegnarvi nella transazione dovrete assicurarvi, insieme al vostro consulente legale, di svolgere le opportune indagini sulla situazione e sul rispetto degli obblighi da parte del locatore. 

Gli affittuari prudenti potrebbero voler esaminare la storia degli interessi del loro locatore per determinare se hanno l'opportunità di acquisire la proprietà sulla base di fallimenti storici. Il diritto degli inquilini qualificati nei confronti dell'acquirente o del suo successore può venire meno se la legge del 1987 non è più applicabile all'immobile o se gli inquilini ritardano a procedere con l'avviso richiesto. 

6. Gli inquilini possono rinunciare agli obblighi previsti dal diritto di prelazione? 

In generale, se si applica la Legge del 1987, il locatore deve rispettarla, anche se sa che gli inquilini non desiderano acquistare l'immobile. C'è il rischio che qualsiasi tentativo di rinuncia o rinuncia al proprio diritto tramite consenso firmato o lettera non sia sufficiente. Le parti non possono "rinunciare" ai diritti previsti dalla Legge del 1987.