Le droit de premier refus : Principales informations pour les propriétaires et les locataires

Le droit de premier refus en vertu de la Loi de 1987 sur les propriétaires et les locataires (la "loi de 1987") accorde aux locataires éligibles une option d'achat de leur logement avant que le propriétaire ne le vende à un tiers ou sur le marché libre. 

La loi de 1987 est un labyrinthe de règles et d'obligations, qui sont compliquées et ont des implications plus importantes que la plupart des gens ne le pensent. Si vous êtes propriétaire et que vous ne respectez pas la loi de 1987, vous risquez des sanctions civiles et pénales, qui peuvent inclure une lourde amende. On croit souvent à tort que la loi de 1987 ne s'applique que lorsqu'un propriétaire envisage de vendre son bien. En fait, les obligations d'un propriétaire relatives au droit de préemption peuvent s'appliquer dans différents cas de figure (propositions de vente) : 

• Si vous êtes propriétaire d'un immeuble d'habitation et que vous souhaitez vendre la propriété aux enchères ou à un tiers. 
• Si vous êtes le propriétaire d'un immeuble à usage mixte et que vous louez l'espace aérien. 
• Si vous êtes le propriétaire d'un immeuble résidentiel ou à usage mixte et que vous accordez un acte de modification pour inclure d'autres locaux, tels que des couloirs ou des espaces aériens. 
• Si vous êtes le propriétaire et que votre locataire vous restitue son bail. 

Dans cet article, nous répondons à six questions courantes sur le droit de préemption afin de démystifier les droits et obligations ainsi que la procédure, que vous soyez propriétaire ou locataire. 

Cet article est un guide général. Veuillez contacter Juni Jamtli à j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley à v.huxley@rfblegal.co.ukou Ben Frost à b.frost@rfblegal.co.uk si vous avez des questions.

1. Qu'est-ce que le droit de premier refus ? 

Le droit de premier refus est un droit statutaire qui permet aux locataires qualifiés d'acquérir le bien que leur propriétaire se propose de vendre ou d'aliéner, au lieu de l'attribuer à l'acheteur proposé par le propriétaire ou de le mettre aux enchères. Certaines conditions doivent être remplies en vertu de la loi de 1987 pour que ce droit puisse être exercé. 

Les locataires ne peuvent pas obliger leur propriétaire à leur vendre leurs droits en vertu de la loi de 1987. Si vous êtes locataire et que vous souhaitez obtenir des conseils sur l'acquisition de votre droit de propriété dans le cadre de la procédure d'émancipation obligatoire, n'hésitez pas à nous contacter. 

2. Le droit de premier refus s'applique-t-il à moi ? 

La loi de 1987 s'applique au propriétaire, qu'il s'agisse d'un propriétaire libre ou d'un propriétaire intermédiaire qui cède ses intérêts dans la propriété. En général, lorsqu'il y a plus d'un propriétaire, seule l'aliénation des locataires par le propriétaire immédiat est soumise à la loi de 1987. 

Le droit de premier refus s'applique aux "locataires éligibles", qui sont généralement ceux qui ont des baux de longue durée dans des immeubles résidentiels contenant des appartements, sous réserve de certaines exemptions. 

Si vous êtes titulaire d'un bail de 99 ans dans un immeuble résidentiel, vous êtes probablement un locataire admissible. Cela signifie que si votre propriétaire cède son bien et que le droit de préemption est déclenché, vous aurez le droit d'acheter le bien, en même temps que les autres titulaires de baux dans l'immeuble. 

3. Quand le droit de premier refus s'applique-t-il ? 

Le droit peut être déclenché lorsque le propriétaire a l'intention d'aliéner son bien ou une partie de son bien. Ces aliénations ne se limitent pas aux ventes à titre onéreux et peuvent également s'appliquer lorsque le propriétaire a l'intention de céder son bien ou une partie de celui-ci à titre gratuit ou moyennant une autre compensation. 

En tant que propriétaire ou locataire, il est important de savoir qu'il existe des exceptions qui ne sont pas couvertes par la loi de 1987, appelées "cessions exonérées", telles que la donation par le propriétaire de son bien à un membre de sa famille ou à une organisation caritative. 

Un propriétaire doit s'assurer que la cession proposée est couverte par la loi de 1987 avant de prendre toute mesure concernant la cession elle-même. Si l'aliénation n'est pas exemptée, le propriétaire doit signifier un avis conformément à la loi de 1987. Article 5 de la loi de 1987 ("Section 5 Notice") sur les locataires éligibles. 

La notification en vertu de l'article 5 doit fournir des détails sur le bien, le prix et d'autres conditions pertinentes de la vente proposée. Si le propriétaire n'inclut pas les informations nécessaires ou si les informations ne sont pas exactes, la notification en vertu de l'article 5 peut être invalide. Si, en tant que propriétaire, vous n'avez pas signifié à vos locataires une notification valide au titre de l'article 5, il est probable que vous n'ayez pas respecté vos obligations au titre de la loi de 1987. 

4. Je n'ai pas respecté le droit de premier refus, à quoi puis-je m'attendre ? 

Si vous êtes propriétaire et que vous n'avez pas signifié un avis valide en vertu de l'article 5, ou que vous ne vous êtes pas conformé à la loi de 1987, avant de vous défaire de votre propriété, vous risquez de faire l'objet (1) d'une action civile et (2) de poursuites pénales. Ces sanctions sont sévères et peuvent inclure une lourde amende. 

Il n'y a pas si longtemps, nous aurions pu vous dire qu'il n'y avait jamais eu de poursuites pénales au titre de la loi de 1987. Ce n'est plus le cas et nous avons récemment assisté à la première affaire dans laquelle une autorité locale chargée du logement a délivré une citation à comparaître (une injonction de se présenter au tribunal) à l'encontre d'un propriétaire. Bien que cette affaire n'ait pas donné lieu à des poursuites, elle constitue un avertissement pour les propriétaires qui doivent se conformer à la loi de 1987 sous peine de poursuites et de sanctions civiles. 

5. Si je n'ai pas respecté le droit de premier refus, le transfert de propriété reste-t-il valable ? 

Toute cession que vous avez effectuée en tant que propriétaire, même en violation de vos obligations en vertu de la loi de 1987, reste valable. Cela signifie qu'un nouvel acquéreur obtiendra toujours un bon titre de propriété et sera en mesure de le transmettre. 

Cependant, il est important de noter que les locataires qualifiés du bien peuvent avoir des droits ultérieurs contre l'acheteur entrant ou son (ses) successeur(s) pour obtenir le bien aux mêmes conditions que l'acheteur entrant. Il se peut que le prix soit nettement inférieur à la valeur de l'actif à ce stade. 

Si vous êtes un nouvel acquéreur d'un immeuble résidentiel ou d'une propriété à usage mixte, vous devez vous assurer que vous et votre conseiller juridique qui vous représente posez les questions appropriées sur la situation et le respect par le propriétaire de ses obligations avant de vous engager dans la transaction. 

Les locataires prudents peuvent souhaiter examiner l'historique des intérêts de leur propriétaire pour déterminer s'ils ont la possibilité d'acquérir le bien sur la base d'échecs historiques. Le droit des locataires qualifiés à l'encontre d'un acheteur ou de son (ses) successeur(s) peut être perdu lorsque la loi de 1987 ne s'applique plus au bien ou lorsque les locataires tardent à procéder à la notification requise. 

6. Les locataires peuvent-ils renoncer à leurs obligations au titre du droit de préemption ou y renoncer ? 

En règle générale, si la loi de 1987 s'applique, le propriétaire doit s'y conformer, même s'il sait que les locataires ne souhaitent pas acquérir le bien. Il y a un risque que toute tentative de renonciation ou d'abandon de leur droit par un consentement signé ou une lettre ne soit pas suffisante. Les parties ne peuvent pas se soustraire aux droits prévus par la loi de 1987.