La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025: Lo que todo arrendador debe saber

La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 supone la reforma más importante del sector del alquiler privado en una generación. Dado que las disposiciones fundamentales entrarán en vigor el 1 de mayo de 2026, el plazo para prepararse se está agotando. Esta es tu guía completa.

La Ley de Derechos de los Inquilinos de 2025 recibió la sanción real el 27 de octubre de 2025 y supone la reforma más importante del sector del alquiler privado en una generación. Dado que la mayoría de las disposiciones entrarán en vigor el 1 de mayo de 2026, los propietarios deben actuar ya. A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber.

¿En qué consiste la ley?

Aprobada bajo el actual Gobierno laborista, la Ley de Derechos de los Inquilinos redefine de forma fundamental la relación entre propietarios e inquilinos en Inglaterra. Deroga el marco vigente de los contratos de alquiler garantizados de corta duración (AST) e introduce un nuevo régimen basado en la seguridad para los inquilinos y en obligaciones más claras para los propietarios. La ley afecta a los 2,3 millones de propietarios privados de Inglaterra y a los aproximadamente 11 millones de inquilinos a los que alojan.

Las disposiciones fundamentales

Fin de la sección 21

• Se suprimen los desahucios sin causa justificada. Los propietarios deben alegar un motivo jurídico específico de entre una lista ampliada de la Sección 8 para recuperar la posesión.

Solo alquileres por tiempo determinado

• Todos los contratos de alquiler garantizados pasan a ser contratos periódicos renovables —mes a mes o semana a semana—. Se suprimen los contratos de alquiler garantizados (AST) de duración determinada. Los inquilinos pueden rescindir el contrato en cualquier momento con un preaviso de dos meses.

Aumentos de alquiler

• El alquiler solo puede aumentarse una vez al año. Los arrendadores deben notificarlo por escrito con al menos dos meses de antelación. Los inquilinos pueden impugnar los aumentos excesivos ante el Tribunal de Primera Instancia.

Prohibición de la discriminación en el alquiler

• Las prohibiciones generales que impiden el acceso a una vivienda a los inquilinos que perciben prestaciones sociales o que tienen hijos son ahora ilegales. Las evaluaciones de la asequibilidad siguen estando permitidas.

Se admiten mascotas

• Los inquilinos tienen derecho a solicitar tener una mascota. Los propietarios deben considerar todas las solicitudes de forma imparcial y pueden exigir a los inquilinos que contraten un seguro adecuado para la mascota.

Norma de viviendas dignas

• Por primera vez, se ampliará la aplicación de la norma oficial «Decent Homes» al sector del alquiler privado, abarcando problemas de humedad, moho, riesgos para la seguridad y estado de deterioro.

Límite máximo de depósitos y anticipos

• Los propietarios no pueden exigir el pago por adelantado de más de un mes de alquiler. Se mantienen las normas vigentes sobre el límite máximo de la fianza. Quedan prohibidas las «guerras de pujas» entre inquilinos por el alquiler.

Base de datos PRS

• Todos los arrendadores deberán registrarse a sí mismos y a sus inmuebles en una nueva base de datos nacional del sector del alquiler privado, que entrará en funcionamiento a partir de finales de 2026.

Defensor del arrendador

• Un nuevo Defensor del Sector del Alquiler Privado, con carácter jurídicamente vinculante, se encargará de resolver los conflictos entre inquilinos y propietarios sin necesidad de recurrir a los tribunales.

Repercusiones para los propietarios

Para los propietarios que gestionan carteras inmobiliarias de forma adecuada, la Ley supone un cambio de procedimiento más que una alteración fundamental; no obstante, los cambios son sustanciales y requieren una preparación minuciosa. La consecuencia más inmediata es la supresión del artículo 21 como mecanismo sumario para recuperar la posesión. En adelante, todas las reclamaciones de recuperación de la posesión deberán alegar un motivo válido conforme al artículo 8: entre ellos se incluyen los atrasos en el pago del alquiler por parte del inquilino, el comportamiento antisocial, la intención del arrendador de vender la vivienda o el deseo del arrendador o de un familiar cercano de mudarse a la misma.

En cuanto a los aumentos de alquiler, la norma de «un aumento al año» obligará a los propietarios a adoptar un enfoque más estratégico a la hora de fijar los precios: los ajustes puntuales durante la vigencia del contrato de alquiler ya no serán legales. La posibilidad de recurrir ante un tribunal implica que los niveles de alquiler deben poder justificarse con datos reales del mercado.

La prohibición de las políticas generales del tipo “no se admiten beneficiarios del DSS” o “no se admiten niños” exige un replanteamiento fundamental de los procesos de selección de solicitantes. Si bien las evaluaciones individuales de la capacidad económica siguen siendo legales, las exclusiones generales basadas en la percepción de prestaciones son ahora ilegales y conllevan sanciones económicas civiles. Los arrendadores también deben tener en cuenta que esta prohibición fue una de las disposiciones que entró en vigor ya el 27 de diciembre de 2025.

De cara al futuro, la próxima ampliación de la Norma de Viviendas Dignas al sector privado y la aplicación de la Ley Awaab —que impone plazos obligatorios para subsanar riesgos como la humedad y el moho— supondrán obligaciones adicionales de mantenimiento de los inmuebles para los propietarios. Asimismo, se han reforzado considerablemente las competencias de investigación y ejecución de los ayuntamientos, incluyendo sanciones civiles de hasta 7.000 libras por las primeras infracciones, que pueden ascender a 40.000 libras en caso de incumplimiento grave o reiterado.

¿Qué medidas deben tomar los propietarios?

Revisar todos los contratos de alquiler

• Los contratos de alquiler a plazo fijo (AST) vigentes no requieren una renovación inmediata, pero a partir del 1 de mayo de 2026 no se podrán formalizar nuevos contratos de alquiler a plazo fijo. Todos los contratos deberán actualizarse antes de esa fecha para reflejar condiciones de alquiler periódicas.
• Debe realizarse antes del 1 de mayo de 2026

Comprender los motivos revisados de la sección 8

• Infórmate sobre la lista completa y actualizada de los motivos de desahucio y los plazos de preaviso que se aplican a cada uno de ellos. Tanto si se trata de una venta como de una vivienda para uso propio, ahora se exige un preaviso de cuatro meses. Se recomienda encarecidamente solicitar asesoramiento jurídico sobre los motivos específicos.
• Debe realizarse antes del 1 de mayo de 2026

Establecer un procedimiento formal de revisión de los alquileres

• Los aumentos anuales deben notificarse mediante el formulario establecido, con un preaviso por escrito de al menos dos meses. Establezca ya un proceso coherente y documentado.
• Debe realizarse antes del 1 de mayo de 2026

Actualizar las políticas de selección de solicitantes

• Eliminar cualquier prohibición general que impida a los beneficiarios de prestaciones o a las familias con hijos anunciarse o hacer referencia a los criterios. Esta disposición ya está en vigor.
• En vigor a partir del 27 de diciembre de 2025

Establecer un procedimiento para solicitar la admisión de mascotas

•  Elabora un proceso claro y documentado para evaluar las solicitudes de los inquilinos relativas a las mascotas, incluyendo tu postura respecto a la exigencia de un seguro contra daños causados por mascotas. No se permitirán denegaciones generales.
• Debe realizarse antes del 1 de mayo de 2026

Asegúrate de que todos los documentos relativos al cumplimiento de las normas de seguridad estén actualizados

• Los certificados de seguridad de gas, los certificados de eficiencia energética (EPC), los informes sobre el estado de las instalaciones eléctricas y el resto de certificados exigidos deben estar al día antes de inscribirse en la base de datos del sector de alquiler privado (PRS).
• Esto está en curso en estos momentos.

Regístrate en la base de datos del PRS

• Todos los propietarios estarán obligados por ley a registrarse a sí mismos y a sus inmuebles. La implantación regional comenzará a finales de 2026, y el registro obligatorio a nivel nacional entrará en vigor a partir de 2027. La falta de registro limita el acceso a los motivos clave para la toma de posesión.
• Fase 2 — Finales de 2026

Únete al Defensor del Propietario de PRS

• La afiliación será obligatoria a partir de 2028. El Defensor del Pueblo se encargará de tramitar las reclamaciones de los inquilinos y emitirá resoluciones jurídicamente vinculantes sin coste alguno para estos. Empieza ya a preparar un procedimiento de reclamaciones documentado.
• Fase 2 — A partir de 2028

Evaluar las viviendas según la norma «Decent Homes»

• Planificar las obras de mantenimiento y mejora, prestando especial atención a la humedad, el moho y los riesgos de categoría 1 del HHSRS, antes de que la norma se amplíe oficialmente al sector privado.
• Fase 3 — 2035

Calendario de ejecución

27 de octubre de 2025

Sello Real

La Ley de Derechos de los Inquilinos entra en vigor. Algunas disposiciones —entre ellas, la prohibición de criterios discriminatorios en el alquiler y la ampliación de las competencias de las autoridades locales en materia de cumplimiento— entraron en vigor el 27 de diciembre de 2025.

1 de mayo de 2026 — Fase 1

Reformas fundamentales en materia de arrendamientos ya en vigor

Se deroga el artículo 21. Todos los contratos de alquiler pasan a ser periódicos. Entran en vigor las nuevas normas sobre el aumento del alquiler, los derechos de solicitud de tenencia de mascotas, los límites al pago anticipado del alquiler, la prohibición de las «guerras de ofertas» y el marco completo y revisado de los motivos de desahucio del artículo 8.

Finales de 2026 / 2027 — Fase 2

Base de datos de PRS y Defensor del Ciudadano

La base de datos nacional del PRS comenzará su implantación regional a partir de finales de 2026, y el registro nacional obligatorio entrará en vigor a partir de 2027. El administrador del Defensor del Arrendador será nombrado en 2026, antes de que la afiliación sea obligatoria a partir de 2028.

2035 — Fase 3

La norma sobre viviendas dignas y la Ley de Awaab

La Norma de Viviendas Dignas y la Ley de Awaab se amplían oficialmente al sector del alquiler privado. Se anima a los propietarios a subsanar las deficiencias con suficiente antelación a esta fecha.