En determinadas circunstancias, un arrendador puede ejecutar un contrato de arrendamiento comercial, bien mediante el reingreso pacífico en la propiedad, bien mediante la incoación de un procedimiento de ejecución contra el arrendatario en caso de incumplimiento de las condiciones del contrato. El reingreso se produce cuando el arrendador ejerce el derecho que le confiere el contrato a rescindirlo y recuperar la posesión del inmueble. Sin embargo, el derecho del arrendador a volver a entrar por incumplimiento del contrato está sujeto a varias restricciones. Una restricción crucial es que si un arrendador ha renunciado al derecho de caducidad, no podrá volver a entrar por incumplimiento del contrato de arrendamiento comercial.
En este artículo examinamos el caso de Tropical Zoo Ltd (Inquilino) contra Mayor and Burgesses of the London Borough of Hounslow (Propietario) [2024] EWHC 1240 (Ch)en el que el Tribunal Superior distinguió entre los incumplimientos "de una vez por todas" y los "continuados". El caso también examinó el papel de los agentes gestores en la renuncia al derecho del arrendador a renunciar a un contrato de arrendamiento.
Fondo
El 7 de marzo de 2012, el Arrendador concedió un contrato de arrendamiento de 125 años al Demandante. El contrato incluía un pacto por el que el arrendatario debía construir un zoológico y un centro educativo en un plazo de dos años. También contenía una cláusula de caducidad que establecía:
"Subsanar cualquier incumplimiento de un Pacto del Arrendatario Notificado por el Arrendador al Arrendatario lo antes posible y, en cualquier caso, en el plazo de dos meses desde la notificación del Aviso".
El Arrendatario no construyó el zoológico ni inició las obras. El 6 de noviembre de 2020, el Arrendador envió una notificación al Arrendatario exigiéndole que subsanara el incumplimiento en el plazo de dos meses especificado. Este plazo expiró sin que se produjera cumplimiento alguno, y el Arrendatario no adoptó ninguna otra medida para avanzar en la construcción del parque zoológico.
El 16 de febrero de 2021, el arrendador envió otra notificación en virtud del artículo 146 de la Ley de la Propiedad de 1925 (Law of Property Act 1925), exigiendo que se subsanara el incumplimiento en un plazo razonable y confirmando su intención de volver a entrar en la propiedad si el arrendatario no cumplía.
Mientras tanto, el Arrendador dio instrucciones a su agente de cobro de alquileres para que dejara de exigir o aceptar alquileres del Arrendatario. Aunque no se emitieron más demandas de alquiler, el Arrendatario siguió efectuando pagos en la cuenta de cliente del agente hasta finales de 2022. Todos estos pagos, excepto tres, fueron devueltos inmediatamente.
En julio de 2022, las partes entablaron conversaciones para resolver el litigio sin recurrir a los tribunales, pero no se llegó a ningún acuerdo.
El 3 de agosto de 2022, el arrendatario interpuso un recurso solicitando que se declarase que no había incumplido el contrato de arrendamiento. El 26 de agosto de 2022, el arrendador presentó un escrito de contestación en el que manifestaba su intención de renunciar al contrato de arrendamiento el 26 de abril de 2023, dos años después de la notificación del segundo artículo 146, a menos que el arrendatario subsanara sus incumplimientos finalizando el edificio zoológico.
Tipo de incumplimiento del arrendatario
La ley distingue entre distintos tipos de incumplimientos del contrato de arrendamiento. La clasificación clave en este caso era si el incumplimiento se producía "de una vez por todas" o de forma "continuada". Esta distinción es crucial porque:
- Si el incumplimiento se produce "de una vez por todas", el arrendador puede renunciar a su derecho de confiscación actuando de una manera que reconozca que el contrato continúa (por ejemplo, exigiendo el alquiler después de que se haya producido el incumplimiento). Una vez renunciado, el arrendador no puede reclamar la confiscación por ese incumplimiento en una fecha posterior.
- Por el contrario, un incumplimiento "continuado" se acumula de nuevo cada día, lo que significa que el arrendador conserva la capacidad de renunciar al contrato a pesar de cualquier renuncia previa.
Aunque la clasificación depende de la redacción exacta de un contrato de arrendamiento, los siguientes pactos suelen considerarse incumplimientos "de una vez por todas":
- Poner en reparación o realizar reparaciones en una fecha determinada
- No realizar modificaciones ni colocar carteles sin consentimiento
- Pagar el alquiler u otras cantidades debidas en virtud del contrato (por ejemplo, gastos de mantenimiento y seguros)
En consecuencia, cuando un inquilino incumple estos pactos, el propietario debe ser cauteloso para evitar renunciar al derecho de caducidad.
Renuncia al derecho de caducidad
Un arrendador puede renunciar inadvertidamente al derecho de caducidad por incumplimiento del contrato, incluso sin darse cuenta de ello:
- Tener conocimiento de la infracción;
- Realizar un acto que reconozca que el arrendamiento continúa; y
- Comunicar ese acto al inquilino.
Con frecuencia se ha considerado que la aceptación de la renta debida después de que el arrendador tenga conocimiento de un incumplimiento equivale a una renuncia al derecho de caducidad.
¿Constituye una renuncia la aceptación del alquiler por un agente?
Una cuestión clave en este caso era el alcance de la autoridad del agente gestor. El Tribunal Superior determinó que el agente no tenía plena autoridad para gestionar la propiedad, sino que estaba meramente autorizado para exigir y aceptar el alquiler. Por lo tanto, la capacidad del agente para tomar decisiones relativas a la continuación del contrato de arrendamiento era limitada.
El Tribunal declaró:
Un agente con autoridad real u ostensible para tomar decisiones relativas a la continuación de un contrato de arrendamiento tras un incumplimiento del pacto puede renunciar a la caducidad aceptando el alquiler, incluso si el agente ha recibido instrucciones de no hacerlo, e incluso si la aceptación del alquiler es accidental...".no se considerará que [el arrendador] ha aceptado el alquiler y, por tanto, ha renunciado al derecho de caducidad, por el mero hecho de que el banco u otro agente del arrendador haya aceptado el pago del alquiler, cuando dicho agente esté facultado para exigir y/o cobrar el alquiler, pero no tenga facultades más amplias para adoptar decisiones comerciales en nombre del arrendador."
El tribunal falló a favor del arrendador; que la disposición no estándar para remediar cualquier incumplimiento de un pacto de arrendamiento era un pacto autónomo y, como tal, el demandado tenía derecho a perder el contrato de arrendamiento. El juez también determinó que los retrasos en la devolución de los tres pagos del alquiler no constituían aceptación del alquiler y, por lo tanto, no se había renunciado al derecho de caducidad. También se denegó la solicitud de exención de la ejecución presentada por el arrendatario.
Conclusión
El alcance de las instrucciones y la autoridad del agente en relación con la toma de decisiones sobre la continuación del arrendamiento fue una consideración importante del Tribunal para determinar si la aceptación del alquiler constituía una renuncia al derecho del arrendador a renunciar al arrendamiento en este asunto.
En la práctica, es probable que esta decisión lleve a distinguir entre agentes gestores y gestores de activos.
Podría argumentarse que, a la luz de esta decisión, la aceptación del alquiler por parte de un mero agente gestor -cuyo papel se limita a exigir y cobrar el alquiler- no podría equivaler a una renuncia, a menos que se combinara con otras conductas del arrendador o del gestor de activos o si la aceptación se prolongara durante un periodo prolongado.
Sin embargo, si un agente gestor realiza funciones adicionales más allá de las "funciones de tesorería", como administrar servicios o abordar incumplimientos con los inquilinos, su papel puede considerarse más parecido al de un gestor de activos, ampliando potencialmente su autoridad y aumentando el riesgo de renuncia.
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David BurnsDavid Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en litigios relacionados con arrendatarios comerciales que han incumplido las condiciones del contrato y cuestiones relacionadas con la confiscación. Si desea asesoramiento sobre este tema, póngase en contacto con David Burns a través del correo electrónico D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
