En Ronald Fletcher Baker LLPEn la actualidad, trabajamos para propietarios de todo el país a la hora de hacer frente a los retos que plantea la gestión de propiedades residenciales. Nuestro equipo ofrece un asesoramiento claro y práctico sobre conflictos de arrendamiento, procedimientos de posesión y problemas de deterioro. Tanto si se trata de una sola propiedad como de una cartera más amplia, nos aseguramos de que cumpla con sus obligaciones legales al tiempo que protegemos su posición como propietario.
P: Mi inquilino ha dicho que hay desperfectos, ¿qué debo hacer?
Si un inquilino manifiesta su preocupación por el mal estado de la vivienda, debe tomárselo en serio. En primer lugar, acuse recibo de la queja por escrito y organice una inspección de la vivienda lo antes posible. Si el desperfecto entra dentro de sus obligaciones legales como arrendador (por ejemplo, en virtud del artículo 11 de la Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1985), debe realizar las obras necesarias en un plazo razonable. Ignorar o retrasar las reparaciones puede agravar el problema y exponerle a reclamaciones legales.
P: He notificado a mi inquilino la toma de posesión, pero me ha dicho que la vivienda está en mal estado.
Un inquilino puede utilizar alegaciones de deterioro para impugnar o retrasar el procedimiento de posesión. Si puede demostrar que usted no se ocupó de las reparaciones, el tribunal puede negarse a conceder la posesión, o el inquilino puede presentar una contrademanda por daños y perjuicios. En algunos casos, el deterioro puede incluso invalidar una notificación, sobre todo cuando se aplican medidas de protección contra el desalojo por represalias (por ejemplo, en virtud de la Ley de Desregulación de 2015 en relación con los arrendamientos de corta duración asegurados).
P: ¿Con qué rapidez debo resolver los problemas de deterioro?
No existe un plazo legal fijo, pero la ley obliga a los propietarios a actuar en un "plazo razonable" una vez notificados. Lo que es "razonable" depende de la gravedad del problema. Por ejemplo, una caldera rota en invierno debe solucionarse urgentemente, mientras que los problemas estéticos menores pueden permitir un plazo de respuesta más largo. En cualquier caso, cuanto antes actúe, mejor será su posición jurídica.
P: Mi inquilino me ha notificado una carta de acción previa alegando el mal estado de la propiedad, ¿qué debo hacer?
Una carta previa a la acción suele significar que el inquilino está considerando la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial. Debería hacerlo:
- Acuse recibo de la carta sin demora.
- Busque asesoramiento jurídico inmediatamente - debe seguir el Protocolo de Actuación Previa para Casos de Deterioro de la Vivienda.
- Inspeccionar la propiedad y llevar un registro detallado (fotos, informes del inspector, registros de reparaciones).
- Efectuar las reparaciones necesarias sin demora.
No responder adecuadamente puede aumentar el riesgo de que se inicie un procedimiento judicial y se le impongan costes adicionales.
P: ¿Qué aspectos de un inmueble se consideran deteriorados?
Por lo general, el deterioro se refiere al estado original de la propiedad. Algunos ejemplos comunes son:
- Goteras, humedades o moho causados por problemas estructurales
- Sistemas de calefacción o agua caliente averiados
- Cableado defectuoso o electricidad insegura
- Techos, ventanas o puertas dañados
- Problemas de saneamiento (por ejemplo, inodoros o desagües rotos)
Así es no suelen cubrir las mejoras (por ejemplo, sustituir una cocina vieja pero que funciona), a menos que sean necesarias para mantener la vivienda segura y habitable.
P: Si mi propiedad está en mal estado y no me ocupo de ello rápidamente, ¿de qué puedo ser responsable?
Si no actúa, podría enfrentarse a:
- Indemnización/daños y perjuicios: Los inquilinos pueden reclamar por molestias, angustia y, a veces, daños personales.
- Pago del alquiler: En casos graves, el alquiler puede reducirse para reflejar la pérdida de disfrute de la propiedad.
- Gastos jurídicos: Si un inquilino tiene éxito en los tribunales, usted puede ser condenado a pagar sus costas, además de las suyas.
- Medidas de ejecución: Las autoridades locales pueden intervenir, emitir avisos de mejora o incluso procesar a los propietarios que descuiden peligros graves en virtud del Sistema de Calificación de la Salud y Seguridad en la Vivienda (HHSRS).
En última instancia, una actuación rápida no sólo protege a su inquilino, sino también sus intereses financieros y jurídicos.
Marissa Lawrence
Abogado Asociado Senior
