This article explains the procedures involved when either a landlord or tenant wishes to renew a business lease bajo el Ley de Arrendadores y Arrendatarios de 1954 (LTA 1954).
¿El contrato de arrendamiento de una empresa finaliza al término del plazo o se renueva automáticamente?
A tenancy protected by the LTA 1954 does not terminate automatically at the end of the contractual term.
Subject to certain exceptions, a tenant occupying premises for business purposes has security of tenure. This means the tenancy will continue as long as the tenant remains in occupation until it is lawfully determined in accordance with the LTA 1954.
A tenant that occupies premises for the purposes of its business with a fixed-term tenancy also has a statutory right to a new lease at the end of the contractual term, provided that Parte II de la LTA 1954 y el contrato de arrendamiento no ha sido excluido de las disposiciones sobre seguridad de la tenencia.
¿Qué significa que el contrato de arrendamiento de un inquilino comercial no esté sujeto a la LTA 1954?
Sección 38A(1) de la LTA 1954 permite que “las personas que serán el arrendador y el arrendatario en relación con un arrendamiento que se concederá por un plazo de años determinado” acuerden que secciones 24 a 28 de la LTA 1954 (las disposiciones sobre seguridad de la tenencia) quedarán excluidas en relación con ese arrendamiento, pero debe tenerse en cuenta que el arrendamiento propuesto debe ser por un plazo de años determinado y que debe seguirse el procedimiento correcto.
El efecto de la contratación externa es ese:
- The tenant has no right to remain in the propiedad after the lease expires.
- El inquilino debe desalojar la vivienda al final del contrato, a menos que el propietario le ofrezca un nuevo contrato.
- El inquilino no tiene derecho a indemnización al abandonar la vivienda al final del contrato.
- El inquilino no tiene derecho a pedir al tribunal que determine la renta o las condiciones de un nuevo contrato si el propietario se lo ofrece.
¿Cuál es el proceso de renovación de un contrato de arrendamiento comercial?
It is open to the landlord and tenant to voluntarily enter into negotiations in an attempt to reach agreement on the terms of a renewal lease. Whether an agreement can be reached will depend on the approach taken by the parties. If the parties agree all the terms of the new lease, they can grant the renewal lease without requiring a court order. The majority of the lease will usually be negotiated by the parties without resorting to the court.
Lo mejor es iniciar las conversaciones de renovación con bastante antelación a la expiración del contrato. Así habrá tiempo suficiente para negociar cualquier disputa sobre el alquiler y otras condiciones del contrato de renovación.
Las negociaciones suelen comenzar cuando:
- El propietario sirve un Artículo 25 indicando que no se oponen a la concesión de un nuevo arrendamiento, o
- El inquilino sirve a Solicitud de la sección 26 buscando un nuevo alquiler.
Las condiciones propuestas para el nuevo contrato de arrendamiento figuran en el anexo adjunto a la notificación de la sección 25 o a la solicitud de la sección 26. Si no se llega a un acuerdo de forma voluntaria, deben seguirse los procedimientos y plazos específicos que se detallan a continuación.
¿Cómo renueva un arrendador un contrato comercial?
A landlord can initiate lease renewal by serving a Artículo 25 al inquilino. Para ser válida, la notificación debe:
- Estar en la forma prescrita.
- Ser notificado por el propietario competente.
- Dirigirse correctamente al inquilino.
- Ser notificado válidamente dentro del plazo legal (no más de 12 meses y no menos de seis meses antes de la fecha de terminación especificada).
La fecha de rescisión no puede ser anterior a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento en vigor.
Una vez notificada, una notificación válida del artículo 25 no puede ser retirada ni modificada unilateralmente por el propietario.
Si el arrendador pretende oponerse a la renovación, deberá utilizar un formulario distinto.
¿Cómo renueva un inquilino un contrato comercial?
Un inquilino puede iniciar la renovación notificando un Solicitud de la sección 26 al propietario. Esta solicitud debe:
- Estar en la forma prescrita.
- En el anexo adjunto figuran las condiciones propuestas para el nuevo contrato de arrendamiento.
La notificación de una solicitud en virtud del artículo 26 no obliga al arrendatario a suscribir un nuevo contrato, pero desencadena el proceso de renovación. El inquilino puede presentar una solicitud antes de que finalice el plazo contractual o después, si el arrendamiento continúa en virtud de la LTA de 1954.
Una solicitud de la Sección 26:
- Notifica al propietario que, si no se llega a un acuerdo sobre las condiciones del nuevo contrato de alquiler, cualquiera de las partes puede recurrir al tribunal para que se pronuncie al respecto.
- Establece que si el arrendador desea solicitar al tribunal un nuevo arrendamiento, debe hacerlo antes de la fecha de inicio especificada en la solicitud del arrendatario (a menos que las partes acuerden otra cosa).
- Informa al arrendador de que la oposición a la renovación sólo está permitida por uno o varios de los motivos establecidos en Artículo 30(1) de la LTA 1954.
- Exige que el arrendador presente una contranotificación en el plazo de dos meses si tiene intención de oponerse a la renovación. Si no lo hace, el arrendador debe conceder un nuevo arrendamiento.
- Finaliza el arrendamiento actual el día anterior a la fecha propuesta de inicio del nuevo arrendamiento.
¿Cuándo debe presentarse una solicitud judicial de renovación del arrendamiento?
Si las partes no llegan a un acuerdo sobre las condiciones del nuevo contrato de arrendamiento, cualquiera de ellas puede solicitar al tribunal que dicte una orden por la que se conceda un nuevo arrendamiento con arreglo a lo siguiente Artículo 24(1) de la LTA 1954.
Para proteger sus derechos, los inquilinos deben presentar la solicitud dentro del plazo legal. El proceso de solicitud depende de cómo se haya iniciado la renovación:
- Renovación iniciada por el propietario - Cualquiera de las partes puede recurrir al tribunal una vez que se ha notificado la Sección 25.
- Renovación iniciada por el arrendatario - Ninguna de las partes puede presentar una solicitud hasta que el arrendador notifique una contranotificación o hayan transcurrido dos meses desde la presentación de la solicitud en virtud del artículo 26, según qué condición se cumpla primero.
Most lease renewals are negotiated without court involvement. However, if an agreement is reached, it should be recorded in writing.
El propietario y el inquilino también pueden acordar por escrito prorrogar el plazo de solicitud judicial, siempre que lo hagan antes de la fecha de vencimiento.
Si se acerca la fecha límite y no se ha alcanzado un contrato o acuerdo de arrendamiento vinculante, el inquilino debe acudir a los tribunales para preservar su derecho legal a un nuevo contrato.
¿Cómo decide el tribunal las condiciones del contrato si las partes no se ponen de acuerdo?
If the parties fail to agree on renewal terms, the court will determine the lease’s provisions based on the evidence presented. The court’s decision will cover:
- Alquiler
- Duración del alquiler
- Cláusulas de ruptura del arrendador por reurbanización
- Cláusulas de rescisión del contrato de arrendamiento
- Uso permitido
- Pandemic rent suspension clauses
- Service charges
- Alienation and authorised guarantee agreements
- Garantes
- Depósitos de alquiler
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If you have any queries regarding a business or propiedad comercial lease renewal, please contact Socio David Burns por correo electrónico a D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 0207 467 5751.
David Burns
Socio Principal de Litigios
