Nota: Este artículo examina los recursos de que disponen los propietarios cuando un inquilino comercial incumple un contrato de arrendamiento. No cubre los recursos por impago de alquiler, ya que esto se detalla en el artículo "Qué hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler".
Cuando un inquilino incumple las condiciones de su contrato de arrendamiento comercial, el arrendador dispone de varios recursos potenciales, dependiendo de la naturaleza del incumplimiento, las condiciones del contrato y los objetivos finales del arrendador, entre ellos:
- Decomiso
- Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparación
- Declaración judicial / Cumplimiento específico
- Daños y perjuicios
- Medidas cautelares
Decomiso
La caducidad, o reentrada, es el derecho del arrendador a rescindir el contrato cuando el arrendatario incumple alguno de sus pactos en el contrato o al producirse determinados hechos especificados en el contrato, como la insolvencia.
El propietario de un local comercial debe plantearse si le interesa recuperar el inmueble. Si el arrendador cree que podría concederse un nuevo arrendamiento en condiciones similares o superiores, es posible que desee recuperar la propiedad. Sin embargo, si es probable que el inmueble permanezca desocupado durante algún tiempo, o si el mercado ya no admite condiciones de alquiler similares, el arrendador puede preferir mantener el arrendamiento existente y buscar soluciones alternativas que puedan compensar el incumplimiento y garantizar el cumplimiento futuro de los pactos del arrendatario.
El derecho del arrendador a embargar la vivienda está sujeto a una serie de limitaciones, por lo que es importante contar con asesoramiento jurídico antes de tomar cualquier medida para recuperar la propiedad. Si se equivoca en la confiscación, se trataría de una confiscación ilegal y el inquilino podría reclamarle daños y perjuicios.
Cuando se plantee la caducidad del contrato de arrendamiento y haya surgido el derecho de caducidad en virtud de los términos del contrato, el arrendador debe asegurarse de que no hace nada que le haga renunciar a ese derecho.
La renuncia al derecho de caducidad se produce cuando el arrendador, con conocimiento del incumplimiento del arrendatario, realiza un acto inequívoco que reconoce la subsistencia del contrato y lo comunica al arrendatario.
Para proteger su derecho de caducidad, los propietarios suelen cesar toda comunicación con el inquilino y aplicar una suspensión del pago del alquiler para evitar cualquier argumento de que se ha renunciado al derecho de caducidad. Exigir o aceptar el alquiler, por ejemplo, supondría renunciar a este derecho.
La mayoría de los arrendamientos comerciales modernos imponen a los inquilinos pactos relacionados con el uso de los locales, seguros, reparaciones, reformas, alquileres, otras cantidades adeudadas, el derecho a ceder o subarrendar, insolvencia, planificación, uso ilegal o inmoral y cumplimiento de las leyes de concesión de licencias.
Ejemplos de incumplimientos "de una vez por todas" son la falta de pago del alquiler, el incumplimiento de un pacto de reparación de los locales, el incumplimiento de las disposiciones sobre enajenación y los casos de insolvencia. Como ejemplos de incumplimientos continuados cabe citar los incumplimientos del pacto de mantener la propiedad en buen estado, los incumplimientos de un pacto de usuario y los incumplimientos de un pacto de seguro. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un incumplimiento "de una vez por todas", perderá el derecho a caducar el contrato por ese incumplimiento. Si el arrendador renuncia al derecho de caducidad por un "incumplimiento continuado", el incumplimiento surge de nuevo cada día, lo que permite al arrendador caducar incluso después de haber renunciado previamente al derecho.
Notificación del artículo 146
Si el inquilino incumple una cláusula del contrato de arrendamiento, salvo el impago del alquiler, el propietario debe determinar si el incumplimiento es subsanable antes de notificar al inquilino en virtud del artículo 146 de la Ley de Propiedad de 1925 (Notificación del artículo 146).
Si el incumplimiento es subsanable, la notificación conforme al artículo 146 debe exigir al inquilino que lo subsane en un plazo razonable. Si no se concede al inquilino un plazo razonable para subsanar el incumplimiento y el propietario toma medidas para ejecutar el contrato de arrendamiento, es probable que la notificación del artículo 146 quede invalidada y el propietario se exponga a una demanda por confiscación ilegal o ilícita.
En el caso de infracciones relacionadas con el impago del alquiler, no es necesario presentar una Notificación en virtud del artículo 146 antes de la confiscación. Para obtener más información sobre los recursos del arrendador comercial cuando el inquilino no paga el alquiler, consulte nuestro artículo "Qué hacer si el inquilino de su local comercial no paga el alquiler".
Requisitos adicionales por incumplimiento de un pacto de reparación
Sección 1 de la Ley de Arrendamientos (Reparaciones) de 1938 (LPRA 1938) limita la capacidad del arrendador para renunciar al arrendamiento cuando se aplica la LPRA 1938. La LPRA 1938 se aplica si el contrato de arrendamiento se concedió por un período de al menos siete años y le quedan al menos tres años de vigencia. La notificación del arrendador con arreglo al artículo 146 debe hacer referencia a los derechos del arrendatario en virtud de la LPRA 1938. Si el inquilino reclama el beneficio de la LPRA 1938, el arrendador no puede tomar medidas para renunciar al contrato de arrendamiento o reclamar daños y perjuicios por incumplimiento del pacto de reparación sin el consentimiento del tribunal.
Si el inquilino incumple sus compromisos de reparación, el propietario puede adjuntar a la notificación del artículo 146 un cuadro de dilapidaciones en el que se indiquen los incumplimientos.
En algunos casos, el arrendador puede decidir entregar una notificación del artículo 146 a un inquilino que haya incumplido el contrato de arrendamiento, aunque el arrendador no tenga necesariamente la intención de proceder a la caducidad del contrato, ya que la notificación puede incitar al inquilino a subsanar los incumplimientos.
Tras el decomiso
Cuando el arrendador ha renunciado al contrato de arrendamiento comercial, existen otras consideraciones para el arrendador:
Alivio del decomiso
El inquilino u otras partes (como un subarrendatario o un acreedor hipotecario) pueden solicitar la exención de la confiscación. Si el arrendador desea conceder un nuevo arrendamiento sobre la propiedad a un tercero, querrá saber lo antes posible si el inquilino (o cualquier otra parte) tiene intención de presentar dicha solicitud. El arrendador querrá evitar tener una propiedad vacante mientras espera la solicitud de exención de embargo del inquilino o de otra parte.
El arrendador puede decidir notificarlo a quienes tengan derecho a solicitar la exención, indicándoles que se concederá un nuevo contrato de arrendamiento y pidiéndoles que soliciten la exención inmediatamente si tienen intención de hacerlo.
Instalaciones y accesorios de los inquilinos abandonados en la propiedad
En lo que respecta a las instalaciones del arrendatario, la posición general es que, a falta de disposiciones especiales en el contrato de arrendamiento, cuando éste se extingue por reentrada pacífica, se pierde el derecho del arrendatario a retirar cualquier instalación.
En el caso de los bienes muebles, es probable que el arrendador tenga que convertirse en depositario involuntario y deba dar al tercero la oportunidad de recogerlos notificándoselo en virtud de la Ley de Agravios (Interferencia con Bienes) de 1977.
Cancelación de inscripciones en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, es posible que el arrendador tenga que tomar medidas para cerrar el título de arrendamiento y eliminar de los títulos superiores cualquier anotación relacionada con el arrendamiento.
Obligación de pagar el impuesto sobre actividades económicas tras la confiscación
En caso de que el arrendador pierda el contrato de arrendamiento, volverá a ser responsable del pago de las tasas (sin perjuicio de las bonificaciones que puedan aplicarse), como persona con derecho a la posesión.
Autotutela por incumplimiento de los pactos de reparación
Existen limitaciones legales a la cuantía de los daños y perjuicios que un arrendador puede recuperar por el incumplimiento de los pactos de reparación del inquilino durante la vigencia de un contrato de arrendamiento comercial. En algunos casos, los arrendadores pueden entrar en el inmueble y realizar ellos mismos las obras si el contrato así lo prevé (lo que se conoce como cláusula "Jervis contra Harris").
Puede ser una herramienta útil para los propietarios, ya que tienen derecho a recuperar del inquilino el coste de las obras como deuda, no como daños y perjuicios. Sin embargo, el propietario debe considerar cuidadosamente el alcance del incumplimiento y las obras que realiza. Si las obras realizadas por el arrendador van más allá del deterioro específico relacionado con el incumplimiento, el arrendador podría ser responsable de allanamiento, al no haber tenido derecho a entrar en la propiedad para realizar esas obras.
Declaración judicial / Cumplimiento específico
Si existe una disputa sobre si el inquilino ha incumplido el contrato, qué medidas debe tomar o qué puede hacer el propietario por su cuenta, el propietario podría plantearse solicitar una declaración al tribunal. Esto también podría combinarse con una solicitud judicial de cumplimiento específico, solicitando que el inquilino cumpla sus pactos, o una reclamación de daños y perjuicios para compensar al propietario por los incumplimientos del inquilino.
El cumplimiento específico es un remedio equitativo que el tribunal puede conceder si la indemnización por daños y perjuicios no es un remedio adecuado. Sólo estará disponible si la obligación que debe cumplirse es lo suficientemente precisa como para ser susceptible de un cumplimiento específico. Por lo general, no se ordenará el cumplimiento específico si el contrato exige una ejecución o supervisión constante durante un periodo de tiempo y las obligaciones del contrato no están claramente definidas.
Daños y perjuicios
Otra posible solución para el propietario cuando el inquilino ha incumplido el contrato de arrendamiento es interponer una demanda por daños y perjuicios. El punto de partida es que el arrendador tiene derecho a que se le devuelva a la situación en la que habría estado si el inquilino hubiera cumplido sus obligaciones. Para obtener una indemnización por los perjuicios sufridos a causa del incumplimiento del inquilino, el propietario debe probar sus perjuicios y establecer que han sido causados por el incumplimiento del inquilino. Si la relación entre el incumplimiento y la pérdida es demasiado remota, es probable que la reclamación no prospere.
La reclamación de daños y perjuicios puede ser costosa y prolongada, y dependiendo de la naturaleza del incumplimiento del inquilino y de otras circunstancias, los daños y perjuicios por sí solos pueden no ser una solución adecuada.
El arrendador aún puede reclamar daños y perjuicios a un inquilino por incumplimiento del pacto, aunque el arrendador ya haya renunciado al derecho de caducidad por dicho incumplimiento.
Medidas cautelares
Un requerimiento judicial es una orden judicial que obliga a una parte a realizar (obligatoriamente) o abstenerse de realizar (prohibitivamente) determinadas acciones. En caso de incumplimiento de un pacto, la orden puede exigir al inquilino que se abstenga de realizar una acción específica (como dejar de subarrendar) o que adopte medidas positivas para cumplir las condiciones del contrato de arrendamiento o traspaso (como realizar reparaciones). Al igual que el cumplimiento específico, las medidas cautelares se basan en la equidad y se concederán o denegarán en función de la equidad.
En los casos apropiados, cuando se requiera una solución urgente, por ejemplo para poner fin a obras no autorizadas, el arrendador podrá solicitar un requerimiento judicial provisional en primera instancia, al que seguirá un requerimiento judicial definitivo en una fase posterior.
La primera fase es una orden judicial "provisional", una medida temporal diseñada para durar un periodo definido, normalmente hasta la vista final. La orden se dicta con un escrutinio limitado de la documentación y las pruebas, dado el carácter urgente de la solicitud, y el umbral para dictarla es más bajo. El tribunal debe considerar si existe una cuestión grave que deba juzgarse, si una indemnización por daños y perjuicios sería un remedio adecuado, y dónde está el equilibrio de conveniencia (por ejemplo, los inconvenientes si se concede la orden judicial en comparación con los inconvenientes si no se concede).
Por lo general, la parte que solicita una medida cautelar ofrece un compromiso cruzado de indemnización por daños y perjuicios, por el que se compromete a pagar daños y perjuicios a la otra parte si ésta sufre pérdidas como consecuencia de la concesión de la medida cautelar, en caso de que en la vista final se demuestre que la medida cautelar no debería haberse dictado. Las medidas cautelares definitivas se conceden tras la audiencia final y suelen tener una duración indefinida.
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David BurnsDavid Burns, Socio Principal de Litigios en Ronald Fletcher Baker LLP, tiene una amplia experiencia en la gestión de asuntos relacionados con inquilinos comerciales que han incumplido las condiciones de su contrato de arrendamiento. Para consultas sobre este tema, póngase en contacto con David Burns a través del correo electrónico D.Burns@rfblegal.co.uk o por teléfono en 07762318409.
David Burns
Socio Principal de Litigios
