Besitzstörungsverfahren und Fristen: Wo stehen wir nach Brent LBC gegen Hajan?

 Im Mietrecht haben nur wenige Worte so viel praktisches Gewicht wie "begonnen". Die Wohnraumgesetze von 1985 und 1988 verlangen, dass Besitzverfahren innerhalb strenger gesetzlicher Fristen nach der Zustellung einer Benachrichtigung "begonnen" werden müssen. Jahrzehntelang war das herkömmliche Verständnis klar: Das Verfahren wird "eingeleitet", wenn das Gericht das Antragsformular ausstellt, wie es in den Zivilprozessregeln festgelegt ist und vom Berufungsgericht in Salford City Council gegen Garner. 

Diese Gewissheit wurde erschüttert in Brent London Borough Council / Hajan. Das Berufungsgericht entschied, dass ein Verfahren auch dann als "eingeleitet" betrachtet werden kann, wenn ein Vermieter eine bestehende Forderung abändert, sofern die Änderung innerhalb der gesetzlichen Frist in einer späteren Mitteilung erfolgt.  

Ein Jahr danach, Hajan beeinflusst nach wie vor die Besitztumspraxis, und ihre Auswirkungen sind noch nicht absehbar, was die Notwendigkeit einer soliden Rechtsberatung unterstreicht  

Der gesetzliche Rahmen: Warum das Timing wichtig ist 

Die wichtigsten gesetzlichen Wege zum Besitz sehen strenge Fristen vor: 

• Abschnitt 21 (4D), Wohnungsgesetz 1988Das Verfahren muss innerhalb von sechs Monaten nach Zustellung der Mitteilung eingeleitet werden (oder innerhalb von vier Monaten nach dem in der Mitteilung angegebenen Datum, falls dieses später liegt). 

• Abschnitt 8(3), Housing Act 1988: Das Verfahren muss innerhalb von zwölf Monaten nach Zustellung der Mitteilung eingeleitet werden. 

• Abschnitt 83A(2), Housing Act 1985Verfahren: Das Verfahren muss nach dem in der Bekanntmachung angegebenen Datum und während der Geltungsdauer der Bekanntmachung (normalerweise 12 Monate) eingeleitet werden.  

Die CPR sieht auch vor: 

• CPR 7.2(1): Das Verfahren wird eingeleitet, wenn das Gericht auf Antrag des Klägers ein Antragsformular ausstellt. 

• CPR PD 7A Absatz 6.1: unterscheidet zwischen "eingeleiteten" und "begonnenen" Verfahren. 

Traditionell bedeutete dies, dass das Verfahren, wenn das Gericht nicht innerhalb der gesetzlichen Frist einen Antrag gestellt hatte, verjährt und damit anfällig für eine Abweisung war. Diese Auslegung führte zu besonderen Problemen im Rahmen von Abschnitt 21, wo Vermieter in der Praxis nur vier Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist Zeit hatten, um die Herausgabe sicherzustellen, was möglicherweise zur Notwendigkeit eines Räumungsbefehls führte  

Der Sachverhalt in der Rechtssache Brent LBC gegen Hajan 

• Am 30. November 2022 stellte Brent eine Aufforderung zur Besitznahme gemäß Abschnitt 83 des Wohnungsgesetzes von 1985und beruft sich dabei auf Gründe für unsoziales Verhalten (Gründe 1 und 2, Anhang 2). 

• Am 21. Dezember 2022 leitete die Gemeinde auf der Grundlage dieser Mitteilung ein Räumungsverfahren ein. 

• Am 4. Mai 2023, nach der Verurteilung des Mieters wegen einer schweren Straftat, stellte Brent eine weitere Mitteilung gemäß Abschnitt 83ZA (der zwingende "absolute" Grund, der durch die Gesetz über antisoziales Verhalten, Kriminalität und Polizeiarbeit 2014).  

• Am 6. Juni 2023 beantragte der Rat, seine Klageschrift in dem laufenden Verfahren zu ändern und sich auf den zwingenden Grund zu berufen. Die Änderung wurde am 5. Juli 2023 von einem stellvertretenden Bezirksrichter genehmigt. 

• Der Mieter legte Berufung ein und machte geltend, dass das Verfahren nicht nach dem in der Mitteilung nach Section 83ZA genannten Datum "eingeleitet" worden sei und daher fehlerhaft sei.  

 
Die Argumentation des Berufungsgerichts 

Das Berufungsgericht wies die Berufung des Mieters zurück. Seine Argumentation lässt sich wie folgt zusammenfassen: 

1. Wörtliche Regelung unzureichend: Während CPR 7.2 vorsieht, dass das Verfahren mit der Ausstellung eines Antragsformulars durch das Gericht eingeleitet wird, kann dies nicht ohne Weiteres auf geänderte Verfahren angewandt werden. Dies würde zu unnötiger Doppelarbeit führen.  

2. Zweckdienliche Auslegung: Der materielle Schutz der gesetzlichen Regelung, der einen zeitlichen Abstand zwischen Kündigung und Räumungsverfahren vorschreibt und den Mietern die Möglichkeit der Überprüfung einräumt, wurde eingehalten. Es würde den Zweck der Regelung untergraben, wenn Vermieter gezwungen wären, ein laufendes Verfahren abzubrechen und erneut zu kündigen.  

3. Durch Änderung "begonnenes" Verfahren: Wenn das Gericht eine Änderung zulässt und einen Stichtag festlegt, kann das Verfahren für die Zwecke der gesetzlichen Fristen als an diesem Tag "begonnen" angesehen werden.  

Der Gerichtshof hat darauf hingewiesen, dass "der verfahrensrechtliche Schwanz nicht mit dem materiellrechtlichen Hund wedeln darf".  

Wie passt das zu Garner? 

Unter Salford CC gegen Garnerhatte der Court of Appeal offenbar die Bedeutung von "begonnen" in Anlehnung an CPR 7.2, d. h. die Ausstellung des Antragsformulars, festgelegt. Interessanterweise, Hajan hat nicht ausdrücklich berücksichtigt Garner. Stattdessen wich es aus, indem es feststellte, dass CPR 7.2 in Fällen von Änderungen "nicht angewendet werden kann".  

Das Ergebnis ist eine unangenehme Spannung: auf der einen Seite, Garner bleibt geltendes Recht, allerdings nur für neu erteilte Ansprüche. Hajan wird eine gesonderte Kategorie geschaffen, in der Änderungen selbst den Zeitpunkt der "Einleitung" des Verfahrens markieren können.  

Praktische Auswirkungen (ein Jahr später) 

Für Vermieter 

• Hajan bietet einen potenziellen Rettungsanker, wenn die Kündigungen nach der Einleitung des Verfahrens erfolgen. Anstatt von vorne beginnen zu müssen, können Vermieter den Anspruch möglicherweise ändern und am Leben erhalten.  

• Dies ist besonders hilfreich, wenn die Verzögerungen durch Rückstände bei den Gerichten und nicht durch das eigene Handeln des Vermieters verursacht wurden.  

• Die Erlaubnis zur Änderung ist jedoch ein Ermessensspielraum. Vermieter können nicht davon ausgehen, dass Änderungen immer bewilligt werden, insbesondere dann nicht, wenn die gesetzlichen Bedingungen (z. B. zeitlich begrenzte Auslöser gemäß s.83ZA) bereits abgelaufen sind.  

Für Mieter 

• Das Urteil kann als Verwässerung des strengen Schutzes der gesetzlichen Fristen angesehen werden.  

• Ein Mieter kann nun mit einem geänderten Verfahren konfrontiert werden, auch wenn die ursprüngliche Klage wohl "verjährt" war.  

• Andererseits bleiben die materiellen Schutzbestimmungen, wie Kündigungsfrist und Überprüfungsrechte, erhalten.  

Für Praktiker 

• Es ist mit mehr Anträgen auf Änderung von Ansprüchen in Besitznahmeverfahren zu rechnen, insbesondere wenn Vermieter nachträgliche Kündigungen zugestellt haben.  

• Die Bereitschaft der Gerichte, Änderungen zuzulassen, könnte steigen, wenn dadurch doppelte Kosten und Anstrengungen vermieden werden können.  

• Nichtsdestotrotz sollten die Praktiker den Vermietern weiterhin raten, den Antrag rechtzeitig zu stellen, um sich nicht auf das Ermessen des Gerichts zu verlassen.  

Können "tote" Forderungen wiederbelebt werden? 

Einer der meistdiskutierten Aspekte der Hajan die Frage, ob ein Verfahren, das von Anfang an "tot" war, weil der ursprüngliche Antrag außerhalb des gesetzlichen Zeitrahmens gestellt wurde, durch eine Änderung "wiederbelebt" werden kann, was sich möglicherweise auf den Erlass einer Anordnung zur Aussetzung des Besitzes auswirken kann 

Der Gerichtshof hat diesen Punkt zwar nicht ausdrücklich entschieden, aber seine Argumentation deutet darauf hin, dass in einigen Fällen eine Änderung ansonsten fehlerhaften Forderungen neues Leben einhauchen könnte. Dies ist vor allem für Ansprüche nach Abschnitt 21 und Abschnitt 8 von Bedeutung, bei denen der Zeitplan in der Vergangenheit eng war, insbesondere in Fällen von Mietrückständen  

Die Lage im Jahr 2025 

Ein Jahr später, Hajan hat sich in der Praxis durchgesetzt, insbesondere bei privaten Vermietern:  

• Die Amtsgerichte werden zunehmend mit Änderungsanträgen konfrontiert, in denen Hajan. 

• Es gibt vereinzelte Hinweise darauf, dass weniger Anträge wegen "Überschreitung der Frist" abgelehnt werden und dass sich die Entscheidungen des Fallmanagements stärker darauf konzentrieren, ob eine Änderung angebracht ist.  

• Der Fall ist noch nicht vor dem Obersten Gerichtshof verhandelt worden, und seine Wechselwirkung mit Garner bleibt ungelöst.  

Blick in die Zukunft 

• Mögliche Erweiterung: während Hajan nach Section 83ZA entstanden ist, kann sich die Argumentation auf die Ansprüche nach Section 8 und Section 21 erstrecken. Dies könnte eine breitere Aufweichung der gesetzlichen Fristen bedeuten. 

• Die Unsicherheit bleibt bestehen: Bis sich ein höheres Gericht erneut mit dieser Frage befasst, müssen sich die Praktiker in einem Spannungsfeld bewegen zwischen Garner und Hajan.  

• Politische Auswirkungen: Das Urteil spiegelt die Bereitschaft der Justiz wider, der Effizienz Vorrang vor strengen Verfahrensregeln einzuräumen. Ob dies das richtige Gleichgewicht zwischen der Flexibilität des Vermieters und dem Schutz des Mieters darstellt, wird wahrscheinlich umstritten bleiben.  

Schlussfolgerung  

Brent LBC gegen Hajan hat die Karte der Räumungsverfahren neu gezeichnet. Mit der Feststellung, dass geänderte Ansprüche als "begonnen" behandelt werden können, hat das Berufungsgericht sowohl Flexibilität als auch Unsicherheit in einen Bereich gebracht, der einst als geregelt galt und der die Auslegung von Mietverträgen beeinflussen kann  

Für Vermieter ist die Entscheidung ein wertvolles Instrument, um unnötige Kosten zu vermeiden. Für die Mieter bedeutet sie eine Lockerung der strengen gesetzlichen Schutzmaßnahmen. Für die Gerichte ist sie Ausdruck eines pragmatischen Ansatzes in einer Zeit knapper Ressourcen.  

Ein Jahr danach, Hajan bleibt ein zu beobachtender Fall. Seine volle Tragweite wird erst deutlich werden, wenn die Gerichte ihn auf das gesamte Spektrum der Besitzansprüche anwenden.   

Angelegenheiten von Vermietern und Mietern: Kontakt 

Ben Lewis ist Rechtsanwalt in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten von RFB. Für Anfragen zu diesem Thema kontaktieren Sie bitte Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.