Reform des Erbbaurechts: Gerichtliche Anfechtung stellt Zukunft der wichtigsten Bestimmungen in Frage

Die Gesetz zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024 (LFRA 2024) wurde mit dem Versprechen eingeführt, das Erbbaurecht in England und Wales zu verändern. Jahrzehntelang war das System wegen seiner Komplexität, Unausgewogenheit und Kosten kritisiert worden. Durch die Abschaffung des Heiratswerts, die Begrenzung des Erbbauzinses und die Verringerung der Kostenbelastung wollte das Parlament die Verlängerung von Pachtverträgen und das Enfranchisement erschwinglicher und zugänglicher machen. 

Doch nur ein Jahr später werden die folgenreichsten Reformen des Gesetzes vor dem Obersten Gerichtshof angefochten. Im Juli 2025 haben sechs große Erbbaurechtsinhaber und Wohlfahrtsverbände eine gerichtliche Überprüfung eingeleitet. Das Ergebnis wird darüber entscheiden, ob die zentralen Säulen der Erbbaurechtsreform intakt bleiben oder genau in dem Moment beschnitten werden, in dem sie in Kraft treten sollten.  

Warum eine Reform des Erbbaurechts notwendig war 

Das Erbbaurecht ist seit langem umstritten. Die Pächter besitzen ihr Haus für mehrere Jahre, sind aber weiterhin zur Zahlung von Erbbauzinsen und Nebenkosten verpflichtet und müssen sich mit komplexen Regeln auseinandersetzen, wenn sie ihren Pachtvertrag verlängern oder das Eigentum erwerben wollen. Kritiker behaupteten, das System begünstige in unverhältnismäßiger Weise die Vermieter, insbesondere in hochwertigen städtischen Gebieten, wo die Prämien sehr hoch sein können.  

Eines der umstrittensten Elemente war der Heiratswert - ein zusätzlicher Betrag, der zu zahlen ist, sobald ein Pachtvertrag unter 80 Jahre fällt, und der die "Heirat" zwischen dem Wert des Eigentums und dem des Pachtrechts widerspiegelt. Die Pächter argumentierten, dies sei ein unfairer Gewinn für die Verpächter. Die Erbbaurechtsnehmer hingegen sahen darin die Anerkennung eines echten finanziellen Interesses. 

Die Rufe nach Reformen wurden lauter, nachdem die Grenfell-Tragödie Schwachstellen im Schutz der Pächter aufgedeckt und die Öffentlichkeit auf die eskalierenden Nebenkosten aufmerksam gemacht hatte. Parlamentarische Ausschüsse drängten wiederholt auf eine umfassende Reform, die in dem Gesetz von 2024 gipfelte. 

Die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024 

Mit dem Gesetz sollten drei strukturelle Probleme angegangen werden: Bewertung, Dauer der Laufzeit und Kosten.  

1. Bewertung 

• Abschaffung des Wertes der Ehe; 

• Der Erbbauzins wird bei der Berechnung der Prämien auf einer gedeckelten Basis (0,1% des Wertes des freien Eigentums) behandelt; 

• Neue vorgeschriebene Sätze, die durch sekundäre Rechtsvorschriften festgelegt werden sollen, um die Bewertungen vorhersehbarer und billiger für die Pächter zu machen. 

2. Laufzeit des Mietvertrags 

• Verlängerungsrechte für Wohnungen und Häuser werden auf 990 Jahre verlängert. 

3. Kosten 

• Generell gilt, dass jede Seite ihre eigenen außergerichtlichen Kosten bei Enfranchisement- und Pachtverlängerungsklagen trägt, wobei es nur sehr wenige Ausnahmen gibt; 

• Änderungen des Verwaltungsrechts, um die Einziehung der Kosten der Vermieter von den Pächtern zu begrenzen. 

4. Andere Reformen 

• Vereinfachung des Anspruchs auf Verwaltungsrechte; 

• Bestimmungen über die Transparenz der Gebühren für die Immobilienverwaltung; 

• Abschaffung des Erfordernisses einer zweijährigen Besitzdauer für die Ausübung der gesetzlichen Rechte. 

Einige Maßnahmen, wie die Abschaffung der zweijährigen Eigentumsregel (in Kraft seit Januar 2025), sind bereits in Kraft getreten. Andere, wie die 990-Jahres-Frist und die neuen Bewertungssätze, bedürfen noch der Sekundärgesetzgebung.  

Die gerichtliche Überprüfung 

Im Juli 2025 verhandelte der Divisional Court (Holgate LJ und Foxton J) eine viertägige gerichtliche Überprüfung, die von sechs Klägern - The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon's Charity und The Portal Trust - angestrengt wurde. Zusammen kontrollieren oder verwalten sie rund 390.000 Erbpachtrechte. Ihre Anfechtung richtet sich direkt gegen die Bewertungsreformen.  

Die Argumente der Freeholder 

Die Antragsteller machen Folgendes geltend: 

• Der Ehestand ist ein Eigentumsrecht, das durch Artikel 1, Protokoll 1 der Europäischen Menschenrechtskonvention geschützt ist. Seine Abschaffung stellt eine rechtswidrige Entziehung des Eigentums dar. 

• Durch die Begrenzung des Erbbauzinses wird ihnen in ungerechter Weise der tatsächliche wirtschaftliche Wert ihres Vermögens vorenthalten. 

• Die neue Kostenregelung hindert sie daran, rechtmäßige Kosten zu erstatten, was wiederum einen Eingriff in die Eigentumsrechte darstellt.  

• Insgesamt sind die Reformen unverhältnismäßig und führen zu Verlusten in dreistelliger Millionenhöhe, ohne dass ein ausgewogenes Verhältnis zwischen öffentlichem Interesse und privaten Rechten hergestellt wird.  

Die Verteidigung der Regierung 

Der Staatssekretär verteidigt die Reformen als legitime sozialpolitische Maßnahme, die ein jahrzehntelanges Ungleichgewicht beseitigen soll. Das Parlament sei berechtigt, Gesetze zur Erschwinglichkeit und Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu erlassen. Die Regierung behauptet auch, dass der Heiratswert selbst kein "Besitz" im Sinne der EMRK sei, sondern vielmehr ein reformfähiges gesetzliches Konstrukt.  

Was geschah bei der Anhörung? 

Aus Berichten des Gerichts geht hervor, dass die Richter der Idee des Ehewerts als Eigentumsrecht skeptisch gegenüberstanden. Sie bezweifelten auch, dass die von den Eigentümern geltend gemachten finanziellen Verluste zwar erheblich sind, aber das öffentliche Interesse an einer Reform überwiegen. Das Urteil wurde zurückgestellt, eine Entscheidung wird später im Jahr 2025 erwartet.  

Zu Beginn des Jahres wurden Anträge von Pächterkampagnengruppen auf Intervention abgelehnt. Kritiker argumentieren, dass dies dazu geführt hat, dass die Pächter, die eigentlich davon profitieren sollten, kein direktes Mitspracherecht in den Verfahren haben.  

Reform verzögert 

Einige Elemente des LAFRA sind bereits in Kraft getreten. Pächter müssen nicht mehr zwei Jahre warten, bevor sie eine Verlängerung des Pachtvertrags beantragen können, und das Recht auf Verwaltung wurde ausgeweitet.  

Andere wegweisende Reformen bleiben jedoch aufgeschoben. Die geplanten Verlängerungen der Pachtverträge auf 990 Jahre und weitere Kontrollen der Gebühren für die Immobilienverwaltung hängen von sekundären Rechtsvorschriften ab. Diese Maßnahmen werden nun aufgeschoben, während die gerichtliche Überprüfung fortgesetzt wird.  

Für viele Pächter ist die Unsicherheit akut. Eine aktuelle Opinium-Umfrage, über die die Times im Juli 2025 berichtete, ergab, dass fast 60% der Pächter Schwierigkeiten hatten, ihre Häuser zu verkaufen, während bei etwa drei Vierteln die Nebenkosten im letzten Jahr gestiegen waren. Der Mangel an Klarheit über die Reform hat die Haushalte vor finanzielle und praktische Probleme gestellt.  

Wie geht es weiter? 

Das vorbehaltene Urteil wird darüber entscheiden, ob die wichtigsten Bestimmungen des LFRA 2024 intakt bleiben. Es sind im Wesentlichen drei Ergebnisse möglich: 

1. Reformen in vollem Umfang aufrechterhalten 

• Pächter erhalten günstigere und längere Pachtverlängerungen mit geringeren Kosten. 

• Erbbauberechtigte verlieren den Heiratswert und müssen mit niedrigeren Erbbauzinsen rechnen.  

2. Teilerfolg für Freeholder 

• Das Gericht kann einigen Anfechtungen stattgeben (z. B. in Bezug auf die Kostendeckung), während es anderen stattgibt.  

3. Herausforderung gelingt in vollem Umfang 

• Möglicherweise muss das Parlament die Gesetzgebung überarbeiten, was die Reform weiter verzögern und die Pächter weiterhin in Ungewissheit lassen würde.  

Praktische Auswirkungen im Jahr 2025 

• Für Immobilieneigentümer: Die Unsicherheit über die Bewertung der Vermögenswerte hält an. Enfranchisement-Portfolios können je nach Ergebnis neu bewertet werden. 

• Für Erbpächter: Verhandlungen und Verkäufe sind nach wie vor schwierig, und die Käufer sind zurückhaltend, bis Klarheit herrscht. 

• Für Darlehensgeber: Hypothekenanbieter beobachten die Situation genau, da die Verfügbarkeit von Finanzierungen für kurze Mietverträge von einer vorhersehbaren Bewertung abhängt.  

• Für den Wohnungsmarkt: Die Verzögerung der Reform untergräbt das Vertrauen, was sich wiederum auf die Mobilität und die Erschwinglichkeit auswirkt.  

Schlussfolgerung  

Die gerichtliche Überprüfung des Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ist ein entscheidender Moment für das Immobilienrecht. Für die Regierung ist es ein Test, ob das Parlament die seit langem versprochene Überarbeitung des Erbbaurechts aus Gründen der Fairness durchführen kann. Für die Erbbaurechtsnehmer geht es um den Schutz von Vermögenswerten in Milliardenhöhe. Für die Pächter geht es um den Unterschied zwischen der Möglichkeit, das Pachtverhältnis zu fairen Bedingungen zu verlängern oder zu befristen, oder um das Festhalten an einem System, das seit langem als veraltet und unausgewogen kritisiert wird.  

Während die Branche auf das Urteil im Laufe dieses Jahres wartet, müssen sich sowohl Vermieter als auch Mieter auf einige ungewisse Monate einstellen. Die einzige Gewissheit ist, dass das Ergebnis die Zukunft des Erbbaurechts für die nächsten Jahrzehnte neu gestalten wird.  

Mietvertragsverlängerungen und Enfranchisement: Kontakt 

Ben Lewis ist Associate Solicitor in der Abteilung für Rechtsstreitigkeiten und Entrechtung bei RFB. Für Anfragen zu diesem Thema kontaktieren Sie bitte Ben Lewis per E-Mail unter B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.