Reform des Erbbaurechts: Gerichtliche Anfechtung stellt Zukunft der wichtigsten Bestimmungen in Frage

Die Gesetz zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024 (LFRA 2024) was introduced with the promise of transforming leasehold ownership in England and Wales. For decades, the system had been criticised for complexity, imbalance, and cost. By removing marriage value, capping the treatment of ground rent, and reducing cost burdens, Parliament sought to make lease extensions und enfranchisement more affordable and accessible. 

Yet, only a year later, the Act’s most consequential reforms face a formidable challenge in the High Court. In July 2025, six major freeholders and charitable estates launched a judicial review. The outcome wird determine whether the central pillars of leasehold reform survive intact or are curtailed at the very moment they were due to take effect.  

Warum eine Reform des Erbbaurechts notwendig war 

Leasehold has long been controversial. Leaseholders own their homes for a term of years but remain bound to pay ground rent and service charges, and must navigate complex rules if they wish to extend their lease or buy the freehold. Critics argued the system disproportionately favoured Vermieter, particularly in high-value urban areas where premiums could be very high.  

One of the most disputed elements was marriage value- an zusätzlich sum payable once a lease drops below 80 years, reflecting the “marriage” between freehold and leasehold value. Leaseholders argued this was an unfair windfall for landlords. Freeholders, conversely, saw it as the recognition of a genuine financial interest. 

Calls for reform grew louder after the Grenfell tragedy exposed weaknesses in leaseholders’ protections and wider public awareness of escalating service charges. Parliamentary committees repeatedly urged wholesale reform, culminating in the 2024 Act. 

Die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes zur Reform des Erbbaurechts und des Wohnungseigentums 2024 

The Act set out to address three structural issues: valuation, term length, and costs.  

1. Bewertung 

• Abschaffung des Heiratswertes; 

• Der Erbbauzins wird bei der Berechnung der Prämien auf einer gedeckelten Basis (0,1% des Wertes des freien Eigentums) behandelt; 

• Neue vorgeschriebene Sätze, die durch sekundäre Rechtsvorschriften festgelegt werden sollen, um die Bewertungen vorhersehbarer und billiger für die Pächter zu machen. 

2. Laufzeit des Mietvertrags 

• Verlängerungsrechte für Wohnungen und Häuser werden auf 990 Jahre verlängert. 

3. Kosten 

• General rule that each side bears their own non-litigation costs in enfranchisement and Mietvertragsverlängerung claims, with very limited exceptions; 

• Changes to Right to Manage to curb the recovery of landlords’ costs from leaseholders. 

4. Andere Reformen 

• Vereinfachung des Anspruchs auf Verwaltungsrechte; 

• Provisions around transparency of estate management charges; 

• Abschaffung des Erfordernisses der zweijährigen Besitzdauer für die Ausübung der gesetzlichen Rechte. 

Einige Maßnahmen, wie die Abschaffung der zweijährigen Eigentumsregel (in Kraft seit Januar 2025), sind bereits in Kraft getreten. Andere, wie die 990-Jahres-Frist und die neuen Bewertungssätze, bedürfen noch der Sekundärgesetzgebung.  

Die gerichtliche Überprüfung 

In July 2025, the Divisional Court (Holgate LJ and Foxton J) heard a four-day judicial review brought by six claimants, The Cadogan Estate, The Grosvenor Estate, Long Harbour, Albanwise Wallace, John Lyon’s Charity, and The Portal Vertrauen. Together they control or manage around 390,000 leasehold interests. Their challenge is targeted squarely at the valuation reforms.  

Die Argumente der Freeholder 

Die Antragsteller machen Folgendes geltend: 

• Marriage value is a property right protected by Article 1, Protocol 1 of the European Convention on Human Rights. Abolishing it represents an unlawful deprivation of property. 

• Durch die Begrenzung des Erbbauzinses wird ihnen in ungerechter Weise der tatsächliche wirtschaftliche Wert ihres Vermögens vorenthalten. 

• Die neue Kostenregelung hindert sie daran, rechtmäßige Ausgaben zu erstatten, was wiederum einen Eingriff in die Eigentumsrechte darstellt.  

• Overall, the reforms are disproportionate, causing losses measured in hundreds of millions of pounds, while failing to strike a fair balance between public interest and private rights.  

Die Verteidigung der Regierung 

The Secretary of State defends the reforms as a legitimate social policy measure designed to redress decades of imbalance. Parliament, it argues, is entitled to legislate for affordability and fairness in the housing market. The government also maintains that marriage value is not itself a “possession” for ECHR purposes but rather a statutory construct capable of reform.  

Was geschah bei der Anhörung? 

Aus Berichten des Gerichts geht hervor, dass die Richter der Idee des Ehewerts als Eigentumsrecht skeptisch gegenüberstanden. Sie bezweifelten auch, dass die von den Eigentümern geltend gemachten finanziellen Verluste, die zwar erheblich sind, das öffentliche Interesse an einer Reform überwiegen. Das Urteil wurde zurückgestellt, eine Entscheidung wird später im Jahr 2025 erwartet.  

Zu Beginn des Jahres wurden Anträge von Pächterkampagnengruppen auf Intervention abgelehnt. Kritiker argumentieren, dass dies dazu geführt hat, dass die Pächter, die eigentlich davon profitieren sollten, kein direktes Mitspracherecht in den Verfahren haben.  

Reform verzögert 

Einige Elemente des LAFRA sind bereits in Kraft getreten. Pächter müssen nicht mehr zwei Jahre warten, bevor sie eine Verlängerung des Pachtvertrags beantragen können, und das Recht auf Verwaltung wurde ausgeweitet.  

Andere wegweisende Reformen bleiben jedoch aufgeschoben. Die geplanten Verlängerungen der Pachtverträge auf 990 Jahre und weitere Kontrollen der Gebühren für die Immobilienverwaltung hängen von sekundären Rechtsvorschriften ab. Diese Maßnahmen werden nun aufgeschoben, während die gerichtliche Überprüfung fortgesetzt wird.  

For many leaseholders the uncertainty is acute. A recent Opinium survey, reported by The Times in July 2025, found that almost 60% of leaseholders were struggling to sell their homes, while around three-quarters had seen their service charges rise over the past year. The lack of clarity over reform has left households facing financial and practical strain.  

Wie geht es weiter? 

Das vorbehaltene Urteil wird darüber entscheiden, ob die wichtigsten Bestimmungen des LFRA 2024 intakt bleiben. Es sind im Wesentlichen drei Ergebnisse möglich: 

1. Reformen in vollem Umfang aufrechterhalten 

• Pächter erhalten günstigere und längere Pachtverlängerungen mit geringeren Kosten. 

• Erbbauberechtigte verlieren den Heiratswert und müssen mit niedrigeren Erbbauzinsen rechnen.  

2. Teilerfolg für Freeholder 

• Court may uphold some challenges (e.g. on costs recovery) whilst allowing others to stand.  

3. Herausforderung gelingt in vollem Umfang 

• Möglicherweise muss das Parlament die Gesetzgebung überarbeiten, was die Reform weiter verzögern und die Pächter weiterhin in Ungewissheit lassen würde.  

Praktische Auswirkungen im Jahr 2025 

• Für Immobilieneigentümer: Die Unsicherheit über die Bewertung der Vermögenswerte hält an. Enfranchisement-Portfolios können je nach Ergebnis neu bewertet werden. 

• Für Erbpächter: Verhandlungen und Verkäufe sind nach wie vor schwierig, und die Käufer sind zurückhaltend, bis Klarheit herrscht. 

• For lenders: Mortgage providers are watching closely, as the availability of Finanzen for short leases hinges on predictable valuation.  

• For the housing market: Delay in reform undermines confidence, with a knock-on effect on mobility and affordability.  

Schlussfolgerung  

Die gerichtliche Überprüfung des Leasehold and Freehold Reform Act 2024 ist ein entscheidender Moment für das Immobilienrecht. Für die Regierung ist es ein Test, ob das Parlament die seit langem versprochene Überarbeitung des Erbbaurechts aus Gründen der Fairness durchführen kann. Für die Erbbaurechtsnehmer geht es um den Schutz von Vermögenswerten in Milliardenhöhe. Für die Pächter geht es um den Unterschied zwischen der Möglichkeit, das Pachtverhältnis zu fairen Bedingungen zu verlängern oder zu befristen, oder um das Festhalten an einem System, das seit langem als veraltet und unausgewogen kritisiert wird.  

In Erwartung des Urteils im Laufe dieses Jahres müssen sich sowohl Vermieter als auch Mieter auf einige ungewisse Monate einstellen. Die einzige Gewissheit ist, dass das Ergebnis die Zukunft des Erbbaurechts für die nächsten Jahrzehnte neu gestalten wird.  

Mietvertragsverlängerungen und Enfranchisement: Kontakt 

Ben Lewis is an associate solicitor in RFB’s litigation and enfranchisement department. For inquiries on this topic, please contact Ben Lewis via email at B.Lewis@rfblegal.co.uk oder unter der Telefonnummer 0203 947 8892.