Ticari mülk sektörü için önemli bir gelişme olarak, Yüksek Mahkeme London Trocadero (2015) LLP v Picturehouse Cinemas Ltd davasında temyiz izni verdi. Ronald Fletcher Baker LLP hukuk ekibi, bu davada Nicholas Trompeter KC . Selborne Chambers'nin, şimdi Temyiz Mahkemesi'ne gidecek olan temyiz başvurusunu başarıyla savunmasını sağlamıştır. Dava, sigorta primleri ve ev sahibi tarafından tutulan komisyonlara ilişkin onlarca yıllık yerleşik piyasa uygulamasına meydan okuyan şaşırtıcı bir Yüksek Mahkeme kararıyla karşı karşıya.
Ronald Fletcher Baker LLP'den Ortaklar Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley ve Yardımcı Nii-Amaa Ollennu tarafından yönetilen temyiz başvurusu, en azından 1970'lerden bu yana Birleşik Krallık ticari emlak piyasasının temel taşı olan uygulamalara kritik bir açıklık getirecek.
Yüksek Mahkeme Kararı
Yüksek Mahkeme'nin ilk bulgusu, 1994 yılında verilen bir kira kontratında yer alan "prim" kelimesinin dar bir şekilde yorumlanmasına dayanıyordu. Mahkeme, bir ev sahibi tarafından tutulan komisyonların "Merkezin sigortalı tutulması için... ödenecek primin" bir parçasını oluşturmadığına karar vermiştir.
Ancak bu bulgu, sigorta sektörü terminolojisinde komisyonun brüt primin bir parçası olarak kabul edildiği konusunda hemfikir olan davadaki her iki tarafın sigorta uzmanlarının ortak görüşüne aykırıdır.
Sigorta komisyonlarının alınması ve elde tutulması, özellikle 1994 yılında ilk kira kontratının verildiği dönemde, Birleşik Krallık ticari mülk piyasasının yaygın ve uzun süredir devam eden bir özelliğiydi.
Büyük kurumsal ev sahiplerinin birden fazla mülkü kapsayan bir "blok poliçe" aracılığıyla komisyon düzenlemesi yaygındı. Bu ölçek, bireysel bir kiracının asla elde etmeyi umamayacağı önemli bir pazarlık kozu sağlar. Ev sahipleri uzman sigortacılara erişebilir, daha uygun koşullar sağlayabilir ve potansiyel olarak daha rekabetçi net primler elde edebilir. Ev sahipleri, kiracılarına üstün bir sigorta ürünü sunmak için portföylerinin ölçeğinden yararlanabilirler.
Kiracılar komisyona katkıda bulunurken, net prim, kapsamın genişliği ve komisyondan oluşan genel paket, çoğu durumda kiracının açık piyasada bağımsız olarak elde edebileceğinden daha iyi bir değer teklifini temsil eder. Bu durum özellikle Londra'daki karmaşık ve yüksek riskli sahalar için geçerli olabilir.
Temyiz
Mahkeme, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte piyasada ve taraflarca anlaşıldığı şekliyle "primin", paylaşılsın ya da paylaşılmasın komisyonları da içeren brüt primin tamamını kapsayıp kapsamadığını ele alacaktır.
Buna ek olarak, Temyiz Mahkemesi, profesyonelce hazırlanmış kira sözleşmelerine "Havenridge Zımni Şartı" eklenmesinin uygun olup olmadığını ve eğer uygunsa kapsamının ne olması gerektiğini değerlendirecektir. Cevaplanması gereken önemli bir soru, böyle bir zımni şart altında "normal" bir emsal pazarlığında ev sahibinin ne alacağına ilişkin bir karşı olgusal araştırma yapılması gerekip gerekmediğidir.
Temyiz Mahkemesi ayrıca, geçmişte yapılan ödemelerin temelinin ne olduğunu ve bir kiracının iade talebinin uygun kapsamını ele alacaktır.
Yüksek Mahkeme'nin bulgusu, en azından 1970'lerden bu yana yürürlükte olan bir piyasa uygulamasına meydan okuduğu için sektördeki pek çok kişiyi şaşırtmıştır. Bu nedenle Temyiz Mahkemesi'nin şimdi "prim "in anlamı, zımni şartlar ve herhangi bir tazminat talebinin kapsamına ilişkin bu önemli soruları ele alması doğru olacaktır. Nicholas Trompeter KC Ronald Fletcher Baker LLP'den Rudi Ramdarshan, Victoria Huxley ve Nii- Amaa Ollennu'nun talimatıyla bu temyiz başvurusu için izin alınmasında etkili olmuştur.
Rudi Ramdarshan
Kıdemli Dava Ortağı
Victoria Huxley
Dava Ortağı
Nii-Amaa Ollennu
Yardımcı Avukat
