Op Ronald Fletcher Baker LLP, we act for landlords across the country in navigating the challenges of residentieel eigendom management. Our team provides clear, practical advice on tenancy disputes, possession proceedings, and issues of disrepair. Whether you are dealing with a single buy-to-let property or a wider portfolio, we ensure that you remain compliant with your legal obligations while protecting your position as a landlord.
V: Mijn huurder zegt dat er sprake is van verval - wat moet ik doen?
If a tenant raises concerns about disrepair, you should take the report seriously. First, acknowledge their complaint in writing and arrange an inspection of the property as soon as possible. If the disrepair falls under your legal obligations as a landlord (for example, under section 11 of the Landlord and Tenant Act 1985), you must carry out the necessary works within a reasonable time. Ignoring or delaying repairs can worsen the issue and may expose you to legal claims.
V: Ik heb mijn huurder in gebreke gesteld, maar hij zegt dat de woning in verval is - wat zijn de risico's?
A tenant can use allegations of disrepair to challenge or delay possession proceedings. If they can show that you failed to deal with repairs, the court may refuse to grant possession, or the tenant may bring a counterclaim for damages. In some cases, disrepair can even render a notice invalid, particularly where retaliatory eviction protections apply (for example under the Deregulation Act 2015 in relation to assured shorthold tenancies).
V: Hoe snel moet ik problemen aanpakken?
There is no fixed statutory timeframe, but the law requires landlords to act within a “reasonable time” once notified. What is “reasonable” depends on the seriousness of the issue. For example, a broken boiler in winter should be dealt with urgently, while minor cosmetic issues may allow for a longer response time. In any case, the sooner you act, the better your legal position.
V: Mijn huurder heeft me een actiebrief gestuurd waarin hij beweert dat het pand in slechte staat verkeert - wat moet ik doen?
Een Brief voor Actie betekent meestal dat de huurder een gerechtelijke procedure overweegt. Je moet:
- Ontvang de brief onmiddellijk.
- Vraag onmiddellijk juridisch advies – you must follow the Pre-Action Protocol for Housing Disrepair Cases.
- Inspecteer de woning en houd gedetailleerde gegevens bij (foto's, inspectierapporten, reparatielogboeken).
- Waar nodig reparaties uitvoeren zonder vertraging.
Failure to respond properly may increase the risk of court proceedings and extra costs being awarded against you.
V: Welke problemen bij een woning worden als wanprestatie beschouwd?
Wanprestatie heeft over het algemeen betrekking op verslechtering ten opzichte van de oorspronkelijke staat van het pand. Bekende voorbeelden zijn:
- Lekkages, vocht of schimmel veroorzaakt door structurele problemen
- Kapotte verwarmings- of warmwatersystemen
- Defecte bedrading of onveilige elektriciteit
- Beschadigde daken, ramen of deuren
- Sanitatieproblemen (bijv. kapotte toiletten of afvoer)
Het doet niet meestal verbeteringen dekken (bijvoorbeeld het vervangen van een oude maar werkende keuken), tenzij deze nodig zijn om het pand veilig en bewoonbaar te houden.
V: Waar kan ik aansprakelijk voor zijn als mijn eigendom in verval is en ik dit niet snel aanpak?
Als je geen actie onderneemt, kun je geconfronteerd worden met:
- Schadevergoeding: Huurders kunnen een claim indienen voor ongemak, leed en soms persoonlijk letsel.
- Huur terugbetaling: In ernstige gevallen kan de huur worden verlaagd om het verlies van genot van de woning te weerspiegelen.
- Juridische kosten: Als een huurder slaagt in de rechtszaak, kunt u worden veroordeeld om naast uw eigen kosten ook hun kosten te betalen.
- Handhaving action: Local authorities can intervene, issue improvement notices, or even prosecute landlords who neglect serious hazards under the Housing Health and Safety Rating System (HHSRS).
Uiteindelijk beschermt snelle actie niet alleen je huurder, maar ook jouw financiële en juridische belangen.
Marissa Lawrence
Senior advocaat
