Overbruggingskrediet - Is de vertragingsrente van een overbruggingskredietverstrekker een niet-afdwingbare boete?

In January 2024 we published an article about the case of the case of Houssein & Ors v London Credit Ltd & Ors [2023] EWHC 1428 (Ch) where the High Court held that a default interest rate in a bridging loan agreement secured by residentieel property constituted a penalty clause and was unenforceable – “Wanbetalingsrente voor overbruggingskredietverstrekker: Hooggerechtshof vindt 4% vertragingsrente een niet-afdwingbare boete”

In summary, the High Court held that the default interest rate (4% per month) did not protect any ‘legitimate interest’ of the bridging lender and that it was an unenforceable penalty.  The Court further declared that interest at the standard contractual rate (1% per month) was payable by the borrower instead on any unpaid sums after the specified repayment date. 

The Court of Beroep has recently found that the High Court erred in his application of the correct test to determine whether a default interest clause amounted to an unenforceable penalty: Houssein tegen London Credit Ltd [2024] EWCA Civ 721.

The Court of Appeal followed the decisions in Cargill International Trading PTE Ltd tegen Uttam Galva Steels Ltd [2019] EWHC 476 (Comm) en de in Vivienne Westwood tegen Conduit Street [2017] EWHC 350 (Ch). Deze drie fasen toepassen: 

1. When deciding whether a provision amounts to a penalty, the threshold question was whether the default rate of interest was a secondary obligation engaged by breach of a primary contractual obligation. The High Court Judge did not deal with this threshold question, but it was implicit that it was crossed (i.e. the obligation to pay default interest arose upon a breach of the primary obligation in the bridging lender’s facility letter). 

2. Of de overbruggingskredietverstrekker een gerechtvaardigd belang heeft bij de nakoming van de hoofdverplichting (en zo ja, wat de omvang en aard van dat gerechtvaardigd belang was). Het Hof van Beroep oordeelde dat de rechter van het High Court een fout had gemaakt. Hoewel dit geen punt van discussie was tussen de partijen, had de rechter gezocht naar een gerechtvaardigd belang van de overbruggingskredietverstrekker bij het opleggen van vertragingsrente, en had hij dit gedaan door de subjectieve bedoelingen van de partijen te onderzoeken. Het Hof van Beroep oordeelde dat de conclusie van de rechter van de High Court dat de vertragingsrente geen gerechtvaardigd belang van de overbruggingskredietverstrekker beschermde, onjuist was – en stelde dat “it is inevitable that a legitimate interest in the enforcement of the primary obligation to repay the Loan, all interest, fees and commissions on the Repayment Date arises here.” 

3. If such a legitimate interest is held to exist, the court must then consider whether the sum required to be paid is nevertheless exorbitant, extravagant or unconscionable in amount or in effect? The Court of Appeal held that the High Court Judge had not asked this important question, and was instead looking to see whether the bridging lender had a justification for the default rate. That was the wrong approach. 

Het Hof van Beroep heeft de vraag of de vertragingsrente een boete vormt, terugverwezen naar de rechter in eerste aanleg, opdat deze zou beslissen over de toepassing van de juiste toets. 

Het Hof van Beroep oordeelde tevens dat de High Court ten onrechte had vastgesteld dat de rente na de aflossingsdatum bleef oplopen tegen het tarief voor niet-wanbetaling van 1% per maand, en dat, aangezien er geen vertragingsrente verschuldigd was, het tarief voor niet-wanbetaling uit de kredietovereenkomst evenmin verschuldigd was. Het Hof van Beroep interpreteerde de kredietovereenkomst zodanig dat de vertragingsrente van toepassing werd indien zich een geval van verzuim voordeed of indien de kredietnemer naliet enig bedrag op de vervaldag terug te betalen, maar er was geen mechanisme om de rentevoet terug te brengen naar het niet-wanbetalingspercentage in gevallen waarin het wanbetalingspercentage van toepassing zou zijn, maar de bepaling onuitvoerbaar werd geacht (het niet-wanbetalingspercentage en het wanbetalingspercentage sloten elkaar uit). Het Hof oordeelde dat indien de verzuimrente in de omstandigheden van deze zaak als een boete wordt aangemerkt, de niet-verzuimrente niet van toepassing zou zijn op de na de terugbetalingsdatum uitstaande bedragen. Het Hof erkende echter dat de kredietverstrekker er in dergelijke omstandigheden voor zou kunnen kiezen om zijn tegenvordering voor wettelijke/billijke rente in te stellen. 

The case provides a reminder of the 3 stage test to be applied to establish whether a default interest rate is unenforceable as a penalty and it zal be interesting to see whether the High Court, when it applies the correct test, reaffirms that the default interest rate in this case constitutes a penalty. 

De opstelling van de financieringsovereenkomst was gebaseerd op de specifieke voorwaarden in dat specifieke contract. Uit de uitspraak van het Hof blijkt echter dat een standaardrentevoet niet automatisch van toepassing is, louter omdat een vertragingsrente een boete vormt en derhalve niet afdwingbaar is. 

Advocaten gespecialiseerd in wanbetaling bij overbruggingskredieten – Neem contact met ons op

Should you have any queries about this topic please contact Senior Geschillen Partner David Burns per e-mail op D.Burns@rfblegal.co.uk of telefonisch op 07762318409.