Avvisi della Sezione 146: Una guida per i locatori commerciali

Un avviso notificato ai sensi Sezione 146 del Law of Property Act del 1925 è uno strumento legale fondamentale per i locatori. Si tratta di un avviso formale inviato all'inquilino per notificargli una violazione del contratto di locazione e chiedergli di porvi rimedio entro un determinato periodo. 

In molti casi, il diritto del locatore di rientrare in un immobile a causa di una violazione dei patti non può essere fatto valere con un rientro pacifico o con un procedimento legale, a meno che e fino a quando non sia stato notificato all'inquilino un avviso valido dell'articolo 146. 

La sezione 146 del Law of Property Act del 1925 stabilisce le limitazioni al diritto del locatore commerciale di rientrare in possesso di un contratto di locazione per violazione di un patto. Questo articolo esplora alcuni dei requisiti chiave che i locatori commerciali devono soddisfare prima di perseguire la decadenza di un contratto di locazione. 

Rientro 

Il locatore può dichiarare la decadenza di un contratto di locazione commerciale sia rientrando pacificamente nell'immobile, sia avviando un procedimento di decadenza nei confronti del conduttore. La decadenza rappresenta un atto definitivo e positivo che il locatore non può ritrattare, con il quale dimostra la propria intenzione di decadere dal contratto di locazione. 

La decadenza o il rientro è il diritto del locatore di determinare il contratto di locazione nelle seguenti circostanze: 

• Se l'inquilino ha violato uno qualsiasi degli obblighi previsti dal contratto di locazione. 

• Al verificarsi di eventi specifici indicati nel contratto di locazione, come ad esempio l'insolvenza dell'inquilino. 

La decadenza per rientro pacifico pone fine al contratto di locazione, con riserva di eventuali richieste di risarcimento da parte dell'inquilino o di terzi interessati al contratto di locazione. 

Affinché il locatore abbia il diritto di rientrare nell'immobile per una violazione dei patti da parte del conduttore, il diritto di rientrare e decadere dal contratto di locazione deve essere espressamente riservato nel contratto stesso. In caso di violazione di una condizione del contratto di locazione, il locatore può comunque avere il diritto di rientrare nell'immobile. 

È essenziale che i locatori commerciali sappiano che la decadenza di un contratto di locazione commerciale è soggetta a diverse restrizioni procedurali, tra cui quelle imposte dalla Sezione 146 del Law of Property Act 1925. Una volta sorto il diritto di rientrare, il locatore deve rispettare le norme di legge e di common law che regolano l'esercizio di tale diritto. 

Quando è necessario un avviso della Sezione 146? 

In molti casi, il diritto di decadenza del locatore per violazione dei patti non può essere fatto valere con un rientro pacifico o con un'azione legale, a meno che non sia stato notificato all'inquilino un avviso valido ai sensi dell'articolo 146. 

Ad esempio, la notifica di un avviso valido ai sensi dell'articolo 146 è una condizione preliminare alla decadenza per violazione dell'obbligo di riparazione da parte del locatario. Tuttavia, l'avviso dell'articolo 146 non è necessario quando il locatore chiede la decadenza del contratto di locazione a causa del mancato pagamento dell'affitto. 

È importante che il locatore di un contratto di locazione commerciale comprenda le circostanze in cui la notifica di un avviso valido della Sezione 146 è una condizione preliminare alla decadenza e, nel caso in cui lo sia, il locatore deve assicurarsi che l'avviso della Sezione 146 sia valido e correttamente notificato. 

Specificare la violazione 

L'articolo 146 del Law of Property Act del 1925 prevede che l'avviso debba: 

• Identificare chiaramente la violazione del patto. 

• Specificare l'esatta durata del contratto di locazione che è stato violato. 

Se l'avviso è vago o ambiguo, può essere considerato non valido e non applicabile.  

L'importanza di garantire che un avviso di sezione 146 sia conforme ai requisiti di legge è stata sottolineata in Akici contro LR Butlin Ltd [2005] EWCA Civ 1296. Nella causa Akici, la Corte d'Appello ha ritenuto che l'avviso di cui all'articolo 146 notificato dal locatore non fosse valido, in quanto non specificava la violazione commessa dal conduttore. In quel caso, l'inquilino ha avuto una "fuga fortunata" a causa del mancato rispetto da parte del locatore dei requisiti tecnici della sezione 146 del Law of Property Act 1925.  

È importante che i locatori commerciali facciano attenzione alla stesura dell'avviso per assicurarsi che specifichi chiaramente le violazioni del contratto di locazione. 

Dare all'affittuario una ragionevole opportunità di porre rimedio alla violazione 

Lo scopo di un avviso della Sezione 146 è quello di dare all'inquilino l'opportunità di porre rimedio alla violazione e di richiedere un'esenzione dalla decadenza. 

Il locatore deve concedere all'inquilino un periodo di tempo ragionevole per rimediare alla violazione. Se il locatore non concede un tempo sufficiente, l'avviso può essere considerato non valido. Ad esempio, i locatori spesso commettono l'errore di fissare un termine irragionevolmente breve per la riparazione, il che può portare a una decadenza illegittima del contratto di locazione. 

È quindi importante assicurarsi che il termine concesso all'inquilino per porre rimedio alla violazione sia realistico e ragionevole. Ciò che costituisce un termine ragionevole dipenderà dalle circostanze uniche di ciascun caso. 

Notifica dell'avviso a tutte le parti interessate 

I locatori possono anche cadere nella trappola di notificare l'avviso della Sezione 146 a un solo inquilino o a una delle parti elencate nel contratto di locazione, trascurando altre persone o entità responsabili, come i garanti o gli inquilini congiunti. Nel caso in cui il contratto di locazione preveda più inquilini o altri soggetti cofirmatari, l'avviso dovrebbe essere notificato a tutte le parti, altrimenti potrebbe essere reso inefficace. 

Di conseguenza, i locatori devono assicurarsi che l'avviso sia notificato a tutte le parti interessate dal contratto di locazione, compresi i co-inquilini, i garanti e persino gli ipotecari (se applicabile).  

Inoltre, garantire una notifica efficace e valida dell'avviso di cui all'articolo 146 è molto importante e il locatore deve controllare attentamente le disposizioni di notifica contenute nel contratto di locazione. Se l'avviso non viene notificato nel modo corretto, potrebbe non essere legalmente valido. Tra gli errori più comuni vi è quello di notificare l'avviso dell'articolo 146 con un metodo errato, come ad esempio via e-mail, invece che per posta o con consegna personale, oppure di notificare l'avviso all'indirizzo sbagliato.   

Utilizzo della Sezione 146 nel contesto sbagliato 

I locatori dovrebbero evitare di notificare un avviso ai sensi dell'articolo 146 quando non è giustificato. L'articolo 146 si applica specificamente alle violazioni di un patto o di una condizione in un contratto di locazione e non copre tutte le controversie tra proprietari e inquilini. 

Ad esempio, un avviso della Sezione 146 non deve essere utilizzato per: 

• Recriminazioni personali per il comportamento di un inquilino. 

• Reclami per danni alla proprietà che non costituiscono una violazione dei termini di locazione. 

In caso di dubbi sull'opportunità di un avviso ai sensi dell'articolo 146, i locatori devono rivolgersi a un legale. 

Uso inappropriato della confisca 

Una volta notificato l'avviso della Sezione 146, nel caso in cui non sia stato posto rimedio all'inadempimento indicato nell'avviso, i proprietari possono decidere di procedere alla decadenza del contratto di locazione.   

I locatori devono essere consapevoli del rischio che le procedure di decadenza siano considerate illegittime se non hanno rispettato pienamente i requisiti procedurali, come ad esempio la mancata notifica di un avviso valido della Sezione 146 o la mancata concessione di un periodo di tempo adeguato per rimediare alla violazione.  

I locatori dovrebbero valutare se esistono circostanze che potrebbero impedire loro di risolvere legittimamente il contratto di locazione (come la rinuncia al diritto di decadenza da parte del locatore). Vi rimandiamo al nostro articolo "Cosa fare se l'inquilino commerciale viola il contratto di locazione". che approfondisce questo tema.

In alcuni casi, gli inquilini possono chiedere un risarcimento per decadenza illegittima o un'esenzione dalla decadenza, in particolare nei casi in cui la violazione sia stata sanata e l'inquilino abbia pagato i costi o le spese derivanti dalla decadenza. 

Conclusione 

L'avviso della Sezione 146 è uno strumento potente per i locatori che si occupano di violazioni del contratto di locazione, ma deve essere redatto con attenzione per garantire la conformità ai termini del contratto di locazione e ai requisiti di legge previsti dalla Sezione 146 del Law of Property Act del 1925. 

Per evitare potenziali insidie, i locatori dovrebbero: 

• Comprendere i requisiti legali. 

• Dare agli inquilini una ragionevole opportunità di rimediare alle violazioni. 

• Rispettare rigorosamente gli obblighi procedurali. 

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Per qualsiasi domanda su questo argomento, si prega di contattare il Partner David Burns via e-mail d.burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0207 467 5751.