Questo articolo illustra le procedure da seguire quando il locatore o il conduttore desiderano rinnovare un contratto di affitto d'azienda ai sensi del Legge sui proprietari e gli inquilini del 1954 (LTA 1954).
Il contratto di locazione di un affittuario commerciale termina alla fine del periodo o si rinnova automaticamente?
Un contratto di locazione protetto dalla LTA 1954 non cessa automaticamente al termine della durata contrattuale.
Fatte salve alcune eccezioni, un inquilino che occupa locali per scopi commerciali ha la sicurezza del contratto di locazione. Ciò significa che il contratto di locazione continuerà fino a quando l'inquilino rimarrà in occupazione e fino a quando non sarà legalmente determinato in conformità con la LTA 1954.
Un inquilino che occupa locali per la propria attività con un contratto di locazione a tempo determinato ha anche il diritto legale di ottenere un nuovo contratto di locazione al termine della durata contrattuale, a condizione che Parte II della LTA 1954 e il contratto di locazione non è stato escluso dalle disposizioni in materia di sicurezza della proprietà.
Che cosa significa se il contratto di locazione di un affittuario commerciale viene stipulato al di fuori della LTA 1954?
Sezione 38A(1) della LTA 1954 consente alle "persone che saranno il locatore e il conduttore in relazione a un contratto di locazione da concedere per un periodo di anni determinato" di concordare che sezioni da 24 a 28 della LTA 1954 (le disposizioni in materia di sicurezza della locazione) saranno escluse in relazione a tale locazione, ma va notato che la locazione proposta deve essere per un periodo di anni certi e deve essere seguita la procedura corretta.
L'effetto del contracting out è che:
- L'inquilino non ha il diritto di rimanere nell'immobile dopo la scadenza del contratto di locazione.
- L'inquilino deve lasciare l'immobile al termine del contratto di locazione, a meno che il locatore non offra un nuovo contratto.
- L'inquilino non ha diritto a un risarcimento quando lascia l'immobile al termine della locazione.
- L'inquilino non ha il diritto di chiedere al tribunale di determinare l'affitto o i termini di un nuovo contratto di locazione se il locatore ne offre uno.
Qual è il processo di rinnovo di un contratto di locazione commerciale?
Il locatore e il conduttore possono avviare volontariamente delle trattative nel tentativo di raggiungere un accordo sui termini del rinnovo del contratto di locazione. Il raggiungimento di un accordo dipenderà dall'approccio adottato dalle parti. Se le parti concordano tutti i termini del nuovo contratto di locazione, possono concedere il rinnovo del contratto di locazione senza richiedere un'ordinanza del tribunale. La maggior parte del contratto di locazione sarà solitamente negoziata dalle parti senza ricorrere al tribunale.
È meglio avviare le discussioni per il rinnovo con largo anticipo rispetto alla scadenza del contratto di locazione. In questo modo si avrà il tempo sufficiente per negoziare eventuali controversie sull'affitto e sulle altre condizioni del contratto di rinnovo.
Le trattative iniziano in genere quando una delle due parti:
- Il locatore notifica un Avviso di sezione 25 indicando che non si oppongono alla concessione di un nuovo contratto di locazione, oppure
- L'affittuario serve un Richiesta della Sezione 26 alla ricerca di un nuovo contratto di locazione.
I termini proposti per il nuovo contratto di locazione sono indicati nel prospetto allegato alla notifica dell'articolo 25 o alla richiesta dell'articolo 26. Se non si raggiunge volontariamente un accordo, è necessario seguire procedure e scadenze specifiche, come indicato di seguito.
Come fa un locatore a rinnovare un contratto di locazione commerciale?
Il locatore può avviare il rinnovo del contratto di locazione notificando una Avviso di sezione 25 all'inquilino. Per essere valido, l'avviso deve:
- Essere nella forma prescritta.
- Essere notificati dal locatore competente.
- Essere correttamente indirizzati all'inquilino.
- essere validamente notificati entro i termini previsti dalla legge (non più di 12 mesi e non meno di sei mesi prima della data di cessazione specificata).
La data di risoluzione indicata nell'avviso non può essere anteriore alla data di scadenza contrattuale del contratto di locazione in corso.
Una volta notificato, un avviso valido ai sensi dell'articolo 25 non può essere ritirato o modificato unilateralmente dal locatore.
Se il locatore intende opporsi al rinnovo, è necessario utilizzare un altro modulo prescritto.
Come fa un inquilino a rinnovare un contratto di locazione commerciale?
Un inquilino può avviare il rinnovo notificando un Richiesta della Sezione 26 al locatore. Questa richiesta deve:
- Essere nella forma prescritta.
- I termini proposti per il nuovo contratto di locazione sono riportati nel prospetto allegato.
La notifica di una richiesta dell'articolo 26 non obbliga l'inquilino a stipulare un nuovo contratto di locazione, ma avvia il processo di rinnovo. L'inquilino può presentare la richiesta prima della scadenza del contratto o dopo, se il contratto di locazione prosegue ai sensi della LTA 1954.
Una richiesta di Sezione 26:
- Informa il locatore che, in caso di mancato accordo sui termini del nuovo contratto di locazione, ciascuna delle parti può rivolgersi al tribunale per ottenere una decisione in merito.
- Se il locatore desidera richiedere al tribunale una nuova locazione, deve farlo prima della data di inizio specificata nella richiesta del locatario (a meno che le parti non concordino diversamente).
- Informa il locatore che l'opposizione al rinnovo è consentita solo per uno o più dei motivi indicati in Sezione 30(1) della LTA 1954.
- Richiede al locatore di notificare un contro-avviso entro due mesi se intende opporsi al rinnovo. In caso contrario, il locatore è tenuto a concedere un nuovo contratto di locazione.
- Termina l'attuale contratto di locazione il giorno prima della data di inizio proposta per il nuovo contratto.
Quando è necessario presentare una richiesta di rinnovo dell'affitto al tribunale?
Se le parti non riescono a trovare un accordo sui termini del nuovo contratto di locazione, entrambe possono rivolgersi al tribunale per ottenere un'ordinanza di concessione di un nuovo contratto di locazione ai sensi del seguente articolo Sezione 24(1) della LTA 1954.
Per tutelare i propri diritti, gli inquilini devono presentare domanda entro i termini previsti dalla legge. La procedura di richiesta dipende dal modo in cui è stato avviato il rinnovo:
- Rinnovo avviato dal locatore - Entrambe le parti possono rivolgersi al tribunale una volta notificato l'avviso di cui all'articolo 25.
- Rinnovo avviato dall'inquilino - Nessuna delle parti può presentare domanda fino a quando il locatore non notifica un contro-avviso o fino a quando non sono trascorsi due mesi dalla richiesta dell'articolo 26, se precedente.
La maggior parte dei rinnovi dei contratti di locazione viene negoziata senza l'intervento del tribunale. Tuttavia, se si raggiunge un accordo, questo deve essere messo per iscritto.
Il locatore e l'inquilino possono anche concordare per iscritto una proroga del termine per la presentazione della domanda giudiziale, purché ciò avvenga prima della data di scadenza.
Se la scadenza si avvicina e non è stato raggiunto un contratto di locazione o un accordo di locazione vincolante, l'inquilino deve rivolgersi al tribunale per conservare il diritto a un nuovo contratto di locazione previsto dalla legge.
Come decide il tribunale in merito alle condizioni di locazione se le parti non riescono a trovare un accordo?
Se le parti non riescono a trovare un accordo sui termini del rinnovo, il tribunale determinerà le disposizioni del contratto di locazione sulla base delle prove presentate. La decisione del tribunale riguarderà:
- Affitto
- Durata del contratto di locazione
- Clausole di interruzione della riqualificazione da parte del locatore
- Clausole di interruzione dell'affitto
- Uso consentito
- Clausole di sospensione dell'affitto per pandemia
- Costi di servizio
- Alienazione e contratti di garanzia autorizzati
- Garanti
- Depositi per l'affitto
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Per qualsiasi domanda relativa al rinnovo di un contratto di locazione di un'azienda o di un immobile commerciale, si prega di contattare Socio David Burns via e-mail all'indirizzo D.Burns@rfblegal.co.uk o per telefono al numero 0207 467 5751.
David Burns
Partner senior per il contenzioso
