Sfratti degli inquilini: Guida per i locatori in Inghilterra

Tenant Evictions: A Guide for Landlords in England

This FAQ guide aims to provide answers to frequently asked questions in relation to possession of residenziale properties let on Assured Shorthold Tenancies in England for private landlords.

Come posso sfrattare legalmente il mio inquilino?

In qualità di landlord of an assured shorthold tenancy in England, if the tenancy does not end by mutual consent, you have two routes to recover possession of your proprietà:

Sezione 21 (No Fault Notice); and

Avviso di Sezione 8.  

Ho il diritto di notificare un avviso di Sezione 21?

A Section 21 Notice (which refers to Section 21 of the Housing Act 1998) is commonly referred to as the ‘No Fault’ Notice as you do not have to provide any reason or show any default on the part of the tenant when you serve a Section 21 Notice.

Se il locatore notifica un avviso valido all'inquilino, il tribunale deve emettere un ordine di possesso.

Esistono diverse condizioni preliminari che devono essere rispettate, altrimenti l'avviso di Sezione 21 potrebbe essere invalido. Un avviso di Sezione 21 può essere invalido se il locatore:

Non ha notificato correttamente l'avviso di Sezione 21

Non ha rispettato le norme sul deposito cauzionale

Failed to provide an energy performance certificate (EPC) or gas safety certificate

Non è stata fornita la guida "Come affittare".

Non è in possesso di una licenza per l'immobile, ove richiesto, o non ha fatto richiesta di una licenza

Ha percepito un compenso vietato addebitando un pagamento vietato o trattenendo un deposito cauzionale.

Served the notice after a complaint about the property (retaliatory eviction). Landlords should ensure that they are not acting in breach of the Retaliatory Eviction and the Deregulation Act 2015 by servire a notice after receiving complaints.

Quanto preavviso devo dare?  

In Inghilterra, un avviso di Sezione 21 deve dare agli inquilini un preavviso di almeno 2 mesi per lasciare la proprietà.

Il locatore potrebbe dover dare un periodo di preavviso più lungo se avete un contratto di locazione periodica ‘contrattuale’. Si tratta di un contratto di locazione a tempo determinato che è terminato ma che includeva una clausola per continuare a essere un contratto di locazione periodica.  

Se il periodo di preavviso di 2 mesi previsto da un avviso di sezione 21 è scaduto, posso rientrare nell'immobile?  

No. Il Protection from Eviction Act del 1977 considera un reato lo sfratto di un inquilino da una proprietà residenziale senza un'ordinanza del tribunale.   

Una volta scaduto l'avviso di cui all'articolo 21, a condizione che siano soddisfatte tutte le condizioni preliminari, è possibile rivolgersi al tribunale utilizzando la procedura di possesso accelerato. La procedura di possesso accelerato consente al locatore di ottenere un ordine di possesso senza udienza se non ci sono controversie sui fatti del caso.

Will I be able to serve a section 21 notice once the new Renters Reform Bill comes into force?  

Il disegno di legge sulla riforma degli affitti propone di eliminare del tutto la procedura della Sezione 21 (e la procedura di possesso accelerato).  

Se non posso notificare un avviso di sezione 21, quale avviso devo notificare?  

Ai sensi del Legge sugli alloggi del 1988,Un avviso della Sezione 8 può essere utilizzato per porre fine a un contratto di affitto a breve termine prima che il contratto giunga al termine.  

Sezione 8 notices can only be issued if tenants have breached the terms of their tenancy in some way, for example, if tenants:

Are in arrears of rent.

Hanno danneggiato la proprietà.

Ottenere l'affitto fornendo false informazioni su di sé.

Diventare un fastidio per i vicini.

Have used the property for criminal activities.

Esistono motivi obbligatori per cui il tribunale deve concedere il possesso:

Motivo 1: Il locatore richiede il possesso in quanto occupava l'immobile come abitazione principale o desidera occuparlo come abitazione principale.

Motivo 2: l'immobile è soggetto a ipoteca e il creditore ipotecario è ora autorizzato a esercitare un potere di vendita.

Motivo 3: La locazione è a tempo determinato di durata non superiore a 8 mesi e l'immobile è stato precedentemente affittato per vacanze.

Motivo 4: La locazione è a tempo determinato di durata non superiore a 12 mesi e l'immobile è un alloggio per studenti affittato fuori termine.

Motivo 5: La proprietà è di un ministro del culto.

Motivo 6: La proprietà richiede una riqualificazione.

Motivo 7: L'affittuario è deceduto.

Motivo 8: L'inquilino è in arretrato con l'affitto.

Esistono anche motivi discrezionali per cui il Tribunale può concedere il possesso:

Motivo 9: Al momento del possesso è disponibile per l'inquilino una sistemazione alternativa adeguata.

Motivo 10: L'inquilino è in arretrato con l'affitto.

Motivo 11: L'inquilino ha persistentemente ritardato il pagamento dell'affitto, indipendentemente dal fatto che l'affitto sia o meno in arretrato.

Motivo 12: è stato violato qualsiasi obbligo del contratto di locazione, ad eccezione del pagamento dell'affitto.

Motivo 13: a causa del comportamento dell'inquilino, l'immobile si è deteriorato.

Ground 14: The tenant is causing a nuisance or annoyance to people residing at the property or visiting the property. The tenant is convicted in engaging in illegal or using the property for immoral purposes.

Motivo 15: L'inquilino ha lasciato che i mobili del proprietario si deteriorassero a causa di maltrattamenti.

Motivo 16: L'inquilino occupa l'immobile a causa del suo precedente impiego presso il locatore.

Motivo 17: Il locatore ha concesso il contratto di locazione a causa di una dichiarazione dell'inquilino che si è poi rivelata falsa.

 I motivi per il possesso sono indicati nell'Allegato 2 dell'Housing Act del 1988, consultabile qui.

If a tenant is in rent arrears, can I serve a section 8 notice?

If a tenant is in rent arrears, you may be entitled to serve a section 8 notice. There are three grounds which may apply – Ground 8, Ground 10 and Ground 11. Each have slightly different requirements to satisfy, and as set out above, only Ground 8 is a mandatory ground.  

You should also ensure that the most up to date contact information of the landlord and / or agent has been served on the tenant (Section 48 Notice).  

Se notifico un avviso di sezione 8, ci sarà un'udienza in tribunale?  

Sì– unless the parties come to an agreement before the Court hearing.  

The initial Court hearing will usually be listed for 15 minutes before a Judge who will consider the relevant documents. If the Judge is satisfied that a ground for possession has been made out, possession may be granted at this hearing. Alternatively, depending on the circumstances of the case, the Judge may make further directions for the parties to comply with.  

How can RFB Legal help me with this process?  

Se avete bisogno di consulenza o assistenza in merito alla cessazione di un contratto di locazione residenziale, contattate il nostro ufficio di consulenza Team Contenzioso immobiliare su 0203 917 1707 o  via email to residentialpossession@rfblegal.co.uk

Additional Info

Autore delle notizie: David Burns | Marissa Lawrence