Joint ventures immobilières - Considérations clés (Guide)

Qu'est-ce qu'une coentreprise immobilière ? 

Une coentreprise immobilière est un accord commercial dans lequel deux ou plusieurs parties conviennent de collaborer dans le but de créer de la valeur, généralement par l'acquisition, le développement et/ou la gestion d'un bien immobilier. 

Les coentreprises sont une méthode populaire de partage des risques et de mise en commun des connaissances et de l'expertise, permettant aux investisseurs d'accéder à des biens qui pourraient autrement être inaccessibles ou inadaptés pour une seule partie. 

Comment les joint ventures immobilières sont-elles généralement structurées ? 

Les joint ventures immobilières peuvent être structurées de différentes manières, en fonction de l'accord conclu entre les parties concernées : 

Véhicules à usage spécifique (SPV) :

Un SPV est une entité juridique distincte créée dans un but limité. Elle est généralement utilisée parce qu'elle est libre de toute obligation ou dette préexistante et qu'elle est distincte des parties qui l'ont créée.  

Les sociétés à responsabilité limitée (LLP) :

Une LLP est une société de personnes dont certains ou tous les associés ont des responsabilités limitées.  

Partenariats traditionnels :

Dans une société de personnes traditionnelle, tous les associés partagent les bénéfices et les pertes, et chaque associé est personnellement responsable des dettes de l'entreprise. 

Accords contractuels :

Parfois, une coentreprise immobilière peut simplement être structurée par un accord contractuel décrivant les responsabilités et les attentes de chaque partie. 

Avantages des coentreprises immobilières 

Atténuer et répartir les risques :

Les coentreprises immobilières signifient souvent que le risque associé à l'investissement est partagé entre les parties de la coentreprise, de sorte que les parties de la coentreprise réduisent potentiellement leurs pertes par rapport à une situation où le projet ne se déroule pas comme prévu et où elles sont les seules à investir dans l'immobilier. 

Des ressources financières accrues :

La mise en commun de ressources financières avec d'autres investisseurs permet d'acquérir des biens qui seraient autrement inabordables. 

Diversité des compétences et de l'expertise :

La combinaison de l'expertise et des ressources permet aux parties à l'entreprise commune d'entreprendre des projets plus importants et plus complexes que les investisseurs individuels ne pourraient gérer seuls. 

Augmentation potentielle du retour sur investissement (ROI) :

Les coentreprises immobilières peuvent produire de meilleurs rendements financiers en permettant d'investir dans des opportunités de développement plus importantes et plus coûteuses. 

Risques liés aux coentreprises immobilières 

Les relations entre les partenaires d'une entreprise commune peuvent se détériorer et déboucher sur un conflit. Voici quelques causes courantes de conflits : 

Impasse 

Un problème courant dans les entreprises conjointes 50/50 est le blocage, lorsque les parties ne parviennent pas à résoudre les conflits. Dans ce cas, aucune des parties ne dispose de la majorité, ce qui entraîne souvent une paralysie des opérations commerciales. 

Dans le cas d'une entreprise commune à 50/50, les parties doivent se demander si l'accord d'entreprise commune doit contenir des dispositions spécifiques pour résoudre ce type de situation. Si les statuts de la société ne fournissent pas d'indications, il peut s'avérer nécessaire de recourir aux tribunaux, ce qui peut s'avérer coûteux et fastidieux, voire conduire à la dissolution de l'entreprise commune. 

Ronald Fletcher Baker LLP a agi pour le compte de parties dans plusieurs coentreprises où les relations entre les partenaires de la coentreprise se sont détériorées à un point tel qu'il a été nécessaire de demander au tribunal une ordonnance de liquidation pour des raisons justes et équitables.   

Le cas de Re Yenidje Tobacco Co Ltd [1916] 2 Ch 426, CA illustre cette question. Deux actionnaires et administrateurs égaux ne parvenaient pas à se mettre d'accord sur la gestion de la société. Aucune disposition ne permettait de sortir de l'impasse et la Cour d'appel a estimé qu'il y avait eu une rupture totale des relations entre les deux partenaires égaux et qu'il était juste et équitable de liquider la société. 

Différends concernant les conditions de la coentreprise immobilière 

Une autre cause fréquente de litiges dans les joint ventures immobilières concerne les conditions initiales du contrat de joint venture.   

Ronald Fletcher Baker LLP a agi pour le compte de parties dans plusieurs coentreprises où les parties n'avaient pas conclu d'accord écrit de coentreprise ou d'actionnaire au début de la coentreprise et où un différend est apparu par la suite sur des questions fondamentales telles que le droit aux bénéfices, la responsabilité de certains aspects de la coentreprise, l'autorité décisionnelle et les options de sortie.   

Si les parties à l'entreprise commune sont en mesure de préparer des accords complets dès le départ, cela contribuera à minimiser le risque de litiges sur les termes de l'accord et à résoudre les différends qui pourraient survenir.   

En cas de litige sur les conditions de l'entreprise commune, à moins qu'un accord puisse être trouvé entre les parties, il peut être nécessaire de demander au tribunal de déterminer les conditions de l'entreprise commune.

Performances inadéquates d'un partenaire d'une joint venture

Lorsque l'un des partenaires de l'entreprise commune est responsable du financement du projet ou de la gestion d'un projet de développement ou de rénovation, des litiges surviennent souvent lorsque cette partie ne fournit pas ses services de manière adéquate.   

Ronald Fletcher Baker LLP est intervenu dans des litiges concernant des entreprises conjointes lorsque l'une des parties n'avait pas les compétences et l'expérience nécessaires pour s'acquitter de ses responsabilités conformément à l'accord d'entreprise conjointe. Dans certaines situations, la complexité et l'ampleur du réaménagement peuvent s'avérer trop difficiles à gérer pour une partie à la coentreprise.   

Par exemple, si un réaménagement n'est pas géré conformément à toutes les exigences en matière de planification, de législation et de réglementation, cela pourrait exposer les parties à l'entreprise commune au risque que des travaux correctifs soient nécessaires, ce qui entraînerait des dépenses supplémentaires imprévues, retarderait le projet et causerait des problèmes avec les prêteurs qui ont fourni un financement pour le projet.   

Actes de mauvaise foi d'un partenaire d'une joint venture 

Malheureusement, des cas de mauvaise foi ou de fraude peuvent survenir dans les entreprises conjointes.  

Ronald Fletcher Baker LLP est intervenu dans des litiges concernant des entreprises communes où il était allégué que l'une des parties à l'entreprise commune avait délibérément détourné des fonds de l'entreprise commune ou délibérément gonflé les coûts de remise à neuf. Nous avons obtenu avec succès des injonctions de la part de la Haute Cour pour les parties lésées dans ces scénarios.   

Les investissements immobiliers en coentreprise nécessitent une planification minutieuse et une communication claire à chaque étape du processus. Vous devez vous assurer que votre partenaire d'investissement est quelqu'un en qui vous pouvez avoir confiance et qui travaillera avec vous pour que votre partenariat soit équitable et mutuellement bénéfique. 

Principaux éléments à prendre en compte avant de créer une coentreprise immobilière 

Les parties à une coentreprise doivent se mettre d'accord sur certaines questions importantes avant que les documents juridiques ne soient préparés et que la coentreprise ne démarre. La prise en compte de ces questions dès le départ devrait permettre de réduire le risque de litiges évitables en cours de route. Il s'agit notamment des points suivants 

• Financement : Comment le projet sera-t-il financé ? 

• Structure juridique : L'entreprise commune sera-t-elle une SPV, une LLP, un partenariat traditionnel ou un simple accord contractuel ? 

• Actions de propriété : Les actions seront-elles détenues à parts égales (50:50) ou dans le cadre d'un accord majorité/minorité ? 

• Gestion de projet et prise de décision : Comment le projet sera-t-il géré et comment les décisions seront-elles prises ? 

• Questions fiscales : Y a-t-il des considérations fiscales ? 

• Stratégie de sortie : Quelle est la stratégie de sortie de l'entreprise et comment les pertes peuvent-elles être limitées si l'entreprise n'est plus rentable ? 

• Sortie anticipée ou nouveaux partenaires : Que se passe-t-il si l'une des parties souhaite se retirer prématurément ou si une nouvelle partie souhaite se joindre à l'initiative ? 

• Autorité de décision : Comment les décisions seront-elles prises ? Les partenaires de l'entreprise commune peuvent décider dès le départ de la manière dont ils souhaitent structurer la gestion et la prise de décision du projet. Les parties peuvent décider de déléguer la responsabilité de certains aspects du projet à l'une d'entre elles (en fonction de leur expertise et de leurs compétences respectives). 

• La fiscalité : Toutes les parties doivent être au clair sur leurs obligations fiscales, surtout si elles ont des responsabilités différentes dans le cadre de l'accord de coentreprise. 

Avocats spécialisés dans les contrats de joint venture : Nous contacter 

David BurnsL'appel d'offres Senior Litiges partenaire, possède une grande expérience dans le traitement des litiges liés aux entreprises conjointes. Pour toute question sur ce sujet, veuillez contacter David Burns par courrier électronique à l'adresse suivante D.Burns@rfblegal.co.uk ou par téléphone au 07762318409.