Cet article explique les démarches à suivre lorsqu'un bailleur ou un locataire souhaite renouveler un bail commercial en vertu de la Loi de 1954 sur les relations entre propriétaires et locataires (LTA 1954).
Le bail d'un locataire commercial prend-il fin à l'expiration de la durée prévue ou est-il renouvelé automatiquement ?
Un bail protégé par la loi de 1954 sur les baux (LTA 1954) ne prend pas fin automatiquement à l'expiration de la durée contractuelle.
Sous réserve de certaines exceptions, un locataire occupant des locaux à des fins professionnelles bénéficie d'une sécurité d'occupation. Cela signifie que le bail se poursuivra tant que le locataire restera en possession des lieux, jusqu'à ce qu'il soit résilié légalement conformément à la loi de 1954 sur les baux commerciaux (LTA 1954).
Un locataire qui occupe des locaux à des fins professionnelles dans le cadre d'un bail à durée déterminée bénéficie également d'un droit légal à la renouvellement de son bail à l'expiration de la durée contractuelle, à condition que Partie II de la loi de 1954 sur les transports terrestres (LTA) s'applique et que le bail n'a pas été modifié pour supprimer ses dispositions relatives à la sécurité d'occupation.
Que signifie le fait que le bail d'un locataire commercial ne relève pas de la loi de 1954 sur les baux commerciaux (LTA 1954) ?
Section Article 38A, paragraphe 1, de la loi de 1954 sur les transports terrestres (LTA) permet “ aux personnes qui seront respectivement le bailleur et le locataire dans le cadre d'un bail conclu pour une durée déterminée ” de convenir que articles 24 à 28 de la loi de 1954 sur les transports terrestres (LTA) (les dispositions relatives à la sécurité d'occupation) ne s'appliqueront pas à ce bail ; il convient toutefois de noter que le bail proposé doit être conclu pour une durée déterminée en années et que la procédure appropriée doit être respectée.
L'externalisation a pour effet :
- Le locataire n'a pas le droit de rester dans le logement après l'expiration du bail.
- Le locataire doit quitter le logement à l'expiration du bail, à moins que le propriétaire ne lui propose un nouveau bail.
- Le locataire n'a droit à aucune indemnité lorsqu'il quitte le logement à l'expiration du bail.
- Le locataire n'a pas le droit de demander au tribunal de fixer le loyer ou les conditions d'un nouveau bail si le bailleur lui en propose un.
Quelle est la procédure à suivre pour renouveler un bail commercial ?
Le bailleur et le locataire sont libres d'entamer volontairement des négociations afin de tenter de parvenir à un accord sur les conditions d'un renouvellement de bail. La possibilité de parvenir à un accord dépendra de l'approche adoptée par les parties. Si les parties s'accordent sur toutes les conditions du nouveau bail, elles peuvent conclure le renouvellement de bail sans avoir besoin d'une décision de justice. La majeure partie du bail est généralement négociée par les parties sans qu'il soit nécessaire de saisir le tribunal.
Il est préférable d'entamer les discussions relatives au renouvellement bien avant l'expiration du bail. Cela permettra de disposer de suffisamment de temps pour négocier tout litige concernant le loyer et les autres conditions du nouveau bail.
Les négociations débutent généralement dans l'un des deux cas suivants :
- Le propriétaire remet un Avis au titre de l'article 25 indiquant qu'ils ne s'opposent pas à l'octroi d'un nouveau bail, ou
- Le locataire remet un Demande au titre de l'article 26 à la recherche d'un nouveau bail.
Les conditions proposées pour le nouveau bail sont énoncées dans l'annexe jointe à l'avis visé à l'article 25 ou à la demande visée à l'article 26. Si aucun accord n'est conclu à l'amiable, des procédures et des délais précis doivent être respectés, comme indiqué ci-dessous.
Comment un bailleur renouvelle-t-il un bail commercial ?
Un bailleur peut engager une procédure de renouvellement de bail en signifiant un Avis au titre de l'article 25 au locataire. Pour être valable, l'avis doit :
- Être rédigé selon le modèle prescrit.
- Faites-vous signifier par le propriétaire compétent.
- Être correctement adressé au locataire.
- Être valablement notifié dans le délai légal (au plus tard 12 mois et au plus tôt six mois avant la date de résiliation indiquée).
La date de résiliation indiquée dans la notification ne peut être antérieure à la date d'expiration contractuelle du bail en cours.
Une fois notifiée, une notification valable au titre de l'article 25 ne peut être retirée ou modifiée unilatéralement par le bailleur.
Si le bailleur a l'intention de s'opposer au renouvellement, il doit utiliser un autre formulaire type.
Comment un locataire peut-il renouveler un bail commercial ?
Un locataire peut engager une procédure de renouvellement en signifiant un Demande au titre de l'article 26 au propriétaire. Cette demande doit :
- Être rédigé selon le modèle prescrit.
- Veuillez indiquer les conditions proposées pour le nouveau bail dans l'annexe ci-jointe.
La notification d'une demande au titre de l'article 26 n'oblige pas le locataire à conclure un nouveau bail, mais elle déclenche la procédure de renouvellement. Le locataire peut notifier une telle demande avant ou après l'expiration de la durée contractuelle, si la location se poursuit en vertu de la loi de 1954 sur les baux (LTA 1954).
Une demande au titre de l'article 26 :
- Informe le bailleur que, si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les conditions du nouveau bail, chacune d'entre elles peut saisir le tribunal afin qu'il statue.
- Précise que si le bailleur souhaite saisir le tribunal pour obtenir un nouveau bail, il doit le faire avant la date de début indiquée dans la demande du locataire (sauf accord contraire entre les parties).
- Informe le bailleur que l'opposition au renouvellement n'est autorisée que sur la base d'un ou plusieurs des motifs énoncés dans Article 30, paragraphe 1, de la loi de 1954 sur les transports terrestres (LTA).
- Le bailleur est tenu de signifier une contre-notification dans un délai de deux mois s'il a l'intention de s'opposer au renouvellement. À défaut, il est tenu d'accorder un nouveau bail.
- Mette fin au bail en cours la veille de la date de début prévue pour le nouveau bail.
Quand faut-il saisir le tribunal pour demander le renouvellement d'un bail ?
Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les conditions du nouveau bail, chacune d'entre elles peut saisir le tribunal afin d'obtenir une décision accordant un nouveau bail en vertu de Article 24, paragraphe 1, de la loi de 1954 sur les transports terrestres (LTA).
Pour faire valoir leurs droits, les locataires doivent introduire leur demande dans le délai légal. La procédure de demande dépend de la manière dont la procédure de renouvellement a été engagée :
- Renouvellement à l'initiative du bailleur – Chacune des parties peut saisir le tribunal dès qu’un avis au titre de l’article 25 a été signifié.
- Renouvellement à l'initiative du locataire – Aucune des deux parties ne peut introduire de demande tant que le bailleur n'a pas signifié de contre-avis ou que deux mois ne se sont pas écoulés depuis le dépôt de la demande au titre de l'article 26, la première de ces deux dates faisant foi.
La plupart des renouvellements de bail sont négociés sans intervention judiciaire. Toutefois, si un accord est conclu, il doit être consigné par écrit.
Le bailleur et le locataire peuvent également convenir par écrit de prolonger le délai de saisine du tribunal, à condition que cet accord soit conclu avant la date d'expiration.
Si la date limite approche et qu'aucun bail ou accord de location contraignant n'a été conclu, le locataire doit saisir le tribunal afin de préserver son droit légal à un nouveau bail.
Comment le tribunal statue-t-il sur les conditions du bail lorsque les parties ne parviennent pas à s'entendre ?
Si les parties ne parviennent pas à s'entendre sur les conditions de renouvellement, le tribunal fixera les clauses du bail en se fondant sur les éléments de preuve présentés. La décision du tribunal portera sur :
- Loyer
- Durée du bail
- Clauses de résiliation pour cause de réaménagement du bailleur
- Clauses de résiliation par le locataire
- Utilisation autorisée
- Clauses relatives à la suspension des loyers en cas de pandémie
- Frais de service
- Conventions d'aliénation et de garantie autorisée
- Garants
- Caution de loyer
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David Burns
Associé principal en charge des litiges
