The Right of First Refusal sous le Loi de 1987 sur les propriétaires et les locataires (the “1987 Act”) grants qualifying tenants an option to purchase their home before the landlord sells it to a third party or on the open market.
The 1987 Act is a maze of rules and obligations, which are complicated and have farther-reaching implications than most people realise. If you are a landlord and fail to comply with the 1987 Act, you risk both civil et criminal sanctions, which can include a hefty fine. It is a common misconception that the 1987 Act only applies when a landlord is proposing to sell their propriété. In fact, a landlord’s obligations relating to the right of first refusal can apply in various scenarios (proposed disposals), including:
- If you are a landlord of a block of flats and you want to sell the freehold at auction, or to a third party.
- If you are the landlord of a mixed-use building granting a lease of the airspace.
- If you are the landlord of a résidentiel or mixed-use building granting a deed of variation to include further premises, such as hallway space or airspace.
- Si vous êtes le propriétaire et que votre locataire vous restitue son bail.
In this Q&A article, we address six common questions about the Right of First Refusal to demystify the rights and obligations and the process, whether you are a landlord or a tenant.
Cet article est un guide général. Veuillez contacter Juni Jamtli à j.jamtli@rfbelgal.co.uk, Victoria Huxley à v.huxley@rfblegal.co.uk, ou Ben Frost à b.frost@rfblegal.co.uk pour toute question.
1. Qu'est-ce que le droit de premier refus ?
The Right of First Refusal is a statutory right allowing qualifying tenants to acquire the property which their landlord is proposing to sell or dispose of, instead of it going to the landlord’s proposed purchaser or up for auction. There are requirements which must be met under the 1987 Act for the right to be engaged.
Tenants cannot compel their landlord to sell their interest to them under the 1987 Act. If you are a Tenant and would like advice on acquiring your freehold under the compulsory enfranchisement process, please get in touch.
2. Le droit de premier refus s'applique-t-il à moi ?
The 1987 Act applies to the landlord, whether they are a freeholder or an intermediate landlord disposing of their interest in the property. Generally, where there is more than one landlord, it is only the disposal by the immediate landlord of the tenants which va be caught by the 1987 Act.
Le droit de premier refus s'applique aux ‘locataires éligibles’, qui sont généralement ceux qui ont des baux de longue durée dans des immeubles résidentiels contenant des appartements, sous réserve de certaines exemptions.
Si vous êtes titulaire d'un bail de 99 ans dans un immeuble résidentiel, vous êtes probablement un locataire admissible. Cela signifie que si votre propriétaire cède son bien et que le droit de préemption est déclenché, vous aurez le droit d'acheter le bien, en même temps que les autres titulaires de baux dans l'immeuble.
3. Quand le droit de premier refus s'applique-t-il ?
The right may be triggered when the landlord intends to dispose of their property or a part of their property. Such disposals are not limited to sales for money only and may also apply where the landlord intends to transfer the property or part thereof for free, or for other compensation.
En tant que propriétaire ou locataire, il est important de savoir qu'il existe des exceptions qui ne sont pas couvertes par la loi de 1987, appelées ‘cessions exonérées’, telles que la donation par le propriétaire de son bien à un membre de sa famille ou à une organisation caritative.
Un propriétaire doit s'assurer que la cession proposée est couverte par la loi de 1987 avant de prendre toute mesure concernant la cession elle-même. Si l'aliénation n'est pas exemptée, le propriétaire doit signifier un avis conformément à la loi de 1987. Article 5 de la loi de 1987 (“Section 5 Notice”) sur les locataires éligibles.
The Section 5 Notice should provide details of the property, the price, and other relevant terms of the proposed sale. If the landlord fails to include the necessary information or the information is not accurate, then the Section 5 Notice may be invalid. If you as a landlord have failed to properly serve a valid Section 5 Notice on your tenants, then you will likely not have complied with your obligations under the 1987 Act.
4. Je n'ai pas respecté le droit de premier refus, à quoi puis-je m'attendre ?
If you are a landlord and you have failed to serve a valid Section 5 Notice, or otherwise comply with the 1987 Act, before disposing of your property then you risk facing both (1) a civil action and (2) a criminal prosecution. These sanctions are harsh and may include a hefty fine.
Not long ago, we would have been able to tell you that there had never been a criminal prosecution under the 1987 Act. This is no longer the case and we have recently seen the first case where a local housing authority issued a summons (an order to attend court) against a landlord. While this case did not lead to prosecution, it is a cautionary tale for landlords that they must comply with the 1987 Act or face prosecution and civil sanctions.
5. Si je n'ai pas respecté le droit de premier refus, le transfert de propriété reste-t-il valable ?
Toute cession que vous avez effectuée en tant que propriétaire, même en violation de vos obligations en vertu de la loi de 1987, reste valable. Cela signifie qu'un nouvel acquéreur obtiendra toujours un bon titre de propriété et sera en mesure de le transmettre.
Cependant, il est important de noter que les locataires qualifiés du bien peuvent avoir des droits ultérieurs contre l'acheteur entrant ou son (ses) successeur(s) pour obtenir le bien dans les mêmes conditions que l'acheteur entrant. Il se peut que le prix soit nettement inférieur à la valeur de l'actif à ce stade.
Si vous êtes un nouvel acquéreur d'un immeuble résidentiel ou d'une propriété à usage mixte, vous devez vous assurer que vous et votre conseiller juridique qui vous représente posez les questions appropriées sur la situation et le respect par le propriétaire de ses obligations avant de vous engager dans la transaction.
Prudent tenants may wish to look at the history of their landlord’s interest to determine whether they have an opportunity to acquire the property based on historic failures. The right of the qualifying tenants against a purchaser or their successor(s) may be lost where the 1987 Act no longer applies to the property or where the tenants delay in proceeding with the required notice.
6. Les locataires peuvent-ils renoncer à leurs obligations au titre du droit de préemption ou y renoncer ?
En règle générale, si la loi de 1987 s'applique, le propriétaire doit s'y conformer, même s'il sait que les locataires ne souhaitent pas acquérir le bien. Il y a un risque que toute tentative de renonciation ou d'abandon de leur droit par un consentement signé ou une lettre ne soit pas suffisante. Les parties ne peuvent pas se soustraire aux droits prévus par la loi de 1987.
