Reclamaciones por deterioro: Guía para propietarios de viviendas particulares

Como propietario de una vivienda privada, uno de los retos más costosos y lentos a los que puede enfrentarse es la demanda por deterioro del inquilino. No es infrecuente que los propietarios que tratan con inquilinos con importantes retrasos en el pago de las rentas se enfrenten también a una reconvención por deterioro cuando intentan recuperar la posesión en virtud de las siguientes normas artículo 8 de la Ley de Vivienda de 1988. 

En este artículo, describimos los elementos clave de las reclamaciones por deterioro y ofrecemos recomendaciones prácticas para ayudar a los propietarios de viviendas privadas a cumplir con sus obligaciones de reparación y, al mismo tiempo, minimizar el riesgo de reclamaciones por deterioro. 

Elementos de una reclamación por deterioro 

Para presentar con éxito una reclamación por deterioro, el inquilino debe demostrar que: 

1. Existe un contrato entre el propietario y el inquilino (normalmente un contrato de arrendamiento, ya sea escrito u oral). 

2. El acuerdo incluye una cláusula que obliga al arrendador a mantener la propiedad en buen estado. Aunque no exista dicha cláusula, los propietarios siguen estando legalmente obligados a mantener la propiedad en virtud del Ley de arrendamientos de 1985. 

3. El propietario no ha mantenido la vivienda en buen estado de conservación y mantenimiento. 

4. El propietario estaba al corriente o tenía conocimiento de los desperfectos. 

5. El inquilino ha sufrido pérdidas como consecuencia de ello. 

Obligaciones del arrendador 

La ley obliga a los propietarios a mantener los siguientes aspectos de la vivienda (a veces, los contratos de alquiler incluyen obligaciones adicionales acordadas entre propietarios e inquilinos): 

• Problemas relacionados con la humedad y el moho 

• La estructura y el exterior de los locales 

• Tuberías e instalaciones de agua, incluidas bañeras, lavabos, sistemas de desagüe e inodoros 

• Tuberías de gas y cableado eléctrico 

• Tejados, ventanas, canalones y desagües 

• Sistemas de calefacción y agua caliente 

Los propietarios también deben asegurarse de que la vivienda es apta para ser habitada. Esto incluye corregir los defectos de diseño inherentes que puedan provocar condensación, humedad, mala ventilación o calefacción ineficaz. 

Proteger su posición 

Inventario y estado de conservación 

A la hora de dar de alta a un nuevo inquilino, recomendamos encarecidamente que los propietarios encarguen a un tercero la realización de un inventario fotográfico completo y una lista de condiciones lo más cerca posible de la fecha de entrada del inquilino. 

Este documento sirve como prueba del estado de la vivienda al inicio del alquiler. El inventario y la lista de condiciones deben entregarse al inquilino, que debe firmarlos para confirmar que está de acuerdo con su contenido. Hay que animar a los inquilinos a que revisen detenidamente el documento y señalen cualquier discrepancia desde el principio para evitar disputas posteriores. 

Inspecciones periódicas 

Los propietarios deben realizar inspecciones periódicas del inmueble para estar al tanto de las reparaciones necesarias y controlar su estado. Durante cada inspección, es aconsejable: 

• Tome fotografías de todas las habitaciones. 

• Cumplimentar un informe de inspección. 

• Entregar una copia del informe al inquilino. 

Es crucial abordar con prontitud los problemas de reparación. Los retrasos suelen provocar que los problemas empeoren con el tiempo, lo que se traduce en costes de reparación mucho más elevados y en obras de mayor envergadura. 

Conservar pruebas de la correspondencia 

Mantener un registro exhaustivo de toda la correspondencia con los inquilinos es una buena práctica y puede ahorrar a los propietarios mucho tiempo y gastos. 

Una disputa común surge cuando los propietarios no tienen constancia de un problema denunciado, mientras que los inquilinos afirman que lo denunciaron a través de una llamada telefónica. Para mitigar este riesgo, los propietarios deben: 

• Tomar notas detalladas de todas las llamadas telefónicas con los inquilinos. 

• Lleve un registro de todos los problemas notificados, incluida la fecha en que se plantearon. 

• Registre cuándo se han completado las reparaciones. 

Esto es importante, ya que cuando se le señala un problema que entra dentro de sus obligaciones de reparación, empieza a correr el reloj del tiempo que debe dedicar a remediar ese problema concreto.   

La mera existencia de un desperfecto no significa automáticamente que haya incumplido sus obligaciones de reparación. Su obligación de subsanar el desperfecto comienza en la fecha en que tiene conocimiento del mismo. A partir de ese momento, dispone de un "plazo razonable" para subsanar el problema (el plazo razonable varía en función de la gravedad del problema). Si ha transcurrido un "plazo razonable" sin que el propietario haya subsanado el desperfecto, es probable que haya incumplido sus obligaciones de reparación.   

Conservar pruebas de la correspondencia también es crucial en circunstancias en las que un inquilino ha estado informando de problemas de deterioro, pero usted y sus contratistas están teniendo dificultades para obtener acceso a la propiedad para inspeccionar y llevar a cabo las reparaciones necesarias. Más adelante hablaremos de ello con más detalle, pero es muy útil llevar un registro de las solicitudes de acceso por escrito.   

En busca de una segunda opinión 

En Ronald Fletcher Baker LLP, actuamos con frecuencia en litigios complejos de deterioro en los que hay desacuerdo entre el propietario y el inquilino sobre la responsabilidad de un problema. 

A menudo, vemos que los propietarios recurren a sus contratistas habituales para que acudan a las propiedades y lleven a cabo las reparaciones que les han comunicado sus inquilinos. A continuación, se basan en la información facilitada por sus contratistas para determinar el alcance de las obras necesarias y si el propietario es responsable de dichas reparaciones.   

En caso de que sospeche o el contratista le diga que el inquilino puede estar contribuyendo a los problemas denunciados, se recomienda obtener una segunda opinión sobre el asunto. Convendría que se tratara de un perito especializado en casos de deterioro de viviendas, que debería acudir a la vivienda en una fecha acordada entre las partes, realizar una inspección completa e informar de sus conclusiones. Esto debería dar al propietario una buena idea de si el inquilino está contribuyendo a los problemas y dar al inquilino la oportunidad de cambiar algunas de sus acciones para evitar que se produzcan nuevos problemas después de las obras de reparación.   

Es raro que un inquilino contribuya deliberadamente a los problemas de deterioro, ya que se trata de su casa, y por lo general los inquilinos no quieren vivir en una casa afectada por el deterioro. A veces ocurre que los inquilinos no se dan cuenta, por ejemplo, de que secar la ropa en el interior durante el invierno, sin calefacción y sin deshumidificador, contribuye a un problema de humedad / condensación. Una conversación razonable entre el propietario y el inquilino puede resolver rápidamente los problemas entre las partes y evitar disputas prolongadas y, a menudo, tensas y, lo que es más importante, garantizar que la propiedad permanezca en buen estado de conservación, sin humedad, condensación ni moho.   

Propietarios como arrendatarios 

En algunos casos, los propietarios son arrendatarios y pueden no ser responsables de determinadas reparaciones. Un ejemplo común es el de un arrendatario de un piso en la última planta que sufre una entrada de agua por el tejado, cuya responsabilidad recae en el propietario. 

Si un inquilino informa de un problema de este tipo, el propietario debe notificarlo inmediatamente al arrendador, aportando pruebas fotográficas y remitiéndose a las cláusulas pertinentes del contrato de arrendamiento. Si el propietario no toma medidas, es posible que tenga que emprender acciones legales para exigir las reparaciones. 

En estos casos, es crucial conservar registros de todas las comunicaciones con el propietario. 

Cuestiones de acceso 

Como ya se ha mencionado, es esencial mantener un registro de toda la correspondencia con los inquilinos. Al solicitar acceso para investigar o reparar desperfectos denunciados, los propietarios deben: 

1. Asegúrese de que todas las solicitudes de acceso cumplen el contrato de arrendamiento. Si el contrato exige una notificación por escrito con al menos 24 horas de antelación, asegúrese de que así sea. 

2. Ofrezca al inquilino múltiples opciones de fecha y hora para las inspecciones o reparaciones, teniendo en cuenta sus compromisos laborales. 

3. Si no obtiene respuesta a su solicitud inicial, vuelva a preguntar. Esta vez, decida la fecha y hora en que usted o sus contratistas acudirán al inmueble. Indique claramente que necesita acceso en [x] fecha a [x] hora para realizar [x] trabajos. 

4. Si se deniega el acceso, documentar la visita fallida. Los contratistas deben presentar un informe escrito en el que se anoten la fecha, la hora y el motivo de la denegación de acceso. Este informe debe conservarse en el expediente del inquilino. 

5. Si el problema persiste, intente resolverlo amistosamente. Sin embargo, si el inquilino sigue negando el acceso, puede ser necesario emprender acciones legales para obtener una orden judicial de entrada. 

Sin embargo, si usted toma todas estas medidas y el inquilino no responde o ha acordado varias fechas para el acceso que se han incumplido en el último momento o se ha denegado el acceso cuando usted llega a la propiedad, esto no significa necesariamente que su obligación de reparación desaparezca.   

Por supuesto, es un factor atenuante a tener en cuenta en el caso de que el inquilino inicie un procedimiento por deterioro, pero un propietario que necesita realizar obras para remediar el deterioro / daños en una propiedad y cuyo inquilino se niega el acceso, tendría derecho a emitir una orden judicial que obligue al inquilino a darle acceso para estas obras.   

Consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de reparación 

Aunque llevar a cabo las reparaciones puede ser costoso, no hacerlo puede resultar mucho más caro. Un propietario que pierde una reclamación por deterioro puede ser responsable de: 

• El coste de las obras de reparación (que puede ser mayor debido a los retrasos). 

• Indemnización al inquilino por las pérdidas sufridas. 

• Las costas judiciales del inquilino. 

Además, si un inquilino ha dejado de pagar el alquiler y el propietario solicita la posesión, una reconvención por deterioro puede retrasar el proceso, a menudo más de un año. 

Mantener registros claros del estado de la propiedad, las inspecciones y todas las comunicaciones con los inquilinos puede ayudar a proteger a los propietarios de este tipo de reclamaciones. 

¿Problemas de reparación? Póngase en contacto con nosotros

Si se encuentra ante un problema de deterioro o un litigio con su inquilino, póngase en contacto con Marissa Lawrence y David Burns en 0302 917 1707 o por correo electrónico m.lawrence@rfblegal.co.uk / d.burns@rfblegal.co.uk.